Onikinci Oturum 17 Kasım 2012, Cumartesi
Tematik Sunuş
Almanya’da İmar Uygulama ve Eşdeğerlik Sistemi
Prof. Dr. Hans Joachim LINKE Prof. Dr. Nazmi YILDIZ
Prof. Dr. Erol Köktürk (Oturum Yürütücüsü) - Değerli Dostlar, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi’nin organize etmiş olduğu Arazi Yönetimi Günleri etkinliğimizin üçüncü günündeyiz. Etkinlik planlaması gereği, bugün biraz daha imar planlarının uygulanmasına yak- laşacağız ve bu konuyu tartışacağız iki oturumda. Öğleden önce sorunlar, öğleden sonra da bir çözüm arayışı üzerinde yoğunlaşacak tartışmalarımız. Her iki oturumda da bize katkı vermek için, Almanya’dan kalkıp gelen, Darmstadt Üniversitesinden gelen Prof. Dr. Sayın Linke’ye içtenlikle te- şekkür ediyoruz. Öğleden önce kendileri bir teorik sunuş yapacaklar. Öğleden sonra da bu sunuşu biraz daha somutlayıp, bir örnek üzerinden, Almanya’da imar uygulamalarında eşdeğerliğin nasıl çalıştığını, işlediğini somutlayacaklar bize ve biz de o somutlamalar üzerinden bir tartışma yürü- teceğiz, “Böyle bir model Türkiye koşullarında olabilir mi?” tartışmasını yapacağız ya da olmasının koşullarını tartışacağız. O nedenle önemsiyoruz bugünkü tartışmaları da. Çünkü Türkiye’de yasa- larımız gereği, nüfusu 10 binden fazla olan bütün yerleşmelerde imar planı yapılması zorunluluğu var, imar planları kerelerce yapılmış yerleşmeler var. Ama Türkiye’de imar planlarının uygulanma- sına bakıldığı zaman, bütüncül imar planı uygulamalarına baktığımız zaman, ne yazık ki bunun uygulanma oranının yüzde 15’ler mertebesinde kaldığı görülüyor. Onca emeklerle hazırlanan imar planlarının Türkiye’deki mekânsal gelişime yön veremediğini görüyoruz ve değişik yollarla da bu plan bütünlüklerinin bozulduğunu da biliyoruz. Bunların sorunlarını bugün tartışacağız.
Ama bu tartışmalara geçmeden önce, panellerimize geçmeden önce Sayın Linke’ye buraya davet edeceğim.
Sayın Linke, bizim çok yakın durduğumuz bir ekolün temsilcisidir. Bonn Üniversitesinde Prof.
Dr. Weiss’ın yanında doktora çalışmasını yapmıştır kendisi; ama tabii ki, Weiss’ın da hocası olan Prof. Dr. Seele ile de çok yakın çalışma içinde olmuş. Az öne bana espri olarak da anlatıyordu,
“Seele ile bir kitap yazmaya başladık; ama sonunu getiremiyoruz, hep yeni şeyler koyuyoruz, bir
türlü sonuçlandıramadık” diye. Almanya’da bu konuların saygın iki ismiyle beraber çalışan önemli bir isimdir Sayın Linke.
Sunumlarını yapmak için kendilerini davet edeceğim. Hem bugün öğleden önce, hem de öğ- leden sonra, Sayın Linke’nin yapacağı sunumları, yine bu konuların uzmanı bir duayen hocamız Prof. Dr. Nazmi Yıldız anında çevirecek. Sayın Nazmi Yıldız da benim doktora hocam olarak yakın- dan tanıma fırsatı bulduğum değerli bir hocamız. Eşdeğerlik konusunu kendi profesörlük takdim tezinde, 1977 yılında Türkiye’ye ilk öneren isimdir. O zamandan bu yana çok yol kat edemedik, ama o da kendi yıllar içindeki deneyimlerini öğleden sonraki oturumda bizimle paylaşacaklar.
Buyrun Sayın Linke.
ALMANYA’DA İMAR UYGULAMA VE EŞDEĞERLİK SİSTEMİ Prof. Dr. Hans Joachim Linke (Technische Universität Darmstadt) Prof. Dr. Nazmi Yıldız
ÖZET
Almanya’da arsa düzenlemesinde bu gün alışıldığı üzere değere göre dağıtım yapılmaktadır. Bu yöntemle bir düzenleme bölgesinde buna bağlı çeşitli kazançlar en iyi şekilde belirlenip işleme katılan taşınmaz sahiplerine saydam şekilde gösterilebilir. Bu incelemede önce arsa düzenlemesinin genel il- keleri açıklanacak, ardından dağıtım ölçütünden istenenler saptanacak ve bu ilkeleri sağlamak için neden esas itibariyle değere göre bir dağıtımın uygun olduğu ortaya konacaktır. Göreli, fakat uygula- maya uygun bir örnekle değere göre dağıtım incelemesi sonuçlandırılacaktır.
1. GİRİŞ
Bir arsa düzenlemesinin amacı, şimdiye kadar yapısal olarak kullanılmamış olan ya da diğer bir yapısal kullanım için hazır bulunan taşınmazları, yeni bir uygulama imar planı ile yapısal kullanım için gerçekleştirilebilecek mülkiyet ve sahiplik koşullarında yeniden düzenlemektir. Almanya’da esas itibariyle, herhangi bir uygulama imar planı bulunmuyorsa ya da çevredeki yapılaşmadan uygun bir yapısal kullanım çıkarılıyorsa bir arsa düzenlemesi yapılır.
Arsa düzenlemesinin iki amacı vardır. Birincisi uygulama imar planının tespitlerine göre imar edilebilecek imar parselleri sağlanmalı ve katılımcı mal sahiplerine tahsis edilmelidir. İkincisi böyle bir imarın uygunluğu için taşınmazların kamusal bir yol ile trafik ağına elverişli ve tedarik ve boşal- tım hatlarıyla su, atık ve elektrik vb. ağına bağlantıyı da içermesi gerekir.
Şimdiye kadar tarımsal olarak kullanılan ve çeşitli mal sahiplerinin mülkiyetinde bulunan arazi şu durumdadır. (Şekil 1)
Şimdiye kadar bir yapısal kullanımın ger- çekleştirilmesi için bir planlama hukukunun bulunmadığı bu alan için belediye bir uygu- lama imar planı hazırladı. Bu yeni imar bölge- sinde tekdüze bir kentsel kullanım öngörül- memektedir. Uygulama imar planı daha çok bir iskan ve ticaret bölgesi, çok katlı aile evleri ve bir ailelik evleri de tasarlamaktadır. Bundan başka sokaklar / caddeler yanı sıra kamusal yeşil alanlar ve bir de kreş gerçekleştirilmelidir.
(Şekil 2)
Şekil 1: Şimdiye kadar tarımsal olarak kullanılan taşınmazların havadan alınan resmi (Taşınmaz Sınır- ları açık renkte gösterilmiştir.)
Şekil 2: Çeşitli kentsel kullanımları içeren uygulama imar planı
Arsa düzenlemesiyle, uygulama imar planının tespitlerine uygun olarak amaca yönelik inşa edilebilir taşınmazlar oluşturulmuştur. Yolların / caddelerin ve yeşil alanların yapımına ayrılan alanlar belediyeye devredilir, öyle ki bu teknik altyapı tesisleri, bunların sınırlarındaki özel taşın- mazların imarı için ön koşul olarak inşa edilsin. Kreş parseli de bu tesislerin gelecekteki yapım- cısına devredilir. Böylece tüm imar bölgesinde özel evlerin yapımına başlayabilmek için toprak düzenlemesi 1 açısından gerekli ön koşullar sağlanmış olur.
7RSUDNG]HQOHPHVLDUVDYHDUD]LOHUGHNLPONL\HWGHùLüLNOLùLQHDLWWPDUDoODU×NDSVDUVDW×QDOPDWUDPSD
DUVDG]HQOHPHVL\DGDNDPXODüW×UPDJLEL7RSUDNG]HQOHPHVLQHNHQWVHOWRSUDNG]HQOHPHVL\DGDGDKD
NoN|OoHNWHDUD]L\|QHWLPLGHGHQHELOLU
1
2. ARSA DÜZENLEMESİNİN TEMEL İLKELERİ 2
Arsa düzenlemesi için daima aşağıdaki beş ilke geçerlidir. [Seele, 1982]:
2.1. Özel Kullanım İlkesi
Bir arsa düzenlemesi temel işlemi itibariyle bir kamulaştırma değildir. Kamusal kurum (örneğin belediye), kamulaştırmadaki gibi rayiç değerde bir tazminat karşılığında bir taşınmazın mülkiye- tini alıp onu kamusal bir görev, örneğin bir otoyol ya da bir okul yapımı için kullanmaz. Belediye daha çok gelecekteki bir imar bölgesinde taşınmaz sahipleri arasında mülkiyet değişiklikleri ger- çekleştirir. Mal sahipleri bu mülkiyet değişikliklerini bizzat kendileri yapmamalıdır, çünkü örneğin mal sahiplerinden biri (isteğe bağlı) bir toprak düzenlemesinde satış sözleşmeleri ile işbirliği yap- mak istemez. Belediye özel bir toprak düzenlemesi içinde satış sözleşmeleri yardımıyla yalnız mal sahipleri arasında eksik olan anlaşmayı sağlar ve ekonomik olarak, görüşülen mal sahiplerinin de gerçekleştireceği bir çözümü oluşturur. Belediye, yeni imar parsellerini sağlamak için kamusal ola- rak gerekçelendirilmiş bir gereksinimin bulunması durumunda ancak o zaman faaliyete geçebilir.
