GGY464 KONUT FİNANSMANI VE YÖNETİMİ

GGY464

KONUT FİNANSMANI VE YÖNETİMİ

Dr. Hüseyin YURDAKUL

Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

GDP Karşılaştırma

Tutar (Milyar $) Değişim (%)

No Ülke 2018 2017

1 United States 20.544 19.485 5,43%

2 European Union 18.748 17.345 8,09%

3 Euro Area 13.669 12.635 8,18%

4 China 13.608 12.143 12,06%

5 Japan 4.971 4.860 2,28%

6 Germany 3.996 3.693 8,20%

7 United Kingdom 2.855 2.666 7,09%

8 France 2.777 2.586 7,39%

9 India 2.718 2.652 2,49%

10 Italy 2.073 1.947 6,47%

11 Brazil 1.868 2.054 -9,06%

12 Canada 1.709 1.647 3,76%

13 Russia 1.657 1.579 4,94%

14 South Korea 1.619 1.531 5,75%

15 Australia 1.432 1.331 7,59%

16 Spain 1.426 1.314 8,52%

17 Mexico 1.220 1.158 5,35%

18 Indonesia 1.042 1.015 2,66%

19 Netherlands 912 831 9,75%

20 Saudi Arabia 782 689 13,50%

21 Turkey 766 852 -10,09%

22 Switzerland 705 679 3,83%

23 Taiwan 589 575 2,43%

24 Poland 585 526 11,22%

25 Sweden 551 536 2,80%

GDP Karşılaştırma

1960 1962

1964 1966

1968 1970

1972 1974

1976 1978

1980 1982

1984 1986

1988 1990

1992 1994

1996 1998

2000 2002

2004 2006

2008 2010

2012 2014

2016 2018 0

100,000,000,000 200,000,000,000 300,000,000,000 400,000,000,000 500,000,000,000 600,000,000,000 700,000,000,000 800,000,000,000 900,000,000,000 1,000,000,000,000

GDP Türkiye

Gayrimenkul Piyasaları

Gayrimenkul

Konut Amaçlı

Gayrimenkuller Ticari

Gayrimenkuller

Endüstriyel Gayrimenkuller Tarımsal Amaçlı

Gayrimenkuller

Özel Amaçlı

Gayrimenkuller Arazi ve Arsalar

- Konutlar - AVM - Ofisler - Mağazalar - Otoparklar

- Fabrikalar - Petrol Rafineleri - Bağ

- Bahçe - Tarla - Çiftlik - Otel

- Motel - Tatil Köyü - Kamu Binaları - Üniversiteler

Oturmaya Elverişli Gayrimenkuller Oturmaya Elverişli Olmayan Gayrimenkuller

Konut Piyasaları

Konut Piyasası

Piyasa Düzenleyicileri Piyasa Uzmanları Piyasa Alıcıları Piyasa Satıcıları

-Merkezi Yönetim

-Yerel Yönetim -Toprak Kullanım

Planlamacıları

-Emlak Komisyoncuları -Emlak Yöneticileri -Konut Finansman

Şirketleri -Gayrimenkul

Değerleme Kuruluşları -Varlık Yönetim

Şirketleri

-Konut Sahipleri -Kiracılar

-Yatırımcılar

-Proje Geliştirici Grup

-Yatırımcılar -Müteahhit -Taşeronlar

-Kadastrocular -Mühendisler -Mimarlar

Konut Piyasası: Konutların, konutların sağladığı hakları temsil eden menkul kıymetlerin, para ve benzeri varlıkların değişiminin yapıldığı yerlerdir.

Tüketicilerin (hanehalkının) talepleri doğrultusunda üreticilerin, ihtiyacı karşılamaya yönelik konut üretmeleri sürecidir

6

Konut Piyasası

Konut Piyasası

Birincil Piyasası İkincil Piyasası

Talep Arz

1. Birincil Konut İhtiyacı 2. İkincil Konut İhtiyacı

3. Yatırım Amacı

1. Konut Üretimi 2. Mevcut Konutlar 1- Mesken Amaçlı 2- Yatırım Amaçlı

Piyasa Alıcıları:

Konut piyasasının talep yönünü oluşturur.

