ÇELİK ŞEHİR PLANLAMA ALTIEYLÜL MH. KEÇECİ SOK. KIRIMLI İŞHANI. NO:22/C D:3 ALTIEYLÜL/ BALIKESİR. cm.celik@hotmail.com TEL& FAX: 0266 2411385, GSM : 05323845235
T.C
BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ
PLANIN İSMİ
BALIKESİR İLİ, ALTIEYLÜL İLÇESİ, KÜÇÜKBOSTANCI MAHALLESİ, 123ADA, 6 PARSELE AİT
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ
Plan Açıklama Raporu
2 1-PLANLAMA ALANI ÜLKE VE BÖLGE İÇİNDEKİ KONUMU
Uygulama İmar Planı Değişikliğine konu olan alan Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, KüçükBostancı Mahallesi sınırları içinde yer almaktadır.
Planlama alanı Altıeylül ilçesi kent merkezinin güney doğusunda ve kent merkezine kuş uçuşu olarak yaklaşık 7-7.5 km uzaklıkta, K.Bostancı mahallesi yerleşim merkezine batısında ve bitişik konumda bulunmaktadır. Alana ulaşım, K.Bostancı mahalle içi yollar üzerinden sağlanmaktadır.
3
Planlama alanı uydu görüntüsü ( 2016 yılı )
2- PLANLAMA GEREKÇESİ
Planlama alanı Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, K.Bostancı Mahallesi sınırları 123 Ada, 6 parselin üzerinde Özel Ortaokul – Özel Lise tesisleri projesini kapsamaktadır. Arsa vasıflı 123 Ada, 6 parsel ve yakın çevresine ait 1980’li yıllarda Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce dönemin mevzuatına göre hazırlanarak onanmış Konut Alanı amaçlı 1/ 1000 Ölçekli mevzii uygulama imar planı bulunmakta olup, Özel Ortaokul – Özel Lise tesisleri yapabilmek için 6 parselin ( toplam parsel alanı =22.130 m2) 12.021 m2’lik kısmı üzerinde “ Özel Eğitim Alanı ” amaçlı 1/1000 Ölçekli Uygulama imar planı değişikliği yapılacaktır.
3- MÜLKİYET DURUMU
Proje alanı yaklaşık olarak 2.21 (ha ) ( 22.130 m2 ) olup; tapunun İ19-c-19-b-4-a Pafta , 123 Ada, 6 Parsel “ OKAN
KAMPÜS EĞİTİM YURD VE KONAKLAMA HİZMETLERİ SAN. TİC. LMT .ŞTİ. ” adına tapuludur. Proje alanının niteliği tapuda
“ Arsa ” vasfındadır. Tapular ekler bölümünde sunulmuştur.
ALTIEYLÜL İLÇESİ YERLEŞİM ALANI
PLANLAMA ALANI 123 ADA,6 PARSEL KÜÇÜKBOSTANCI MAHALLESİ
4 4- HALİHAZIR ( MEVCUT ) DURUMU
Planlama alanı Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, K.Bostancı Mahallesi sınırları içerisinde, Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 18.08.2017 tarihinde ITRF_96 koordinat sisteminde onanmış, 1 adet 1 / 1000 ölçekli İ19-c-19-b-4-a Halihazır paftasında yatayda ; x =4.383.400 – 4.384.000 , dikeyde ; y = 579.500 – 580.000 koordinatları arasında bulunan 123 Ada, 6 parsel K.Bostancı mahallesine komşu ve bitişik durumda ve doğusunda konumlanmış olup, alanın içinde herhangi bir yapılaşma bulunmaktadır.
Planlama alanının topoğrafik eğimi batıdan doğuya doğru %0-5 arasında Yumuşak Eğimli Alanlar sınıfındadır.
Planlama alanının genel görüntüsü( 2017 yılı)
5-MER’İ PLANLARDAKİ DURUMU
Çalışma alanı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 06.05.2015 tarih ve 13549 sayılı karar ile onanmış Balıkesir –Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ 100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nın İ-19 Paftasında "Tarım Alanı ve Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgesi"
sınırlarından etkilenmektedir.
"7.Genel Hükümler" başlığı altında "7.34. Bu plan kapsamındaki alanlarda, ihtiyaç olması halinde güvenlik, sağlık, eğitim, yeşil alanlar gibi sosyal, kültürel ve teknik altyapı kullanımları ...yapılabilir. Bu kullanımlara ilişkin imar planları, ÇED Yönetmeliği kapsamında kalanlar için Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu veya Çevresel Etki Değerlendirmesi Gerekli Değildir Kararının bulunması; ÇED Yönetmeliği kapsamı dışında olanlar için ise, ilgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü olması ve bakanlığın uygun görüşünün alınması kaydı ile bu planda değişikliğe gerek olmaksızın, kurum ve kuruluşların görüşlerine uyularak ilgili idaresince hazırlanır ve onaylanır. Onaylanan planlar sayısal ortamda veri tabanına işlenmek üzere Bakanlığa gönderilir. Söz konusu tesisler/tesis alanları amacı dışında kullanılamaz." hükmü yer almaktadır.
5
Planlama Alanının Balıkesir –Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ 100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nın İ-19 Paftasındaki Konumu
Planlama alanına ait alt ölçekli onanmış herhangi bir 1/ 25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı, 1/ 5000 Ölçekli Nazım İmar Planı bulunmamaktadır.