Ön koşul belediyede özel olarak kullanılabilen yerleşim imar parsellerine ya da ticaret ve sanayi taşınmazlarına uygun bir istem bulunmasıdır.
Belediyenin yaptığı arsa düzenlemesi bu imar bölgesinde mal sahiplerine, özel durumda ola- naklı olan imar edilebilir parselleri edinmek ve bunları bizzat yapı yapmak ya da yapı isteklerine satmak için bir olanak kazandırır. Bunun dışında belediye, Alman Hukukuna göre önce arsa dü- zenlemesi için gerekli tüm harcamaları üstlenir. Belediyenin, bu masrafları taşınmaz sahiplerinden nasıl tahsil edeceği aşağıda açıklanmaktadır.
2.2. Uygunluk İlkesi
Arsa düzenlemesinin görevi şimdiye kadarki taşınmazları konum, şekil ve büyüklükleri ile öyle değiştirmektir ki, bunlar uygulama imar planının tespitlerine uygun olarak bir kullanım sağlasın.
Bunun için arsaların ve diğer taşınmazların da, örneğin gelecekteki yolların yapımı için gereksini- len yerlerin oluşturulması da bu ilkeye aittir.
Yollar, kamusal yeşil alanlar ve hatta kreşler gibi kamusal kullanım alanlarının gerçekten yapı- labilmesi için bu şekilde oluşturulan taşınmazlar gelecekteki yapı sahiplerine, örneğin belediyeye devredilmelidir.
2.3. Korumacılık İlkesi
Daha önce açıklandığı gibi arsa düzenlemesi kamulaştırma değildir. Arsa düzenlemesinde ka- tılımcı mal sahipleri daha çok esas itibari ile katıldıkları taşınmazlar için yedek olarak imar edilebi- lecek taşınmazları tahsis edilmiş olarak alırlar. Mal sahiplerinin asgari isteği en azından katıldıkları taşınmazın değerini karşılar. Taşınmazların yeniden düzenlenmesiyle oluşan ve katılımdakini aşan değer yükselmesi keza mal sahipleri adına hesaplanmalıdır ve tahsisteki istemi artırır. (Mutlak İs- tem)
Eğer uygulama imar planındaki tespitler nedeniyle gerekirse ancak o zaman mal sahipleri- nin istemlerine karşı mutlak istemin tahsisinden sapılabilir. Bu, yalnızca mal sahiplerinin arsa dü-
úONG|UWLONH3URI'U3HWHU6HHOH·QLQJ|UüOHULEHüLQFLLONHLVH3URI'U+DQV-RDFLP/LQNH·QLQJ|UüGU
2
zenlemesine alınması ve bu parsellerin imar edilebilecek taşınmaz tahsisleri için yeterli olmaması durumunda söz konusu olur. Eğer diğer tahsis şekilleri, örneğin ortak mülkiyet gerçekleşemezse belediye bu taşınmazları devralır.
Doğaldır ki, bir mal sahibi gönüllü olarak imar parseli tahsisinden tamamen ya da kısmen vaz- geçebilir. Böyle bir durumda belediye tahsis edilemeyen taşınmazları edinir.
2.4. Dayanışma İlkesi
İmar bölgesindeki teknik altyapıların yapımı için gerekli kamusal yollar ve diğer enfrastrüktür tesisleri düzenleme bölgesindeki özel imarlı parsellerin imarını olanaklı kılarlar ya da bunların kul- lanım değerini iyileştirirler. Böylece mal sahipleri bir ekonomik kazanım sağlarlar.
Planlama gerekleri sonucu aynı zamanda bu kamusal kullanımlar kural olarak şimdiye kadar özel şekilde kullanılabilen taşınmazlar üstünde bulunur. Söz konusu mal sahiplerinin böylece diğer taşınmaz malikleri karşısında bir avantaj değil, tersine dezavantajı olur, çünkü anılan mal sahipleri gerektiğinde parsellerinin daha büyük bir payını yapısal olmayan başka şekillerde kulla- nabilirler. Eşit olmayan bu avantajların mal sahipleri arasında dengelenmesi için kamusal kullanım alanları bundan yararlanan mal sahipleri tarafından ve dayanışma açısından nispeten arsa düzen- lemesinde edindikleri avantaja uydururlar.
Bu durum, çoğunlukla düzenleme bölgesindeki mal sahiplerine (ya da gelecekteki yerleşimci- lere) yarayan alanlar için geçerlidir. Kamusal kullanımla ilgili yüklenici (örneğin belediye) düzenle- me bölgesi içinde ya da dışında uygun yedek alan sunarsa arsa düzenlemesindeki diğer kamusal kullanım alanları sağlanabilir. Bir düzenleme bölgesinde bulunan ve kamusal kullanımlar için ge- rekli yerlerin hazır edilmesinin toprak düzenlemesi açısından arada çıkarılabilmesi için ve proje sahibi yerine arsa düzenlemesi dışında taşınmaz edinimi ve gerektiğinde bu alanların kamulaştı- rılmasına geçilmesi zorunluluğu için böyle bir düzenleme önemlidir. Bu durumdaki taşınmaz sa- hipleri her halde tazminat olarak, kamulaştırmada alışıldığı gibi, yalnızca para değil bir imar parseli alarak avantaj sağlarlar.
2.5. Kazanımların Dengelenmesi
Daha önce belirtildiği gibi, arsa düzenlenmesi ile ilgili mal sahipleri için ekonomik bir kazanç söz konusu olur. Bu kimseler arsa düzenlemesini bizzat yönetmedikleri gibi diğer mal sahipleri ile görüşmeler, arsa düzenlemesi yerine geçen özel satış sözleşmelerinin belgelendirilmesinde noter ve yeni düzenlenen taşınmazların ölçülmesi masraflarını da karşılamalıdırlar. Arsa düzenlemesi- nin yapılması harcamalarını belediye üstlenir. Aslında diğer vatandaşların ödedikleri vergilerin bir kısmının katılımcı mal sahiplerine özel bir kazanım sağlaması için kullanılması belediyedeki diğer yurttaşlar karşısında haksız bir durum yaratır. Buna uygun olarak belediyenin, arsa düzenlemesi- nin yapılması ile oluşan masrafların karşılanması için bir dengelemeyi talep etme hakkı vardır. Bu, teorik olarak da oluşan masrafların avantaj sağlayan mal sahiplerine yüklenmesiyle de gerçekleşe- bilir. Ancak arsa düzenlemesinde bunun sağlanması oluşan değer artışı sayesinde mal sahiplerine yönelmekle kabildir. Böylece bir mal sahibinin sağladığı kazanımı aşan bir masrafla yüklenmesi gibi bir durum söz konusu değildir.
3. ARSALARIN (YAPI ALANLARININ) KADEMELENDİRİLMESİ
Federal Almanya’da tarımsal araziden yapı yapmaya uygun arsaya geçinceye kadar dört kade- me söz konusudur.
Oluşan İmar Arazisi: Daha sonraki ihtiyaçlarda imar arazisi ilan edilmesi ve bu amaç için kul- lanılması olanağı bulunan yerlerdir. Nazım imar planı hazırlanmış ise yakın bir gelecekte konum ve değerleme olanakları ya da diğer koşullara göre imar araçlarına yarayacak arazi, oluşan imar arazisi kabul edilir.
İmar arazisi: Kesinleşmiş ( yürürlüğe girmiş ) nazım, uygulama imar ya da ekonomi vb. plan- larında yapı için öngörülmüş ve ayrılmış arazidir. Bu arada teknik altyapının eksikliği ( ham İmar Arazisi ) ya da varlığı (Olgun İmar Arazisi) önemli bir rol oynamaz.
Ham İmar Arazisi: Teknik altyapısı yeterli derecede bulunmayan ve t#ƌSVZHVMBNBƌMBOQMBOOEBƌNBSCÚMHFTƌPMBSBLTBQUBONǵZBEB
t:FSMFǵNFCÚMHFTƌƌÎƌOEFCVMVOBOZBEB
t#FMFEƌZFOƌOIB[SMBNBLƌTUFEƌǘƌCƌSVZHVMBNBƌNBSQMBOOOLBQTBZBDBǘBSB[ƌEƌS
Olgun İmar Arazisi: Yerel şartlara uygun olarak altyapısı yeter derecede tamamlanmış ve imar edilebilen yerlerdir.
Arsa: şekil ve büyüklük bakımından öngörülen imar amacı için bölünmüş ( ifraz edilmiş ), ge- rekli yol ağı yapılıp su ve elektrik ihtiyacı giderilmiş ve kanalizasyona bağlantısı hazırlanmış imar parselidir.
Böylece arazinin arsaya dönüşümünde geçirdiği aşamalar şu sırayı izler:
Arazi J Oluşan İmar arazisi J İmar arazisi J Ham imar arazisi J Arsa
Buna göre arsa, imar arazileri içinde en üst düzeyde yer almakta, arsadan araziye dönüşüm söz konusu olmaktadır.
Bu tanımlamaları aşamalar halinde ve fiyat gelişimleri ile ilintili olarak gösteren ve tüm Federal Almanya’da kamu yatırımları ile taşınmazlarda ortaya çıkan değer artışlarını gene kamuya mal etmeye yönelik kapsamlı bir araştırmanın ürünü olan bir grafik (1) üstünde görelim. (Şekil 3)
a) Oluşan İmar Arazisi, A-B aşamaları arasındaki, b) İmar Arazisi, B-D aşamaları arasındaki,
c) Ham İmar Arazisi, C-E ya da C-F aşamaları arasındaki, d) Olgun İmar Arazisi, D-F ya da D-G aşamaları arasındaki,
e) Arsa, G-H aşamaları arasındaki
gelişim sonucu oluşur.
