İl Düzeylerinde Türlerine Göre Gerçekleşen El Değiştirme Oranları

Taşınmazların belirli bir dönemde birden fazla defa el değiştirmesi, spekülatif amaçlı edinimler ile taşınmaz yatırımlarının ticarileşme düzeylerinin analizine imkan veren önemli bir gösterge olarak ele alınabilecektir. Seçilmiş illerde taşınmazların türlerine göre yıllık olarak gerçekleşen el değiştirme oranları saptanmış ve bunu etkileyebilecek faktörler tartışılmıştır (Şekil 3.21).

Şekil 3.21 Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Seçilmiş üç ilde birden fazla el değiştirmiş işyerleri niteliğindeki taşınmazlardan; 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 51.3 iken, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 17.9, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 21.6, 1 gün ile 1 ay arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 8.1 ve 1 gün içinde el değiştirenlerin oranı ise % 1.1 olarak saptanmıştır (Şekil 3.22). İşyeri vasfındaki taşınmazların edinim tarihinden sonra % 48,66’sı bir yıl içinde el değiştirmekte olup, bunun ticari amaç, malikin beklentisi ve faaliyetin gerektirdiği mekan ile ilişkilerinden kaynaklandığı gözardı edilememelidir.

1647 352

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800

Yapılı - Mesken Yapılı - İş YeriYapılı - İşyeri

25

Şekil 3.22 Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

Üç ilde mesken niteliğindeki taşınmazlardan edinim tarihinden sonra birden fazla defa el değiştirmiş olanlardan 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 49.3 olduğu, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranının % 17.6, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin oranının % 22.9, 1 gün ile 1 ay arasında el değiştirenlerin oranının % 9.2 ve 1 gün içinde tekrar el değiştirenlerin oranının ise % 1 olduğu saptanmıştır (Şekil 3.23). Mesken niteliğindeki taşınmazlardan edinim tarihinden sonraki ilk bir yıl içinde el değiştirenlerin oranının % 50,71 gibi oldukça yüksek düzeyde olması, taşınmaz yatırımının incelenen üç ilde adeta ticari bir meta olarak görüldüğü anlamına gelebilecektir.

Şekil 3.23 Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde meskenlerin birden fazla el değiştirmesi

Ankara ilinde örnekleme alınan dönemde birden fazla defa el değiştiren taşınmaz sayısı;

cinsi işyeri olan taşınmazlarda 92 adet ve meskenlerde ise 560 adet olarak tespit

1 GUN 1,12%

1 GÜN - 1 AY 8,05%

1 AY - 6 AY 21,58%

6 AY - 1 YIL 17,91%

1 YIL ÜSTÜ 51,34%

1 GUN 1,01%

1 GÜN - 1 AY 9,24%

1 AY - 6 AY 22,88%

6 AY - 1 YIL 17,58%

1 YIL ÜSTÜ 49,29%

26

edilmiştir (Şekil 3.24). Birden fazla el değiştiren mesken sayısının, işyeri sayısından çok fazla olduğu görülmekle birlikte, toplam taşınmaz varlığı içinde konut sayısının işyerine oranla çok daha yüksek olduğu gözden uzak tutulmamalıdır. İlde birden fazla el değiştirmiş olan mesken nitelikli taşınmaz varlığı içinde 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 46.7, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 18.2, 1 ay ile 6 ay arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 24.6, 1 gün ile 1 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 9.4 ve 1 gün içinde tekrar el değiştirenlerin oranı ise % 1.1 olarak tespit edilmiştir (Şekil 3.25). Ankara ilinde birden fazla defa el değiştirmiş olan meskenlerden, bir yıla kadar olan sürelerde el değiştirenlerin oranının, incelenen üç ilin ortalamasına oldukça yakın olduğu ve bir yıl içinde meskenlerin yüksek el değiştirme nedenlerinin saha çalışmasına dayalı olarak kapsamlı analizinin yapılması gerektiği vurgulanmalıdır.