Planlama alanı ve yakın çevresine ait 1980’li yıllarda Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce dönemin mevzuatına göre hazırlanarak onanmış alt ölçekli 1/ 1000 Ölçekli mevzii uygulama imar planı bulunmaktadır. Planda 123 ada, 6 parsel Konut Alanı olarak [ S ( Serbest Nizam) – 2 / 2 kat, E ( Emsal): 0.40, H max: 6.50 mt., 5 mt. Komşu bahçe mesafesi, 10 mt.
yollardan yapı yaklaşma mesafesi ) ] yapılanma koşullarında , yakın çevresi ise 12- 15 metre genişliğinde İmar yolları, Park alanı, DSİ Sulama kanalı şeklinde planlanmıştır.
Planlama alanı ve yakın çevresine ait Mer’i 1/ 1000 ölçekli Mevzii Uygulama İmar Planı PLANLAMA ALANI
6 6.1 PLANLAMA ALANINA AİT KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ
T.C. Balıkesir Valiliği İl Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü’nün 24.08.2017 tarih ve 590038 sayılı yazıları;
Konu ile ilgili olarak arazinin yerinde incelenmesi ile hazırlanan Etüt Raporu ve ilgili evrakların, 5403 sayılı "Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında, Müdürlüğümüzce değerlendirilmesi sonucunda, 22.06.2017 onay tarihli etüt raporunda parselin,
"Tarım Dışı Alan" özelliğinde olduğunun belirtilmesi nedeniyle, ilimiz Altıeylül ilçesi Küçük Bostancı Mahallesi, 119C19134A pafta, 123 ada, 6 parsel numarasında Okan Kampüs Eğitim Yurt ve Konaklama Hizmetleri Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına kayıtlı
"Arsa" vasıflı 22.130,89 m2 yüzölçümlü taşınmaz üzerinde "Özel Eğitim Alam (Ortaokul-Lise)" amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama imar Planı yapılması için tarım dışı amaçla kullanılması, Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Arazi Toplulaştırmasına ilişkin Tüzük'ün 9 uncu maddesinin 4 üncü maddesi kapsamında; ve yazımız ekinde gönderilen 14.07_2017 onay tarihli Toprak Koruma Projesine uyulması koşuluyla uygun görülmüştür.
Ancak 5403 Sayılı Kanunun 13. Maddesinde yer alan istisnalar kapsamında verilen izinlerin yalnızca talep edilen amaç doğrultusunda kullanılması gerekmekte olup, farklı bir amaçla kullanılmak istenilmesi durumunda kanun kapsamında yeniden izinlendirilmesi gerekmektedir.
T.C. Orman ve Su İşleri Bakanlığı, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25.Bölge Müdürlüğü’nün 09.03.2017 tarih ve 159775 sayılı yazıları;
Yazınız ekinde bulunan söz konusu taşınmaza ait tapu ve konum, koordinat bilgileri doğrultusunda yapılan inceleme neticesinde;
taşınmazın DSİ'ye ait herhangi bir mevcut veya planlanan sulama projesi ile toplulaştırma işlemi kapsamında bulunmadığı, içme suyu temini amaçlı göl ve barajların su toplama havzası içinde kalmadığı tespit edilmiştir.Söz konusu taşınmaz, batı sınırında Üzümcü Çayı yatağına komşu olup taşkın ile ilgili gerekli tedbirler alınmalı, tesisin su basıkınına kota belirlenirken ihtiyatlı olunmalıdır. Taşınmazın bulunduğu bölgede yeraltı suyu problemi yoktur. Gerekli izinler alınabildiği takdirde ve tesisin su ihtiyacının yeraltı suyundan sağlanarak istenmesi durumunda 167 sayılı yasa uyarınca Kurumumuzdan (DSİ) izin alınmalıdır.Çalışan kişilerden kaynaklanan muhtemel evsel nitelikli atık sular (fosseptik) ve işletmeden kaynaklanacak atık sular için 31 Aralık 2004 tarih ve 25687 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan" Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği" hükümlerine uyulmalıdır. Yapılacak tesisin atık sularının yerüstü ve yeraltı sularını kirletmesi önlenmelidir. Söz konusu alan ile ilgili bilgiler teknik tespit niteliğindedir. Yasal mevzuat uyarma istenilen amaçla kullanılması yönünde plan kararı alma yetkisine sahip ilgili kamu kurum veya kuruluşu kararı öncesi değerlendirmeler için veri oluşturmayı amaçlanmaktadır. Bilgilerinize arz ederim.
T.C. Orman ve Su İşleri Bakanlığı, II. Bölge Müdürlüğü’nün 06.06.2017 tarih ve 123863 sayılı yazıları;
Bölge Müdürlüğümüz teknik personeli tarafından yapılan inceleme neticesinde; mezkur alanın, 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ve .4915 sayılı. Kara Avcılığı Kanunu ile tanımlanan korunan alanlar içerisinde bulunmadığı söz konusu alan içerisinde 04.04.2014 tarih ve 28962 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren, Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği kapsamında belirtilen sulak alan bulunmadığı hususlar' tespit edilmiştir.