Şekilden anlaşıldığı üzere, şehircilik amacıyla yapılan taşınmaz (arsa) düzenlemelerinde bun- ların araziden arsaya kadar tüm dönüşümleri söz konusu olabilirken, kırsal amaçla ele alınan arazi düzenlemelerinde, taşınmazların değerleri belli ölçüde arttığı halde, kullanım şekillerinde bir de- ğişiklik ortaya çıkmamaktadır. Arazi düzenlemeleri amacıyla yapılan yol, sulama, boşaltma, drenaj gibi tesisler taşınmazların aynı kullanım özelliğini kuvvetli şekilde güçlendirmektedir. Arsa arazi düzenlemelerindeki temel fark budur.
Şekil 3: İMAR ÖNLEMLERİNE BAĞLI OLARAK ARSA FİYATLARININ GELİŞİMİ (Konjonktürel Değer Artışı ve Önlemlere Bağlı Karşılık Yükselmesi )
Federal Almanya’daki arsaya dönüş kademelerinden farklı olarak Türkiye’de böyle bilimsel bir sınıflandırma yoktur. Bakanlar Kurulunca 83/G122 sayı ve 28.02.1983 günü benimsenen “Arsa sa- yılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar” bu tür işlemler için geçerlidir. Tüm kararı özetleyen Şekil 4’teki şemada dikkati çeken en önemli özellik “arsa”larda yol, su, elektrik vb. gibi teknik altya- pı tesislerinin varlığının gerekli görülmemesidir. Bu, anılan Karar’ın özelliğinin bir ölçütüdür.
4. ARSA DÜZENLEMESİNDE MUTLAK TALEBİN BELİRLENMESİ ÖLÇÜTLERİ
Arsa düzenlemesinde mutlak talebin belirlenmesi ve artan değerin alınması esas itibariyle iki ölçüt üzerinden gerçekleşir. Birincisi bireysel bir mal sahibinin katılım parselindeki değer artışına karşı gelen bir parçanın alınması ve diğeri ise bu değer artışına karşı gelen uygun bir para öden- mesi yoluyla yapılır. Birinci halde bunu “Alana Göre Dağıtım” ve ikinci halde “Değere Göre Dağıtım”
söz konusu olur.
Temelde değer dağıtım ölçütleri de düşünülebilir. Bu ölçütler arsa düzenlemesinde mal sahip- leri arasındaki değer artışlarını hakkaniyete uygun olarak dağıtmalı ya da benzer zararları denge- lemelidir.
ÖNLEMLER N BA LANGI ZAMANLARI
A: Arazinin nâ7=-0,".%")-"1",".=/,"1"+(:23&1),-&2)
6(4,"-")-"10,".=6"0=,-"2=."+"1"15&1),-&2)
6(4,"-")-"10,".=3"2,"=.=."2+=5&),â.=
6(4,"-")-"10,".=.=.6;1;1,;&()1-&2)
12"%;7&.,&.-&2).).#" ,".(=$=
12"%;7&.,&-&2).).#)3)-)
&+.)+",36"0=6"#" ,".-"2=
&+.)+",36"0=.=.#)3)1),-&2)
(&,) )-)
5 2
BE ,36"0=0"6= -2
MAR ÖNLEMLER NE BA LI OLARAK ARSA F YATLARININ GEL M
Almanya’da bu gün arsa düzenlemesinde taşınmazları yapıya olgun hale getirmekle artan diğer değerler de gönüllü yöntemle ve toplumca benimsenen uygun kentsel sözleşmeler yar- dımıyla da yapılabilir. Buna örnek olarak Almanya’da eksik yasal temeller nedeniyle düzenleme bölgesinde uygulama imar planı hazırlanması ya da gerekli enfrastrüktürlerdeki ( imar bölgesinin uygun büyüklüğünde, örn. Kreşler ya da okullar ) harcamalar için mal sahiplerine dağıtılamayan katılım payları sayılabilir. Bunun için belediye imar bölgesindeki tüm parsel sahipleri ile uygulama imar planının hazırlanmasından önce uygun bir kentsel sözleşme yapar. Mal sahipleri böyle bir sözleşmeye yanaşmazlarsa belediye ya başka bir bölgenin imarına yönelir ya da mal sahiplerinin harcamalara katılımından vazgeçer.
4.1. Alana Göre Dağıtım
Alan ölçütüne göre bir dağıtımla ilgili katılımcı mal sahibine, tahsiste mutlak talep olarak, dü- zenleme nedeniyle sağlanan değer kadar indirilmiş bir alan verilir. Bu alan katkısı mal sahibinin kamusal alanlara katılacak payından ve bir özel yasal düzenleme için tasarruf edilen diğer harca- malardan oluşur. Alan katkısı esas itibariyle değer artışını belirleyen taşınmaz değerlerinden de çıkarılabilir. (bak: Bölüm 4.2 )
Doğrusunu söylemek gerekirse uygulamada çoğunlukla bu alan katkısı yalnız tahminle belir- lenir. Bu davranış Almanya’daki kırsal yörelerin bir kaçında uzun yıllar uygulanmış bir gelenektir, çünkü kanun koyucu alan katkısını %30 ile sınırlamıştır. Düzenlemeden doğan değer artışı ekse- riya %30’luk bir kesinti karşılığından (%43) daha fazla olduğundan böyle bir sınırlandırma mal sa- hiplerince severek kabul edilmiştir. Bu arada, yapılan bir kanun değişikliği ile bu sınırın üstündeki düzenleme değer artışı para ile dengelenmektedir.
Gerçekten de eğer arsa düzenlemesinde tüm mal sahipleri alan ölçütüne göre dağıtımda aynı nisbi değer artışına sahip olularsa bu yöntem çok kolaydır. Ancak bu durun uygulamada çok nadir
" *
# *
%,
"#
'*
"( "
'* *" "*
) '
"# ,
'&
-& "
* *" "*)
'&
-& "
* *" "**,*
" *
# *
%,
# % & '
( $ "
"" *"
! %$1 ' 1
%" ( ) # "# ,
"* # )
% * '
!,%$%
"* ! #$
' * *
#! " 3* )
&"
(1 "1+ 1
,* ! % "
&' &"*
* &'%" #$
*( * " ,
( "
2
olarak görülür. Ayrıca çok yüksek bir alan katkısında küçük parsel sahiplerine arsa olarak bir imar parseli tahsis edilemez.
Kentsel mekânda dağıtım ise hep değer ölçütüne göre yapılmıştır. Bu yöntemde taşınmaz de- ğerleri genelde çok çeşitlidir ve değer artışları yasal olarak izin verilen %30’luk bir sınırın üstünde bir alan katkısına karşı gelirler.
Bu gün Almanya’da arsa düzenlemesinde yalnız değere göre dağıtım yapılmaktadır.
4.2. Değere Göre Dağıtım
Değere göre bir dağıtım için daima katılım ve tahsis değerleri belirlenmelidir. Katılım değeri, yeni uygulama imar planının yapılmış, fakat henüz bir arsa düzenlemesinin gerçekleştirilmemiş durumundaki değeridir. Tahsis değeri mal sahibi için arsa düzenlemesinin uygulanmasıyla olu- şan ekonomik kazanımları dikkate alır ve arsa düzenlemesinin yapılmasından sonraki değere karşı gelir. Her iki durumda da taşınmazın değeri belirleneceğinden aşağıda oluşan imar arazisi için taşınmazın çeşitli değer gelişim kademelerinin kısa bir özeti sunulmaktadır. (Şekil 5)
Şekil 5: Oluşan imar arazisi için Değer Gelişim Kademeleri
4.3. Oluşan İmar arazisi İçin Değer Gelişim Kademeleri
Oluşan imar arazisinin değer gelişimi için, değeri esas itibariyle yalnız tarım ve ormancılıktaki kullanımının uygunluğuna bağlı olan “tarım ve orman alanları”nın kalitesi önde gelir. Bu alanların yakın bir zamanda yapısal bir gelişime dönmesini beklemek söz konusu olmaz.
Yakın bir zamanda yapısal bir kullanım beklentisi varsa bu nitelik kademesine “İmarı beklenen
im Kademeleri
*HOLüLP=DPDQ× *HOLüLP'XUXPX
<D\×OPD(WNLOHUL 7DU×PYH2UPDQ$UD]LOHUL 'HùHUOHPH<|QHWPHOLùL0
1D]×PúPDU3ODQ×QGD<DS×
$UD]LVL2ODUDNEHOLUWPH
%HOHGL\HQLQVWNDSDO×
NHQWVHOLüOHPL
8\JXODPDúPDU3ODQ×
<DSW×U×OPDV×
7RSUDN']HQOHPHVL 7HNQLNDOW\DS×ODU×Q\DS×P×
úPDU(QIUDVWUNWU 7HVLVOHULQ7DPDPODQPDV×
S
A
(
* I
%&
úPDUEHNOHQHQ$UD]L 'Hù<|Q0
']HQOHQPHPLü
+DPúPDU$UD]LVL
']HQOHQPLü+DP
úPDU$UD]LVL
2OJXQúPDU$UD]LVL
%Rü$UVDODU
2OXüDQ úPDU
$UD]LVL
2OJXQ
<DS×$UD]LVL 'Hù<|Q
0
Arazi” denir. Bunun için daimi koşul bu alanların belediyenin yaptığı nazım imar planında yapı arazisi olarak gösterilmesidir. Almanya’da belediyeler nazım imar planı ile gelecekteki 10 ila 15 yıla ait tasarladıkları gelişimi gösterirler.