Şekil 3.24 Ankara ilinde yapılı taşınmazların (mesken ve işyerlerinin) birden fazla el değiştirmesi

Şekil 3.25 Ankara ilinde meskenlerin birden fazla el değiştirmesi

560 92

0 100 200 300 400 500 600

Yapılı - Mesken Yapılı - İş Yeri

1 GÜN 1,07%

1 GÜN - 1 AY 9,40%

1 AY - 6 AY 24,59%

6 AY - 1 YIL 18,20%

1 YIL ÜSTÜ 46,74%

Yapılı - İşyeri

27

Ankara ilinde birden fazla el değiştirme işlemine tabi olan işyeri nitelikli taşınmaz varlığı içinde; bir yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 51.3, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 18.9, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin payı % 21.6, 1 gün ile 1 ay arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 7.1 ve 1 gün içinde tekrar el değiştirenlerin oranı ise % 1.1 olarak tespit edilmiştir (Şekil 3.26). İncelenen diğer illere benzer biçimde cinsi işyeri olarak tescil edilmiş olan taşınmazlardan birden fazla el değiştirmiş olanlardan bir yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin payının, ilde mesken nitelikli taşınmazlara oranla daha yüksek olduğu ve bu sonucun da türlerine göre taşınmaz yatırımlarının ticarileşme düzeyi hakkında önemli ipuçları verdiğinin gözden uzak tutulmaması gerekli görülmektedir.

Şekil 3.26 Ankara ilinde işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

Şekil 3.27 İstanbul ilinde yapılı taşınmazların (mesken ve işyeri) birden fazla el değiştirmesi

İstanbul ilinde birden fazla el değiştirmiş olan ve tapuda cinsi mesken olarak tescil edilmiş olan taşınmaz varlığı içinde; 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin

1 GÜN

1,06% 1 GÜN - 1 AY

7,11%

1 AY - 6 AY 21,59%

6 AY - 1 YIL 18,90%

1 YIL ÜSTÜ 51,34%

787 217

0 200 400 600 800 1000

Yapılı - Mesken Yapılı - İş YeriYapılı - İşyeri

28

payı % 51.3, 6 ay ile 1 yıllık sürede tekrar el değiştirenlerin payı % 16.8, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin payı % 21.5, 1 gün ile 1 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 9.5 ve 1 gün içinde tekrar el değiştirenlerin oranı ise % 1 olarak tespit edilmiştir (Şekil 3.28).

Şekil 3.28 İstanbul ilinde meskenlerin birden fazla el değiştirmesi

İstanbul ilinde birden fazla el değiştirmiş işyeri nitelikli taşınmaz varlığından 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 50.9, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin payı % 17.6, 1 ay ile 6 ay arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 21.7, 1 gün ile 1 ay arasında el değiştirenlerin payı % 8.6 ve edinim tarihinden sonra 1 gün içinde tekrar el değiştirenlerin oranı ise % 1.2 olarak bulunmuştur (Şekil 3.29). İlde mesken ve işyeri nitelikli taşınmazların el değiştirme oranları arasında önemli bir farkın olmadığı ve her iki yatırımın da ticari yönünün ön planda olduğu görülmektedir.

Şekil 3.29 İstanbul ilinde işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

1 GÜN 0,96%

1 GÜN - 1 AY 9,46%

1 AY - 6 AY 21,46%

6 AY - 1 YIL 16,84%

1 YIL ÜSTÜ 51,28%

1 GÜN 1,19%

1 GÜN - 1 AY 8,59%

1 AY - 6 AY 21,69%

6 AY - 1 YIL 17,62%

1 YIL ÜSTÜ 50,92%

29

Şekil 3.30 İzmir ilinde mesken ve işyerlerinin (yapılı) birden fazla el değiştirmesi

İzmir ilinde birden fazla el değiştirmiş meskenlerden 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin payı % 47.3, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin payı % 19.0, 1 ay ile 6 ay arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 24.5, 1 gün ile 1 ay arasında tekrar el değiştirenlerin payı % 8.2 ve 1 gün içinde el değiştirmiş olanların payı ise % 1.1 olarak bulunmuştur (Şekil 3.31).