Buna göre; ekolojik dengenin korunmasında gerekli özenin gösterilmesi, mer’i mevzuat uyarınca ,ilgili diğer kurum/kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması şartları ile ilgi yazı ekindeki alan için söz konusu imar planının yapılmasında Bölge Müdürlüğümüzce sakınca görülmemektedir.
T.C. Balıkesir Valiliği, İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü’nün 28.06.2017 tarih ve 2538 sayılı yazıları ;
Söz konusu yerin, 2634 sayılı "Turizmi Teşvik Kanunu" kapsamında sakınca olmamakla birlikte. 2863 Sayılı "Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu" kapsamında, ilimiz Kuva-yi Milliye Müzesi Müdürlüğü'nün 22.06.2017 tarih ve 873 sayılı yazısı ve ekleri ilişikte gönderilmiştir.
KUVA-Yİ MİLLİYE MÜZESİ MÜDÜRLÜĞÜ'NE BALIKESİR(RAPOR)
Konuyla ilgili olarak söz konusu taşınmaz 27.03.20 17 tarihinde yerinde incelenmiştir. Bahsi geçen taşımnaz mahalle merkezinin kuş uçuşu 2 km. kadar doğusunda yer almaktadır. Tarla vasıflı olan taşınmazın batısından asfalt yol geçmekte ve arazinin kotu yola göre yüksekte kalmaktadır. Parsel, hafif eğimli olup çayırlıktır ve çevresi tarım arazileri ve şahıs parselleri ile çevrilidir. Söz konusu taşınmazda yapılan yüzey incelemesi neticesinde 3386 ve 5226 sayılı kanunlarla değişik 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında kalan herhangi bir kültür varlığına rastlanmamıştır. Ayrıca Müdürlüğümüz arşivinde yapılan araştırma neticesinde; bahsi geçen parselin korunması gerekli kültür varlığı olarak belirlenmiş bir tescil durumunun olmadığı görülmüştür.
Sonuç olarak ilimiz, Karesi İlçesi, Turplu Mahallesi'nde bulunan, tapunun 1l9-d-05-b pafla, 160 ada, 25 parsel numarasında kayıtlı taşınmazın "Yenilenebilir Enerji Kaynaklarına Dayalı Üretim Tesis Alanı 95 Ton / Gün Kapasiteli Biyogaz Enerji Üretim Tesisi" amaçlı 115000 ölçekli Nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planının yapılmasında kurumumuz açısından bir sakınca yoktur.
Ancak bahsi geçen taşınmazda yapılacak fiziki ve inşai faaliyetler esnasında herhangi bir kültür varlığı ile karşılaşılması durumunda ivedilikle Müdürlüğümüz ile irtibata geçilmesi gerekmektedir.
Gereğini bilgilerinize arz ederiz. 27.03.2017
T.C. Balıkesir Valiliği, Ticaret İl Müdürlüğünün 24.05.2017 tarih 754 sayılı yazıları;
Balıkesir ili, Altıeylül ilçesi, Küçükbostancı Mahallesi (Eski Köyü), Köy Yerleşik Alan sınırı içerisinde kalan, tapunun i19-c-19-b-4-a Pafta,123 Ada, 6 Parsel " Okan Kampüs Eğitim ve Konaklama Hiz. San. Tic. Şti. adına kayıtlı toplamda 22.130 m2 ' lik arsa vasfındaki
7
taşınmaz üzerinde 1980 li yıllarda Konut Alanı amaçlı 1/100 Ölçekli Mevzi Uygulama imar Planı yapıldığı, söz konusu alanın 12.000 m2 lik kısmı üzerinde Özel Eğitim alanı ( Ortaokul -Lise) amaçlı yapılacak taşınmaz için hazırlatılacak 1/5000 Ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama imar Planı ile ilgili hususlar İl Müdürlüğü'nün görev alanına girmediğinden herhangi bir görüş belirtilememektedir.
T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü’nün 17.07.2017 tarih E.12607 sayılı yazıları;
ilgi dilekçe ekinde yer alan dosyasında yapılan incelemede anılan parselin yürürlükteki "Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı (ÇDP)"nda "Tarım Alanı’nda ve "Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgesi" sınırları içerisinde kaldığı anlaşılmakta olup "7.Genel Hükümler" başlığı altında "7.34. Bu plan kapsamındaki alanlarda, ihtiyaç olması halinde güvenlik, sağlık, eğitim, yeşil alanlar gibi sosyal, kültürel ve teknik altyapı kullanımları ...yapılabilir. Bu kullanımlara ilişkin imar planları, ÇED Yönetmeliği kapsamında kalanlar için Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu veya Çevresel Etki Değerlendirmesi Gerekli Değildir Kararının bulunması; ÇED Yönetmeliği kapsamı dışında olanlar için ise, ilgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü olması ve bakanlığın uygun görüşünün alınması kaydı ile bu planda değişikliğe gerek olmaksızın, kurum ve kuruluşların görüşlerine uyularak ilgili idaresince hazırlanır ve onaylanır. Onaylanan planlar sayısal ortamda veri tabanına işlenmek üzere Bakanlığa gönderilir. Söz konusu tesisler/tesis alanları amacı dışında kullanılamaz." hükmü yer almaktadır.
