GGY464 KONUT FİNANSMANI VE YÖNETİMİ

GGY464

KONUT FİNANSMANI VE YÖNETİMİ

Dr. Hüseyin YURDAKUL

Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

 Standart hale gelmiş, uzun yıllar yaygın olarak uygulanmış tek bir ipotek kredisi modeli olmadığı görülmektedir. Çünkü insan ihtiyaçları ve ekonomik koşullara göre sürekli değişim göstermiştir.

 Enflasyon, kredi modellerini önemli ölçüde etkilemiştir.

1930’larda kredi modellerinde, kısa vade (5 yıl) ve konut bedelinin (%50) daha az bir bölümünün finansmanı yapılmaktaydı. Borçlunun geri ödeme yeteneğinin yüksek ve sürdürülebilir olması, konutun teminat bedelinden daha önemli bir kriterdi.

 1970’li yıllara gelinceye kadar nispeten sabit olan faiz oranlarının etkisiyle vadelerin uzadığı ve kredi uygulamalarının yaygınlık kazandığı

Tarihsel Süreç

 1970’li yıllarda enflasyonun artması ve faiz oranlarının artmasıyla, uzun vadeli sabit faizli ipotekli konut kredisi uygulamaları zorlaşmış; yeni modeller ortaya çıkmıştır.

 Yeni modellerde, faiz oranı riskinin artması nedeniyle, vadeler kısalmış ve değişken faizli krediler yayınlık kazanmıştır.

 Günümüzde değişik kredi modelleri kullanılmakla birlikte temelde üç model kullanılmaktadır:

1) Sabit Oranlı İpotek Kredileri (FRM)

2) Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli İpotekli Konut Kredileri 3) Diğer İpotek Kredileri

Tarihsel Süreç

 FRM’ler en eski ipotekli konut kredisi modelidir.

 Unsurları:

1) Vade: Kredi veren ile alanın anlaştığı sabit bir vade, genellikle 10-20 yıl 2) Faiz: Sabit bir faiz oranı

3) Anapara

4) Aylık Taksitler: Faiz ve anapara ödemeleri içeren vade boyunca taksit ödemeleri

Aylık taksit tutarları eşit olabilir, bu durumda taksit tutarlarını oluşturan faiz ve anapara tutarları eşit değildir.

 Vade ve faiz oranına bağlı olarak, azalan faiz tutarları ile artan anapara tutarları

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

 Bu modelin kredi kullanan açısından en büyük faydası, vade tarihine kadar faiz oranları ve aylık taksit tutarları önceden belirlidir. Daha iyi planlama yapmasına yardımcı olur.

Faiz oranları değişmediği sürece, kredi veren kurumlar açısından FRM’lerin bir riski yoktur.

 FRM’ler kredi kullanan tarafa belirli koşullar altında krediyi kapatma imkanı sunmaktadır.

 Faiz oranları belirgin düşüşler, FRM’lerin kapatılmasını hızlandırarak, kredi verenler açısından erken ödeme riski yaratacaktır.

 Bu durum, kredi veren açısından daha düşük oranla kredi kullandırmayı, yeniden yatırım riski ortaya çıkaracaktır.

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

 FRM’lerin üç farklı uygulaması bulunmaktadır:

1) Anaparası eşit taksitler halinde ödenen ipotekli konut kredisi (Constant Amortization Martgage Loan-CAM)

2) Eşit taksitlerle ödenen ipotekli konut kredisi (Constant Payment Martgage Loan-CPM)

3) Kademeli artan geri ödemeli konut kredisi (Graduated Payment Martgage Loan-GPM)

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

Anaparası Eşit Taksitler Halinde Ödenen İpotekli Konut Kredisi (Constant Amortization Martgage Loan-CAM)

 Aylık anapara ödemeleri sabittir.

Faiz ödemeleri değişken ve azalan karakterlidir.

 Kredi miktarı, geri ödemenin yapılacağı ay sayısına bölünerek aylık ana para taksitleri bunulur.

Aylık faiz tutarları, anapara üzerine uygulanan faiz oranı ile tespit edilir.

 Aylık ödeme, anapara ve faiz ödemesini içerecek şekilde belirlenir.

