ANKARA ÜNİVERSİTESİ

(1)

ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

DÖNEM PROJESİ

TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ PİYASALARINDA MOBİLİTENİN İNCELENMESİ: ANKARA, İSTANBUL VE İZMİR İLLERİ ÖRNEĞİ

Cevdet Ekmel HATİPOĞLU

GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI

ANKARA 2017

(2)

i ÖZET Dönem Projesi

TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ PİYASALARINDA MOBİLİTENİN İNCELENMESİ:

ANKARA, İSTANBUL VE İZMİR İLLERİ ÖRNEĞİ Cevdet Ekmel HATİPOĞLU

Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü

Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ

Taşınmaz piyasalarında günlük, haftalık, aylık ve yıllık taşınmaz alım-satım sayıları ve işlem hacimlerinin bilinmesi; hem piyasa hareketliliği, hem de gayrimenkul piyasalarının ekonomiye entegrasyon düzeyi ve piyasa riskleri hakkında önemli bilgileri sağlamaktadır. Belirtilen amaçla bu çalışmada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü veri tabanından Ankara, İstanbul ve İzmir illerine ilişkin örneklem olarak alınan mesken, işyeri, arsa ve diğer yapılı-yapısız taşınmaz verileri kullanılarak taşınmazların yıllara göre el değiştirme durumları incelenmiş ve mobilite analizleri yapılmıştır. Çalışma kapsamında taşınmazların türlerine göre 2010 - 2015 dönemi verilerinin analizi yapılarak Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde tam hisseli satış olarak kayıtlı olan yapılı (mesken/işyeri), yapısız (arsa, tarla, bahçe) ile yapılı-yapısız (bahçeli kargir ev, betonarme ev ve arsası, avlulu ev) taşınmazların 5 yıl ve daha uzun sürede satışı yoluyla el değiştirme oranlarının dağılımı istatistiksel olarak irdelenmiş ve elde edilen sonuçlar tartışılmıştır.

Araştırma sonuçlarına göre Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) veri tabanından örneklem olarak alınan verilerin 5 yıldan önce ve 5 yıldan daha uzun sürede olmak üzere satış oranları hem il düzeyinde, hem taşınmazların türlerine göre ayrı ayrı incelenmiştir. İncelenen illerde hiç satışı yapılmayan parsel (zemin) sayısı 7.968.603 adet ve bir defa satış işlemi yapılan parsel (zemin) sayısı 2.345.502 adet olarak saptanmıştır. İncelenen kentlerde örnekleme alınan taşınmazların % 73,9’u mesken, % 13,64’ü arsa ve % 11,84’ü ise işyeri niteliğine sahip olup, örnekleme giren taşınmaz

(3)

ii

sayıları ve türlerinin farklı gayrimenkullerin mobilite analizlerinin yapılması içim yeterli olduğu açıktır. Taşınmaz varlığının 5 yıldan önce satışının yapılma oranının;

yerleşimlerin nüfusu, konum, alınan ve verilen göç, sanayi yatırımlarının gelişimi, ulaşım altyapısı ve çeşitliliği gibi birçok etken ile ilişkili olduğu dikkati çekmektedir.

Araştırma sonuçlarına göre seçilmiş üç kentte mesken niteliğindeki toplam 900.531 adet taşınmazdan % 96,6’sı ve işyeri niteliğindeki toplam 144.248 adet taşınmazın % 97,0’sinin 5 yıldan daha kısa zaman içinde satışının yapıldığı ve el değiştirme süresinin oldukça kısa olduğu tespit edilmiştir. Benzer biçimde konut ve işyeri gibi kullanım biçimlerine tahsis edilmiş taşınmazların ilk beş yılda birden fazla defa el değiştirme oranları da oldukça yüksek olup, üç büyük ilde kentsel alanda taşınmaz ediniminin büyük ölçüde ticari yatırım olarak görüldüğü, boş arazi ve arsa varlığına oranla yapılı taşınmazların elde bulundurma süresinin kısaldığı ve taşınmaz ediniminin sosyal ve politik yönlerinin büyük ölçüde etkisinin azalmış olduğu ortaya konulmuştur. Türlerine göre gayrimenkullerin mobilite düzeylerinin incelenmesi, ekonomide konjonktür devreleri ve özellikle balon riski ile kriz olasılıklarının incelenmesi yönünden karar organlarına önemli bulgular sunması bakımından özel önem taşımaktadır. Bu amaçla TAKBİS’nin yenilenmesi aşamasında; ilçe, il, bölge ve ülke düzeylerinden taşınmaz piyasalarının gelişme eğilimleri ve mobilte analizlerine imkan verebilecek ara yüzlerin veritabanına entengrasyonunun yapılması, bu tür çalışmaların çeyrek dönemler veya en azından yıllık olarak yapılması için TKGM bünyesinde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdamına yönelik düzenleme yapılmasına ve bu yolla idarenin gayrimenkul pazarını gözleme fonksiyonunun da çalıştırılmasına gereksinim olduğu vurgulanmalıdır.

2017, 51 sayfa

Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul piyasaları, piyasa verileri, mobilite analizleri, türlerine göre taşınmazların elde tutulma süreleri, gayrimenkul piyasalarının izlenmesi - değerlendirilmesi.

(4)

iii ABSTRACT

Term Project

MOBILITY ASSESSMENT OF REAL ESTATE MARKETS IN TURKEY: A CASE STUDY OF ANKARA, İSTANBUL AND İZMİR PROVINCES

Cevdet Ekmel HATİPOĞLU Ankara University

Graduate School of Natural and Applied Science Department of Real Estate Development and Management

Supervisor: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ

The number of daily, weekly, monthly and yearly real estate transaction volumes are providing important information for market mobility and the level of economic integration in real estate markets. In this study, samples have been taken from Ankara, İstanbul and İzmir provinces focusing residential, commercial, lands, other built-unbuilt properties and data has been taken from the Land Registry and Cadastre Information System (TAKBİS) database in order to examine the transaction situations based on years and mobility analysis. Within the scope of the study, as per type of real estate for the period of from 2010 and 2015 and the sale transaction rates that happened in the first five years and number of the properties including improved (residential/commercial), unimproved (urban and rural lands, gardens) and improved- unimproved (masonry house with garden, concrete house and its land, yard-type house) properties in Ankara, İstanbul, İzmir provinces and their districts under the condition that their acquisition reasons are recorded as sale transaction and tried to evaluate statistically based on sample studies.

Within the scope of study, 5 years sales rate have been analyzed in the province and distrct level and around 7.968.603 number of parcels (floors) were not sold in the provinces and 2.345.502 number of parcels (floors) have sold only one time. The sales ratio inthe last five years period have been dependent with many factors such as population of the settlement, location, migration, development of industrial investments, transportation infrastructure and diversity and so on. According to the results of the

(5)

iv

survey in the three major cities, 96.6% (out of 900.531 real esate properties) and 97,0%

(out of 144.248 real esate properties) were sold less than five years after the date of acquisition and the hand-changing period was relatively short. Accordingly, the usage areas such as residential and commercial premises allocated by the land registry offices represents very high in the first five years period and that the majority of the real estate in the urban area represents commercial investment in the three major provinces, and it has been proved that the duration of possession of the structured real estate is shorter and the effect of the social and political aspects of real esate acquisition is largly reduced compared to the existence of land and vacant land. The examination of the mobility levels of real estate properties, according to their species found particular importance of the economy because it provides important findings to decision-makers in view of the conjuncture circuits and especially the possibility of balloon risk and crisis.

For this purpose, there is a need to make arrangements and implementations for the realization of real estate development and management specialists in the TKGM in order to intensify the tendency of the real estate market to develop at the district, province, region and country levels during the renewal of TAKBIS and to provide interfaces for the mobility analysis.

2017, 51 pages

Key Words: Real estate market, market data, real estate acquisition times by type, monitoring and evaluating the real estate markets.