Belediyenin her parselde tasarladığı yapısal ve diğer kentsel kullanımı saptayan bir uygulama imar planı varsa orada bulunan taşınmazlar için genellikle doğrudan bir imar amacıyla teknik alt- yapıların yapımı yanı sıra parsellerin büyüklüğü ve uygun şekli de eksiktir. Dolayısıyla bu niteliğe
“Ham İmar arazisi” ve eksik toprak düzenlemesi nedeniyle de “Düzenlenmemiş Ham İmar Arazisi”
denir. Sonradan taşınmazlar için bir toprak düzenlemesi ile yeniden düzenlenmişse niteliğin adı
“Düzelenmiş Ham İmar Arazisi” olur.
Taşınmazların yapısal bir kullanımını sağlayan nitelikte teknik altyapılar da yapılmışsa o zaman
“Olgun İmar Arazisi” niteliği adını alır.
5. ARSA DÜZENLEMESİ YÖNTEMİ 5.1. Değer Belirleme Günü
Arsa düzenlemesinde yalnız düzenlemeye bağlı toprak değerlerinin yükselmesi belirlenece- ğinden ortak bir gün için katılım ve dağıtım değerleri saptanır. Konjouktüre bağlı toprak değer artışları taşınmaz sahiplerine kalır. Olası günler olarak ekseriya
t"STBEà[FOMFNFTƌOFCBǵMBOBOHàO "MNBOZBEBVZHVMBOEǘHàOHƌCƌZBEB
t"STBEà[FOMFNFTƌOƌOCƌUƌSƌMEƌǘƌHàO söz konusu olur.
Arsa düzenlemesine başlandığı gündeki değer belirlemenin avantajı, toprak değerlerinin mal sahiplerince güncel taşınmazlar pazarı koşullarına dayanarak gözden geçirilebilmelidir. Arsa dü- zenlemesinin bitirildiği gündeki değer belirlemenin yararı ise hak belirlemede fazla veya eksik tahsis halinde para ile denkleştirmenin saptanması için yeni bir taşınmaz değerlemesine gereksi- nim duyulmasıdır.
5.2. Katılım ve Tahsis Değerlerinin Belirlenmesinde Değer Tespit Yöntemleri
Arsa düzenlemesinde tahsis değerleri (zw) düzenli olarak karşılaştırılmalı değer yöntemi uy- gulanarak olgun imar arazisi için düzenleme bölgesinde karşılaştırılabilen konulardaki satış fiyat- ları ile geleceğe yönelik yapısal yararlılık ve konum verilerinden elde edilebilir.
Düzenlenmiş ham imar arazisi için satış fiyatları gelişmekte olan diğer imar bölgelerinde be- lirlenmişlerse katılım değerlerinin saptanması esasen enderdir ya da düzenleme bölgesindeki konumdan bir hayli farklıdır. Bundan dolayı Almanya’da düzenli olarak kanıtsal taşınmaz değer- lemesi yöntemi uygulanır. Kanıtsal ham imar arazisi için değer belirleme yöntemi bir satın alıcının aşağıdaki düşüncesine dayanır (bireysel servet koşulları dikkate alınmaksızın): Bir müşteri, belirli bir taşınmazı imara olgun hale getirme harcamalarını üstlenmek zorundaysa ve şimdi ödenen satış fiyatı için ancak birkaç yıl içinde (imara olgunlaştırma süresi) bir yeniden finansman (inşa edilebilecek bir taşınmazın satışı ya da kullanımı) sağlarsa anılan parsel için ne fiyat ödemelidir.
Satın alıcı bu fiyatın hesaplanmasında aşağıdaki masrafları dikkate almalıdır.
t,BNVZBSBSOBUFLOƌLBMUZBQUFTƌTMFSƌOƌO ÚSO:PMMBS LBNVTBMZFǵƌMBMBOMBSZBQNƌÎƌOUPQSBL
kesintisi
t5FLOƌLBMUZBQUFTƌTMFSƌOƌOZBQNIBSDBNBMBSƌÎƌOLBULQBZMBS
t½SO(FSFLMƌBSB[ƌUSBNQBTƌÎƌOLPNǵVMBSMBTBUǵTÚ[MFǵNFTƌZBSENZMBUPQSBLEà[FOMFNFTƌ t:BQPMHVOMVǘVOBLBEBSCFLMFNFTàSFTƌà[FSƌOFEà[FOMFONFNƌǵIBNƌNBSBSB[ƌTƌEFǘFSƌOƌO
faiz harcamaları
Düzenlenmemiş ham imar arazisine ait ilk değer belirleme adımı için gelecekteki imara olgun arazinin değeri (Bebfr, teknik altyapı harcamalarına katılım payından muaf) saptanır ve olası öde- necek katılım paylarından (A) kadar azalır.
Beffr = Beffr - A
Teknik altyapı harcamalarına katılımdan muaf olgun imar arazisinin değeri (Beffr) aynı zaman- da kural olarak arsa süzenlemesindeki tahsis değeridir. Bu değer hazır edilecek teknik altyapı ele- manlarının (f) harcamaları kadar azalır. Bu harcamalar Prof. Seele tarafından verilen Maaliyet-Alan- Bilanço formülü (Seele 1998) ile belirlenir.
Beffr.(100 - f) = Bebpf.(100 - f) + f - BRoh.0
Buna göre teknik altyapım masraflarından muaf imara olgun arazinin değeri (ancak tüm alan- ların yüzdesi olarak 100-f yapıya uygun arazi olurlar) teknik altyapının masraflarını ödeyecek tüm yapıya olgun arazinin değerine (Bebfp) teknik altyapı alanlarının değerinin eklenmesi ile bulunur.
Teknik altyapı alanlarının değeri olarak “yapıya olgunluk” a kadar bekleme süresi olmayan ham imar arazisi (BRoh,0), yani doğrudan gerçek yeniden düzenleme gününden önce mevcut olan nite- liği eklenir. (Arsa düzenlemesinin sonu)
Bebpf = Beffr -(Beffr - K).f/100
Özel bir toprak düzenlemesinde ölçme, sözleşmeler ve görüşmeler maliyeti (K) oluştuğundan ve Almanya’da taşınım edinim vergisi ödendiğinden bu harcamalar teknik altyapıma katılma zo- runda olan yapıya olgun tüm imar arazisi değerinden çıkarılır.
BRoh,0 = Bebpf - K
Daha sonra bu değer düzenlenmemiş ham imar arazisi satış fiyatı için satın alma günü ve ya- pıya olgunluk günü (N) arasında kullanılacak faiz kadar kısaltılır. Ham imar arazisinin satın alınması olgun imar arazisinin satın alınması karşısında rizikolu olduğundan gelişim zamanla gecikir ya da ekstrem halde durur. Böylece bunun yerine konacak faiz oranı yapıya olgun arazi için olandan daha büyükolur. Almanya’da %5.5’lik bir faiz gelecekteki yerleşim bölgeleri için normaldir. Bu oran imara olgun yerleşim alanlarının taşınmaz faizinde yaklaşık olarak %3-3.5 kadardır.
BRoh,N = BRoh,0 / qN
Bir arsa düzenlemesinde mal sahibi düzenleme işlemi süresince faiz harcamaları yaptığından bu durum ham imar arazisini niteliğinin belirlenmesinde katılım değeri içinde hesaba katılmalıdır.
(n) bekleme süresinin düzenlemeye bağlı olarak kısaltılması arsa düzenlemesi yapılmadanki bek- leme süreci (N) ve arsa düzenlemesi yönteminin süresi (u) arasındaki farktır.
BRoh,n = BRoh,0 / qN-u
Tahsis değeri (Beffr) ile katılım değeri (BRoh,n) arasındaki fark arsa düzenlemesi ile ilk kez yeniden düzenlenen bir taşınmaz sahibinin kazanımlarının tümünü içerir. Bu değer avantajı bir arsa düzen- lemesi masraflarının finansmanı için sürdürülen işlemde göz önüne alınır.
5.3. Mal Sahiplerinin Mutlak Haklarının Belirlenmesi
Bireysel bir mal sahibinin eşdeğerlik yöntemine göre yapılan bir arsa düzenlemesinde olgun imar parseline ait mutlak hakkı onun arsa düzenlemesine kattığı (Ej) değerinin dağıtım katsayısı (q) ile çarpımından ibarettir. Bu katsayı ise tüm dağıtım kütlesi değerinin (imar parselleri ve diğer özel kullanılabilen taşınmazlar) (V€) tüm katılım kütlesi değerine (E€) oranından ibarettir.
Vi = Ei€ . q q = V€ / E€
E€ = ∑(Em2 x EW€/m2) V€ = ∑(Vm2 x ZW€/m2)
Bu arada dikkat edilmelidir ki, dağıtım katsayısı (q) en az 1.0 (ya da daha büyük) olmalıdır, çünkü aksi takdirde muhafazakarlık ilkesi gerçekleşmez.
Ayrıca düzenlemede tüm taşınmazlar aynı düzenleme yararı sağlama zorunda değildirler. Böy- le bir durumda düzenleme bölgesi o şekilde bölünür ki, tüm taşınmazlar kendi kısmi bölgelerinde yeknesak nisbi bir kazanım sağlasınlar. Böyle kısmi bölgelerin kendi dağıtım katsayıları olur.
Bir taşınmazın bir kısmını yeni bir yol yapımı için talep etmek amacıyla imar edilebilecek ya da yapılı taşınmaz yöntem içine alınırsa o zamana mal sahibi doğal olarak arsa arsa düzenlemesinden bir kazanım sağlamaz. Taşınmazı için dağıtım katsayısı 1.0 olarak konur ve kendisinden yol yapımı için kendisine verilen diğer zararlar bir taşınmaz ya da para halinde dengelenir.
Mal sahiplerine hizmet verecek teknik altyapı tesisleri için arazi kesintileri yardımıyla kısmi bir bölgenin dayanışma ilkesine aykırı olan bir yükümlülüğü halinde kısmi bölgeler arasında bir den- geleme yapılmalıdır.