Şekil 3.31 İzmir ilinde meskenlerin birden fazla el değiştirmesi

İzmir ilinde birden fazla el değiştirmiş olan işyeri nitelikli taşınmazlardan 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 53.8, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin payı % 17.9, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 20.9, 1 gün ile 1 ay arasındaki süre içinde el değiştirenlerin oranı % 6.6 ve edinim tarihinden sonra 1 gün içinde el değiştirenlerin oranı ise % 0.9 olarak gerçekleşmiştir (Şekil 3.32).

300 43

0 50 100 150 200 250 300 350

Yapılı - Mesken Yapılı - İş Yeri

1 GÜN 1,06%

1 GÜN - 1 AY 8,15%

1 AY - 6 AY 24,51%

6 AY - 1 YIL 18,95%

1 YIL ÜSTÜ 47,33%

Yapılı - İşyeri

30

İncelenen ilde bir yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin işyerlerinin oranının mesken nitelikli taşınmazlara oranla daha yüksek olduğu tespit edilmiştir.

Şekil 3.32 İzmir ilinde işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

İncelenen üç ilde yapılı taşınmazlar ile yapılı veya yapısız taşınmazlardan tekrar el değiştirmiş olanların tespiti yapılmış ve sonuçları taşınmazların cinsleri ile el tutuma sürelerine göre değerlendirilmiştir (Şekil 3.33).

Şekil 3.33 Üç ilde yapılı taşınmazlar ile yapılı veya yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Üç ilde birden fazla el değiştirmiş yapılı ve yapısız taşınmazlardan 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin payı % 53.5, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin payı % 17.9, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin payı % 20.5, 1 gün ile 1 ay arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 7.1 ve 1 gün içinde tekrar el değiştirenlerin oranı ise % 1.1 olarak tespit edilmiştir (Şekil 3.34).

1 GÜN

0,86% 1 GÜN - 1 AY

6,56%

1 AY - 6 AY 20,91%

6 AY - 1 YIL 17,87%

1 YIL ÜSTÜ 53,80%

539 16

0 100 200 300 400 500 600

Yapısız Yapılı + YapısızYapılı-Yapısız

31

Şekil 3.34 Üç ilde yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirme oranları

Üç ilde birden fazla el değiştirme görmüş yapısız taşınmazlardan tekrar 1 yıldan fazla süre içinde el değiştirenlerin payı % 42.8, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin payı % 17.4, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin payı % 25.6, 1 gün ile 1 ay arasında el değiştirenlerin payı % 12.4 ve edinim tarihinden sonra 1 gün içinde tekrar el değiştirenlerin payı ise % 1.8 olarak saptanmıştır (Şekil 3.35).

Şekil 3.35 Üç ilde yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirme oranları

Ankara ilinde yapılı taşınmazlar ile yapılı ve yapısız taşınmazlardan el değiştirenlerin sayıları ve taşınmazların cinslerine göre dağılımı irdelenmiştir (Şekil 3.36).

1 GÜN 1,07%

1 GÜN - 1 AY 7,10%

1 AY - 6 AY 20,47%

6 AY - 1 YIL 17,85%

1 YIL ÜSTÜ 53,51%

1 GÜN 1,79%

1 GÜN - 1 AY 12,40%

1 AY - 6 AY 25,57%

6 AY - 1 YIL 17,43%

1 YIL ÜSTÜ 42,81%

32

Şekil 3.36 Ankara’da yapılı ile yapılı veya yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Ankara ilinde birden fazla el değiştirmiş yapılı ve yapısız taşınmazlardan 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 52.6, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 14.1, 1 ay ile 6 ay arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 22.4, 1 gün ile 1 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 9.6 ve 1 gün içinde tekrar satış görenlerin payı ise % 1.3 olarak gerçekleşmiştir (Şekil 3.37).