(6)

v TEŞEKKÜR

Gayrimenkul geliştirme ile gayrimenkul yönetimi çalışmalarının birer uzmanlık alanı olarak geliştiği günümüzde, söz konusu alanda lisansüstü eğitim ve kariyer yapma olanağının elde edilmesi önemli bir avantaj olarak görülmektedir. Öncelikle bu alanda lisansüstü eğitim yapmamıza olanak veren işbirliği anlaşmasını yapan Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yöneticilerine teşekkür etmeyi bir borç bilirim. Lisansüstü dersler ve proje çalışmalarım boyunca bana yön veren ve her anlamda desteğini esirgemeyen değerli danışman hocam sayın Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’e, yüksek lisans eğitimim boyunca manevi desteğini esirgemeyen, bilgileri ve tecrübeleri ile beni yönlendiren değerli hocam sayın Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU’na, yüksek lisans eğitimim ve tüm hayatım boyunca beni destekleyen aileme sonsuz teşekkürlerimi sunarım. Bu çalışmanın Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün taşınmaz piyasalarının izlenmesi ve değerlendirilmesi fonksiyonunun geliştirilmesine yönelik veritabanı oluşturma ile izleme - değerlendirme sisteminin tasarımına yönelik kurumsal kapasite geliştirme çalışmalarına altlık teşkil etmesini temenni ederim.

Cevdet Ekmel HATİPOĞLU Ankara, Haziran 2017

(7)

vi

İÇİNDEKİLER

ÖZET ... i

ABSTRACT ... iii

TEŞEKKÜR ... v

KISALTMALAR DİZİNİ ... vii

ŞEKİLLER DİZİNİ ... viii

ÇİZELGELER DİZİNİ ... x

1. GİRİŞ ... 1

1.1 Çalışmanın Önemi ve Amaçları ... 1

1.2 Çalışmanın Kapsamı ve Sınırlılıkları ... 4

1.3 Çalışmanın Materyali ve Yöntemleri ... 5

2. KAVRAMSAL ÇERÇEVE VE TEMEL YAKLAŞIMLAR ... 7

2.1 Taşınmazlara İlişkin Temel Kavramlar ... 7

2.2 Mobilite ve Ölçülmesine İlişkin Kavramlar ... 8

3. SEÇİLMİŞ TAŞINMAZ PİYASALARINDA TÜRLERİNE GÖRE İŞLEM SAYISI VE MOBİLİTE ANALİZLERİ ... 11

3.1. Hazırlanan Verisetine Göre Taşınmazların Özellikleri ... 11

3.2 Seçilmiş İllerde Türlerine Göre Taşınmazların El Değiştirme Süreleri ve Oranlarının Analizi ... 12

3.3 İlçe Düzeylerinde Taşınmazların El Değiştirme ve Yıllık Satış Oranları ... 16

3.4 İl Düzeylerinde Türlerine Göre Gerçekleşen El Değiştirme Oranları ... 24

3.5 İlçe Düzeylerinde Gerçekleşen El Değiştirme Oranlarının İncelenmesi ... 36

4. GENEL DEĞERLENDİRME, SONUÇ VE ÖNERİLER ... 46

KAYNAKLAR ... 49

ÖZGEÇMİŞ ... 51

(8)

vii

KISALTMALAR DİZİNİ

AT Ana Taşınmaz

BB Bağımsız Bölüm

CEIT Computer Education and Instructional Technology (Bilgisayar ve Öğretim Teknolojileri Eğitimi)

Kİ Kat İrtifakı

KM Kat Mülkiyeti

KMK Kat Mülkiyeti Kanunu

TAKBİS Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi TKGM Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TMK Türk Medeni Kanunu

(9)

viii

ŞEKİLLER DİZİNİ

Şekil 3.1 Ankara-İstanbul-İzmir illerinde yapılı mesken-işyeri satış oranları ... 12

Şekil 3.2 Ankara ilinde yapılı mesken-işyeri satış oranları ... 13

Şekil 3.3 İstanbul ilinde yapılı mesken-işyeri satış oranları ... 13

Şekil 3.4 İzmir ilinde yapılı mesken-işyeri satış oranları ... 14

Şekil 3.5 Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde yapısız ile yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları ... 15

Şekil 3.6 Ankara ili yapısız ile yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları ... 15

Şekil 3.7 İstanbul ilinde yapısız ile yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları ... 16

Şekil 3.8 İzmir ilinde yapısız ile yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları ... 16

Şekil 3.9 Ankara ilinin ilçelerine göre yapılı işyeri satış oranları ... 17

Şekil 3.10 Ankara ilinin ilçelerine göre yapılı mesken satış oranları ... 18

Şekil 3.11 İstanbul ilinin ilçelerinde yapılı işyeri satış oranları ... 18

Şekil 3.12 İstanbul ilinin ilçelerinde yapılı mesken satış oranları ... 19

Şekil 3.13 İzmir ilinin ilçelerinde yapılı işyeri satış oranları ... 19

Şekil 3.14 İzmir ilinin ilçelerinde yapılı mesken satış oranları ... 20

Şekil 3.15 Ankara ilinin ilçelerinde yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları ... 20

Şekil 3.16 Ankara ilinin ilçelerinde yapısız taşınmaz satış oranları ... 21

Şekil 3.17 İstanbul ilinin ilçelerinde yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları ... 21

Şekil 3.18 İstanbul ilinin ilçelerinde yapısız taşınmaz satış oranları ... 22

Şekil 3.19 İzmir ilinin ilçelerine göre yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları ... 22

Şekil 3.20 İzmir ilinin ilçelerine göre yapısız taşınmaz satış oranları ... 23

Şekil 3.21 Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 24

Şekil 3.22 Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 25

Şekil 3.23 Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 25

Şekil 3.24 Ankara ilinde yapılı taşınmazların (mesken ve işyerlerinin) birden fazla el değiştirmesi ... 26

Şekil 3.25 Ankara ilinde meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 26

Şekil 3.26 Ankara ilinde işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 27

Şekil 3.27 İstanbul ilinde yapılı taşınmazların (mesken ve işyeri) birden fazla el değiştirmesi ... 27

Şekil 3.28 İstanbul ilinde meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 28

Şekil 3.29 İstanbul ilinde işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 28

Şekil 3.30 İzmir ilinde mesken ve işyerlerinin (yapılı) birden fazla el değiştirmesi ... 29

Şekil 3.31 İzmir ilinde meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 29

Şekil 3.32 İzmir ilinde işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 30

(10)

ix

Şekil 3.33 Üç ilde yapılı taşınmazlar ile yapılı veya yapısız taşınmazların birden

fazla el değiştirmesi ... 30

Şekil 3.34 Üç ilde yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirme oranları .. 31

Şekil 3.35 Üç ilde yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirme oranları ... 31

Şekil 3.36 Ankara’da yapılı ile yapılı veya yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 32

Şekil 3.37 Ankara ilinde yapılı ile yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi .. 32

Şekil 3.38 Ankara ilinde yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi 33 Şekil 3.39 İstanbul ilinde yapılı ile yapılı veya yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 33

Şekil 3.40 İstanbul ilinde yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi . 34 Şekil 3.41 İstanbul ilinde yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 34

Şekil 3.42 İzmir ilinde yapılı ve yapılı veya yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 35

Şekil 3.43 İzmir ilinde yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi... 35

Şekil 3.44 İzmir ilinde yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 36

Şekil 3.45 Ankara ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 36

Şekil 3.46 Ankara ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 37

Şekil 3.47 Ankara ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 37

Şekil 3.48 Ankara ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 38

Şekil 3.49 İstanbul ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 38

Şekil 3.50 İstanbul ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 39

Şekil 3.51 İstanbul ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 39

Şekil 3.52 İstanbul ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 40

Şekil 3.53 İzmir ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 40

Şekil 3.54 İzmir ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi ... 41

Şekil 3.55 İzmir ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 41

Şekil 3.56 İzmir ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi ... 42

Şekil 3.57 Ankara ilinde ilçelere göre yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 42

