İlçe Düzeylerinde Gerçekleşen El Değiştirme Oranlarının İncelenmesi

36

el değiştirenlerin oranı % 11.1 ve 1 gün içinde el değiştirenlerin payı ise % 1.7 olarak tespit edilmiştir (Şekil 3.44).

Şekil 3.44 İzmir ilinde yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

37

ve bunu Keçiören (% 16), Sincan (% 13) ve Yenimahalle (% 13) ilçelerinin izlediği tespit edilmiştir. İlde imar ve yapılaşma hareketlerinin yüksek olduğu ilçelerde, meskenlerin el değiştirme sıklığının da yüksek olduğu (Şekil 3.46) ve saha çalışmalarına dayalı olarak el değiştirme nedeninin spekülatif amaçlı taşınmaz edinimi mi yoksa arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinden elde edilen bağımsız bölümlerin sözleşme gereği tapu devirlerinin yapılmasından mı ileri geldiğinin analiz edilmesine gereksinim bulunmaktadır.

Şekil 3.46 Ankara ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi

Ankara ilinin ilçelerine göre yapılı taşınmazlardan cinsi işyeri olarak tescil edilmiş olan taşınmazların da satış adetleri ve oransal dağılımları değerlendirilmiştir (Şekil 3.47).

Şekil 3.47 Ankara ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

Etimesgut 22,83%

Keçiören 15,95%

Sincan 13,02%

Yenimahalle 12,95%

Mamak 11,29%

Çankaya 10,76%

Altındağ 5,15%

Pursaklar 3,48%

Gölbaşı 2,55%

Polatlı 2,02%

38

İlde birden fazla el değiştirmiş olan ve cinsi işyerleri olarak tescil edilen taşınmazlar incelendiğinde, cinsi mesken olan taşınmazlarda olduğu gibi, en yüksek tekrar el değiştirmiş taşınmazların % 23.9 oranı ile Etimesgut ilçesinde gerçekleştiği ve bunu Çankaya (% 15.7), Yenimahalle (% 12.9) ve Mamak (% 11.5) ilçelerinin izlediği tespit edilmiştir (Şekil 3.48). İlçelere göre mesken ve işyeleri niteliğindeki taşınmazların el değiştirme oranlarının benzerlik gösterdiği dikkati çekmektedir.

Şekil 3.48 Ankara ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

İstanbul ilinde ilçelere göre yapılı taşınmazlardan cinsi mesken olanların el değişim oranları ve adetleri incelenmiş ve el değiştirme oranları ile ilçe nüfusları arasındaki ilişki de ele alınmıştır (Şekil 3.49).

Şekil 3.49 İstanbul ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi

Etimesgut 23,94%

Çankaya 15,67%

Yenimahalle 12,89%

Mamak 11,49%

Keçiören 10,20%

Sincan 10,13%

Altındağ 7,11%

Pursaklar 3,12%

Gölbaşı 2,89%

Polatlı 2,55%

39

İstanbul ilinde birden fazla el değiştirmiş mesken niteliğindeki taşınmazlar incelendiği zamanda, edinim tarihinden sonra tekrar el değiştirme oranının en yüksek olduğu ilçenin % 27.9 oranı ile Esenyurt olduğu, bu yerleşim yerini Ümraniye (% 12.4) ve Beylikdüzü (% 12.0) ilçelerinin izlediği tespit edilmiştir (Şekil 3.50).

Şekil 3.50 İstanbul ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi

İstanbul ilinin ilçelerine göre yapılı taşınmazlardan cinsi işyeri olanların edinim tarihinden sonra tekrar el değişim oranları ve adetleri değerlendirilmiştir (Şekil 3.51).

Taşınmazların edinim tarihinden sonra elde bulundurma süreleri ile cinsleri arasındaki ilişki de tartışılmıştır.

Şekil 3.51 İstanbul ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

Esenyurt 27,87%

Ümraniye 12,39%

Beylikdüzü 12,00%

Büyükçekmece 8,65%

Pendik 8,17%

Başakşehir 6,88%

Avcılar 6,54%

Küçükçekmece 6,05%

Gaziosmanpaşa 5,84%

Maltepe 5,60%

40

İstanbul’daki birden fazla el değiştirmiş olan ve vasfı işyeri olarak tanımlanan taşınmazlar içinde en yüksek tekrar el değiştirme oranı, cinsi mesken olan taşınmazlarda olduğu gibi, % 21.5 oranı ile Esenyurt ilçesinde gerçekleşmiş olup, bunu Sancaktepe (% 9.8) ve Ataşehir (% 9.4) ilçelerinin izlediği tespit edilmiştir (Şekil 3.52).