Şekil 3.37 Ankara ilinde yapılı ile yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Ankara’da birden fazla el değiştirmiş yapısız taşınmazlardan 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 41.5, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 17.4, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 25.8, 1 gün ile 1 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 13.1 ve 1 gün içinde el değiştirenlerin oranı ise % 2.2 olarak tespit edilmiştir (Şekil 3.38).

172 4

0 50 100 150 200

Yapısız Yapılı + Yapısız

1 GÜN

1,34% 1 GÜN - 1 AY

9,62%

1 AY - 6 AY 22,37%

6 AY - 1 YIL 14,09%

1 YIL ÜSTÜ 52,57%

Yapılı-Yapısız

33

Şekil 3.38 Ankara ilinde yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Şekil 3.39 İstanbul ilinde yapılı ile yapılı veya yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

İstanbul ilinde birden fazla satış görmüş veya el değiştirmiş olan yapılı ve yapısız taşınmazlardan 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 54.9, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 19, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin payı % 19, bir gün ile 1 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 6.2 ve 1 gün içinde tekrar el değiştirenlerin oranı ise % 0.8 olarak saptanmıştır (Şekil 3.40).

1 GÜN

2,21% 1 GÜN - 1 AY

13,05%

1 AY - 6 AY 25,83%

6 AY - 1 YIL 17,38%

1 YIL ÜSTÜ 41,54%

248 7

0 50 100 150 200 250 300

Yapısız Yapılı + YapısızYapılı-Yapısız

34

Şekil 3.40 İstanbul ilinde yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

İstanbul’da birden fazla el değiştirmiş olan yapısız taşınmazlardan 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 40.4, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 17.6, 1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 27.6, 1 gün ile 1 ay arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 12.9 ve 1 gün içinde tekrar el değiştirenlerin oranı ise % 1.5 olarak gerçekleşmiştir (Şekil 3.41).

Şekil 3.41 İstanbul ilinde yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

1 GÜN 0,83%

1 GÜN - 1 AY 6,22%

1 AY - 6 AY 19,02%

6 AY - 1 YIL 19,02%

1 YIL ÜSTÜ 54,92%

1 GÜN

1,53% 1 GÜN - 1 AY

12,92%

1 AY - 6 AY 27,58%

6 AY - 1 YIL 17,58%

1 YIL ÜSTÜ 40,39%

35

Şekil 3.42 İzmir ilinde yapılı ve yapılı veya yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

İzmir’de birden fazla el değiştirmiş yapılı ve yapısız taşınmazlardan 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 52.9 iken, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 18.1, 1 ay ile 6 ay arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 20.9, 1 gün ile 1 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 7 ve 1 gün içinde el değiştirenlerin payı ise % 1.1 olarak bulunmuştur (Şekil 3.43).

Şekil 3.43 İzmir ilinde yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

İzmir’de birden fazla el değiştirmiş yapısız taşınmazlardan 1 yıldan fazla süre içinde tekrar el değiştirenlerin oranı % 47.3 iken, 6 ay ile 1 yıl arasında tekrar el değiştirenlerin oranı % 17.1 ay ile 6 ay arasında el değiştirenlerin oranı % 22.7, 1 gün ile 1 ay arasında

119 5

0 20 40 60 80 100 120 140

Yapısız Yapılı + Yapısız

1 GÜN

1,14% 1-30 Gün

[YÜZDE]

1-6 Ay [YÜZDE]

6-12 Ay [YÜZDE]

1 YIL ÜSTÜ 52,94%

Yapılı-Yapısız

36

el değiştirenlerin oranı % 11.1 ve 1 gün içinde el değiştirenlerin payı ise % 1.7 olarak tespit edilmiştir (Şekil 3.44).

Şekil 3.44 İzmir ilinde yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Belgede ANKARA ÜNİVERSİTESİ (sayfa 35-47)