Bir düzenleme bölgesinin kendi dağıtım katsayısı ile ne zaman birkaç kısmi bölgeye ayrılacağı düzenlemenin başlangıcında mevcut taşınmaz strüktürüne, uygulama imar planının tespitlerine ve taşınmazlar pazarının tahminine bağlıdır.
Örnel 1’de uygulama imar planı şimdiye kadar imar edilemeyen (tarımsal kullanıma uygun) tüm katılım taşınmazları (şekil 6 için) yeknesak bir kullanım (tek katlı bir yerleşim) (şekil 7) tespit etmektedir.
Şekil 6: Düzenlemeden Önceki Taşınmaz Strüktürü
Şekil 7: Uygulama İmar Planı, Tek Katlı Yerleşim İmarı
Bu basit halde tüm taşınmazla yeknesak olarak düzenlenmemiş ham imar arazisinden olgun imar arazisine bir değer artışı sağlar. Tüm taşınmazlar, teknik altyapılardan bir dönüş çekici şeklin- de yola bağlanırlar (Şekil 7) ve bunun için gerekli yerleri orantılı şekilde sağlarlar. Dağıtım katsayısı böylece
q1 = V1/E1 olur.
Örnek 2’de uygulama imar planı yeni yolun doğusunda ve batısında farklı yapısal kullanım türleri tespit etmiştir (Şekil 8), doğuda 3 katlı iskan imarı ve batısında 1 katlı iskan imarı. Düzenle- meden önceki taşınmaz strüktürü Örnek 1’e karşı gelir (Şekil 7).
Bu durumda çeşitli yapısal kullanımlar nedeniyle yeni yolun doğusunda ve batısında farklı da- ğıtım yerleri (Vı ve Vıı) oluşur. Düzenlemeden önceki mevcut taşınmaz strüktürü bir mal sahibinin belirli bir tahsis zonunda tahsis talebini benimsemediğinden taşınmazlar pazarı katılım değerinde gelecekteki her iki kullanım arasında bir farklılık gözetmez. Burada yeknesak bir katılım değeri oluşturulur. Böylece dağıtım katsayısı şöyle olur:
q1= (Vı+Vıı) Eı
örnek 3’te uygulama imar planı keza doğu ve batı bölgelerinde çeşitli yerleşim kullanımı sapta- mıştır, doğuda 3 katlı yerleşim ve batıda 1 katlı yerleşim (Şekil 9).
Şekil 8: Uygulama İmar Planı Aynı Teknik Altyapı Çeşitli Yapısal Kullanım Tespit Etmiştir.
Şekil 9: Uygulama İmar Planı, kendi teknik altyapısıyla farklı yapısal kullanım
saptamıştır.
Şekil 10: Şimdiye kadarki Taşınmaz Strüktürü belirli konumda tahsis beklentisi gerektirir.
Düzenlemeden önceki taşınmaz strüktürü (Şekil 10), Örnek1’e karşı bireysel taşınmazların be- lirli bir konumda tahsisine uygundur. Bu nedenle bu durumda taşınmazlar pazarının gelecekteki yapısal kullanımı ham imar arazisi içinde dikkate alınmasından ve elverişli bir farklılaşmanın oluş- masından hareket edilir. Burada farklı iki katılım değeri oluşur. Böylece iki dağıtım katsayısı söz konusu olur:
qı = Vı / Eı ve qıı = Vıı / Eıı
ilgili mal sahibi için ortaya çıkan düzenlemeye bağlı kazanıma (düzenlenmemiş ham imar arazisin- den, teknik altyapı harcamalarından muaf olgun imar arazisine değer yükselişi) uygun olarak mal sahibi belediyeye bir dengeleme bedeli (UVi€) ödemek zorundadır (özel bir toprak düzenlemesi- nin tasarruf edilmiş harcamalarına uygun olarak).
UV i€ = V i€ - E i€
5.4. Arsa Düzenlemesinde Tahsis Kriterleri
Düzenleme alanının bir kısmi bölgesinde mutlak hak talebine uygun olarak her mal sahibinin, uygulama imar planındaki tespitlere göre konum, şekil ve büyüklüğe uygun yapılabilir ya da diğer (kentsel) kullanılabilir taşınmazı için bir tahsis hakkı vardır. Bu durumda tahsis, mutlak hak talebine uygun olmalıdır. Bu kısmi bölgede böyle bir tahsis hakkı gerçekleştirilemiyorsa bir tahsisin, katılım parselindeki gibi, aynı değerdeki yerde olanaklı olması halinde bir mal sahibinin mevcut mutlak hak talepleri bir kısmi bölgedeki tahsis için birleştirilebilir.
Bireysel mal sahiplerinin mutlak hak talebi, düzenleme bölgesindeki imar edilebilecek bir ta- şınmaz tahsisi için yeterli değilse ayrıcalıklı şekilde para olarak ya da düzenleme bölgesi dışındaki taşınmazlarla karşılanabilir.
İlgili mal sahiplerinin onayı ile tahsiste düzenleme bölgesi içinde ve dışında bir taşınmazda ortak mülkiyet oluşturulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre haklar ya da diğer ayni haklar sağla- nabilir.
5.5. Mutlak Hak Talebinden Sapan Tahsis
Uygulama imar planındaki veriler ve tespitlere göre bir mal sahibine mutlak hakkı tahsis edil- mezse para ile bir dengeleme (G i€) söz konusu olur.
(Z i€) tahsis miktarı haktan (V i€) fazla ise mal sahibi fark kadar bir tutarı ödemelidir, tahsis mut- lak haktan daha az ise mal sahibine fark kadar bir miktar para ödenir.
G i€(I) = Zi€ - V i€
Katılım ve dağıtım değerleri değer belirleme (arsa düzenlemesinin başlaması) günü itibariyle saptanırsa eksik ya da fazla tahsisler arsa düzenlemesinin bitirilmesi gününe uydurulmalıdır.
(Not: Bu Bildiri’nin Sayısal Örnel Bölümü, Son Oturumda Sunulmuştur.)
Onüçüncü Oturum 17 Kasım 2012, Cumartesi
Türkiye’de Uygulanan İmar Uygulaması Modelinin Sorunları
Oturum Yürütücüsü: Celal BEŞİKTEPE
18. Madde Uygulamalarında Danıştay Kararlarına Yansıyan Sorunlar
İsmet CAN
Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar
Mehmet Sıtkı ÇELİK
Türkiye’de Arsa Düzenlemelerinde Yaşanan Sorunlar
Dr. Erdal KÖKTÜRK
Kadastro ve Tapu Müdürlüklerindeki Kabul Tescil Süreçlerinde Karşılaşılan Uygulama Sorunları
Nevzat İhsan SARI
Arsa Düzenlemesinin
Kentsel Mekan Oluşumu Açısından İrdelenmesi
Yrd. Doç. Dr. Mehmet Çağlar MEŞHUR
Celal Beşiktepe (Oturum Yürütücüsü) - Bu oturumda konuşmacı arkadaşlarımı sırasıyla davet ediyorum.
Sayın İsmet Can, Danıştay 6. Daire Tetkik Hâkimi, Buyrun.
Sayın Sıtkı Çelik, Danıştay 6. Daire Tetkik Hâkimi, Buyrun.
Meslektaşımız Sayın Erdal Köktürk, meslektaşımız Sayın Nevzat İhsan Sarı ve Yrd. Doç. Mehmet Çağlar Meşhur’u davet ediyorum. Buyrun.
Evet arkadaşlar; sabahki oturumda eşdeğerlik üzerine bir örnek uygulamayı izledik birlikte.
Türkiye’de olması gerektiğine inandığımız, yıllardır savunduğumuz, bireyler olarak ve meslek örgütleri olarak, 18. Madde imar uygulamaları yapan insanlar olarak, yapmış olduğumuz şu an- daki mevcut araçları kullandığımızda, bir İmar Kanunu, bir 18. Madde Yönetmeliği, bir de idari mahkeme kararları gibi araçlar var elimizde. Tüm bunları birlikte değerlendirdiğimizde, yapmış olduğumuz uygulamalarda bir eşitliğin ve adaletin tam gerçekleşmediğini hepimiz biliyoruz. Yani değerleme esası üzerinden bir uygulamayı biz de savunuyoruz, istiyoruz. Hatta şöyle bir pratik yaşadık biz: 2003’te, dönemin yeni iktidara gelen AKP Hükümetinin Bayındırlık İskan Bakanını, üniversiteleri, Danıştay’dan, Adalet Bakanlığından konunun uzmanı hâkimleri, meslek örgütlerini Kızılcahamam’da topladı -ki, o dönem ben yine TMMOB İkinci Başkanıydım- tamamen bu alanı il- gilendiren 9 oda yöneticileri ve uzmanlarıyla birlikte katıldık o toplantıya, İmar ve Şehircilik Kanun Taslağını tartıştık. Diyebilirim ki, İmar ve Şehircilik Kanun Taslağı, bugüne kadar tartıştığımız bu tür taslaklar üzerinde görüşlerimizin yüzde 60’ının yansıdığı bir taslak haline gelmişti ve imar uy- gulamalarında 5 değerlilik ilkesinin uygulanmasının taslağa yazılmasını sağlamıştık, hatta bunun uygulamaya geçirilmesi için de bir uygulama yönetmeliğinin çıkarılması yine kayıt altına alınmıştı.