Şekil 3.52 İstanbul ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

İzmir ilinde ilçelere göre yapılı taşınmazlardan cinsi mesken ve işyeri olanların edinim tarihinden sonra tekrar satışa kadar olan sürenin analizi yapılmıştır. İlçelere göre cinsi mesken olarak tescil edilmiş olan taşınmazların el değişim oranları ve adetleri verilmiş (Şekil 3.53) olup, el değiştirme oranlarının, diğer illerde olduğu gibi ilçelerin gelişme eğilimleri ve nüfusları ile uyumlu olduğu dikkati çekmektedir.

Şekil 3.53 İzmir ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi

Esenyurt 21,49%

Sancaktepe 9,82%

Ataşehir 9,35%

Eyüp 8,96%

Beylikdüzü 8,80%

Beyoğlu 8,55%

Gaziosmanpaşa 8,38%

Büyükçekmece 8,38%

Ümraniye 8,18%

Sultangazi 8,09%

41

İzmir’de birden fazla el değiştirmiş meskenlerin sayısı ve ilçelere göre dağılımı incelendiği zaman; en yüksek tekrar el değiştirme % 18.4 ile Karşıyaka ilçesinde gerçekleştiği ve bunu Buca (% 14), Çiğli (% 11.4) ve Torbalı (% 11.3) ilçelerinin izlediği tespit edilmiştir (Şekil 3.54).

Şekil 3.54 İzmir ilinde ilçelere göre meskenlerin birden fazla el değiştirmesi

İzmir ilinde ilçelere göre yapılı taşınmazlardan cinsi işyeri olanların edinim tarihinden sonra el değiştirme sıklılığı da incelenmiştir (Şekil 3.55).

Şekil 3.55 İzmir ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

Karşıyaka 18,39%

Buca 13,97%

Çiğli 11,35%

Torbalı 11,27%

Karabağlar 10,41%

Menemen 9,30%

Konak 7,30%

Balçova 6,25%

Bornova 5,91%

Gaziemir 5,86%

42

İzmir ilinde ilçelere göre birden fazla el değiştirmiş işyerleri incelendiğinde, en yüksek tekrar el değiştirme % 19.8 oranı ile Konak ilçesinde gerçekleşmiş iken, bunu Karşıyaka (% 11.2) ve Bornova (% 11.1) ilçeleri izlemektedir (Şekil 3.56).

Şekil 3.56 İzmir ilinde ilçelere göre işyerlerinin birden fazla el değiştirmesi

Ankara ilinde birden fazla el değiştirmiş yapılı ve yapısız taşınmazların durum analizi de yapılmıştır. İnceleme sonuçlarına göre en yüksek tekrar el değiştirme % 61.4 oranı ile Yenimahalle ilçesinde gerçekleşmiş olup, bunu Sincan (% 9.4) ve Altındağ (% 5.9) ilçeleri izlemektedir (Şekil 3.57).

Şekil 3.57 Ankara ilinde ilçelere göre yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Konak 19,83%

Karşıyaka 11,15%

Bornova 11,06%

Menemen 10,62%

Karabağlar 9,35%

Torbalı 9,14%

Buca 8,61%

Menderes 7,19%

Çiğli 7,12%

Gaziemir 5,92%

Yenimahalle 61,39%

Sincan 9,41%

Altındağ 5,94%

Şereflikoçhisar 5,45%

Akyurt

3,47% Gölbaşı 3,22%

Polatlı 3,22%

Keçiören 2,97%

Çankaya 2,72%

Çubuk 2,23%

43

Ankara’da ilçelere göre birden fazla el değiştirmiş yapısız taşınmazlar incelendiği zaman, en yüksek tekrar el değiştirme % 17.1 oranı ile Etimesgut ilçesinde gerçekleşmiş olup, Etimesgut ilçesini sırasıyla Çubuk (% 15.8), Polatlı (% 13.3) ve Kazan (% 11.2) ilçeleri izlemektedir (Şekil 3.58).

Şekil 3.58 Ankara ilinde ilçelere göre yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

İstanbul’da birden fazla el değiştirmiş yapılı ve yapısız taşınmazlar incelendiği zaman;

en yüksek tekrar el değiştirmenin % 27.2 oranı ile Fatih ilçesinde gerçekleştiği ve bunu Beyoğlu (% 26.2) ve Sarıyer (% 7.8) ilçelerinin izlediği tespit edilmiştir (Şekil 3.59).