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

 Örnek: Bir banka aylık %1 faiz oranıyla 15 yıl vadeli, 108.000 TL konut kredisi kullanıyor. Bu krediye ilişkin aylık kredi ödemeleri:

 Aylık Anapara Tutarı:

Ay Sayısı: 15*12 =180 ay

Aylık Anapara Tutarı: 108.000/180 = 600 TL 1.Ay Ödenecek Faiz: 108.000 * %1 = 1.080 TL

1. Ay Taksidi: 600 + 1.080 = 1.680 TL

2. Ay Ödenecek Faiz: (108.000-1.080) * %1 = 1.074 TL

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

Anaparası Eşit Taksitlerle Ödenen İpotekli Konut Kredisi Tablosu (TL) Aylar Dönem Başı

Bakiye Faiz (%1) Anapara Ödemesi

Aylık Toplam

Ödeme Dönem Sonu Bakiye

1 108.000 1.080 600 1.680 107.400

2 107.400 1.074 600 1.674 106.800

3 106.800 1.068 600 1.668 106.200

4 106.200 1.062 600 1.662 105.600

5 105.600 1.056 600 1.656 105.000

6 105.000 1.050 600 1.650 104.400

… … … … … …

175 3.600 36 600 636

176 3.000 30 600 630

177 2.400 24 600 624

178 1.800 18 600 618 1.200

179 1.200 12 600 612 600

180 600 6 600 606 0

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

1 9 17 25 33 41 49 57 65 73 81 89 97 105 113 121 129 137 145 153 161 169 177 0

200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800

Ödeme Grafiği

 Eşit Taksitlerle Ödenen İpotekli Konut Kredisi (Constant Payment Martgage Loan-CPM)

 Günümüzde en yaygın kullanılan ipotekli konut kredisi türüdür.

 Faiz oranı tüm dönemler için sabittir.

 Ödemelerde tüm dönemler için sabittir.

 Değişken olan, ödeme tutarının anapara ve faiz kısımlarıdır.

 Faiz tutarları ilk dönemden son döneme doğru azalır, anapara tutarları ise ilk dönemden son döneme doğru artar.

 Hesaplanmasında annüitelerin (taksitlerin) bugünkü değer formülü kullanılır.

 PVA = PMT * (1+k)

- 1 (1+k)

*k

 PMT: Aylık taksit

 k: Aylık faiz oranı

 n: Ay sayısı

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

 Örnek: Bir banka aylık %1 faiz oranıyla 15 yıl vadeli, 108.000 TL konut kredisi kullanıyor. Bu krediye ilişkin aylık kredi ödemeleri:

 Aylık Ödeme Tutarı:

 PVA = PMT * (1+k)

- 1

(1+k) ⁿ *k

108.000 = PMT * (1 + 0,01)

– 1 (1 + 0,01)

* 0,01 PMT = 1.296,1815 TL

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

Eşit Taksitlerle Ödenen İpotekli Konut Kredisi Tablosu (TL) Aylar Dönem Başı

Bakiye Aylık

Ödeme Faiz (%1) Anapara

Ödemesi Dönem Sonu Bakiye

1 108.000 1.296 1.080 216 107.784

2 107.784 1.296 1.078 218 107.565

3 107.565 1.296 1.076 221 107.345

4 107.345 1.296 1.073 223 107.122

5 107.122 1.296 1.071 225 106.897

6 106.897 1.296 1.069 227 106.670

… … … … … …

175 7.512 1.296 75 1.221 6.291

176 6.291 1.296 63 1.233 5.058

177 5.058 1.296 51 1.246 3.812

178 3.812 1.296 38 1.258 2.554

179 2.554 1.296 26 1.271 1.283

180 1.283 1.296 13 1.283 0

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

1 9 17 25 33 41 49 57 65 73 81 89 97 105 113 121 129 137 145 153 161 169 177 0

200 400 600 800 1,000 1,200 1,400

Ödeme Grafiği

 Erken Ödeme:

 Eşit Anapara Ödemeli Yöntemde: Kalan anapara tutarı üzerine belirli bir ceza (%2 gibi) ödeme yapılarak kredi kapatılır.

 Eşit Taksitli Yöntemde: Kalan anapara tutarı amortizasyon tablosu veya PVIFA katsayısı bulunarak hesaplanır. Üzerine uygulanan ceza da ilave edilir.

 78. ayı ödedikten sonra tamamını ödeme durumunda;

 1. Yöntemde 61.200 TL + ceza

 2. Yöntemde 82.641 TL + ceza

 PVA = PMT * (1+k)

- 1 (1+k)

*k

= 1.296,1815 * (1 + 0,01)

– 1 (1 + 0,01)

* 0,01 PVA = 82.641 TL

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)

TEŞEKKÜRLER