Taslakta kayıt altına alınan önemli bir bölüm daha vardı; vatandaşın bilgilenme hakkı, yani sü- rece dâhil olma hakkı, bilgilenme hakkı; gerek imar planlarının yapımı aşamasında, gerekse uygu- lama sonrası aşamasında. Sabahki oturumda bir şey dikkatimi çekti. “4 yıl sürüyor” dedi. Hani bizde 2-3 ayda bitirilip, “Aman, kurtulalım” denilen süreç bu. Çünkü bu olay bir mülkiyet değişimine konu oluyor, yeni imar kullanım haklarının çıktığı bir şey oluyor, tarla vasfından arsa vasfına geçiş süre- ci dediğimiz yeni bir mülkiyet ve kullanım belirleme düzlemini yaratıyoruz. Bu çok kritik ve çok dikkat edilmesi gereken, eşitliğin ve adaletin milimetrik değerler halinde ölçülmesi gereken, hak ihlallerinin olmaması gereken bir alan.
İngilizler, 1965’te değer artışlarını esas alan bir kanun çıkarmışlardır, Arazi ve Arsa Değer Ar- tışları Kanunu. Bu tür imar uygulamalarında artan değerin 72’sini vergi olarak geri alıyor İngilizler.
Onu da şu söze dayandırmışlar: “Toprağın hakkı bir buğday boyudur, üstü topluma ve kamuya aittir” diyorlar. Biz de diliyoruz ki, bu tür eşdeğerlik ilkeleriyle daha eşit ve adil bir uygulama yapa- bilelim.
Oturumumuza geçerken, elinizdeki broşürdeki sıraya göre bir konuşma formatı kuracağız.
Bu konuşma formatında, Sayın İsmet Can’la başlayacağız. “18. Madde Uygulamalarında Karşılaşı- lan Sorunlar” konusunu Danıştay 6. Tetkik Hâkimi aktaracak. Arkasından yine hâkim arkadaşımız, kentsel dönüşümle ilgili sorunları aktaracak. Bu idari yargı aşamasından sonra biz yaşadığımız so- runları dile getirmeye çalışacağız ve sonra salonla bir diyalog kuracağız bu konuda.
Buyrun İsmet Bey.
18. MADDE UYGULAMALARINDA DANIŞTAY KARARLARINA YANSIYAN SORUNLAR
İsmet Can
Danıştay 6. Daire Tetkik Hakimi
GİRİŞ
Danıştay Altıncı Dairesi, 2575 sayılı Danıştay Kanununun 30. maddesinin a) fıkrasına göre, imar, kamulaştırma ve yıkım işleri ile buna bağlı işlere ilişkin davaları çözümlemekle görevli iken anılan Yasa 6110 sayılı Yasa ile değişikliğe uğramıştır.
6110 sayılı Yasa ile değişik 2575 sayılı Yasanın 27. maddesi uyarınca, Dairelerin görevlerine ilişkin olarak alınan Danıştay Genel Kurulu kararıyla, İmar Kanunu ile diğer kanunlar ve ilgili mev- zuata göre, her tür ve ölçekteki planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması, arsa ve arazi dü- zenlenmesi, ifraz ve tevhit işleri, imar durumu, ruhsat ve kamulaştırma işlemlerine karşı plan ile birlikte veya müstakilen tesis edilen işlemlerden ve imar mevzuatından doğan ve Ondördüncü Dairenin görevleri dışında kalan işlerden kaynaklanan davaları ve temyiz başvurularını çözümle- mekle görevlendirilmiştir.
Danıştay Altıncı Dairesinin içtihatları, imar mevzuatına, bu kapsamda arsa ve arazi düzenlen- mesine ilişkin uygulamalara da yön vermektedir. Dairenin parselasyon hakkında verdiği kararlar, yargısal incelemeye uygun şekilde sınıflandırılarak ele alınmıştır.
Kararlar ve bunlara ilişkin uyuşmazlıklar yansıtılarak, gerek mevcut modelin uygulamasında yaşanan sorunların açığa çıkmasına, gerekse yeni modele altlık oluşturacak verilerin sağlanmasına bir ölçüde katkı sağlarsa sunuş amacına ulaşmış olacaktır.
Sunuş, üç ana başlıkta toplanmaktadır. İlki, parselasyona karşı dava açılmasına ilişkin 2577 sa- yılı İdari Yargılama Usulü Kanununa uyarınca, yargılama usulü kapsamında, verilen kararlardan oluşmaktadır.
İkinci başlık altında, parselasyon işlemlerinin esasına yönelik olarak verilen kararlar toplanmış- tır. Bu başlık da kendi içinde iki alt başlığa ayrılmıştır. Bunlar, parselasyon işleminin tesis edilme- sinde uyulması zorunlu idari usule ilişkin verilen kararlar ve parselasyon işleminin esasına yönelik olarak verilen kararlardır.
Üçüncü ana başlık ise, yargı kararları sonucu ortaya çıkan hukuki durum üzerine verilen karar- lardır. Başka bir anlatımla, yargı kararlarının uygulanması doğrultusunda tesis edilen parselasyon işlemleri hakkında verilen karar bu başlığı oluşturmaktadır.
BİRİNCİ BÖLÜM
Parselasyon işlemine karşı açılan davalara ait dilekçeler, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Ka- nununun 14. maddesi uyarınca, ilk incelemeye tabi tutulmaktadır. Bu maddenin 3. fıkrasına göre, dava dilekçeleri, parselasyon işleminin oluşumuna göre, “görev ve yetki”, “idari merci tecavüzü”,
“ehliyet”, “idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem olup olmadığı”, “süre aşımı” ve “husumet yönlerinden sırasıyla incelenir.
İlk inceleme sonucu, dilekçede kanuna aykırılık görülürse, anılan Yasanın 15. maddesine göre karar verilir. Buna göre, dava dilekçesinde idari merci tecavüzü tespit edilirse dilekçelerin görevli idare merciine tevdiine; görev, ehliyet, idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem olmadığı ve süre aşımının tespiti hallerinde ise davanın reddine, son olarak davanın hasım gösterilmeden veya yanlış hasım gösterilerek açılması halinde, dava dilekçesinin tespit edilecek gerçek hasma tebliğine karar verilir.
1. Parselasyon ve Bağlı İşlemlerde Görev ve Yetkiye İlişkin Kararlar
Parselasyon işlemine dayalı tapuya tescil davası idari yargı yerinin görev alanına girmektedir (Danıştay Altıncı Dairesinin 23.12.1993 günlü, E:1993/2324, K:19943/5759 sayılı kararı. Bundan sonra aksi belirtilmedikçe esas ve karar numarası verilen tüm kararlar Danıştay Altıncı Dairesinin kararlarıdır).
Parselasyon işlemi sırasında, imar parsellerine hatalı olarak tahsis yapıldığı öne sürülerek, bu tahsis işleminin 3194 sayılı Yasanın 19. maddesi uyarınca tescil edilmek üzere belediye başkanlı- ğınca tapu dairesine bildirilmesi yolundaki işlemin iptali istemiyle açılan davanın idare hukuku il- kelerine göre idari yargı yerince görülüp çözümlenmesi gerekmektedir (E:2003/7588, K:2004/729).
Tapu kaydına konan parselasyon şerhinin iptali istemiyle açılan davanın görüm ve çözümü adli yargı yerinin görev alanında bulunmaktadır (E:1999/5093, K:1993/4311).
2. Parselasyon İşleminde Dava Açma Ehliyetine İlişkin Kararlar
t %BWBDOO EBWB LPOVTV FODàNFO LBSBSZMB Eà[FOMFNF ZBQMBO UBǵONB[MBSO IƌTTFMƌ WFZB
müstakil maliki olmadığı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak bakılan davayı açtığı, ancak parselasyon işlemlerinin tapuda kayıtlı taşınmazlarla ilgili olması, tapu maliklerini ilgilendir-
mesi nedeniyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak parselasyon işlemine karşı dava açılması mümkün değildir. (E:2008/3216, K:2009/8326)
t%BWBDOOEBWBLPOVTVQBSTFMBTZPOƌǵMFNƌOEFOTPOSBLFTƌOMFǵFONBILFNFLBSBSZMBNàM- kiyet hakkı kazandığı, subjektif nitelikteki işlemler olan parselasyon işlemlerine ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı alanların dava açabileceği, davacının bu alanın tapuda adına tescilini sağladıktan sonra yeniden düzenleme yapılmasını isteyebileceği, bu aşamada menfaat ihali ko- şulu gerçekleşmediğinden davanın esasının incelenmez. (E:2001/697, K:2002/1837)
t,VWWFUMFOEƌSƌMNƌǵǵBITƌIBLOƌUFMƌǘƌOEFPMBO tapuya şerh düşülen 99 yıllık kira sözleşme- si dolayısıyla kiracı tarafından yeraltı ve yerüstü tesislerinin parselasyon işlemiyle üçüncü kişile- rin mülkiyetine geçtiği ve taşınmazın üç ayrı parsele ayrıldığı iddialarıyla parselasyon işlemine karşı dava açmakta menfaati, dolayısı ile dava açma ehliyeti bulunmaktadır (E:2000/2025, K:2001/2888).
t,ƌǵƌTFMNFOGBBUMFSƌƌIMBMFEFO TPNVUWFTVCKFLUƌGOƌUFMƌLUFPMBOQBSTFMBTZPOƌǵMFNƌOFLBSǵ
parselasyon yapılan alan içerisinde ayni hakkı bulunmayan yalnızca taşınmazla kiracılıktan kay- naklanan ilişkileri olan davacılar tarafından görülen davanın açıldığı, bu haliyle davacıların dava konusu işlemle kişisel menfaatleri ihlal edilmemektedir (E:2003/1021, K:2004/5012).
t5BǵONB[LVMMBOEǘOƌMFSƌTàSFOLƌǵƌOƌOQBSTFMBTZPOBLBSǵEBWBBÎNBFIMƌZFUƌCVMVONBNBL- tadır (E:2002/5897, K:2004/2014).