Şekil 3.58 Ankara ilinde ilçelere göre yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 43

Şekil 3.59 İstanbul ilinde ilçelere göre yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 43

Şekil 3.60 İstanbul ilinde ilçelere göre yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 44

Şekil 3.61 İzmir ilinde ilçelere göre yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 44

Şekil 3.62 İzmir ilinde ilçelere göre yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi ... 45

(11)

x

ÇİZELGELER DİZİNİ

Çizelge 3.1 Araştırma verilerinin kapsamı ... 11 Çizelge 3.2 İllere göre örneklem sayıları ... 12

(12)

1 1. GİRİŞ

1.1 Çalışmanın Önemi ve Amaçları

Mobilite (haraketlilik veya devingenlik) kavramı; insanların, yüklerin ve bilginin bir yerden başka bir yere taşınması açısından iktisadi faaliyetin olmazsa olmazları arasında sayılmaktadır (Candemir 2015). İnsanların, metaların ve bilginin yer değiştirmesinde hız önemli bir faktör haline gelmiştir. El değiştirme hızı birçok faktöre bağlı bulunmaktadır. Bunlar arasında; para ve maliye politikası ve özellikle vergileme, altyapı ve ulaştırma altyapısı, yabancı sermaye politikası ve yatırımcılara sağlanan teşvikler ilk sıralarda yer almaktadır. Ulaştırma altyapısının gelişmemiş olduğu bölge ve illerde, üretim faktörlerinin mobilitesi zayıf olduğu için piyasa ekonomisinin iyi işlemediği gözlenmektedir. Bu tür özellikleri gösteren bölgelere diğer bölgelerde üretilen mal ve hizmetlerin tam rekabet piyasa fiyatları ile sunulması mümkün olamamaktadır. Benzer biçimde taşımacılık maliyetlerinin yüksek olması, söz konusu bölgelerde üretilen genellikle katma değeri düşük tarımsal ürünlerin de diğer bölgelere rekabet edilebilir bir fiyattan sunulması olanaklarını kısıtlamaktadır. Bir bütün olarak ele alındığı zamanda, piyasa ekonomisinin işlerliğinin, diğer faktörler yanında ulaştırma altyapısı (Kurt 2010) ile üretim faktörlerinin mobilitesi ve fiziksel ürün akışına bağlı bulunduğunu ifade etmek mümkün görülmektedir.

Ekonominin bütün sektörlerinde insanların, metaların ve bilginin düşük maliyetli ve güvenli biçimde ve mümkün olduğu ölçüde hızlı olarak yer değiştirmesi esastır. Ancak üretim faktörlerinin mobilitesinin farklılık gösterdiği bilinmektedir. Sermaye ve girişimcilik, mobilitesi oldukça yüksek olan üretim faktörleri niteliğinde iken, vasıfsız işgücü başta olmak üzere emeğin mobilitesinin daha düşük olduğu gözlenmektedir.

Bölgeler ve ülkeler arasındaki ekonomik entegrasyonların temel hedefleri arasında emek ve sermayenin serbest dolaşımı yer almaktadır. Mundell (1961) ve Pusat (2013) tarafından da vurgulandığı üzere, ekonomik entegrasyonun başarısı için üretim faktörlerinin hareketliliğinin yüksek olması gerekmektedir (Özer 2013). Faktör hareketliliğinin açıklanmasında emek, sermaye ve girişimciliğin mobiltesinin oldukça yüksek olması, adeta gelişmişlik ile ilişkilendirilebilecek etkenlerden biri haline

(13)

2

gelmiştir. Bununla birlikte bir üretim faktörü olarak arazinin mobilitesinin olmadığı kabul edilmiştir. Günümüzde arazi ve araziye bağlı bütün sabit unsurların meta haline geldiği ve doğal olarak arazi varlığının ekonomik sisteme entegrasyonu ile taşınmaz özelliğine sahip bulunan arazi kaynaklarının mobilitesinin artırılmasının mümkün olabileceği gözlenmektedir. Gayrimenkullerin irat senedi, ipotekli borç senedi, gayrimenkul ve konut sertifikası gibi araçlarla adeta menkul değer gibi alınıp satılması, son yıllarda mümkün kılınmıştır. Gayrimenkullerin para ve sermaye piyasalarına entegrasyon derecesinin yükseltilmesi, menkulkıymetleştirme yoluyla mobilitenin artmasına da imkan vermektedir.

Birçok ülkede gayrimenkul varlıkları, toplumsal yaşamın bir parçası olmalarının yanı sıra yatırım aracı niteliği ile de önem kazanmıştır. Taşınmaz varlıklarının iktisadi yaşamdaki yerinin her geçen gün artması, ekonomik hareketliliği de beraberinde getirmiş ve teknolojik gelişmelerin de etkisi ile taşınmaz varlığına yönelik analizlerin yapılması, adeta bir zorunluluk haline gelmiştir. Türkiye’deki sermaye piyasalarının yetersiz gelişimi, kamu kurumları arasındaki koordinasyon eksikliği ve makro politikalarda gayrimenkul ve inşaat sektörünün geliştirilmesine yönelik önlemlerin yetersizliği gibi sorunlara bağlı olarak taşınmaz varlığının ekonomik sisteme entegrasyonu ve piyasa hareketlerinin izlenmesine yönelik veritabanı altyapısı yetersiz kalmış ve yerel düzeylerde türlerine göre gayrimenkullerin alım-satım sıklığına yönelik araştırmaların da yapılamamış olduğu tespit edilmiştir.

Ülkeler için taşınmazların kayıt altına alınması ve taşınmaz hareketlerinin düzenli olarak izlenmesi, birçok avantaj sağlamakta ve hatta stratejik bir etken olarak görülmektedir. Türkiye’de özel mülkiyetin temelini oluşturan taşınmazlara yönelik bütün işlemler veya gayrimenkul piyasaları işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ve alt hizmet birimleri tarafından yürütülmektedir. TKGM tarafından tescil işlemlerinin yürütülmesi ile izlenmesi ve değerlendirilmesi çalışmalarının aralıksız olarak sürdürülmesine karşın, günümüze kadar olan dönem boyunca gayrimenkul piyasalarında taşınmazların türlerine (arazi, arsa, konut, rezidans, ofis, perakende, diğerleri gibi) göre ortalama elde bulundurma süreleri ve bunu etkileyen faktörlere ilişkin çalışmaların yapılamamış olması, önemli bir eksiklik olarak

(14)

3

görülmektedir. Demirci vd (2007) tarafından seçilen beş il/ilçede yürütülen çalışmada;

kırsal alanda arazi kaynaklarının hareketliliğinin (mobilitesinin) oldukça düşük olduğu, arazi alım-satım nedenleri ve arazi değerlerini etkileyen faktörlerin bölgelere göre değişim gösterdiği saptanmıştır. Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş (2011) tarafından yapılan çalışmada ise, koruma alanlarında arazi kullanım kararlarının koruma statüsünden etkilendiği ve koruma alanı sınırları içindeki arazilerin normal alım-satım sıklığı ve süresinin, koruma alanı dışındaki benzer arazilere oranla daha düşük ve sürenin de daha uzun olduğu ortaya konulmuştur. Kentsel kesimde arsa, mesken ve ticari taşınmaz piyasalarında mobilite analizine yönelik saha araştırmasına dayalı çalışmaların olmadığı ve menkulkıymetleştirmenin yetersizliği nedeni ile yabancı yatırımcı ile para ve sermaye piyasaları kuruluşlarının da bu tür çalışmalara yeterince ilgi göstermediği dikkati çekmektedir.