Bu çerçevede anılan parselde "Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise)" amaçlı imar planına ilişkin iş ve işlemlerin; 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planının 7.34. numaralı plan hükmü uyarınca çevre düzeni planında değişikliğe gerek olmaksızın ilgili tüm kurum ve kuruluşların uygun görüşleri ile men i mevzuat hükümleri doğrultusunda yürütülmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
T.C. Balıkesir Valiliği ,Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 09.06.2017 tarih E.4422 sayılı yazıları;
Söz konusu faaliyet; 25.11.2014 tarih ve 29186 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği Ek-I ve Ek-II listeleri kapsamında yer almamaktadır. Bu nedenle ÇED Yönetmelik hükümleri uygulanmayacaktır.
Bahse konu alanın 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında "Doğal Sit" alanında kalmadığı, 3621/3830 sayılı Kanunun Kurumumuza verdiği yetkiler kapsamındaki yerlerden olmadığı, yapılmak istenen planlama çalışmalarının ilgili kurum/kuruluş görüşleri, 3194 sayılı imar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri ile mer’i mevzuat kapsamında değerlendirilmesinde Kurumumuzca sakınca olmadığı ayrıca 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile ilgili kurum görüşünün Bakanlığımızın 06/08/2015 tarih ve 53276502-305.02-E.13185 sayılı yazısına istinaden Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığından alınması gerektiği hususunda, Bilgilerinizi rica ederim.
T.C. Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı , Yenilenebilir Enerji Genel Müdürlüğü’nün 09.06.2017 tarih ve E.16265 sayılı yazıları;
Söz konusu özel eğitim alanı olarak belirlenen alan dikkate alındığında; bugün itibariyle Genel Müdürlüğümüz bilgisi dahilinde bulunan lisanslı uygun bulma kararı alınmış veya lisanssız elektrik üretimi amacı ile Genel Müdürlüğümüz tarafından "Yerleşim Uygunluk Belgesi" düzenlenmiş herhangi bir projenin santral sahası bulunmadığından, imar planı Genel Müdürlüğümüz yetki, görev ve sorumlulukları çerçevesinde uygun mütalaa edilmektedir. Bilgilerinizi ve gereğini rica ederim
T.C. Balıkesir Valiliği, İl Milli Eğitim Müdürlüğü’nün 26.06.2017 tarih ve E.9015785 sayılı yazıları;
İlgi dilekçenizde istemiş olduğunuz kurum görüşü ile ilgili Müfettiş İncelemesi yapılmış olup," İimiz Altıeylül ilçesi Küçükbostancı Mahallesi (eski köyü) köy yerleşik alan sınırı içerisinde kalan 119-c-19-b-4-a Pafta, 123 Ada, 6 parselde kayıtlı mevcut 1/1000 ölçekli mevzii uygulama imar planı sınırları içinde bulunan taşınmazın, özel okul alanına dönüştürülmesinde kurumumuz mevzuatı açısından sakınca olmadığı, arsa vasfındaki taşınmaza Özel Eğitim Alanı (özel Ortaokul- Özel Lise) yapılmasının mümkün olduğu"
bildirilmiştir .Bilgilerinize rica ederim.
T.C. Ulaştırma Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı Karayolları Genel Müdürlüğü, 14. Bölge Müdürlüğünün 20.03.2017 tarih ve E.81686 sayılı yazıları ;
Yapılan incelemede söz konusu alanın mevcut ve planlanan Devlet ve il Yolları güzergahları dışında kaldığı tespit edilmiştir.
TC. Milli Savunma Bakanlığı İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı’nın, 20.06.2017 tarih ve 1849 sayılı yazıları;
1. Balıkesir ili, Altıeylül Ilçesi, Küçükbostancı Mahallesi, I19c19b4a pafta, 123 ada, 6 numaralı parselin 12.000,00 m2'lik kısmında özel eğitim alanı (Ortaokul-lise) amaçlı 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli imar planı değişikliğine veri teşkil etmek üzere, plan kapsamında bulunan askeri alan, ANT akaryakıt boru hatları, askeri yasak ve güvenlik bölgelerinin paftaya işaretlenerek gönderilmesi ilgi yazı ile talep edilmiştir.
2. Konu ile ilgili yapılan inceleme sonucu, söz konusu planlama sahasında askeri alan, askeri güvenlik bölgesi, askeri yasak bölge ve NATO akaryakıt boru hattı bulunmadığı (Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığı hariç) tespit edilmiştir.
8
BOTAŞ Boru Hatları İle Petrol Taşıma A.Ş. Arazi İnşaat ve Kamulaştırma Daire Başkanlığı’nın 09.06.2017 tarih ve E.24169 sayılı yazıları ;
İlgi (a) yazımızda Balıkesir ili, Altıeylül ilçesi, Küçükbostancı Mahallesi (Eski köyü) köy yerleşik alan sınırı içerisinde kalan 123 ada, 6 nolu parsel üzerinde "Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise)" amaçlı imar planı,Yazı eklerindeki veriler tarafımızdan incelenmiş olup söz konusu parsellerde mevcut veya planlanan boru hattı ve tesisimiz bulunmamaktadır. Bilgilerinize rica ederiz.
