GGY464
KONUT FİNANSMANI VE YÖNETİMİ
Dr. Hüseyin YURDAKUL
Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü
2
Kademeli Artan Geri Ödemeli Konut Kredisi (Graduated Payment Martgage Loan- GPM)
Faiz oranlarının hızla yükseldiği 1970’li yıllarda uygulanmaya başlayan sabit faizli bir kredi türüdür.
Geri ödemeler, kredi vadesi boyunca belirli sürelerde artırılır.
Ödeme dizileri, zamanla artar.
Taksitlerdeki artışın, bireylerin gelirindeki artışla karşılanacağı düşünülür.
Faiz oranı ile vade sabit iken, ödeme tutarları kademeli olarak geri ödeme dizisine göre değişir.
Örnek: 10 yıllık konut kredisinin her yıl taksit ödemeleri bir önceki yıla göre %5 artması.
Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)
Örnek: Bir banka aylık %1 faiz oranıyla 15 yıl vadeli, 108.000 TL konut kredisi kullanıyor. Kredi ilk 5 yıl %6 oranında kademeli olarak artıyor.
Kademeli artan geri ödemeli kredilerde taksit tutarlarının belirlenmesinde öncelikli birinci yıl taksiti hesaplanır. Sonra artış oranı ile ikinci yıl, bu uygulama kademeli artışın yapılacağı bütün yıllar için yapılır.
İlk aşamada ipotek kredisi sabit katsayısı hesaplanır.
Kredi Sabiti = [ 1 ] PVIFA
%k;12(FVIFA
%u;T)+(1+g)T PVIFA
%k;(N-T)*12
PVIF
%k;T*12
PVIFA: Bugünkü Değer Annüite Faktörü FVIFA: Gelecek Değer Annüite Faktörü
PVIF: Bugünkü Değer Faktörü T: Ödemelerin kademeli artacağı yıl sayısı
k: Aylık kredi faiz oranı g: Ödemelerdeki kademeleri artış oranı
Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)
4
u = ( 1 + g ) FVIFA
%k;T*12
= ( 1 + 0,06 ) (1+0,01)12 = -0.059303796
FVIFA
%u;T = ( (1 – 0.059303796)5 ) -0.059303796
= 4,441101
Kredi Sabiti = [ 1 ] PVIFA
%1;12(4,441101)+(1+0,06)5 PVIFA
%1;120
PVIF
%1;60
Kredi Sabiti = [ 1 ] (11,255075)(4,441101)+(1,338225)(69,700522)
(1,816697)
Kredi Sabiti = 0,0098686
İlk Taksit = 108.000 * 0,0098686
= 1.065,8088
Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)
Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)
Kademeli Artan Geri Ödemeli İpotekli Konut Kredisi Tablosu (TL) Yıl
Dönem Başı Bakiye
Aylık Faiz Ödemesi
Anapara
Ödemesi Aylık Ödeme
Bakiyedeki Değişim
Dönem Sonu Bakiye
1 108.000 1.080 -14 1.066 -180 108.180
2 108.180 1.082 48 1.130 608 107.572
3 107.572 1.076 122 1.198 1.545 106.027
4 106.027 1.060 209 1.269 2.652 103.374
5 103.374 1.034 312 1.346 3.955 99.420
6 99.420 994 432 1.426 5.480 93.940
7 93.940 939 487 1.426 6.175 87.765
8 87.765 878 549 1.426 6.958 80.807
9 80.807 808 618 1.426 7.841 72.966
10 72.966 730 697 1.426 8.835 64.131
11 64.131 641 785 1.426 9.956 54.175
12 54.175 542 885 1.426 11.218 42.957
13 42.957 430 997 1.426 12.641 30.316
14 30.316 303 1.123 1.426 14.244 16.072
15 16.072 161 1.266 1.426 16.051 21
6
Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
-200 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600
Ödeme Grafiği
Aylık Faiz Ödemesi Anapara Ödemesi Aylık Ödeme
Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)
Yöntemlere Göre Ödemeler
Aylar Sabit Anapara Eşit Ödeme Kademeli Ödeme
1. Ay 1.680 1.296 1.066
49. Ay 1.392 1.296 1.346
65. Ay 1.296 1.296 1.426
66. Ay 1.290 1.296 1.426
Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM)
Yöntemlere Göre Ödemeler Yöntem Toplam Faiz Toplam
Anapara Toplam Ödeme
Sabit Anapara 97.740 108.000 205.740
Eşit Ödeme 125.313 108.000 233.313
Kademeli Ödeme 141.084 108.000 243.252
Enflasyon ve faiz oranları ile beklentiler kapsamında kredi veren aleyhine oluşan durumu ortadan kaldırmak ve vade uyumsuzluğuna çözüm için bu model ortaya çıkmıştır.