Literatür araştırmasının sonuçlarına göre mobilite kavramının taşımacılık, göç hareketleri, konut, küreselleşme ve likidite gibi alanlarda (Sheller 2011) araştırma konusu yapıldığı ve mobilite maliyetinin hesaplanmasına yönelik programların (Computer Education and Instructional Technology -CEIT- Bilgisayar ve Öğretim Teknolojileri Eğitimi) geliştirildiği anlaşılmaktadır. Türkiye’de il ve ilçe düzeylerinde arazi, arsa, mesken ve diğer yapılı taşınmazların alım-satım sıklığı ile elde tutulma sürelerinin bilinmediğinin tespit edilmesi üzerine, ülke ekonomisi açısından önemli olan üç ilde söz konusu çalışmanın yapılması, bu çalışmanın temel amacını teşkil etmektedir.

Araştırma kapsamında Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde türlerine göre mesken ve diğer taşınmaz yatırımlarının hareketliliğinin (mobilitesinin) analizi, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) veritabanı verileri kullanılarak tamamlanmıştır. Bu çerçevede seçilen üç ilde tapu müdürlükleri tarafından satış işlemi yapılan parseller (anataşınmaz) ile bağımsız bölümlerin el değiştirme sıklığı ve elde bulundurma süresi (edinim ile elden çıkarma tarihleri arasında geçen zaman aralığı) ile bunların taşınmazların türlerine göre değişimi irdelenmiştir.

Geleneksel olarak Türk toplumunun gayrimenkul yatırımlarına yaklaşımının ekonomik olmaktan çok sosyal ve hatta politik nitelik gösterdiği, gayrimenkul yatırımlarının ekonomik yönünün genellikle dikkate alınmadığı bilinmektedir. Son yıllara kadar genel

(15)

4

olarak arazi ve konut yatırımlarına bağlılığın yüksek derecede olduğu ve hatta başka il ve ülkelerde çalışan ve yaşayan kişi ve hanelerin bile arazi ve konut varlığını başkalarına devir etme ve kiralamadan imtina ettikleri gözlenmektedir (Tanrıvermiş vd.

2004, Tanrıvermiş 2017). Kırsal alandaki bu genel yapının aksine, kentsel arazi, konut ve ticari taşınmaz piyasalarında mobilitenin daha yüksek olması beklenmekte olup, mobilite analizleri aynı zamanda taşınmaz yatırımlarına yaklaşım biçiminin değişimi, yatırım ekonomisi, yatırımların nitelikleri, yatırımcıların beklentileri ile geçerli kapitalizasyon oranlarının (yatırımın amortisman süresinin) tanımlanmasına da olanak vermesi bakımından önemli ve yararlı görülmektedir.

1.2 Çalışmanın Kapsamı ve Sınırlılıkları

Kentsel kesimde taşınmaz piyasalarında mobilite ile kırsal kesimde taşınmaz yatırımlarının el değiştirme sıklığının farklılık göstermesi doğaldır. Bu çalışmada kentsel alanda yapısız ve yapılı taşınmazların alım-satım sıklığı ve el değiştirme süresi, seçilmiş üç büyük kent örneği çerçevesinde ortaya konulmuştur. Bu çalışma kapsamında özellikle bir takvim yılı içindeki bir ve daha fazla sayıda satış görmüş bağımsız bölümler incelenmiştir. Verisetinin oluşturulmasında 2010-2015 döneminde Ankara, İstanbul ve İzmir il merkezleri ve merkez ilçelerinde alım-satımı yapılan konut, ofis, diğer yapılar ile boş arazi ve arsa yatırımlarının üçer aylık dönemleri ele alınmış olup, TAKBİS veritabanından elde edilen bilgilerle veriseti oluşturulmuş ve hazırlanan verisetinin mümkün olduğu ölçüde basit analizi, oran ve mutlak sayıların yorumlanması yoluyla gerçekleştirilmiştir.

Türlerine göre taşınmaz varlıklarıın elde bulundurma süresinin değişimi, taşınmaz edinim amacı ve yatırımların ticari nitelikte olup olmamasına bağlı olarak değişmektedir. Özellikle konut ve ofisler gibi gayrimenkullerin edinme sebepleri ayrıntılı olarak irdelenmiş olup, ticari nitelik taşıyan yatırımların elde bulundurma süresinin diğerleri ile karşılaştırmalı analizinin yapılmasına özen gösterilmiştir. Bu çerçevede konut edinme sebeplerinin; satış, ipotekli satış, kat karşılığı temlik, kat mülkiyetli/kat irtifaklı taşınmazlarda ana gayrimenkule şuyulanan hissenin satışı, mahkeme kararı ile satış, çıplak mülkiyet satışı ve üçüncü kişiye intifa hakkı devri gibi

(16)

5

olabileceği dikkate alınmıştır. Zaman ve kaynak yetersizliği gibi nedenlerle çalışmanın kapsamının dar tutulması hedeflenmiş olup, bu çerçevede yapısız taşınmazlar ile bağımsız bölümlerdeki hisse satışları analizlerin kapsamı dışında bırakılmıştır.

1.3 Çalışmanın Materyali ve Yöntemleri

Çalışmada gayrimenkul literatürüne katkı sağlayan teorik modeller ve faktörler öncelikle irdelenmiş, özgün kaynak ve veri seti bulunamaması nedeniyle genel olarak araştırma sonuçlarına dayalı değerlendirme yapılması ile yetinilmiştir. Nicel veriler kasamında analizler yapılmış ve özellikle piyasa hareketlerinin (mobilite) ölçülmesine yönelik veri altyapısı ampirik çerçevede ortaya konulmuştur. Önceki çalışmaların birçoğunun aksine bu çalışmada internet ortamında ilan edilen veriler kapsama alınmamış ve sadece TAKBİS verileri ile oluşturulan verisetinin analizi yapılmıştır. Bu kapsamda; konut, ticari taşınmazlar (işyeri, ofis, rezidans, perakende gibi) ve arazi vasfındaki taşınmazların edinim tarihinden sonra 5 yıldan daha kısa ve 5 yıldan daha uzun süreli olmak üzere ortalama elde bulundurma süresi ve el değiştirme zaman aralığının tespitine yönelik analizler gerçekleştirilmiştir. Hazırlanan verisetinin analizinde basitliği sağlamak için mutlak sayısı, aritmetik ortalama, oran ve grafik ile gösterim gibi yöntemler kullanılmıştır.

Türkiye’de gayrimenkul piyasalarında hareketliliğin diğer ülkelerle karşılaştırılamayacak niteliklere sahip olduğu bilinmektedir. Belirtilen yapısal özellikler ve farklılıklar dikkate alınarak başka ülkelerle karşılaştırma yapılması yerine ülke içinde kentler arasında, taşınmaz türlerine göre karşılaştırma yapılması ve daha sonra sektörel (kentsel veya kırsal) karşılaştırma yapılması zorunlu olmaktadır. Çalışma kapsamında TAKBİS veri tabanından alınan 56.980.982 adet parsel, 8.130.763 adet kat mülkiyetli (KM) taşınmaz, 7.989.134 adet kat irtifaklı (Kİ) taşınmaz, 1.219.023 adet bağımsız bölümlerin (BB) bağlı olduğu ana taşınmaz (AT) ve son olarak 2.345.502 adet bir kez satış işlemi yapılan taşınmaz varlığının analizleri yapılmıştır. Belirtilen büyüklükteki veritabanının kapsamlı ekonomik ve ekonometrik analizinin yapılması, zaman ve kaynak yetersizliği gibi nedenlerle bu çalışmanın kapsamı dışında bırakılmış ve çalışmada sadece seçilmiş üç ilde türlerine göre taşınmazların elde bulundurma

(17)

6

sürelerinin analizleri yapılmış ve elde edilen sonuçların tartışılması ile yetinilmiştir.

Çalışma sonuçlarının gelecek yıllarda yapılması gerekli olan ulusal düzeyde yapılacak kapsamlı araştırmalar için ön çalışma niteliğinde olduğu ve piyasa hareketliliğinin analizinin ortaya konulmasına imkan verdiği gözden uzak tutulmamalıdır.

