T.C
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ
KOMİSYON RAPORLARI
Rapor No:
216 Tarih:
16.01.2014 Dosya No:
2013/2487 İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU-TARIM
ORMAN VE KÖY HİZMETLERİ KOMİSYONU
KONUNUN ÖZÜ: Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi
KOMİSYON İNCELEMESİ: Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 09/ 12 /2013 gün ve 2013/24162 BN:12221 sayılı yazısında;
“İlgi: a) Şile Belediye Başkanlığı’nın 30/09/2013 gün ve 155593 sayılı yazısı ve ekleri, b) Şile Belediye Meclisi’nin 15/08/2013 gün ve 2013/52 sayılı kararı.
İlgi (a) yazı ile ekinde yer alan 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin, ilgi (b) ilçe meclis kararı ile uygun görüldüğü belirtilerek, 5216 sayılı yasanın 7.b maddesi uyarınca gereği için tarafımıza iletilmiştir.
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Süreci:
Söz konusu bölgeyi kapsayan 1/5000 ölçekli Şile İlçesi Darlık- Kabakoz-İsaköy Havzası Nazım İmar Planı 15/04/2011 tarih ve 922 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile aynen kabul edilmiş ve 20/07/2011 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır. 21.10.2011/21.11.2011 tarihleri arasında Harita Müdürlüğü’nde askıya çıkartılmış, askı süreci içerisinde Şile İlçesi Sortullu Köyüne ilişkin ilgililerince yapılan itirazlar, değerlendirilmek ve karar alınmak üzere 01.08.2012 tarih ve 10140 sayılı yazımızla İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmiş ve İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 11.09.2012 tarih ve 1744 sayılı kararı ile aynen kabul edilmiş ve 15.10.2012 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır.
15/08/2013 Gün ve 2013/52 Sayılı İlçe Meclis Kararı:
İlgi (b) Şile Belediye Meclis Kararı ile; “Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi incelenmiş olup ilgili kurum görüşleri doğrultusunda hazırlanan Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 ölçekli uygulama imar planı komisyonumuzca uygun görülmüştür.” denilmektedir.
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapım Aşamasında Alınan Kurum Ve Kuruluş Görüşleri:
Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yapım aşamasında; ilgi (a) yazı ekinde görülen, aşağıda belirtilen kurum ve kuruluşlardan görüş alındığı tespit edilmiştir;
1. İSKİ Genel Müdürlüğü ( 15.08.2013 gün ve 403924 sayılı yazısı)
2. Orman Genel Müdürlüğü Şile Orman İşletme Müdürlüğü (08.07.2013 gün ve 3755 sayılı yazısı) Ayrıca 1/5000 Ölçekli Şile İlçesi Darlık Havzası Nazım İmar Planı yapım aşamasında 61 adet kurumdan görüş alındığı fakat 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı yapım aşamasında 3 adet kurumdan görüş alındığı anlaşılmakta olup bu görüşlerden 2 adedinin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yapım aşamasında, 2 adedinin ise 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın karara bağlandığı, 15/08/2013 tarihinden sonra temin edildiği anlaşılmaktadır.
1. Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü (11.09.2013 gün ve 117454-1149 sayılı yazısı) 2. İSKİ Genel Müdürlüğü ( 04.10.2013 gün ve 482951 sayılı yazısı)
Sayı : 91442078.310.01.02 /2013/24162 Konu: Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi
İSKİ Genel Müdürlüğü tarafından tarafımıza iletilen 04.10.2013 gün ve 482951 sayılı değerlendirme görüşü yazısında ise;
