\
BÜYÜK ŞEHİRLERİMİZİN İSKÂN DERTLERİ
Yazan : Y. Mimar Naci MELTEM
Ferdlerin sağlık ârızalarının gi-derilmesinde nasıl ki evvelâ ârızayı tevlit eden sebebin kesin olarak bilin-meden sıhhat temin edilemiyor ise, içtimaî düzensizliklerin islâh çareleri aranırken de bunları meydana getiren âmil bertaraf edilmedikçe bu saha-daki mücadelede muvaffakiyet imkânı hemen hemen y o k gibidir.
Ferdin sağlık durumunda, bünye teşekkülü, beslenme tarzı kadar iskân şartlarının da rolü olacağını kabul et-mek lâzımdır.
Fabrika ve imâlâthaneleri çok ve küçük sanayii inkişaf halinde olan bü-yük şehirlerimizde vâsi mahalleler halini almış olan, gece ve gündüz kon-du ismini alan ve tasavvur edilebilen en iptidaî şeklinden, apartman tarzın-da inşa edilmiş olanlara katarzın-dar giden meskenler içtimaî, sıhhî bakımdan idare teşkilâtını ve bu meskenlerde oturanları alâkadâr eden bir mevzu halinden çıkarak, Türk toplumu için içtimâi ve islâhı mübrem insanî ve millî mesele halini almış bulunduğunu sanıyoruz. Doğu bölgelerimizin bazı kısımlarında, bu havaliyi görmemiş olanların muhayyelelerinde canlandı-ramıyacakları şekildeki meskenlerde ağır şartlar dahilinde yaşıyanların is-kân mevzularına burada temas etme-yeceğiz.
Büyük şehirlerde gayri sıhhî mes-ken topluluklarının bulunduğu mahal-leler meselesi memleketimize münha-sır içtimaî bir düzensizlik değildir. İk-tisadî durumları düzgün olmayan ve ikinci cihan harbinin sarsıntılarından henüz kurtulamamış olan bazı memle-ketler de bu konu ile karşılaşmışlar-dır.
Bu mevzuun tetkikine girişirken maksadımız ne şimdiye kadar muhte-lif sebepler altında belediye nizamla-rına aykırı ve şahsın tasarruf hakkını hiçe sayarak bu kabil mahallelerin
meydana gelmesine göz yummuş veya elinde yeter derecede müeyyide olma-dığı için bunların üremesine meydan vermiş olan devirlerin muhasebesini yapmak, ne de bundan sonra bu konu-da ileride alınması lâzım gelecek ted-birler hakkında ilgili mercilere akıl hocalığı etmektir.
Evvelce vatandaşın, kime ait ol-duğunu bilerek, bilmeyerek bizzat kendisini barındırmak veya maddî menfaat sağlamak üzere kendisine ait olmayan bir arsa üzerine çatılı bir mahalle sahip olmak ihtiyacını doğu-ran sebeplerin araştırılması faydalı olacaktır.
İstanbulda gece kondunun tarih-çesi :
İstanbul şehri son bir asır zarfın-da büyük yangınlara maruz kalmış, bu yüzden onbinlerce mesken yanmış ol-masına rağmen bu yangın felâketze-delerinden mâli imkânları olmayanlar dahi ya içtimaî seviyelerinin müsait olmaması yahutta, o devirlerdeki dev-let otoritesinin daha müessir bulun-masından dolayı gece kondu yapma cihetine gitmemişlerdir. Bu devirde ancak sur duvarları kenarlarında ve hazineyi hassaya ait Balmumcu çift-liği arazisini de münferit binalara te-sadüf edilmiştir.
Birinci cihan harbinde vukua ge-len büyük İstanbul yangınından son-ra bu felâkete uğson-rayanlar için yardım kampanyaları açılmış, ilk nazarda bu yardımın evsiz kalanlara mesken te-mini için yapıldığı akla gelmişse de, işin evvelâ programlanmamış olması yangın felâketine uğramış olanların sayısının çokluğuna mukabil toplanan ianenin azlığı neticesinde, varidatı ile Lâlelideki eski ismi ile harikzedegân apartmanları inşa edilmiş ve maksat zail olmuştur.