Mesken ve yatırım ihtiyacı belirleyicidir.

Konut ihtiyacı olanlar ve yatırımcıları bu grubu oluşturur.

Talep bireyin geliri, fiyatlar, beklentiler, tercihler, tamamlayıcı ve ikame malların fiyatlarından etkilenir.

Temel Aktörler:

Birincil derece konut sorunu olanlar

İkincil derece konut sorunu olanlar

Yatırımcılar

Piyasa Alıcıları

Piyasa Alıcıları

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000

1,600,000 Konut Satışları (Adet)

İpotekli İlk Satış İpotekli İkinci El Satış Diğer İlk Satış Diğer İkinci El Satış İpotekli Toplam Diğer Toplam İlk Satış Toplam İkinci El Satış Toplam Toplam

9

Piyasa Alıcıları

Konut Satış (Adet)

Satış Türü/Dönem 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

İpotekli İlk Satış 203.955 171.708 192.175 200.373 206.723 125.389 112.774 İpotekli İkinci El Satış 256.157 217.981 242.213 249.135 266.376 151.431 219.734 Diğer İlk Satış 325.174 369.846 406.492 431.313 452.975 526.183 398.908 Diğer İkinci El Satış 371.904 405.846 448.440 460.632 483.240 572.395 617.313 İpotekli Toplam 460.112 389.689 434.388 449.508 473.099 276.820 332.508 Diğer Toplam 697.078 775.692 854.932 891.945 936.2151.098.5781.016.221 İlk Satış Toplam 529.129 541.554 598.667 631.686 659.698 651.572 511.682 İkinci El Satış Toplam 628.061 623.827 690.653 709.767 749.616 723.826 837.047 Toplam 1.157.1901.165.3811.289.3201.341.4531.409.3141.375.3981.348.729

Piyasa Alıcıları

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0

Konuta Mülkiyet Durumu (%)

Ev Sahibi Kiracı Lojman Diğer

Piyasa Alıcıları

Konuta Mülkiyet Durumu (%)

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Ev Sahibi 60,0 59,6 60,6 60,7 61,1 60,4 59,7 59,1 59,0

Kiracı 22,1 22,2 20,9 21,3 22,1 23,3 24,4 24,7 25,2

Lojman 1,2 1,4 1,5 1,6 1,6 1,4 1,5 1,4 1,3

Diğer 16,8 16,9 17,0 16,3 15,3 14,8 14,4 14,8 14,5

Piyasa Alıcıları

No Ülke 2018 2017 Değişim (%)

1 Romania 96,4 96,8 -0,41%

2 Slovakia 91,3 90,1 1,33%

3 Singapore 91 90,7 0,33%

4 Croatia 90,1 90,5 -0,44%

5 Lithuania 89,9 89,7 0,22%

6 Russia 89 88,6 0,45%

12 Bulgaria 83,6 82,9 0,84%

16 Norway 81,3 81,5 -0,25%

18 Spain 76,3 77,1 -1,04%

20 Portugal 74,5 74,7 -0,27%

21 Greece 73,5 73,3 0,27%

22 Belgium 72,7 72,7 0,00%

23 Italy 72,4 72,4 0,00%

24 Finland 71,6 71,4 0,28%

27 Cyprus 70,1 70,7 -0,85%

28 European Union 69,3 69,3 0,00%

29 Netherlands 69 69,4 -0,58%

30 Israel 66,5 66,5 0,00%

31 Canada 66,3 66,2 0,15%

33 France 65,1 64,4 1,09%

34 United Kingdom 65,1 65 0,15%

35 United States 65,1 64,8 0,46%

36 Australia 65 67 -2,99%

37 New Zealand 64,8 66,9 -3,14%

38 Sweden 64,1 65,2 -1,69%

39 Japan 61,7 61,1 0,98%

40 Denmark 60,5 62,2 -2,73%

42 Turkey 59,1 59,7 -1,01%

43 South Korea 57,7 57,7 0,00%

44 Austria 55,4 55 0,73%

45 Germany 51,5 51,4 0,19%

46 Hong Kong 49,2 49,2 0,00%

47 Switzerland 42,5 41,3 2,91%

Piyasa Satıcıları:

 Konut piyasasının arz yönünü oluşturur.