Uludağ Elektrik A.Ş.(UEDAŞ) , Proje Birimi’nin 30.05.2017 tarih ve 21895 sayılı yazıları;
Ilgi dilekçenizde belirtilen bahse konu İlimiz Altıeylül İlçesi, Küçükbostancı Mahallesi, tapunun 119c19b4a pafta, 123 ada, 6 nolu parselde TEDAS Genel Müdürlüğüne ait elektrik tesisi bulunmamaktadır. Bu itibarla; bahse konu parselde Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise) amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar planlarının yapılmasında Şirketimizce sakıncası bulunmamaktadır.
Türkiye Elektrik İletim Anonim Şirketi (TEİAŞ) 2. Bölge Müdürlüğü, Tesis ve Kontrol Müdürlüğü’nün 01.06.2017 tarih ve E.208298 sayılı yazıları;
İlgi yazıda konusu Balıkesir ili, Altıeylül ilçesi, Küçükbostancı Mahallesi, 123 ada 6 parsel nolu taşınmaz mal üzerine "Özel Egitim (Ortaokul-Lise)" amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım imar planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama imar planı yapımı için Teşekkülümüz görüşü talep edilmektedir.
Söz konusu parsel sınırları dahilinden geçen Teşekkülümüze ait, mevcut ve tesisi planlanan herhangi bir enerji iletim hattı bulunmamaktadır.
T.C. Balıkesir Valiliği, Halk Sağlığı Müdürlüğü’ nün 29.05.2017 tarih ve E.762 sayılı yazıları;
Yapılması planlanan Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise) planlamaya esas tüm yapılar dikkate alınarak, bu yapıların birbirlerine, parsel sınırlarına ve parselin dışında kalan yapılara olan yaklaşma mesafeleri, karayoluna ve kavşaklara olan minimum yaklaşma mesafelerinin standartlara' uygun olması sağlanmalıdır. Belediyelerce tanzim ettirilecek olan bu plan ve proje yeni yapılacak veya ıslah edilecek sokakların istikamet ve genişliğini, meydanların ve bütün umumi yerlerin sıhhi şartlarını taşımalı ve imar planı ana kararlarını bozmamalı sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlamalıdır
Planlama alanı içerisinde içme ve kullanma suyu olarak kullanılacak su "İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelikle"
belirtilen parametre değerlerine uygun olması sağlanmalıdır. Sosyal tesis atıklarının bertarafında kanalizasyon sistemi yer almıyor ise mevzuatla belirlenen başkada hükümlerin bulunmaması halinde 19 Mart 1971 tarih ve 13783 sayılı Resmi Gazete 'de yayımlanan "Lâğım Mecrası inşası Mümkün Olmayan Yerlerde Yapılacak Çukurlara ait Yönetmelik" hükümlerine uyulmalıdır.
Müdürlüğümüz mevzuat' açısından Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise) yapılmasına yönelik imar Planlarının hazırlanmasında yukarıda belirtilen hususlara uyulması halinde sakınca oluşturmayacaktır.
T.C. Orman Genel Müdürlüğü ,Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü’nün 01.06.2017 tarih ve E.1129186 sayılı yazıları;
ilimiz, Altıeylül İlçesi, Küçükbostancı Mahallesi, sınırları içerisinde yer alan 123 Ada, 6 Parsel, 22.130,00 m2 yüzölçümlü "Okan Kampüs Eğitim Yurt ve Konaklama Hiz.San.Tic.Şti." adına kayıtlı arsa vasfı ile özel mülk taşınmaz üzerinde "Proje muhteviyatına göre yapılacak uygulama" yapımı ile ilgili tanzim edilen inceleme Raporu ilişikte sunulmuştu
İNCELEME RAPORU
KONU : Emir ekinde gönderilmiş olan, Balıkesir ili, Altıeylül ilçesi, Küçükbostancı Mahallesi, sınırları içerisinde yer alan 123 Ada 6 parselde "Okan Kampüs Eğitim Yurt ve Konaklama Hiz. San. Tie. Şti." adına kayıtlı arsa vasfındaki 22.130,00 m2 parsel üzerine, 1980 li yıllarda Konut alanı amaçlı 1/1000 Ölçekli Mevzi Uygulama imar Planı yapılmıştır. Söz konusu alanın 12.000,00 m2 lik kısmı üzerinde özel Eğitim Alanı (Oıtaokul-Lise) amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planı değişikliği hakkında sorulan kurumumuz görüşü.
İNCELEME : imar uygulamasına konu alan, Balıkesir ili, Altıeylül ilçesi Küçükbostancı Mahallesinde;2013 yılında tapu kadastro çalışmaları yapılmış (22A), 6831 sayılı Orman kanununa göre Ormansız Mahalle olarak tanımlanmıştır. Söz konusu imar Planı Değişikliğine konu; Küçükbostancı Mahallesi, 123 ada 6 nolu parselin arsa vasfı ile özel mülk olduğu anlaşılmıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklandığı ve belirtildiği üzere; Balıkesir ili, Altıeylül ilçesi Küçükbostancı Mahallesi, 123 ada 6 nolu parselin, 6831 Sayılı Orman Kanunun göre, Orman sayılmayan yerlerden olduğu ve proje muhteviyatına göre yapılacak uygulamaların kurumumuz açısından bir sakınca oluşturmadığı kanaati ile;İşbu inceleme raporu tarafımızdan tanzim edilerek imza altına alındı.