1929 senesi ve daha sonraları, mo-torlu kara vasıtalarının çoğalması,
nu-fusun artmaya başlaması, yanan mes-kenler kadar yenilerinin yapılmamış olması, bazı kimseleri usulü dairesin-de senesi olmayan ve kendi aralarında tanzim ettikleri — m a b e y n senedleri ile el değiştiren şimdi Mecidiye köyü dediğimiz ve o zamanlar hazineye ait Belediye hudutları dışında Balmum-cu çiftliği arazisinde, iki kamyon anbalaj sandığının bir gece içinde bir-leştirilerek içinde iskân edilmeye baş-lanması ile meydana gelen mahalle — Gece Kondu — ismini almıştır. Bu mıntıkanın belediye hudutları
haricin-de bulunması, arazinin dağınık ve o zamanki vilâyet teşkilâtının kifayet-sizliği yüzünden bir kaç sene zarfında yüzlercesi meydana gelen bu mahalle-rin arsaları Millî Emlâk idaresi tara-fından takdir edilen cüz'i kıymetler üzerinden şagillerine satılmış, bu su-retle ahşap mahaller içerden kâgire tahvil edilmek ve bir gecede gene dış zarfı çıkarılıvermek suretiyle sahibi tarafından ya kendi ikametine tahsis edilmiş yahut da alım satımı ve ipotek mevzuu olmuştur. Bu suretle İstanbul-da sahibinin rizası olmaİstanbul-dan bir arsa üzerine bir çatı kurulmasının müm-kün olabileceğinin anlaşılmasından sonra mesken temini zaruretinde olan halka geniş bir saha açılmıştır.
İkinci cihan harbi sırasında Hayat endeksinin yükselmesi, arsa sahibi ol-mayan köylü vatandaşın büyük şehir-lerde daha fazla kazanç temin edile-bilmesi, bir çok illerin devlet yolları ile yekdiğerine bağlanması, seyahat kolaylıkları, harp felâketlerine maruz kalmış ve bu âfetten korunmak çare-lerini arayan memleketlerde baş gös-teren karaborsa ve bunun ihtilâtları kesif insan topluluklarını büyük mer-kezlere çekmiştir. Bu suretle ikinci cihan harbinin sonu ile beraber gece kondu mevzuu da had bir şekil al-mıştır. Bundan sonraki durumda
talığın palliatif tedbirler ile tedavisi-ne çalışılmak istendiğini görürüz.
Gece konduların meydana gelme-sinin sebepleri :
Bu konunun tetkiki sırasında, ki-ra veremiyecek durumda olan en ip-tidaî şekilde de olsa, bizzat veya baş-kalarının yardımı ile muvakkat bir mahal temin ederek ortada kalmaktan kendini korumuş olmaları veya bu gi-bi meskenlerde ikâmet zorunda kalan-lara bir tarizde bulunmadığımızı kay-dederiz. Ancak, bu gibi meskenler ya-pıp ihtiyaç sahiplerine mâliyet bedeli-nin dört beş misline satarak bu işleri yapmış olanların takip edilmemiş ve ceza görmemiş olmalarına da üzülme-mek elden gelmez. Bu konuda istatis-tiğe dayanan rakkamlar elde mevcut olmamakla beraber, ikinci katagoriye giren meskenlerin daha fazla olduğu olduğu anlaşılmıştır. Usulü dairesin-de alınmış müsaadairesin-de ile yapılmamış binalardan müteşekkil mesken toplu-luklarının islâhı mevzuuna burada temas etmeyeceğiz.
Mukayese ile bir neticeye varıl-ması icabeden konularda kıyas edile-cek taraflar şartların benzer olması lâ-zım geleceği tabiidir. Ancak hayat şartları ve geçinme standartları birbi-rine benzer memleketlerin bu günkü iktisadî şartlar dahilinde bulunması o kadar güçtür ki, mütevazi bir mes-ken elde etmek isteyen mes-kendi fikri ve-ya bedenî kuvvetiyle çalışan iki mem-lekete mensup iki işçiyi mukayese ile bir neticeye varmağa çalışacağız.
Bu arada mukayeseye esas alaca-ğımız iki memleketteki inşaat metre kare maliyetini de göz önünde bulun-duracağız.
1956 senesinde Amerikada mes-ken meselelerinin tetkiki mevzuunda bir seyahat tertip eden Fransız heye-tinin 115 - 116 sayılı Annales mecmu-asında yayınlanan bu seyahate ait tet-kiklere göre Amerikada ucuz mesken-lerin metre kare maliyeti 90 dolar ci-varında olduğu ve sanayide çalışan or-ta kabiliyette bir işçinin saat ücreti-nin de iki dolar olduğu anlaşılmak-tadır.
Diğer taraftan aile bütçesinin gı-da faslını kazancın % de 30, teshin elektrik, su dahil kirayı kazancın % de
18 i, giyim kısmını kazancın % de 11 i teşkil etmektedir. Geri kalan % de 41 ise diğer ihtiyaçlara tekabül etmekte-dir. Şu hale göre bir işçinin bir metre kare inşaat için 45 saatlik kazancını
vermesi, dört kişilik bir aile için lü-zumlu olan asgari 60 M2 inşaat için ise, arsa bedeli hariç 2850 saatlik yani bir senelik kazancını vermesi lâzım gel-mektedir.