 Konut üreticileri ile mevcut konutların sahipleri (yatırımcılar dahil) bu grubu oluşturur.

 Konut Üretiminde kamu (Yerel yönetimler ve TOKİ) ve özel girişimciler ana aktörler.

 Proje Geliştiricileri: Proje geliştirici, kadastrocu, mimar ve mühendis

Proje geliştiricileri arzın oluşması için gerekli girdi faktörlerini bir araya getirir.

Kadastrocular arazinin sınırlarını ve inşaata uygun olan alanları belirler.

Mimarlar genel hatları belirlenmiş projenin tasarımını yapar.

Mühendisler tasarlanan projenin yapısal sağlamlığını garantiler.

 Bireysel veya kurumsal yatırımcılar konut projesinin geliştirilmesine kaynak sağlar.

 Müteahhitler, projeleri uygularlar. İnşaat için gerekli hafriyatın yapılması, malzemenin temin edilmesi, gerekli işgücünün sağlanması ve imalatın yapılması görevi müteahhite aittir.

 Taşeronlar, inşaat işlerinde alt yüklenicilerdir.

Piyasa Satıcıları

Piyasa Satıcıları:

Konut arzında aşağıdaki unsurlar belirleyicidir:

Konut fiyatları

Piyasa faiz oranları

Konut finansmanı olanakları

Hükümet politikaları

Arsa üretimi

Kentleşme Oranı

Yapı malzemeleri

Yapım teknolojileri

Piyasa Satıcıları

Merkezi Yönetim/Devlet:

Kurumsal yapıya sahip konut piyasasının düzenleyicisi devlettir.

Türkiye’de konut piyasasının organize bir yapıya sahip olabilmesi için atılan ilk adım 06.03.2007 tarihinde RG’de yayımlanan 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun’dur.

Bu düzenleme ile kurum, kural ve araçları ile gelişmiş bir piyasa yapısının oluşturulması ve bu yapı içerisinde varlık değerinin doğru oluşması sağlanarak alıcı ve satıcıların haklarının güvence altına alınması amaçlanmıştır.

Devlet, aynı zamanda bu piyasanın büyük bir oyuncusudur.

Yerel Yönetim:

Belirli alanların yerleşime açılmasına yönelik plan çalışmaları, altyapı yatırımları, sektöre ilişkin vergisel teşviklerinin varlığa veya yokluğu konutların değerini etkileyen yerel yönetimlerin yönlendirdiği faktörler olabilmektedir.

Piyasa Düzenleyiciler

Konut Piyasası:

Arsanın üretilmesi

Arsanın projelendirilmesi

İnşaat faaliyetleri

Konutların satış faaliyetleri

Konutların yönetimi

Konutların değerinin tespiti

Konutların kredilendirilmesi

İpotekli kredilerin menkul kıymete dönüştürülmesi

süreçlerine ilişkin farklı bilgi birikimlerine sahip uzmanların faaliyet gösterdiği bir piyasadır.

Konut piyasaları kurumsal bir yapıya sahip ülkelerde, sektörde görev alacak her bir meslek grubu için yeterlilik şartı aranır.

Piyasa Uzmanları

17

Toprak Kullanım Planlamacıları:

Konut gelişimi ile yakında ilgili olan bu grupta, birçok planlayıcı fiziksel tasarım üzerine çalışırken, bazıları konut geliştirmenin ekonomik ve yatırım yönüyle ilgilenir; toprak kullanım politikalarını oluşturan kamuda çalışırlar.