- Planlama sahası içinde Darlık, Kabakoz, İsaköy, Sungurlu Barajlarına ait dere ıslah projesine göre dere ıslah kesitinden itibaren sağlı sollu 10’ar metre dere işletme bandı olarak ayrılması gerektiği, -Plan raporlarında, teklif planlardaki nüfus değerlerini hesaplama şekline dair herhangi bir hesap tablosunun bulunmadığı, bu raporlarda bulunan alan hesaplarının birbiriyle tutarsız olduğu aynı tarama için farklı ( Köy Yerleşim Konut Alanı, Meskun Alan, Konut Alanı) isimlerin kullanıldığı tespit edilerek dolayısıyla teklif planların yoğunluk artırıcı olup olmadığının anlaşılmadığı belirtilmiş, teklif planlara ait nüfus hesaplarının yeniden yapılması, konut olması muhtemel tüm alanların yoğunluk hesabına dahil edilmesi hesaplanan nüfusların İSKİ İçmesuyu Havzaları
Yönetmeliği gereği önerilebilecek değerlerden yüksek olması halinde teklif planın revize edilmesi gerektiği,
- Bazı köylerin planlarında “konut rezerv alanı” bırakıldığı, bazı köylerin planlarında ise “tescilli yapı-tescilli parsel” şeklinde lejantının bulunduğu görülmüş ancak bu taramalarla ilgili plan notlarında ve açıklama raporlarında herhangi bir bilgiye rastlanılmadığı,
-“Plan paftalarında ve notlarında aksine bir hüküm bulunsa dahi İSKİ içme suyu havzasında yer alan kamu hizmeti için ayrılan sosyal ve teknik donatı alanları hariç özel konut dışı yapılaşmalarda KAKS: 0.25 değeri aşılamaz.”, “Plan paftaları üzerinde sehven çizilen taramalarla plan notlarının uyuşmaması durumunda plan notlarındaki yapılaşma hükümleri geçerlidir.” hükümlerinin eklenmesinin gerektiği,
- Plan notlarında maksimum su kotu, mutlak, kısa ve orta mesafeli koruma alanları ile ilgili bir hüküm bulunmadığı,
-Bazı köylerin mutlak ve kısa mesafeli koruma alanlarına belli şartlarda inşaata izin verilen (Ör:
Ağaçlandırılacak Alan) lejantların verildiği, dolayısıyla bu alanların yapılaşmaya açıldığı,
- Teklif planlara ait raporlarda İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinin yanlış şekilde isimlendirildiği;
planı yapılan köy isimlerinin karıştırıldığı; dere mutlak koruma tabirinin yer aldığı ve bu alanlarda 100 m.lik koruma kuşağının olması; teklif plan paftalarının bir kısmına Dere Yapı Yaklaşma taramasının yapıldığı, plan raporlarındaki notlar ile plan paftaları üzerindeki notların birbiriyle örtüşmediği ve benzeri şekilde teklif planlarda birçok muhtelif hatanın yapıldığı,
- -24.01.2013 tarihinde değişiklik yapılan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğine göre belirlenen, Darlık-Kabakoz-İsaköy Havzasında yer alan derelerin orman alanları ve tarımsal niteliği korunacak alanlar dışında kalan kısımlarında dere işletme bandı taramasına gerek bulunmadığı dolayısıyla teklif planların bu doğrultuda revize edilmesinin gerektiği,
- 13 adet köye ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında dereler için gerekli olan işletme bandları, vadi tabanları, mevcut ve planlanan atıksu tesisleri için yol ve yeşil alan genişliklerinin sağlanmadığı,
- İçmesuyu havzaları dışında yer alıp plan sahası içinden geçerek Karadeniz’e dökülen derelerin ıslah çalışmaları DSİ tarafından yapılacağından bu derelere ait proje, yapı yaklaşma mesafesi, taşkın sınırları vb.konular hakkında DSİ 14.Bölge Müdürlüğü’nün görüşünün alınması gerektiği,
- Plan sahasından yer alan mevcut ve planlanan atıksu arıtma tesisi, su deposu ve foseptik tesisi sahalarının “İSKİ Hizmet Alanı” olarak ayrılması gerektiği,
- Plan sahasından geçmekte olan mevcut ve planlanan içmesuyu hatlarının büyük bir kısmının imar yolu olarak ayrılmadığı,
tespit edilerek, İSKİ Genel Müdürlüğü değerlendirme görüşündeki maddeler doğrultusunda revize edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
DEĞERLENDİRME:
Sortullu Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi, yukarıda belirtilen kurum ve kuruluş görüşleri, ilgili mevzuat ve yönetmelikler ile 20.07.2011 tt.’li Şile İlçesi 1/5000 ölçekli Darlık- Kabakoz- İsaköy Havzası Nazım İmar Planı kapsamında incelenmiş olup, yapılan değerlendirmeler aşağıda sunulmuştur.