Memleketimizde ise büyük mer-kezlerdeki sanayide çalışan orta bir işçinin saat ücreti vasati 2,5 lira oldu-ğuna ve ucuz inşaat metre karesi 300 lira olarak kabul edilebileceğine göre, 1 metre kare inşaat için işçinin 120 saatlik ve 60 metre kare için 7200 saatlik yani iki buçuk senelik kazan-cını vermesi lâzım gelmektedir.
Ticaret odası geçim endekslerine göre beş kişilik bir ailenin geçimi için kira dahil ayda 1004 liraya ihtiyaç bu-lunmaktadır. Asgarî 250 lira kira be-deli çıkarılacak olursa 754 lira kal-maktadır. Mukayeseye esas aldığımız orta işçinin aylık brüt kazancı 750 li-ra, bundan gelir vergisi, sigorta prim-leri çıktıktan sonra ele geçebilecek miktar tahminen 590.00 liradır.
Şu halde bu günkü iktisarî şart-lar ve e m e k mukabili elde edilecek kazanç ile medenî mânâda bir mesken temini gerek orta derecede bir işçi, ge-rekse memur veya müstahdem için im-kân dahilinde bulunmamaktadır. Bu-nun neticesi olarak, büyük şehirleri-mizde meydana gelen gayri sıhhî mes-ken topluluklarının hangi sebepler al-tında ortaya çıktığı anlaşılır.
İnşaat mâliyetinin yarıya inmesi veya ücretlerin bir misli artması gibi afâkî düşüncelere saplanmadan önce mevcut nufus artışına kifayet edecek iskân bölgeleri olmayan diğer memle-ketlerde bu konuda girişilen çalışma-lara bir göz atmak faydalı olacak-tır.
Bizde, mesken sahibi olacaklara bu gün için en müsait şartı Emlâk Kredi Bankası temin etmektedir. Bu bankada hesap aktırarak bu hesaba onbin lira yatıran ve en âz bir buçuk sene bekleyen arsa sahibi bir vatandaş, kendi namına tapulu ikametgâhı ol-mamak şartiyle bankadan % de 5 fa-izli ve yirmi sene vâdeli Kırk bin lira bir kredi alabilmektedir.
Amerikada Liberalizm düşüncesi o derece ileri gitmiştir ki özel teşebbüs daimâ devletin rekabetine karşı ka-nunlarla himaye görmektedir. Devlet yardımı ile ucuz kiralı meskenler in-şasına karar verilmeden evvel böyle bir teşebbüsün hakikî bir ihtiyaca da-yanıp dayanmadığı hususunda idarî tahkikat yapılmaktadır. Ucuz kiralı
meskenler ana ve baba için ayrı bir oda olmak üzere talimatnamelerin müsaade ettiği asgarî hacim ve mesa-hada her türlü teçhizatı olan mutbak, yıkanma yerini ihtiva etmektedir.
Burada senede 1.300.000 mesken inşa edilmekte olup devlet programın-da her yıl bu kabil 135.000 mesken inşası yer almaktadır.
Yapı sanayii, bu sanayide çalışan-ların adedi ve iş miktarı bakımından en önde gelen bir kol olmuştur. Bu sa-nayie yatırılan sermayenin % de 3 ilâ
% de 6 faiz ile işletilmesi ve Ameri-kan ailesinin senelik gelirinin % 18 ilâ 25 şini kiraya yatırabilmesi bu in-kişafı mümkün kılmıştır.
Bu hale göre, yapı sanayiinin ge-lişebilmesi için, bu işe yatırılacak ser-mayenin faiz nisbetinin düşük ve aile-nin hiç değilse kazancının % de 18 nisbetindeki miktarın kira olarak ya-tıracak derecede olması lâzım gel-mektedir.
Ucuz kiralı meskenler malî vazi-yetleri sıkışık ailelerin iskânı için dü-şünülmüştür. Federal hükümetin ga-yesi, geçim şartı ağır olan aile reisinin mazbut bir yerde ikâmetini sağlamak suretiyle onun maddî ve mânevi kal-kınmasına yardım suretiyle tasarruf temin etmesini sağlamaktır. Burada mesken kiraları aile gelirleri ile müte-nasiptir. Ailenin geliri reşit olmayan çocuklarınki hariç olmak üzere o aile içinde çalışanların kazançlarının ye-kûnu alınmak suretiyle hesaplanmak-tadır.
Bundan başka bulunan yekûndan çocuk adedine göre 100 dolar tenzil edilmektedir. Dar gelirli nazarında baba, ana ve iki çocuktan müteşekkil bir aile için kabul edilen azamî sene-lik gelir 2800 dolardır. Amerikan ailesinin vasati yıllık geliri 5500 dolar olduğu, mevcut ailelerin 1/6 sının se-nelik kazancının bu 2800 dolardan aşağı olduğunu kaydedelim. Ziraat bölgeleri dışında oturan bu aileler ik-tisaden zayıf kabul edilmektedir.