Emlak Komisyoncuları:

Piyasadaki arz ve talebi bir araya getirmede önemli bir role sahiptir.

Konut almak, satmak veya kiralamak isteyenleri bir araya getirir.

Küçük veya kurumsal yapıya sahip olabilir.

Kurumsal olanlar, sektördeki gelişmeleri takip eden, raporlar hazırlayan, eğilimleri not eden ve sektöre yatırım yapmak isteyenlere profesyonel danışmanlık hizmeti veren bir yapıda olabilir.

Kurumsal olanlar, dünya çapında örgütlenebilmektedir.

Piyasa Uzmanları

18

Emlak Yöneticileri:

Site gibi gayrimenkul yatırımlarını kiralama, kira toplama, bakım ve onarak gibi günlük işlerini yapmak için yeterli bilgi ve uzmanlığa sahip kişilerdir.

En yoğun uygulandığı alan siteler veya büyük konut yatırımlarında uygulanmaktadır.

Konut Finansmanı Kurumları:

Konut edinmek için yeterli tasarrufa sahip olmayan bireyleri kredilendiren finansal kurumlardır.

Ticari bankalar, katılım bankaları, finansal kiralama şirketleri, sigorta şirketleri veya konut birlikleri örnek verilebilir.

 Gayrimenkul/Konut Değerleme Uzmanları

Gerçeğe uygun gayrimenkul değeri

Kredilendirme kararının değerleme raporlarına göre verilmesi

Piyasa Uzmanları

19

Varlık Yönetim Şirketleri:

TMSF, bankalar ve diğer mali kurumların alacakları ile diğer varlıklarının satın alınması, tahsili, yeniden yapılandırılması ve satılması amacına yönelik olarak faaliyet gösterir.

Alacak tahsili için edindiği gayrimenkul ve sair mal, hak ve varlıkları işletebilir, kiralayabilir ve bunlara yatırım yapabilir.

Yeniden yapılandırma veya satışta danışmanlık ve aracılık hizmeti verir.

Piyasa Uzmanları

20

Gayrimenkul faaliyetlerinde belirli bir süreyi kapsayan artış veya azalış eğilimleri gayrimenkul döngüsü olarak adlandırılır.

Kısa vadeli döngü 3 yıldan 5 yıla; uzun vadeli döngü 10 yıldan 15 yıla kadar devam etmektedir.

Gayrimenkul Döngüsü

Ekonomik Döngü

Gayrimenkul Döngüsü

Büyüme Dönemi

Kriz Dönemi Durgunluk Dönemi

İyileşme Dönemi

Genişleme Dönemi Düşüş Dönemi Gerileme Dönemi

Düzelme Dönemi

21

Gayrimenkul Döngüsü

Genişleme

Düşüş

Gerileme Düzeltme

22

Arz ve Talep

Finansman İçin Arz Edilen Kaynak

Demografik Özellikler

Nüfus Artış Hızı (%1.3 Yıllık)

Genç-Yaşlı Nüfus (%55 35 yaş altı)

Şehir-Kırsal Kesim (%90’dan fazlası şehirde)

Hane Sayısı (22 milyondan fazla)

Hane Halkı Büyüklüğü (3,5 kişiden az)

Sosyal Eğilimler

Vergi Düzenlemeleri

Gayrimenkul Döngüsünü Etkileyen Faktörler

23

Kurumsal Olmayan Fon Kaynakları:

Bireysel tasarruflar

Akraba ve arkadaş çevresinden sağlanan kaynaklar

İşveren ve iş yerinde çalışan meslektaşlardan sağlanan kaynaklar

Kıymetli madenler cinsiden yapılmış tasarruflar

Tefeci ve benzeri yapılardan sağlanan kaynaklar

Tasarruf ve kredi birlikleri gibi kurumsal olmayan yapıların sağladığı kaynaklar

Konut kooperatif kaynakları

Müteahhitlerden sağlanan kaynaklar

Konut Piyasası Fon Kaynakları

24

Kurumsal Fon Kaynakları:

Ticari Bankalar

Katılım Bankaları

Finansal Kiralama Şirketleri

Yatırım Bankaları

Tasarruf ve Kredi Birlikleri

Yapı Birlikleri

İpotek Bankaları

Konut Finansmanı Kurumları

Konut Piyasası Fon Kaynakları

25

Konut Piyasaları Fon Kaynakları

Bakiye Miktar (Milyon TL)

Dönem Taşıt Konut İhtiyaç Diğer Toplam

2018 TP 5.884 187.300 196.401 19 389.604

Eylül YP 31 85 85 0 201

Toplam 5.915 187.386 196.486 19 389.806

2018 TP 5.713 179.951 187.628 18 373.309

Aralık YP 27 69 69 0 166

Toplam 5.740 180.020 187.697 18 373.475

2019 TP 5.346 175.961 195.697 17 377.020

Mart YP 26 72 70 0 168

Toplam 5.372 176.033 195.767 17 377.188

2019 TP 4.921 173.047 197.986 16 375.970

Haziran YP 27 72 70 0 169

Toplam 4.948 173.119 198.056 16 376.139

2019 TP 4.419 179.599 212.142 14 396.174

Eylül YP 23 64 65 0 152

Toplam 4.442 179.663 212.207 14 396.325

26

Konut Piyasaları Fon Kaynakları

Bakiye Kişi Sayısı

Dönem Taşıt Konut İhtiyaç Diğer Toplam

2018 TP 207.174 2.319.467 17.575.999 426 20.103.066

Eylül YP 328 270 377 0 975

Toplam 207.502 2.319.737 17.576.376 426 20.104.041

2018 TP 220.726 2.282.331 17.557.095 523 20.060.675

Aralık YP 254 231 132 0 617

Toplam 220.980 2.282.562 17.557.227 523 20.061.292

2019 TP 184.285 2.246.752 16.940.382 443 19.371.862

Mart YP 275 246 309 0 830

Toplam 184.560 2.246.998 16.940.691 443 19.372.692

2019 TP 170.290 2.229.962 16.665.279 508 19.066.039

Haziran YP 258 253 300 0 811

Toplam 170.548 2.230.215 16.665.579 508 19.066.850

2019 TP 154.548 2.249.995 15.047.111 475 17.452.129

Eylül YP 241 240 278 0 759

Toplam 154.789 2.250.235 15.047.389 475 17.452.888

27

Konut piyasaları etkin değildir çünkü:

Alım satıma konu varlık heterojendir, standart değildir.

Alıcılar eşit satın alma gücüne ve varlığa ilişkin eşit bilgiye sahip değildir.

Herhangi bir zamanda belirli bir fiyat aralığı içinde çok az sayıda alıcı ve satıcı vardır. Bu nedenle, bir alıcı ya da satıcı arz veya talebi kontrol ederek fiyatı etkileyebilir.

Birçok özel veya resmi kısıtlamaya tabidir.

Arz talepte dengeden ziyade kaymalar vardır.

Alıcı ve satıcılar iyi bilgilendirilmiş olmayabilir.

Alıcı ve satıcılar resmen bir araya getirilemezler.

Ürünleri tüketilemeyen faydası uzun yıllara yayılan, nakil edilemeyen ve çoğu zaman likiditesi düşük mallardır.

Gayrimenkul Piyasalarının Etkinliği

28

Bütünleşmiş bir yasal çerçeveye sahip olması

Tapu kayıtlarının ve kadastronun etkinliği

Hizmetlerin etkinliği

Sağlam bir piyasanın gelişimi için önkoşulların belirlenmesi

İyi yönetişim

Sürdürülebilir finansman

Şeffaflık ve gelişmiş finansal ürünler

Konutların değerlemesi

Sosyal konut (TOKİ)

Eğitim ve kapasite geliştirme

Etkin Bir Konut Piyasasının Koşulları

29

TEŞEKKÜRLER