(18)

7

2. KAVRAMSAL ÇERÇEVE VE TEMEL YAKLAŞIMLAR

2.1 Taşınmazlara İlişkin Temel Kavramlar

Taşınmaz varlıklarının kapsamına; 22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler girmektedir (TMK m.704).

Taşınmazların alım ve satım, kiralama ve bağış gibi tasarruf işlemlerine konu olabilmeleri ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için öncelikle tapu siciline tescil edilmeleri gerekmektedir (TMK m.705).

Yeryüzü üzerinde sınırları haritada belli edilmiş arazi parçaları, parsel olarak tanımlanmakta ve parseller üzerinde 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilerek yapısız bir gayrimenkul yapılı hale dönüşmekte ve tasarrufa konu olmaktadır. Kat irtifakı; bir parsel üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulmaktadır. Kat mülkiyeti ise; tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından 634 Sayılı Kanun hükümlerine göre kurulan bir mülkiyet türüdür. Yerel düzeylerde konut ve diğer yapılı taşınmazların alım-satımında kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasında yatırımcıların genel olarak farklılık görmemeleri, piyasaların şeffaflaştırılması ve yatırımcının gayrimenkul okuryazarlılğının zayıflığının temel göstergelerinden biri olarak ele alınabilir.

Kat mülkiyeti; dikey kat mülkiyeti ve yatay (yaygın) kat mülkiyeti olarak ikiye ayrılmaktadır. Diğer yandan tapu sicilinde tescile tabi taşınmazlar yapısal özellikleri ve kullanım amaçlarına göre farklı biçimlerde sınıflandırılabilmektedir. Özellikle yapılı taşınmazlar (mesken, işyeri ve konut gibi), yapısız taşınmazlar (tarla, bağ ve bahçe gibi boş araziler) ve yapılı ve yapısız taşınmazlar (bahçeli kargir ev, betonarme ev ve arsası, avlulu ev) gibi sınıflama sıklıkla yapılmakta olup, bu çalışmada da belirtilen sınıflama esas alınarak elde bulundurma süresi ve doğal olarak mobilite analizleri yapılmaktadır.

(19)

8

Yatırım ekonomisi açısından tescile tabi taşınmazlar kullanım amaçlarına göre sınıflandırmaya tabi olabilmektedir. Bu amaçla binaların ikamet amaçlı olan binalar ve ikamet amaçlı olmayan binalar olarak iki gruba ayrılması mümkündür. İkamet amaçlı binalar; bir daireli binalar, iki ve daha fazla daireli binalar, üç ve daha fazla daireli binalar ile halka açık ikamet yerlerini ifade eder. İkamet amaçlı olmayan binalar; otel binaları, diğer kısa süreli-konaklama binaları, ofis (işyeri) binaları, toptan ve perakende ticaret binaları, iletişim binaları, istasyonlar, terminaller ve ilgili binalar, garaj binaları, sanayi binaları, su depoları, silolar, depolar, kamu eğlence binaları, müzeler ve kütüphaneler, okul, üniversite ve araştırma binaları, hastane veya bakım kuruluşları binaları, spor salonları gibi yatırımları kapsamaktadır. İkamet amaçlı olmayan diğer binalar ise; ikamet dışı çiftlik binaları, ibadet veya dini faaliyetler için kullanılan binalar, tarihsel yapılar ve koruma altındaki abideler, başka yerde sınıflandırılmamış diğer binalar gibi farklı özelliklere sahip olan yapılar olabilecektir. Bu çalışmada binaların bağımsız bölümleri konut ve ofis olarak alınmış ve bir takvim yılı içinde bir ve daha fazla sayıda satış görmüş bağımsız bölümler inceleme konusu yapılmıştır.

2.2 Mobilite ve Ölçülmesine İlişkin Kavramlar

Mobilite araştırmaları; farklı ölçeklerde olmak üzere kamu ve özel sektör taşıma sistemleri, turizm, göç, mobil iletişim ve yazılım destekli altyapılar, otomobil gibi alanlara hitap eden ve birden çok yöntem gerektiren disiplinlerarası çalışmalar olarak bilinmektedir (Laurier 2010, 2011; Laurier 2008). Bunlara ilave olarak çocuk hareketleri, yaşlı hareketleri ve cinsiyet hareketleri (Uteng and Cresswell 2008), yürüyüş, tırmanma, dans, bisiklet ve diğer eğitimli bedensel hareketler (Cresswell and Merriman 2011; Dewsbury 2011; Lee and Ingold 2006; Spinney 2009, 2011) ve ayrıca sınırlar, havaalanları, ücretli yollar, oteller, moteller, gözaltı merkezleri ile mülteci kamplarında hareketin nerede yavaşladığı veya durduğunun bilinmesi (Mountz 2010) de mobilite araştırmaları kapsamında ele alınmaktadır. Bunlara ilave olarak fiziksel hareketlerin dışında potansiyel hareket, blok hareket, konut ve mekânsal planlamalar da (Büscher ve Urry 2009) mobilite araştırmalarının kapsamında ele alınmakta ve değerlendirmelere konu olmaktadır (Anonim 2015).

(20)

9

Gayrimenkul piyasalarının analizinde belirli bir zaman içinde taşınmaz satış hacmi, satış sıklığı ve boşluk oranı gibi ölçütler sıklıkla kullanılmaktadır. Başka bir ifade ile gayrimenkul piyasa dinamizmini değerlendirmek için; gayrimenkul stoku, belirli bir zaman içinde bu stoktan yapılan satış miktarı, boşluk oranı veya aynı gayrimenkulün birden fazla defa el değiştirmesi durumlarına göre inceleme yapılması gereklidir.

Gayrimenkul piyasa fiyatlarının düzeyleri ve hareketleri birçok araştırmaya konu olmasına karşın, gayrimenkulün el değiştirme sıklığı konusuna ilişkin az sayıda çalışmanın olduğu görülmektedir (Fisher vd. 2004). Gayrimenkul satışı veya el değiştirme sıklığı, mevcut yerel, bölgesel veya ulusal piyasaların durumu hakkında önemli bilgileri sağlamaktadır. Genel olarak gayrimenkul el değiştirme sıklığına ilişkin araştırmalarda öncelikle mevcut konut satışları ile yeni konut talebine odaklandığı dikkati çekmektedir (Jaffee ve Rosen 1979, Thom 1985, Stein 1995, Dieleman 2001, Rady ve Ortalo-Magne 2001).

Fisher vd.’e (2004) göre gayrimenkul el değiştirme olasılığı; piyasa koşulları (ekonomik, demografik, finansal, vergilendirme araçlar ve yasal düzenlemeler gibi), gayrimenkulün özellikleri ve malikin niteliğine bağlı bulunmaktadır. Diğer yandan Fisher vd.’e (2004) göre gayrimenkulün el değiştirme sıklığı ve nedenlerini anlamak için; hanehalkı ve firmaların beklentileri ile geliştirme stratejilerinin anlaşılması gereklidir. Hanehalkı beklentilerine yönelik ikametgâh değişimi genel olarak hanehalkı konut talebinin değişikliğine cevap olarak algılanırken, konut el değişimi, hanehalkı büyüklüğü, hane geliri veya yaşam standartlarındaki değişikliğe uyum sağlamak amaçlı ikametgâh tercihi ile ilişkilidir (Turner 1968). Bununla beraber konut piyasasında boşluk ve konut değiştirme arasında karşılıklı ilişkisinin olduğu Rietveld (1984) tarafından vurgulanmıştır. Buna göre konut stokundaki boşluk oranı, konut değiştirme etkisi olup, aynı anda konut değiştirme, boşluk oranından da etkilenmektedir.