Ailelerden kazanç durumlarını tevsik eden senelik malûmat isten-mektedir. Senelik geliri kabul edilen âzami haddi % 25 i tecavüz eden malî durumu düzelen aile ucuz kira ile otur-duğu evi derhal tahliye eder.
Bu gibi ailelerin kira ile oturduk-ları meskenlerin miktarı 400.000 olup 45 milyon meskenden 8 milyonu bu normun altında bulunmaktadır.
Şimdi gayri sıhhî mesken blok-larının ortadan kaldırılması, umumî ikâmete tahsis edilecek inşaat yardımı ile mal sahibi imkânlarına götürecek federal teşkilâtın işleme tarzını göz-den geçirelim.
Nufusa yetecek derecede mesken-ler inşası her memlekette özel serma-ye sahibinin bu sahada yapacağı yatı-rımların az cazip olması dolayısiyle halli müşkül meseleler meydana koy-maktadır.
1955 senesinde kredi ile inşa olu-nan 1.300.000 meskenin 1.180.000 inin münferit evler 33.000 inin çift evler ve 87.000 ini de kollektif binalar teş-kil etmektedir. Görünüşte tezat teşteş-kil eder mahiyette olmakla beraber fi-nansman bakımından teşebbüs sahibi özelkişi veya şirketler, şahısların ta-sarrufları sayesinde bu imkânlara sa-hip olmaktadırlar. Bu yüzden meselâ 1940 senesinde meskenlerin % 40 ı mal sahiplerinin kendileri tarafından iskân edilmekte iken 1950 sene sinde bu nisbet (nısfı ipotekten kur-tulmuş olmak üzere) % 60 şa yüksel-miştir.
Amerikada bir eve sahip olmanın az çok bir kira mukavelesi aktetmek kadar kolay olduğu anlaşılmaktadır. Taşınmayan malların kıymetlerinin sabit bulunması temayülü, pazarlık ve ipotek muamelelerinin kolaylığı dola-yısiyle, satın alıcı büyük zararlara
uğ-ramaksızın satın aldığını elden çıkara-bilmektedir.
İkametgâh satın alacaklar başlıca dört müessesenin yardımına mazhar olmaktadırlar.
a) Emniyet sandığı diye vasıflan-dırabildiğimiz Savingsand Loan Asso-ciation'lar,
b) Şahısların tasarruflarının üçte birini elinde bulunduran hayat sigor-taları,
Hükümetin kontrolü altında hizmet gören bu müesseseler paranın istik-rarı, sosyal emniyet ve emeklilik sis-temlerinin inkişafını temin etmekte-dirler.
c) Onyedi eyâlette faaliyette bu-lunan ve gayesi bankalar ile emniyet sandığı ve tasarruf bankalarına ait usullerin arasındaki kaidelere göre hareket eden mütekabil tasarruf ban-kaları (Mutual Savıng Bank) 1ar.
d) Ticaret bankalarının tasarruf sandığı muamelelerini yapmağa yet-kili şubeleri,
Dört odalı bir meskenin finans-manında umumiyet itibariyle şu sistem tatbik olunmaktadır.
Dolar
Evin kıymeti 15.000 Peşin tediye 6.000 Kredi miktarı 9.000
Kredi müddeti 15 ilâ 20 sene Faiz % 5
Aylık tediyeler 15 sene için 70 Vergi ve sigorta dahil 20 » » 6 0
Bu şartların mâli durumu müte-vazi bir ailenin mesken temini için kâfi olmadığını göstermektedir.
Harpten sonraki devirde yeni in-şa olmuş meskenlerin % 40 inin satın alınması hükümetin müzahereti ile mümkün olmuştur.
Gayri sıhhî meskenlerden kurtul-mak medenî mânâda ikâmet edecek bir eve sahip olmak veya böyle bir ev-den istifade edebilmek iktisadî, malî, sosyal bir takım faktörlerin bir araya gelmesine vabeste bulunmaktadır.
Bizde bu mevzularda başlangıç itibariyle çok faydalı olabilecek teşeb-büslere geçilmiştir.
Ancak, başlangıcı takip eden dev-relerde türlü tesirler altında maksat ve gayeler ortadan kaybolmuştur.
Şimdi bütün ümitler ikinci Cum-huriyetin bu mevzuda alacağı yerin-de tedbir ve kararlar sayesinyerin-de serma-yedarın, işçinin, dar gelirlinin menfa-atlerine uygun hayali ve büyük iddia-lı tasavvurlardan azade, hakikatlere, aklı selime, hesaba ve memleketimizin bünyesine uygun iskân siyasetinin ana hatlarını belirtmek suretiyle seneler-den beri sürüp gitmekte olan bu mev-zuun ilerisi için gelişmeğe müsait bir safhaya intikal ettirilmesindedir.