t5BǵONB[IBSƌDƌTFOFUMFTBUOBMBOEBWBDOOUBQVNBMƌLƌPMNBNBTOFEFOƌZMFNàMLƌZFUCBǘ
bulunmayan parselin parselasyona tabi tutulması işlemine karşı dava açamaz. (E:1995/2230, K:1996/924).
t;ƌMZFUPMEVǘVƌEEƌBTƌMFQBSTFMBTZPOƌǵMFNƌOFLBSǵBÎMBOEBWBEBEBWBDOOEBWBBÎNBFIMƌ- yeti bulunmamaktadır (E:2000/6212, K:2002/355).
t5BQVUBITƌTCFMHFTƌTBIƌCƌPMBOLƌǵƌQBSTFMBTZPOBLBSǵEBWBBÎNBFIMƌZFUƌCVMVONBNBLUBES
(E:2007/2962, K:2009/2484; E:2009/6446 vb.).
t.àMLƌZFUƌ)B[ƌOFZFBƌUUBǵONB[MBƌMHƌMƌQBSTFMBTZPOƌǵMFNƌOFLBSǵƞM½[FMƞEBSFTƌ.àEàSMàǘàO- ce açılan dava ehliyet yönünden reddedilmiştir (E:2002/2944, K:2003/6145).
t5BǵONB[QBSTFMBTZPOƌǵMFNƌLBQTBNOEBLBMNBZBOEBWBDOOQBSTFMBTZPOƌǵMFNƌOFLBSǵ
dava açma ehliyeti bulunmamaktadır (E:2000/3677, K:2001/4466).
t%BWBOOHÚSàNàTSBTOEB VZVǵNB[MǘBLPOVFEƌMFOUBǵONB[ONBMƌLƌEFǘƌǵUƌǘƌOEFOCV
husus gözetilerek 2577 sayılı Yasanın 26/1. maddesine göre karar verilmesi gerekirken eski malik olan davacının güncel menfaatinin kalmadığı gerekçesiyle davanın ehliyet yönünden reddi huku- ka aykırıdır (E:2004/2523, K:2006/2529).
3. İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığına İliş- kin Kararlar
Uyuşmazlık konusu taşınmaza ilişkin olarak belediye encümeni kararı ile kabul edilen parse- lasyon işleminin, davacı tarafından yapılan itirazın belediye encümen kararı ile kabul edilmesi so- nucu yürürlükten kalktığı, böylece uyuşmazlıkta idari dava açılmasının ön şartı olan dava konusu işlem bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına kararı verilmesi gerekirken davanın süre aşımı yönünden reddine karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır (E:2000/2792, K:2002/3870).
Parselasyon yapılması yolundaki talebin uygun bulunarak gerekli çalışmaların yapılmasına ka- rar verildiği, henüz ortada düzenleme haritası, hesap cetveli, dağıtım cetveli gibi süreçleri tamam-
lanarak onaylanmış ve onaylanarak düzenlemeye giren parsellerin maliklerinin hukuki durumunu etkileyecek kazanmış bir düzenleme işlemi bulunmadığından, kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem değildir (E:2003/965, K:2004/5093).
Davacı tarafından yaptırılan parselasyonun kabul edilmemesi şeklinde, davacı açısından so- nuç doğuran kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliği taşımaktadır (E:2006/5766, K:2008/5677).
4. Parselasyon İşlemine Karşı Dava Açma Süresine İlişkin Kararlar
4.1. Dava Açma Süresinin Yazılı Bildirim Tarihinden İtibaren Başlayacağına İlişkin Kararlar Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun parselasyon planlarına karşı açılacak davalara iliş- kin 12.02.1970 günlü, E:1969/2, K:1970/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, Anayasanın idarenin işlemlerinden dolayı açılacak davalarda süre aşımının yazılı bildirim tarihinden başlayacağına hük- medilmiştir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun 05.07.1996 günlü, E:1994/751, K:1996/409 sayılı kararı da, yukarıda anılan karara da atıf yapılarak 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarın- ca yapılan parselasyon planlarının düzenlemeye tabi tutulan taşınmazların sahipleri için subjektif ve kişisel işlemler olup, bu işlemlere karşı dava açma süresinin yazılı bildirim tarihinden itibaren başlaması gerektiğini öngörmektedir.
Danıştay Altıncı Dairesi, parselasyon işlemlerinin öznel işlem olduğu, Anayasanın 125. mad- desinde yer alan idari işlemlere karşı açılacak davalarda sürenin yazılı bildirim tarihinden itibaren başlayacağı ilkesi doğrultusunda, yazılı bildirim ya da 7201 sayılı Tebligat Kanununun 32. maddesi ve buna ilişkin Tebligat Tüzüğünün 51. maddesinde yer alan tebliğe muhatap muttali olmuş ise geçerli olacağı ve muhatabın tebliğe muttali olduğunun ve bunun tarihinin iddia ve ispatına ce- vaz bulunmadığı kuralını uygulamak suretiyle, parselasyon işlemlerine karşı açılan davaları süre yönünden inceleyerek karar vermektedir. (E:2003/1697, K:2004/5852).
Parselasyon işlemlerinin muhataplarının işlemlerden haberdar olduklarının açıkça saptan- ması durumunda dava açma süresi öğrenme tarihinden itibaren başlatılmaktadır. Parselasyon sonucu oluşan parsellerin: aplikasyon yapılarak davacı ve davalı idare elemanlarınca arazi taksim tutanağı düzenlenmesi (E:2003/2515, K:2004/3027); kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması (E:2003/700, K:2004/4166); kendi adına tescili istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açma tarihi (E:2003/481, K:2004/3586) (davacıya karşı açılan ve davacının vekil ile temsil edildiği durum ise dava açma süresine başlangıç oluşturmaz E:2002/3687, K:2004/387); satın alınması (2003/183, K:2004/2899); ipotek tesis ettirilmesi (E:2000/177, K:2001/696); belediyeye davacılar tarafından verilen dilekçe (E:2000/1598, K:2000/3974) gibi örnekler verilebilir.
4.2. Askıda İtiraz Üzerine Dava Açılmasına İlişkin Kararlar
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyona karşı bir aylık askı süresi içinde 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi kapsamında başvuruda bulunulması ve başvuruya dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihini izleyen günden itibaren altmış gün için- de yanıt verilmeyerek isteğin reddedilmesi halinde bu tarihi takip eden altmış günlük dava açma süresi içinde veya son ilan tarihinden itibaren altmış gün içinde yanıt verilmek suretiyle isteğin reddedilmesi halinde bu yanıtın tebliğini izleyen günden itibaren altmış gün içinde dava açılabi- lir (İDDGK’nun 29.09.2000 günlü, E:2000/568, K:2000/971 sayılı kararı; Danıştay Altıncı Dairesinin 19.10.2009 günlü, E:2009/4979, K:2009/9923 sayılı kararı).
İKİNCİ BÖLÜM
Parselasyon işleminin esasına yönelik olarak yapılan yargılama sonucu verilen kararları iki başlık altında ele almak mümkündür. Parselasyon işlemine yönelik idari usul olarak da ifade edi- lebilecek, işlemin tesisi için zorunlu olan idari usullere uyulmak suretiyle tesis edilip edilmediği konusudur. Bu şekilde kurulan parselasyon işleminin 3194 sayılı Yasa ve İlgili Yönetmelik esasları- na uygunluğu yönünden yapılan yargısal inceleme sonucu verilen kararlara ise ikinci başlıkta yer verilmiştir.
1. Parselasyon İşlemleri Hakkında İdari Usule Yönelik Kararlar
2577 sayılı Yasanın 2. maddesine göre, iptal davaları, idarî işlemler hakkında yetki, şekil, se- bep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı açılan davalar olarak tanımlanmaktadır. Yargılama sırasında işlemlerin hukuka uygunluk incelenmesi bu esaslara göre yapılmaktadır. Bunlardan ilk ikisi idari usule ilişkindir. Ayrıca özel kanun olan 3194 sayılı Yasa da zorunlu idari usulleri göstermektedir.
t... Belediyesinin sınırları içinde kalan alanda yetkisiz olan davalı ... Belediye Encümenince tesis edilen parselasyon işlemin esasa geçilerek iptali yolunda verilen idare mahkemesi kararında sonu- cu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir (E:2002/5316, K:2004/1723).
t%BWBLPOVTVQBSTFMƌOƌÎƌOEFCVMVOEVǘV5BUƌM,ÚZàOàOBelediyesi veya mücavir alan sınırları içerisinde olmadığı bu nedenle uyuşmazlık konusu yerde davalı idarenin parselasyon iş- lemi yapma yetkisi bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir (E:1998/5029, K:1999/4789).
tTBZM"UBUàSL0SNBO±ƌGUMƌǘƌ,VSVMVǵ,BOVOVVZBSODBÚ[FMCƌSLBOVOÎLBSMNBEBO"UB- türk Orman Çiftliğinin mülkiyetindeki parsele yönelik olarak yapılan imar planı ve parselasyon yok hükmündedir (E:2003/5330, K:2004/1374).
t#àZàLǵFIƌSCFMFEƌZFMFSƌOƌOHÚSFWMFSƌBSBTOEBZFSBMNBZBO :BTBƌMFCàZàLǵFIƌSCFMFEƌZF
sınırları içinde bulunan ilçe belediyelerine verilmiş olan yetkinin ilçe belediye meclisi kararıyla bü- yükşehir belediyesine devredilemeyeceğinden dava konusu parselasyon işleminde yetki yönünden hukuka uyarlık görülmemiştir (E:2000/3892, K:2001/4656).