Weinberg (1979) tarafından ABD San Francisco Eyaleti’nde hanehalklarının konut değiştirmeleri ile olarak yapılan çalışmanın sonuçlarına göre hanehalklarının konut ve işyeri değiştirme kararlarının birbirinden bağımsız biçimde oluştuğu ifade edilmiştir.

Bununla birlikte konut değiştirme olasılığı, işyeri değiştirme, aile büyüklüğü, aile büyüklüğündeki değişimi ile artış eğiliminde iken, hanehalkının yaşı ve konutun piyasa

(21)

10

değeri ve talebini olumsuz etkileyen faktörlere bağlı olarak düşme eğilimindedir. Diğer yandan işyeri değiştirme olasılığı, ikametgâh değişimi ve iş piyasasındaki güçlüklere bağlı olarak artarken, malikin yaşına göre düşme eğiliminde ve meslek ile de değişim halindedir. Gelir ve eğitim düzeyi gibi faktörlerin etkilerinin ise belirsiz olduğu ifade edilmektedir. Hong Kong’da kiralık konutta ikamet edenler ile konut sahibi olanların konut değiştirme nedenleri Hui (2006) tarafından incelenmiştir. Çalışma sonuçlarına göre kirada oturanlar için konut değiştirme nedeni demografik faktöründen kaynaklanırken, konut sahibi olanlar için konut değiştirme daha çok ekonomik faktörlere bağlı bulunmaktadır. Buna göre kiracı ve malik gibi iki aktörün konut ihtiyacını tatmin etmek üzere izledikleri stratejilere bağlı olarak konutun el değiştirdiği ortaya çıkmaktadır.

Kentsel kesimde konut ve arsa alım-satımı ve mobilitesi genellikle ikincil hareketlilik olarak tanımlanmaktadır (Ahmed 2003; Sheller 2004b). Yeni “mobil yöntemler”, nispeten karmaşık ve dinamik süreçleri ortaya çıkarmaktadır (Myers 2011). Sheller ve Urry tarafından yapılan “Yeni mobilite paradigması” isimli makalede, yeni araştırma yönteminin “hareket” ve “aralıklı hareketin simülasyonu” olacağı ortaya konulmuştur (Sheller and Urry 2006). Sonuç olarak mobilite analizleri ile mekânsal yapılanma ve transfer noktalarındaki geçici durma, kişilerin ve nesnelerin yavaşlatılabilirliği veya durdurulabilirliği olarak ele alınmaktadır (Anonim 2015).

Kentsel kesimde artan ulaşım yatırımlarının en önemli amaçlarından birinin, kentteki mobilite ve erişilebilirlik düzeyini artırdığı ve doğal olarak kentin yakın çevresinde hızla yeni yerleşim alanlarının oluştuğu, üretilen arsa ve bağımsız bölümlerin satışa sunulduğu ve kentsel gelişmenin yönünün de adeta fiziksel altyapı yatırımları ve imar uygulama çalışmalarına bağlı olduğu görülmektedir. Buna ilave olarak ulaşım sistemleri altyapı yatırımları, kentsel alanlara birçok ekonomik fayda (benefits) sağlamakta ve artan ulaştırma olanakları da kentlerin yayılması ve erşilebilirliğinin artmasına olanak vermektedir. Diğer yandan birçok kentte afet riskli alanların tespiti ve rezerv yapı alanlarının seçimi, dönüşüm ve yeni yapılaşma alanlarının tespiti ve inşai faaliyetlerin tamamlanması da, doğrudan yerel düzeyde gayrimenkul piyasalarında mobliteyi etkilemektedir (Tanrıvermiş vd. 2017).

(22)

11

3. SEÇİLMİŞ TAŞINMAZ PİYASALARINDA TÜRLERİNE GÖRE İŞLEM SAYISI VE MOBİLİTE ANALİZLERİ

3.1. Hazırlanan Verisetine Göre Taşınmazların Özellikleri

Türkiye’de gayrimenkule yönelik hareketlilik diğer ülkelerle benzerlik açısından karşılaştırılmayacak özellikleri¹ taşımaktadır. Bu nedenle çalışmada TAKBİS veri tabanından alınan araştırma verilerine ilişkin nitelikler ve sayısal büyüklükleri irdelenmiştir. Tesis kadastrosunun tamamlanması da dikkate alınmak koşulu ile yaklaşık 57 milyon adet parselin yaklaşık % 14’ünün hiç satış işleminin yapılamadığı dikkate alınırsa (Çizelge 3.1), kent ve kırsal alan arasındaki geçiş arazileri ve boş parsellerde mobilitenin yapılı taşınmazlara oranla daha düşük olduğunun bir göstergesi olarak kabul edilebilir. Ülke düzeyinde yapılan genellemeden sonra üç büyük kentin merkez ilçelerinden seçilmiş örneklem üzerinde mobilite analizlerinin yapılması tercih edilmiştir.

Çizelge 3.1 Araştırma verilerinin kapsamı

Nitelikleri Miktar (Adet)

Parsel Sayısı 56.980.982

Kat Mülkiyeti (KM) Sayısı 8.130.763

Kat İrtifakı (Kİ) Sayısı 7.989.134

Bağımsız Bölümlerin (BB) Bağlı Olduğu

Anataşınmaz (AT) Sayısı 1.219.023

Toplam Hissedar Sayısı 154.420.146

Bir Defa Satış İşlemi Yapılan Zemin Sayısı 2.345.502 Hiç Satış İşlemi Yapılmayan Zemin Sayısı 7.968.603

Çalışma için oluşturulan örneklemin il bazında ve niteliksel olarak aşağıdaki gibi sınıflandırılması tercih edilmiştir (Çizelge 3.2). Örnekleme alınan taşınmazların % 73,9’u mesken, % 13,64’ü arsa ve % 11,84’ü ise işyeri niteliğine sahip olup, örnekleme

1 Bu kriterlerden bazıları; nüfus, yüzölçümü, taşınmazların kullanımı, intikal, sosyolojik yapı, eğitim durumu, gayrimenkulün yatırım aracı olarak görülmesi, hızlı el değiştirme vb. olarak sıralanabilir.

(23)

12

giren taşınmaz sayıları ve türlerinin farklı gayrimenkullerin mobilite analizlerinin yapılması için yeterli olduğu saptanmıştır.

Çizelge 3.2 İllere göre örneklem sayıları

İller Mesken İşyeri Arsa Yapılı - Yapısız

Ankara 268.950 31.118 50.315 982

İstanbul 499.703 96.332 64.338 2.338

İzmir 131.878 16.798 51.561 4.214

Toplam 900.531 144.248 166.214 7.534

Oran (%) 73,90 11,84 13,64 0,62

3.2 Seçilmiş İllerde Türlerine Göre Taşınmazların El Değiştirme Süreleri ve Oranlarının Analizi

Taşınmazların türleri ve kullanım biçimleri ile maliklerin taşınmazlara yaklaşım biçimlerine göre elde bulundurma süresinin değişmesi beklenmektedir. Seçilen üç ilde ve bu illerin ilçelerinde mesken niteliğindeki toplam 900.531 adet taşınmazın % 96.6’sının ve işyeri niteliğindeki toplam 144.248 adet taşınmazın % 97’sinin 5 yıldan önce satışının yapıldığı görülmektedir. Buna ilave olarak 5 yıldan sonraki el değiştirme oranlarının işyerlerinde % 3.0 ve meskenlerde ise % 3.4 olduğu saptanmıştır (Şekil 3.1).