29/05/2017
T.C. Balıkesir Valiliği, İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü’ nün 29.05.2017 tarih ve E.80072 sayılı yazıları;
9
Müdürlüğümüzce yapılan incelemeler neticesinde söz konusu alanda; 7269 sayılı yasada belirtilen heyelan, kaya düşmesi, çığ, su baskın' gibi afetlerden dolayı alınmış; Müdürlüğümüz arşivinde bir Afete Maruz Bölge Kararı olmadığı tespit edilmiştir. Söz konusu alanda imar Planı yapımında Müdürlüğümüzce herhangi bir sakınca bulunmamaktadır
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Ulaşım Planlama ve Raylı sistemler Daire Başkanlığı, Ulaşım Şube Müdürlüğü’nün 22.06.2017 tarih ve 484 sayılı yazıları;
İlgi yazınız ekindeki belgeler incelenmiş olup, söz konusu planlama bölgesi ilgi yazınız ekindeki mer’i 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planında Konut Alanında kaldığı anlaşılmıştır. Özel Eğitim Alanı yapılması planlanan alan,1/1000 ölçekli Mer’i Uygulama imar Planında 12 mt.' ilk Taşıt yolu ve 7 mt.’ilk Yaya Yoluna cephelidir.Söz konusu planlama bölgesinin Altıeylül ilçesi Küçükbostancı Mahallesinde planlı alanda kaldığı görülmüştür.
Altıeylül İlçesi Küçükbostancı Mahallesi 123 ada 6 nolu parselde "Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise)" yapılmasına yönelik imar planı değişikliğinde yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan ilgili yönetmelik hükümlerinin uygulanması kaydıyla, 05.06.2015 tasdik tarihli 1/100 000 ölçekli Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Plan-Plan hükümlerinde ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uygun olarak ve Otopark Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uyularak imar Planı Değişikliğinin hazırlanabileceği Daire Başkanlığımızca değerlendirilmiştir. Gereğini bilgilerinize arz ederim.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, BASKİ Genel Müdürlüğü, Arıtma Tesisleri Daire Başkanlığı’nın 28.06.2017 tarih ve 12590 sayılı yazıları;
Söz konusu faaliyetle ilgili "Su Havzaları Koruma Yönetmeliği" hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangi bir baraj koruma havzasına girmediği tespit edilmiş olup,
22.06.2017 tarihinde Genel Müdürlüğümüzce faaliyet sahasında yapılan incelemelerde: Söz konusu taşınmaz üzerine "Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise)" amaçlı 1 / 5000 Ölçekli Nazını İmar Planı ve 1/1 000 Ölçekli Uygulama imar Planı Değişikliği yapılmasında, Genel Müdürlüğümüzce herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Gereğini arz ederiz.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Çevre Koruma ve Kontrol Dairesi Başkanlığı, Proje ve Yatırımlar Şube Müdürlüğü’nün 16.06.2017 tarih ve 225 sayılı yazıları;
Gerçekleştirilmesi planlanan faaliyet yürürlükteki yasal mevzuat hükümlerine uyulması, Çevre izin ve Lisans Yönetmeliği ile Çevresel Etki Değerlendirilmesi Yönetmeliği açısından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden görüş alınması şartıyla gerçekleştirilmesi hususunda; Gereğini bilgilerinize arz ederim.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Fen İşleri Daire Başkanlığı’nın 19.06.2017 tarih ve 56800 sayılı yazıları;
Ilgi sayılı yazınızda, Altıeylül ilçesi, Küçükbostancı Mahallesi, tapunun I119-c-19-b-4-a pafta, 123 ada 6 parselin 12.000 mTlik kısmı üzerinde "Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise)" amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama ilave imar Planı yapım ve kullanım aşamasında Büyükşehir Belediyesi' nin görev, yetki ve sorumluluğunda kalan yollarma verilecek hasarların ilgili firma tarafından giderileceği hususunda taahhüt verilmesi ve aynı yollarda herhangi bir kazı işlemi yapılması durumunda gerekli izin ve ruhsatların alınması kaydı ile uygun görüş bildirileceği hususunu; Bilgilerinizi arz ederim.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Kırsal Hizmetler Daire Başkanlığı, Kırsal Alan Planlaması ve Kırsal Kalkınma Şube Müdürlüğü’nün 04.08.2017 tarih ve 249 sayılı yazıları;
ilgi yazı ve ekindeki haritalarda görüldüğü üzere; Balıkesir İli, Altıeylül Ilçesi, Küçükbostancı Mahallesi, 123 ada, 6 nolu parselde bulunan, "Okan Kampüs Eğitim Yurt ve Konaklama Hiz. San. Tic. Şti." adına kayıtlı toplamda 22.130 m2lik taşınmazın, 12.000 ın2lik kısmı üzerinde "Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise) " amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planı değişikliği yapılmak istendiği anlaşılmaktadır.