Bu modelde, faiz oranlarındaki değişiklikten kaynaklanan riskler borç veren ile borç alan arasında paylaşılmaktadır.
Borç alanlara potansiyel olarak daha düşük finansman maliyeti sunmakla birlikte, borcun toplam maliyeti belirsizdir.
Bu kredilerin riski sabit oranlıya göre yüksektir;
Borçlunun gelirinin enflasyonun hızını yakalayamaması nedeniyle geri ödeme gücünün düşmesi
Negatif amortisman, kredinin izin vermesi nedeniyle anapara bakiyesinin artması, LTV azalması
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli
İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
10
Bu krediler (Adjustable Rate and Variable Payment Mortgage);
Fiyat Düzeyine Göre Ayarlanabilir İpotekli Konut Kredisi (Price Level Adjustable Mortgage)
Ayarlanabilir Oranlı İpotekli Konut Kredisi (Adjustable Rate Mortgage)
Yeniden Müzakere Edilebilir İpotekli Konut Kredileri (Renegotiable Rate Mortgage)
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli
İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
Farklılıklar:
İlk Faiz Oranı: Genelde sabit faizden daha düşük olur.
Endeks: TÜFE + Marj
Ayarlama Dönemi: 1 ay 3 ay, 6 ay, 1 yıl, 2 yıl veya 5 yıl
Ayarlama dönemleri arası faiz sabit kalır.
Faiz oranı riskinin yüksek olması bu dönemin kısa tutulmasına neden olur.
Sınırlama: Tavan ve Taban
Faiz oranları veya aylık ödemeler bu tavanın üzerine, tabanın altına inmez.
Belirli dönemler için olabileceği gibi tüm vade için de olabilir.
Amaç borçluyu ve kredi vereni korumaktır.
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli
İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
12
Farklılıklar:
Negatif Ödeme (Negatif Amortisman): Ödeme tutarına tavan getirilmesi durumunda, ödenen tutarın faiz tutarından az olması durumunda aşan faiz tutarı anaparaya eklenir. Bu da negatif amortismana yol açar.
Üstlenilebilirlik: Gayrimenkulün satılması durumunda, geriye kalan tüm bakiyenin ödenebilir olmasını şart koşan maddeler içerir.
Ödenmeme riski durumunda, borç veren gerekli uyarıları yaparak, ilgili gayrimenkulü satar ve bakiyeyi tahsil eder. Satış bedeli bakiyenin tahsiline yetmezse, üstlenilebilirlik ilkesi devreye girer ve kalan borçtan borçlu sorumlu olur.
Erken Ödeme İmtiyazı
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli
İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
Fiyat Düzeyine Göre Ayarlanabilir İpotekli Konut Kredisi (Price Level Adjustable Mortgage)
Kredi anapara tutarı veya taksit tutarı bir enflasyon endeksine göre ayarlanır.
Örnek: 15 yıl vadeli 100.000 TL konut kredisi kullanılıyor. Yıllık %8 kredi faizi ve dönem sonlarında kredi bakiyesi enflasyona göre düzeltiliyor. Birinci yılsonu enflasyon %5, ikinci yıl enflasyon %4 oluyor.