Şekil 3.1 Ankara-İstanbul-İzmir illerinde yapılı mesken-işyeri satış oranları

97,0%

96,6%

3,0%

3,4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Yapılı - İş Yeri Yapılı - Mesken

5 YILDAN SONRA 5 YILDAN ÖNCE

**5 Yıldan Daha Uzun Süreli **5 Yıldan Daha Kısa Süreli Yapılı - İşyeri

(24)

13

Ankara ilinden seçilen mesken niteliğindeki toplam 268.950 adet taşınmazın % 97.3’ü ve işyeri niteliğindeki toplam 31.118 adet taşınmazın da % 97.3’ünün 5 yıldan önce satışının yapıldığı görülmektedir. Edinim tarihinden sonra 5 yıldan daha uzun zaman geçtikten sonra el değiştiren taşınmazların oranlarının işyeri vasfındaki taşınmazlar ile mesken niteliğindeki binalarda aynı düzeyde olduğu (% 2.7) saptanmıştır (Şekil 3.2).

Şekil 3.2 Ankara ilinde yapılı mesken-işyeri satış oranları

İstanbul ilinden seçilen mesken niteliğindeki 499.703 adet taşınmazın % 96.7’sinin, işyeri niteliğindeki toplam 31.118 adet taşınmazın ise % 96’sının 5 yıldan önce satışının yapıldığı görülmektedir. Diğer yandan 5 yıldan sonraki el değiştirme oranı, işyerlerinde % 3.3 ve meskenlerde ise % 4.0 olarak saptanmıştır (Şekil 3.3).

Şekil 3.3 İstanbul ilinde yapılı mesken-işyeri satış oranları

97,3%

2,7%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

96,7%

96,0%

3,3%

4,0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

5 YILDAN SONRA 5 YILDAN ÖNCE Yapılı - İşyeri

Yapılı - İşyeri

**5 Yıldan Daha Uzun Süreli **5 Yıldan Daha Kısa Süreli

(25)

14

İzmir ilinden seçilen mesken niteliğindeki toplam 131.878 adet taşınmazın % 97.5’inin ve işyeri niteliğindeki toplam 17.798 adet taşınmazın % 97.8’sinin 5 yıldan önce satışının yapıldığı saptanmıştır. Buna ilave olarak edinim tarihinden 5 yıldan daha uzun süre içinde el değiştirme oranının işyeri olarak kullanılan taşınmazlarda % 2.2 ve meskenlerde ise % 2.5 olarak gerçekleştiği tespit edilmiştir (Şekil 3.4).

Şekil 3.4 İzmir ilinde yapılı mesken-işyeri satış oranları

Üç kentte konut ve işyerinin el değiştirme sıklığının nispeten yüksek olduğu ve 5 yıldan önce neredeyse konut ve işyeri olarak kullanılan taşınmazların bir defa el değiştirdiği ve mobilitenin yüksek olduğu saptanmıştır. Benzer biçimde örnek olarak seçilen üç ildeki yapısız taşınmazların % 96.5’inin ve yapılı-yapısız taşınmazların % 97.0’sinin 5 yıldan önce satışının yapıldığı ortaya konulmuştur. Ayrıca 5 yıldan sonraki el değiştirme oranı, yapılı-yapısız taşınmazlarda % 3.0 ve yapısız taşınmazlarda % 3.5 olarak gerçekleşmiş (Şekil 3.5) olup, 5 yıldan daha uzun sürede satışı gerçekleştirilen taşınmazların oranının oldukça düşük düzeyde kaldığına dikkat edilmelidir. Kentsel kesimde taşınmazların elde bulundurma süresinin kırsal alanlarda edinilen taşınmazlara oranla çok daha düşük düzeyde kaldığı (Demirci vd. 2007, Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2011) ve taşınmaz yatırımının kentlerde ekonomik yönünün çok daha güçlü olduğu ortaya konulmuştur.

Bu yönde daha kapsamlı değerlendirme yapabilmek için bir il veya ilçede kentsel ve kırsal alanda belirli bir dönemde satış görmüş olan bütün taşınmazların türlerine göre elde bulundurma sürelerinin analizinin yapılmasına gereksinim bulunmaktadır.

97,8%

97,5%

2,2%

2,5%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

5 YILDAN SONRA 5 YILDAN ÖNCE Yapılı - İşyeri

(26)

15

Şekil 3.5 Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde yapısız ile yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları

Ankara ilinden seçilen yapısız taşınmazların % 97’sinin ve yapılı-yapısız taşınmazların

% 97.8’sinin 5 yıldan önce satışının gerçekleştiği, beş yıldan sonraki el değiştirme oranının ise, yapılı-yapısız taşınmazlarda % 2.2 ve yapısız taşınmazlarda % 3.0 olduğu tespit edilmiştir (Şekil 3.6).

Şekil 3.6 Ankara ili yapısız ile yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları

İstanbul ilinden örnekleme alınan yapısız taşınmazların % 96.1’inin ve yapılı-yapısız taşınmazların % 96.3’ünün 5 yıldan önce satışının yapıldığı tespit edilmiştir. Buna ilave olarak 5 yıldan sonraki el değiştirme oranı, yapılı-yapısız taşınmazlarda % 3.7 ve yapısız taşınmazlarda % 3.9 olarak bulunmuştur (Şekil 3.7).

97,0%

96,5%

3,0%

3,5%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Yapılı + Yapısız Yapısız

97,8%

97,0%

2,2%

3,0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

5 YILDAN SONRA 5 YILDAN ÖNCE Yapılı - Yapısız

Yapılı - Yapısız

(27)

16

Şekil 3.7 İstanbul ilinde yapısız ile yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları

İzmir ilinden seçilen yapısız taşınmazların % 96.4’nün ve yapılı-yapısız taşınmazların

% 97.1’nin 5 yıldan önce satışı gerçekleşmiştir. Buna ilave olarak 5 yıldan sonraki el değiştirme oranı, yapılı-yapısız taşınmazlarda % 2.9 ve yapısız taşınmazlarda ise % 3.6 olarak saptanmıştır (Şekil 3.8).

Şekil 3.8 İzmir ilinde yapısız ile yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları

3.3 İlçe Düzeylerinde Taşınmazların El Değiştirme ve Yıllık Satış Oranları

Ankara ilinin ilçelerinde işyeri satış dağılımları incelendiğinde, 5 yıldan önce taşınmaz satış oranlarının oldukça yüksek olduğu görülmekte olup, özellikle Çankaya, Mamak

96,3%

96,1%

3,7%

3,9%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

97,1%

96,4%

2,9%

3,6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

**5 yıldan daha uzun süreli **5 yıldan daha kısa süreli Yapılı - Yapısız

(28)

17

ve Altındağ ilçelerinde örneklem alınan sırasıyla 1.914, 1.348 ve 884 adet taşınmazın tamamının edinim tarihinden sonraki ilk 5 yılda el değiştirdiği saptanmıştır (Şekil 3.9).

Şekil 3.9 Ankara ilinin ilçelerine göre yapılı işyeri satış oranları

Ankara ilinin ilçelerine göre mesken niteliğinde olan taşınmazların satış oranının oldukça yüksek düzeyde olduğu dikkati çekmektedir. Özellikle Keçiören ilçesinde 15.292 ve Mamak ilçesinde 10.794 adet taşınmazın tamamının edinim tarihinden sonra 5 yıldan daha kısa zaman içinde satıldığı görülmektedir (Şekil 3.10). Ankara’da imar planlama ve arsa üretiminin en yoğun olduğu iki ilçenin Çankaya ve Etimesgut olduğu ve kentin bu iki ilçe istikametinde büyüme eğiliminde olduğu bilinmektedir. Bununla birlikte çalışma döneminde hanelerin edindikleri konutların tamamını ilk beş yıl içinde Keçiören, Mamak ve Altındağ ilçelerinde satmış olmalarının kentsel dönüşüm ve gelişme politikaları ile birlikte ele alınması ve satış nedenlerinin (ekonomik gerekçeler, kentsel dönüşüm sonrası yeni yaşam alanına uyum sağlayamama ve diğer nedenler) tespit edilmesine gereksinim olduğu vurgulanmalıdır.