Adı geçen parselde yerinde yapılan inceleme sonucunda ve 1/25.000 Ölçekli Toprak haritasında II w sınıf arazi olarak tanımlanmakta olup 5403 sayılı yasaya göre Gıda Tarım ve Hayvancılık il Müdürlüğünden görüş alınmalıdır. Bilgilerinize arz ederim.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Emlak ve İstimlak Daire Başkanlığı’nın 20.06.2017 tarih ve 2393 sayılı yazıları;
Altıeylül İlçesi, Küçükbostancı Mahallesi, 123 ada 6 parselin 12.000m2’lik kısmı Üzerinde; "Özel Eğitim Alanı (Ortaokul/Lise)" amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin yapımında Başkanlığımızca sakınca bulunmamaktadır.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Kent Estetiği Daire Başkanlığı’nın 21.06.2017 tarih ve 292 sayılı yazıları;
10
İlgi yazınız ve ekleri incelenmiş olup. söz konusu alanda Daire Başkanlığımızca yürütülen ya da planlanan herhangi bir çalışma bulunmamaktadır.
T.C. Altıeylül Belediye Başkanlığı, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 07.06.2017 tarih ve E.1086/ 4880 sayılı yazıları;
Ekte sunulan Cemil Çelik’e ait dilekçesinde, 'Balıkesir İli Küçükbostancı Mahallesi, Köy yerleşik alan sınırı içerisinde kalan, tapunun 119-c-19-b-4-a pafta, 123 ada, 6 parsel "Okan Kampüs Eğitim Yurt ve Konaklama Hiz.San.Tic.şti." adına kayıtlı toplamda 22.130 m27lik arsa vasfında ki taşınmazın 12.000 nı2'lik kısmı üzerine Özel Eğitim Alanı (Ortaokul-Lise) amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapılacağı bildirilmiştir.' Söz konusu yapılacak imar Plan değişikliğine esas kurumumuzun görüşü talep edilmektedir.İlçemiz Küçükbostancı Mahallesi, 123 Ada 6 parselde 1/5000 ölçekli Nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapılmasında sakınca bulunmamaktadır. Bilgilerinize arz ederim.
6.2 PLANLAMA ALANINA AİT DOĞAL VE FİZİKSEL EŞİKLER
Jeolojik açıdan proje alanın 1.derece deprem kuşağında yer almasından dolayı 02.07.1998 tarih ve 23390 sayılı Resmi Gazete’
de yayımlanarak yürürlüğe giren “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik “ ile '' Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik '' hükümlerine uyulacaktır.
Planlama alanına ait İmar Planına Esas Jeolojik- Jeoteknik Etüt Raporları 7269 sayılı yasanın 2. maddesince ve 28/09/2011 tarih ve 102732 sayılı genelgeye göre incelenerek Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 13.09.2017 tarihinde onaylanmıştır.
Onanlı '' İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporlarının'' sonuç ve öneriler kısmında;
*İnceleme alanı, yapılan ayrıntılı etütler sonrasında Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün 03.04.2009 tarih ve 3422 sayılı genelgesi doğrultusunda, mevzi imar planlarına Esas Yerleşime Uygunluk Sınıflaması yapılmıştır. Bu sınıflandırmada;
-İnceleme alanı, proje kapsamında su baskını problemlerinin görülebileceği ve ekli jeoloji haritalarında “Qal” simgesiyle gösterilen Kuvaterner yaşlı alüvyonel birimlerin tamamı Önlemli Alan-3 (Su Baskını Açısından Önlem Alınabilecek Alanlar) olarak değerlendirilmiş ve rapor eki paftalarda “ÖA-3” rumuzuyla gösterilmiştir.
İnceleme alanı DSİ Genel Müdürlüğü 25. Bölge Müdürlüğü’nün 24.08.2017 tarih ve 32828584-754-590038 sayılı yazısı ekte verilmiştir. Bu yazıya istinaden; “Söz konusu taşınmaz, batı sınırında Üzümcü Çayı yatağına komşu olup taşkın ile ilgili gerekli tedbirler alınmalı, tesisin su basman kotu belirlenirken ihtiyatlı olunmalıdır.” denilmekte olup projelendirme ve yapım aşamasında bu kriterlere mutlaka uyulmalıdır.
İnceleme alanının yol seviyesinin altında olması, ve yağışların fazla olabilme ihtimali göz önüne alınarak projelendirme ve yapım aşamasında gerekli tüm tedbirler alınarak çevre, yüzey ve temel drenaj sistemleri oluşturulmalıdır. Ayrıca tekniğine uygun olarak temel taban alanından geniş tutularak ve granüler malzeme altına iri bloklu taş ocağı malzemesi serilerek binaların altında rijit bir alan oluşturulması ve bu sayede su basman kotunun yüksek tutulması önerilmektedir.
-İnceleme alanı, proje kapsamında taşıma gücü, şişme oturma v.b problemlerinin görüldüğü ve ekli jeoloji haritalarında “N”
simgesiyle gösterilen Neojen yaşlı birimlerin tamamı Önlemli Alan-5.1(Mühendislik Problemleri Açısından(Şişme-Oturma Taşıma Gücü vb.) Önlem Alınabilecek Alanlar olarak değerlendirilmiş ve rapor eki paftalarda “ÖA-5.1” rumuzuyla gösterilmiştir. Yapılaşma esnasında yeraltı ve yerüstü drenaj sistemleri kesinlikle kurulmalıdır.
İleride parsel bazında yapılacak ayrıntılı Jeolojik / Jeoteknik uygulama sonuçlarını bağlamaksızın bu çalışmada elde edilen verilerle, inceleme alanı içerisinde alanlar genellikle ''C' grubu ''Z2'' sınıfına girdiğinden spektrum karakteristik periyotları; "TA=0.10s ve TB=0.40s" seçilmelidir.