PV = PMT * PVIFA%8/12;180
100.000 = PMT * 104.6
PMT = 956 TL
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli
İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
14
12. ayın sonu itibarıyla bakiye:
PV = PMT * PVIFA%8/12;168
= 956 * 101 = 96.556 TL
Enflasyona göre düzeltme:
= 96.556 * (1 + 0,05) = 101.383 TL
İkinci yıl aylık ödemesi:
PV = PMT * PVIFA%8/12;168
101.383 = PMT * 101
PMT = 1.003 TL
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli
İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
Enflasyon Ayarlamalı İpotekli Konut Kredisi Tablosu (TL) Aylar Enflasyon
Değişim Dönem Başı
Bakiye Aylık Ödeme Faiz
Ödemesi Anapara
Ödemesi Dönem Sonu Bakiye
1 100.000 956 666 290 99.710
… … … … … … …
… … … … … … …
12 96.866 956 646 310 96.556
13 0,05 101.384 1.003 675 328 101.055
… … … … … … …
… … … … … … …
24 97.465 1.003 650 353 97.112
25 0,04 100.996 1.044 673 371 100.625
26 … … … … … …
16
Ayarlanabilir Oranlı İpotekli Konut Kredisi (Adjustable Rate Mortgage)
Faiz oranları belirli zamanlarda bir endekse bağlı olarak değiştirilir.
Ödemeler endeksteki değişime göre artar veya azalır.
Kredi vereni faiz oranı riskine karşı korur.
Enflasyon oranı geçmiş döneme ilişkin olmasına karşın, faiz oranı endeksleri geleceğe ilişkin beklentileri yansıtır.
Bu tür krediler, ilk faiz oranı, ayarlama aralığı, negatif ödeme, tabanlar, tabanlar, önceden ödeme imtiyazı vb. özellikli durumlar nedeniyle çok çeşitlidir.
Kredi veren ve kredi kullanan açısından faiz oranının belirli olmaması nedeniyle belirsizlik mevcuttur.
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli
İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
Ayarlanabilir Oranlı İpotekli Konut Kredisi (Adjustable Rate Mortgage)
Örnek: 10 yıl vadeli 75.000 TL konut kredisi kullanılıyor. Başlangıç faiz oranı %8’dir. Sonraki yıllarda faiz oranı bir endekse göre güncelleniyor.
PV = PMT * PVIFA%8/12;120
75.000 = PMT * 82,42
PMT = 910 TL
Kalan Bakiye: PV = PMT * PVIFA%8/12;108
= 910 * 76,81 = 69.897 TL
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli
İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
18
Ayarlanabilir Oranlı İpotekli Konut Kredisi (Adjustable Rate Mortgage)
İkinci yıl faiz oranı %10 belirleniyor.
PV = PMT * PVIFA%10/12;108
69.897 = PMT * 71,03
PMT = 984 TL
Kalan Bakiye: PV = PMT * PVIFA%8/12;108
= 910 * 76,81 = 69.897 TL
Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli
İpotekli Konut Kredileri (ARVPM)
Balon İpotekli Konut Kredisi (Ballon Mortgage)
Faiz ödemeleri taksitlerle ödenirken, anapara ödemeleri balon ödemelerle ödenen kredi türüdür.
3-5 yıllık taksit ödemesi sonra yüklü miktarda anapara geri ödemesi veya kredinin bakiye tutarının tamamı ödenir.
Alındıktan belirli bir süre sonra satılması planlanan gayrimenkuller için uygun bir finansman yöntemidir.
Diğer İpotek Kredisi Türleri
20
Çift Oranlı İpotekli Konut Kredileri (Dual-Rate Mortgage)
Enflasyonun krediler üzerindeki olumsuz etkilerini kaldırmak üzere geliştirilmiş bir kredi çeşididir.
Kredi bakiyesi enflasyona göre düzeltilir.
Aylık ödemeler, kredi kullanan kişinin gelirindeki artış oranına göre düzeltilir.
Kredi geri ödemelerinde, kredi kullananın geri ödeme gücündeki artışı dikkate alması nedeniyle, geri ödememe riski büyük ölçüde azaltılmakta ve taksitlerin ödenmesinde süreklilik sağlanmaktadır.