Şekil 3.59 İstanbul ilinde ilçelere göre yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Gölbaşı 17,10%

Çubuk 15,80%

Polatlı 13,27%

Kazan 11,19%

Sincan 10,56%

Akyurt 9,12%

Elmadağ 8,19%

Yenimahalle 6,26%

Bala 4,59%

Pursaklar 3,90%

Fatih 27,21%

Beyoğlu 26,19%

Sarıyer 7,82%

Silivri 7,26%

Beykoz 7,26%

Eyüp 6,69%

Beşiktaş 5,78%

Üsküdar 4,99%

Şile 4,76%

Tuzla 2,04%

44

İstanbul’da birden fazla el değiştirmiş yapısız taşınmazlar incelendiğinde, en yüksek tekrar el değiştirme % 24 oranı ile Arnavutköy ilçesinde gerçekleşmiş olup, bunu Silivri (% 20.3) ve Şile (% 15.2) ilçeleri izlemektedir (Şekil 3.60).

Şekil 3.60 İstanbul ilinde ilçelere göre yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

İzmir’de birden fazla el değiştirme görmüş yapılı ve yapısız taşınmazlar ele alındığı zaman; en yüksek tekrar el değiştirme % 15.8 oranı ile Konak ilçesinde gerçekleşmiş iken, bu ilçeyi Ödemiş (% 14.7) ve Urla (% 12.8) ilçeleri izlemektedir (Şekil 3.61).

Şekil 3.61 İzmir ilinde ilçelere göre yapılı ve yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Arnavutköy 24,00%

Silivri 20,31%

Şile 15,20%

Çatalca 12,39%

Büyükçekmece 11,03%

Esenyurt 4,22%

Ümraniye 3,36%

Sancaktepe 3,27%

Ataşehir 3,24%

Beylikdüzü

2,97%

Konak 15,75%

Ödemiş 14,74%

Urla 12,79%

Seferihisar 11,20%

Menemen 10,62%

Çeşme 8,16%

Dikili 8,02%

Bornova 6,65%

Buca 6,07%

Torbalı

6,00% İZMİR - Yapılı + Yapısız

45

İzmir’de birden fazla el değiştirmiş yapısız taşınmazlar incelendiğinde, en yüksek tekrar el değiştirme % 20.2 oranı ile Torbalı ilçesinde gerçekleşmiş olup, bu ilçeyi Seferihisar (% 13), Menemen (% 11) ve Dikili (% 10.6) ilçeleri izlemektedir (Şekil 3.62).

Şekil 3.62 İzmir ilinde ilçelere göre yapısız taşınmazların birden fazla el değiştirmesi

Seçilmiş illerde yapılan analizlerin sonuçlarına göre hem il, hem de ilçe düzeylerinde yapılı ve yapısız taşınmazların elde bulundurma süresinin değişim gösterdiği, genel olarak seçilmiş üç ilde imar ve yapılaşma hareketlerinin yüksek olduğu ilçelerde, cinsi meskenler ile işyeri olarak tescil eldilmiş bağımsız bölüm ve anataşınmazların el değiştirme sıklığının yüksek olduğu, il ve ilçelerin nüfusları, iş ve istihdam potansiyelleri ile gelişme eğilimlerine bağlı olarak taşınmaz ediniminin elde bulundurma süresinin de değişim gösterdiği tespit edilmiştir. İncelenen illerde edinim tarihinden sonra bir gün ile ilk otuz günde el değiştiren taşınmazların özel olarak incelenmesi ve buna yönelik kapsamlı bir saha çalışmasının yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmalıdır. Özellikle büyük kentlerin önemli ilçelerinde saha çalışmalarına dayalı olarak el değiştirme nedeninin spekülatif amaçlı taşınmaz ediniminde mi yoksa arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinden elde edilen bağımsız bölümlerin sözleşme gereği tapu devirlerinin yapılmasında mı ileri geldiğinin analiz edilmesine gereksinim olduğu vurgulanmalıdır. Bir ön çalışma niteliğini taşıyan çalışmanın sonuçlarına göre saha çalışmasının yapılması ve makro veriler ile mikro çalışma sonuçlarının karşılaştırmalı analizinin yapılmasının zorunlu olduğu açıktır.

Torbalı 20,20%

Seferihisar 12,95%

Menemen 10,98%

Dikili 10,60%

Urla 10,04%

Menderes 8,55%

Kemalpaşa 7,26%

Ödemiş 6,74%

Çeşme 6,45%

Aliağa

6,22% İZMİR - Yapısız

46

Belgede ANKARA ÜNİVERSİTESİ (sayfa 47-57)