Fayların, inceleme alanına olan uzaklıkları; Balıkesir fayı (13km), Havran-Balya fay zonu (21km), Şamlı fayı (35km) , Pazarköy fayı (42km), Yenice-Gönen fayı (55km), Gelembe fay zonu (56km), Düvertepe fay zonu(60km), Susurluk fayı(60km), Soma-Kırkağaç fay zonu (51km), Simav fayı(52km), Edremit fay zonu (65km), Bekten fayı (54km),Evciler fayı (64km), Sarıköy fayı (67km), Çan-Biga fay zonu (73km), Bergama fayı (74km), Zeytindağı fay zonu (80km), Dikili fay zonu (85km)’ dir.
Balıkesir`e bağlı olan Merkez ilçesinin tamamı 18 Nisan 1996 gün ve 96/8109 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile kabul edilen Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası'na göre 1. Derece Deprem Bölgesi içinde kalmaktadır. Bu nedenle etkin yer ivmesi katsayısının en az Ao=0.40 alınması gerekmektedir.
İnceleme alanında yapılacak yapılarda Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik Esaslarına uyulmalıdır.
11
Bu çalışma, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik etütler kapsamında yapılmıştır. Bu rapor, imar planına esas olup zemin etüt raporu yerine kullanılamaz.
Yapılan çalışmalar sonucu tespit edilen zemine ait parametreler zeminin genel özelliklerini yansıtmaktadır. İnceleme alanında yapılacak her türlü yapılaşmalarda projeye esas teşkil ederek zemin parametrelerini belirlemeye yönelik parsel bazında zemin etütlerinin yapılması gerekmektedir. ” Hükümleri bulunmaktadır.
7-PLANLAMA KARARLARI:
Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, K.Bostancı Mahallesi sınırları içerisinde, Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 18.08.2017 tarihinde ITRF_96 koordinat sisteminde onanmış, 1 adet 1 / 1000 ölçekli İ19-c-19-b-4-a Halihazır paftasında yatayda
; x =4.383.400 – 4.384.000 , dikeyde ; y = 579.500 – 580.000 koordinatları arasında bulunan 123 Ada, 6 parselin ( toplam =22.130 m2) 12.021 m2’lik kısmı üzerinde 1/ 1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği yapılmasına
başlanmıştır.
Uygulama İmar Planında ilgili kurumlardan alınan görüşler, arazinin özellikleri, eğim durumu, mer’i ÇDP planları, mülkiyet durumu, yatırımcıların talepleri de dikkate alınmıştır.
Nazım imar planı doğrultusunda hazırlanan Uygulama İmar Planı Değişikliği ile 123 ada, 6 parselin 12.021 m2’lik kısmı Konut Alanından çıkartılarak Özel Eğitim Alanı fonksiyonu verilmiştir. Parselin geriye kalan kısmı ( 10.109 m2 ) Konut Alanı olarak plan değişikliği sınırı dışında bırakılmıştır.
Eğitim Alanı’nda; Özel Ortaokul- Lise Tesisi ile bu tesislerin tamamlayıcısı niteliğinde bu tesisin ihtiyacına yönelik olarak idari, teknik ve sosyal tesisler ( İdari Bina, Bekçi evi, Arıtma Tesisi, Yemekhane, Spor Salonu, Trafo, vb….) yapılabilecektir.
Bu alanda yapılanma koşulları; E ( Emsal ) : 1.00 , Y ençok: 12.50 mt. olacaktır. Yapı yaklaşma sınırları giriş ve çıkışların yapılacağı 15- 12 metrelik K.Bostancı Mahalle içi ( eski Köy içi ) yolları ile 7 metrelik yaya yoluna 10 metre, DSİ sulama Kanalı alanına 10 metre, komşu parsel için 5 metre olacaktır. Uygulamada plan kararları ile kadastral mülkiyetler arasındaki 0.5 metreye kadar olan kaymalarda kadastral mülkiyetler esas alınabilir.
Uygulama imar planın da, mer’i 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar planında planlanmış olan mevcuttaki K.Bostancı Mahalle içi ( eski Köy içi ) yolları aynen korunarak planlama alanına hizmet edecek şekilde toplayıcı ve dağıtıcı nitelikte 15-12 metrelik
taşıt yolu ve 7 metrelik yaya yolu olarak planlanmıştır. Alana giriş ve çıkışlar bu yollar üzerinden sağlanacaktır.
Plan değişikliği planlama alanında sosyal ve teknik altyapı alanını arttırıcı , kalıcı nüfus yoğunluğunu azaltıcı nitelik taşımaktadır.
Planlama sonucu oluşan alan dağılımı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
Mer’i Plan ( m² ) Pozisyon ( m² ) Plan Değişikliği( m² )
Konut Alanı : 22.130 -12.021 10.109
Özel Eğitim Alanı : 0 +12.021 12.0121
Toplam : 22.120
12
Planlama sonucu oluşan Uygulama İmar Planı Değişikliği
Uygulama İmar Planı Değişikliği 123 Ada, 6 parseller maliklerinin isteği üzerine hazırlanmıştır.
Saygılarımla .