93,4 100 98,9 100 100 94,5 100 96,7 96,5 89,5 2688

1914

1591

1348 1209 1153

884

354 334 274 0

500 1000 1500 2000 2500 3000

5 Yıldan Önce Satış Oranı 5 Yıldan Önce Satılan Taşınmaz Sayısı

(29)

18

Şekil 3.10 Ankara ilinin ilçelerine göre yapılı mesken satış oranları

İstanbul ilinin ilçelerine göre işyeri vasfındaki taşınmazların satışına bakıldığı zaman, söz konusu taşınmazların edinim tarihinden sonraki 5 yıl içinde satış oranlarının % 94 ila % 100 arasında olduğu ve taşınmaz satış sayısının ise 1.465 ila 3.858 arasında değişim gösterdiği tespit edilmiştir (Şekil 3.11).

Şekil 3.11 İstanbul ilinin ilçelerinde yapılı işyeri satış oranları

94 100 99,7 92,6 100 99,9 100 97 95,7 93,7 20180

15292

12487 11640 10794 10461

5047

3205 2327 1858 0

5000 10000 15000 20000 25000

96,2 97,1 97,4 96,3 96,2 96 100 95 100 94,8 3858

1785 1740 1604 1526 1505 1503 1487 1476 1465

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500

(30)

19

İstanbul ilinin ilçelerine göre mesken niteliğindeki taşınmazların satış oranlarının işyerinde olduğu gibi % 94.2 ile % 100.0 arasında olduğu ve taşınmaz satış sayısının ise 25.849 adete kadar yükseldiği tespit edilmiştir (Şekil 3.12).

Şekil 3.12 İstanbul ilinin ilçelerinde yapılı mesken satış oranları

İzmir ilinde ilçelerine göre örneklem olarak alınan işyeri satışı içinde Konak ve Bornova ilçelerinde 5 yıldan önce satış oranlarının % 100 olduğu ve diğer ilçelerde ise bu oranın

% 95’in üzerinde olduğu ortaya konulmuştur (Şekil 3.13).

Şekil 3.13 İzmir ilinin ilçelerinde yapılı işyeri satış oranları

96 93,9 94,7 100 94,3 94,7 100 93,6 99,9 94,2 25849

11413 10536

8006 7695 6522 6214 6131 5625 5481

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000

100 100 99,8 97,1 99,8 98,6 99,5 97,3 95,4 95,1 1046

587 575

497 477 438 417

360 332

272

0 200 400 600 800 1000 1200

(31)

20

İzmir ilinin ilçelerine göre örneklem olarak alınan mesken satışlarının Konak ve Bornova ilçelerine ilave olarak Karşıyaka, Buca ve Karabağlar ilçelerinde 5 yıldan önce satış oranlarının % 100 olduğu ve bu işleme konu taşınmaz sayısının ise 6.441 adet gibi nispeten yüksek olduğu saptanmıştır (Şekil 3.14).

Şekil 3.14 İzmir ilinin ilçelerinde yapılı mesken satış oranları

Yapılı-yapısız taşınmazlar ile yapısız taşınmaz satışlarının ilçe düzeylerine göre dağılımlarının grafiksel analizi yapılmış olup, sonuçlar aşağıda sunulmuştur (Şekil 3.15 – Şekil 3.20).

Şekil 3.15 Ankara ilinin ilçelerinde yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları

100 100 94,3 100 98,3 94,8 100 100 99,9 93,6 6441

4907

3610 3610 3540

2819 2530

2119 2004 1969

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000

98,2 93,2 100 100 93,3 100 100 100 100 100 218

41 21 15 14 13 12 10 9 6

0 50 100 150 200 250

(32)

21

Şekil 3.16 Ankara ilinin ilçelerinde yapısız taşınmaz satış oranları

Ankara ilinde ilçelere göre yapılı ve yapısız taşınmaz satışının en yüksek olduğu ilçe Yenimahalle iken, yapısız (boş arsa veya arazi) alım-satımının en yüksek olduğu ilçeler ise Gölbaşı, Çubuk, Polatlı ve Kazan ve Sincan olarak tespit edilmiştir (Şekil 3.15, Şekil 3.16).

Şekil 3.17 İstanbul ilinin ilçelerinde yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları

96,4 96,7 93,3 97,3 95,1 96,3 100 99,9 97,6 100 2848

2173

1920

1633 1626

1296 1208

1011

694 639

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

100 95,8 88,9 100 100

84,2

97,8 100

91,9 88,2 210 206

56 56 49 48 45

37 34

15 0

50 100 150 200 250

Fatih Beyoğlu Sarıyer Silivri Beşiktaş Beykoz Eyüp Üsküdar Şile Tuzla 5 Yıldan Önce Satış Oranı 5 Yıldan Önce Satılan Taşınmaz Sayısı

(33)

22

Şekil 3.18 İstanbul ilinin ilçelerinde yapısız taşınmaz satış oranları

İstanbul ilinde ilçelere göre yapılı ve yapısız taşınmaz satışının Fatih ve Beyoğlu gibi ilçelerde ve boş arsa veya arazi alım-satımının ise Arnavutköy, Silivri ve Şile gibi ilçelerde en yüksek düzeye çıktığı saptanmıştır (Şekil 3.17, Şekil 3.18). İlçelere göre nüfus yoğunluğu, taşınmazın kullanım amacı, edinim amaçları ve taşınmaz varlığı arasında ilişkilere bağlı olarak el değiştirme oranlarının değişim gösterdiği açıktır.

Şekil 3.19 İzmir ilinin ilçelerine göre yapılı-yapısız taşınmaz satış oranları

93,5 100 96,3 95,2 94,9 93,7 98,1 97,8 98,2 95 4648

4133

2862

2333

2110

794 723 669 649 590

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

100 96,3 96,8 95,5 92,2 91,7 92,8 100 100 98,6 198 182

150

127 118

99 90 87 73 72

0 50 100 150 200 250

(34)

23

Şekil 3.20 İzmir ilinin ilçelerine göre yapısız taşınmaz satış oranları

İzmir ilinde ilçelere göre yapılı ve yapısız taşınmaz satışının en yüksek olduğu ilçe Konak, Ödemiş ve Urla iken, yapısız (boş arsa veya arazi) alım-satımının en yüksek olduğu ilçeler ise Torbalı, Seferihisar, Menemen, Dikili ve Urla olarak tespit edilmiştir (Şekil 3.19, Şekil 3.20). Üç ilin ilçelerine göre yapılan analizlerin sonuçlarına göre doğrudan kullanım amaçlı taşınmaz edinimi ile yatırım veya spekülatif amaçlı taşınmaz ediniminin ilçelere göre farklılık gösterdiği, boş arazi ve arsa ediniminin doğrudan kullanımdan çok gelir veya rant getirme amaçlı olarak taşınmaz edinen kişiler tarafından tercih edildiği, boş arazi ve arsa yatırımı yapanların 5 yıldan önce taşınmazı elden çıkartma oranlarının, mesken ve işyelerine oranla çok düşük olduğu tespit edilmiştir. Sonuç olarak taşınmazın türlerine göre elden çıkartma sürelerinin farklı olduğu dikkati çekmekte olup, özellikle boş arazi ve arsa yatırımı yapılan ilçelerin arazi varlığı nispeten bol ve kentlerin yeni gelişmekte olan ilçeleri olduğunun da vurgulanması gerekli görülmektedir. Esasen yerel idarelerde kurulacak izleme- değerlendirme sistemi ile hızla gelişme eğilimi olan ilçelerin tespit edilmesi için, gayrimenkul alım-satım sıklılığı ve el değiştirme sürelerinin de incelenmesi ve buna göre imar faaliyetlerine yönelik politikaların tespiti ve uygulamaların yapılmasının daha tutarlı olacağı vurgulanmalıdır.

97,1 95,6 93,5 96,2 92 97,1 100 97,3 93,8 95 2559

1641

1482 1388 1263

1068 994 943

824 806

0 500 1000 1500 2000 2500 3000