t#FMFEƌZF&ODàNFOƌLBSBSƌMFQBSTFMBTZPOZBQNBZFULƌTƌOƌOZMTàSFƌMF#àZàLǵFIƌS#FMF- diyesine verildiği, daha sonra yetki süresinin uzatıldığı ancak büyükşehir belediyelerinin parselas- yon yapma yetkileri bulunmadığı gibi bu konuda idari işlemle yetki devri de yapılamayacağı, dava konusu işlemde yetki yönünden hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2001/4922, K:2002/5246).
t1BSTFMBTZPOƌǵMFNƌOƌOƌQUBMƌƌTUFNƌZMFBÎMBOEBWBEB TBZM#àZàLǵFIƌS#FMFEƌZFTƌ,B- nununun 7. maddesinin 2. fıkrası ile ilçe ve ilk kademe belediyelerine büyükşehir belediyesi ta- rafından devredilebilecek yetkinin bu maddesinin 1-c bendinde sayılan görevlerle sınırlı olduğu, parselasyon planlarının aynen veya değiştirerek onaylamak görevinin bu bentte sayılmadığı, maddenin 1-b bendinde sayıldığı, dolayısıyla yetki devri kapsamında olmadığı, uyuşmazlıkta ise, dava konusu parselasyon işleminin kabulüne dair belediye encümeni kararının ... Büyükşehir Bele- diyesinin onayına sunulmadan tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmamıştır (E:2008/13132, K:2009/12825; E:2007/5629, K:2009/5872).
t1BSTFMBTZPOƌǵMFNMFSƌOƌZBQNBLZFULƌTƌCVMVOBOCFMFEƌZFFODàNFOƌODFUFTƌTFEƌMFOƌǵMFNF
yapılan itirazın yine belediye encümeninde görüşülerek karara bağlanması gerekirken belediye
başkan yardımcısı imzalı yazıyla reddedilemez (E:2001/2305, K:2002/3091).
t:BQMBOZBEBZBQUSMBOQBSTFMBTZPOQMBOMBSOPOBZMBNBZFULƌTƌCFMFEƌZFFODàNFOƌOFBƌUPM- duğundan, parselasyon planını onaylama ya da onaylamama gibi bir yetkisi bulunmayan belediye başkanlığınca, davacı tarafından hazırlanan parselasyon planının onaylanmaması yolunda tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir (E:2007/8131, K:2009/9528).
t#FMFEƌZFFODàNFOƌUBSBGOEBOUFTƌTFEƌMFOQBSTFMBTZPOƌǵMFNƌOƌƌQUBMFUNFZFULƌTƌVTVMEF
paralellik ilkesi gereği yine belediye encümenine ait olduğundan dava konusu belediye meclisi kararında yetki yönünden hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2000/5494, K:2001/6611).
t %à[FOMFNF TOSMBS ƌÎƌOEFLƌ LBEBTUSBM QBSTFMMFSEF IƌTTFEBS PMBO WF ƌNBS QBSTFMMFSƌOF EÚ- nüştürülerek adlarına tahsis yapılan belediye başkanı ve encümen üyesinin 1580 sayılı Belediye Kanununun 80. maddesine göre uyuşmazlık konusu encümen görüşmelerine katılmaları mümkün olmadığı halde bu görüşmelere katılmaları suretiyle tesis edilen dava konusu işlemlerde hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2002/864, K:2002/6245; E:2001/6425, K:2002/6248).
tTBZM:BTBOOWFNBEEFIàLàNMFSƌOFHÚSFCFMFEƌZFWFNàDBWƌSBMBOƌÎƌOEF
belediyece yaptırılan parselasyon işlemlerinin belediye encümenince onaylanacağı, belediye encü- meni tarafından onaylanan parselasyon işleminin kadastro müdürlüğünce onaylandıktan sonra yürürlüğe gireceği yolunda bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. (E:1999/1049, K:2000/2213).
tİmar mevzuatında yapılaşma hakkının taşınmazın bir bölümünün belediyeye bedelsiz terk edil- mesi koşuluna bağlanabileceğini öngören herhangi bir hüküm yer almadığı, bu nedenle, taşınmazın tamamının ya da yapılacak parselasyon işlemi sonucunda düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz alınacak %35’ini aşan kısmının kamulaştırılması gerekirken terk koşullu plan değişikliği yapılması planlama ilkesine aykırıdır (E:2000/7, K:2001/4093).
t Özelleştirme kapsamına alınan davacı kuruluşa ait uyuşmazlık konusu taşınmazlarla ilgili ola- rak 3194 sayılı Yasanın 9. maddesinin 2. fıkrası uyarınca Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkan- lığınca yeniden planlama yapılacağından hukuken ve fiilen uygulama olanağı kalmayan imar pla- nına dayalı olarak yetkisiz davalı idare tarafından yapılan parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2000/2465, K:2001/4177).
t"EBEBǘUNDFUWFMMFSƌWFEƌǘFSLBZUMBSOEBǘUNBƌMƌǵLƌObilgileri sağlıklı bir şekilde içermesi zorunludur. Bu kayıtların hatalı ve belirsiz olması durumunda parselasyon işleminin hukuka uy- gun bir şekilde tesis edildiğinden söz edilemez (E:1997/5781, K:1998/6711).
tTBZM:BTBEBLƌLVSBMMBSBHÚSFIB[SMBONǵƌNBSQMBOVZBSODBZBQMBDBLQBSTFMBTZPOƌǵMF- minin aynı Yasanın 18. maddesinde belirlenen ilke ve kurallar çerçevesinde; ıslah imar planına da- yanılarak yapılacak parselasyon işleminin ise 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde belirlenen ilke ve kurallar çerçevesinde yapılacağı, 3194 sayılı Yasa kurallarına göre hazırlanmış uygulama imar planına dayalı olarak, 2981 sayılı Yasanın 10-c maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapılamayaca- ğı; dosyanın incelenmesinden, davacının taşınmazını da kapsayan alanda, davalı idarece yürürlük- te olan imar planının niteliği göz önünde tutulmaksızın dava konusu işlemin 3194 sayılı Yasanın 18.
ve 3290 sayılı Yasanın Ek:1. maddeleri ile 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesine göre tesis edildiği; uyuş- mazlıkta, taşınmazın bulunduğu alanda yürürlükte olan imar planının uygulama imar planı olması halinde 3194 sayılı İmar Kanun’un 18. maddesi, koşulların varlığı halinde de 3194 sayılı Yasa’nın 18. maddesi ile 2981 sayılı Yasanın Ek.1 maddesi birlikte uygulanmak suretiyle parselasyon yapıl- ması; alanda ıslah imar planı mevcut ise 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca parselasyon iş-
lemi yapılması gerekirken, 2981/3290 sayılı Yasanın 10/b-c, 3194 sayılı imar Kanunu’nun 18. ve 3290 sayılı Yasanın Ek-1 maddeleri uyarınca yapılan parselasyonun onaylanması yolundaki dava konu- su belediye encümeni kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2008/12152, K:2010/9448;
E:2008/9826, K:2010/6053).
tDüzenlemeye referans alınan planın ıslah imar planı olmadığı, düzenleme alanında mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planına aykırı kaçak yapılaşmanın bulunmadığı, düzenlemenin amacı olan mülkiyet sorununun çözümü konusunda planın ıslah edilmediği veya yeni bir ıslah imar planı yapılmadığı anlaşıldığından, dava konusu parselasyon işleminde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptali yolundaki mahkeme kararında hukuka aykırılık görülmemiştir (E:2001/101, K:2002/1784).
t6ZHVMBNBƌNBSQMBOCVMVOBOZFSEFDVZBSODBQBSTFMBTZPOZBQMBNB[ & K:2009/6512).
t*TMBIƌNBSQMBOOOIBZBUBHFÎƌSƌMNFTƌBNBDZMBTBZM:BTBOODNBEEFTƌVZBSODB
belediye encümeni tarafından yapılan ve askı süresi içerisinde herhangi bir itiraz bulunulmayan parselasyon işleminden sonra ikinci kez uygulama yapılmasının ancak yöredeki gelişmeler sonucun- da imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçların ortaya çıkması halinde bu imar planı uyarınca müm- kün olduğu, ancak bu yönde dosyaya sunulmuş bilgi ve belgenin bulunmadığı ve bu durumda belediye encümeni kararı ile yapılan yeni uygulamanın hukuki dayanaktan yoksun olduğundan dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir (E:2002/2609, K:2003/5098).
2. Parselasyon İşlemlerinin Esasına Yönelik Kararlar
2.1. Parselasyonun Amacı ve Yapılma Şartlarına İlişkin Kararlar
Parselasyon işleminin amacı, imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaç- larının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlem bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişik- liği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir (E:2002/465, K:2003/2557).
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre parselasyon işlemi ile yürürlükte bulunan imar planı hükümlerine uygun olarak üzerinde yapı yapmaya elverişli düzgün imar parselleri oluş- turmak amaçlandığından orman alanı olarak belirlenmiş yerlerin inşaata elverişli imar parseli haline getirilemeyecek alanlar olması nedeniyle parselasyon işlemine tabi tutulmalarına yasal olanak bu- lunmamaktadır (E:2005/28, K:2007/1635).
Parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kul- lanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır. Mevcut yolun genişletilmesi amacıyla tesis edilen par- selasyon işleminde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2002/6312, K:2004/2165; E:1998/2000, K:1999/4906).
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işleminin temel hede- finin konut bölgesi geliştirmek olduğu, düzenleme ortaklık payının da bu tür alanlarda oluşan artı değerin karşılığında kamu kullanımına ayrılacak yol, meydan, park, otopark, yeşil saha gibi alanla-