1/5000 ölçekli Şile İlçesi Darlık- Kabakoz-İsaköy Havzası Nazım İmar Planı içerisindeki köylerde ortaya konan ekonomik potansiyeller ve köylere verilen roller aynı zamanda köy nüfuslarının belirlenmesinde etkili olmuştur. Köylerin her biri için geçmişten günümüze köy nüfuslarında meydana gelen değişimler projeksiyon hesabına tabi tutulsa da çıkan sonuçlar doğrudan kabul edilmemiş, köyün potansiyelleri, merkeze yakınlığı, merkez köy olup olmama durumu ve doğal eşikler gibi konular da göz önünde bulundurulmuştur. Bu doğrultuda köylere özgü tarihi, doğal, kültürel değerlerin korunması ve düzenlenmesi esasıyla plan bütünlüğündeki projeksiyon nüfusunun ihtiyaç duyduğu inşaat alanının karşılanması için kişi başına düşen inşaat alanı 35 m2 olarak belirlenmiş olup, 1/5000 ölçekli Darlık- Kabakoz-İsaköy Havzası Nazım İmar Planı içerisinde yer alan 13 adet köye ait ilgili meclis kararları doğrultusunda, İstanbul Valiliği İl İdare Kurulu’nun 17.08.1995 gün ve 95/160 sayılı kararı ile belirlenen köy yerleşik alan sınırı içinde kalan 25 ki/ha. yoğunluğa sahip “Kırsal Niteliği Korunacak Alanlar”, 60 ki/ha.
yoğunluğa sahip “Mevcut Köy Yerleşim Alanı”na alındığından nüfus değerleri hesaplanırken planlama alanın yüzölçümü bahse konu genişleyen sınırlar doğrultusunda ele alınmıştır.
- 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile planlanan köyün mevcut köy yerleşik sınırlarını tanımlayan “Köy Yerleşim Alanları” 60 kişi/ha yoğunluk değeri ile toplam 726 kişi olacak şekilde planlanmış iken, söz konusu alanlara ilişkin teklif 1/1000 ölçekli Sortullu Köyü Uygulama İmar Planı’nda E: 0.35 Hmaks:
6.50 yoğunluk değeri ile toplam 1209 kişi olacak şekilde düzenlenmiş,
- 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile planlanan köyün gelişim alanlarını tanımlayan “Kırsal Niteliği Korunacak Alanları” 25 kişi/ha yoğunluk değeri ile toplam 54 kişi olacak şekilde planlanmış iken, teklif 1/1000 ölçekli Sortullu Köyü Uygulama İmar Planı’nda E: 0.15 Hmaks: 6.50 yoğunluk değeri ile toplam 93 kişi olacak şekilde düzenlenmiştir.
Böylece 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda plan nüfusu 780 kişi iken, teklif 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Sortullu Köyü Uygulama İmar Planı’nda 1302 kişi olduğundan, 1/1000 ölçekli teklif planında belirlenen nüfus değerleri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda planlanan nüfus değerlerine göre uygun olmadığı görülmektedir.
Ayrıca Sortullu Köyü 1/1000 Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu 5.1. Plan Nüfusu bölümünde yer alan Tablo 5.’te 1/5000 Ölçekli plan nüfusu “Köy Yerleşim Alanları” için 60 kişi/ha. yoğunluk değeri ile 725 kişi, “Kırsal Niteliği Korunacak Alanlar” için 25 kişi/ha. yoğunluk değeri ile 54 kişi olarak gösterilmiştir.
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda ise “Köy Yerleşim Alanları”nın yoğunluğu 100 ki/ha. yoğunluk değeri ile 1026 kişi, “Kırsal Niteliği Korunacak Alanlar” 40 ki/ha. yoğunluk değeri ile 51 kişi olarak hesaplanmış, plan paftalarında yerleşim alanları için “Emsal” değeri verilmiş iken plan raporunda
“yoğunluk” değeri ile nüfus hesaplandığı tespit edilerek rapor ve plan paftasında nüfus için farklı değerlerin bulunduğu tespit edilmiştir.
Plan Kararlarına İlişkin Değerlendirme:
Yazımız ekinde yer alan bilgi paftasında (EK-4) numaralandırılmış konulara ilişkin numara sırasına göre değerlendirmemiz sonucunda;
1. 1/5000 ölçekli planda “Tarımsal Nitelikli Turizm Alanı” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Ağaçlandırılacak Alan” olarak düzenlenmesi, plan amaç ve ilkeleri ile plan kararları açısından bütünlük oluşturması doğrultusunda alanın orman alanı ile kadastral alan sınırları arasında kalan tescil dışı alan olması, nüfus ve yapı yoğunluğunu azaltıcı nitelikte olduğundan ve alansal büyüklük itibarı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda gösterilemeyecek nitelikte olması sebebiyle plan bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.
2. 1/5000 ölçekli planda “Tarımsal Nitelikli Turizm Alanı” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Günübirlik Turizm Tesis Alanı” olarak düzenlenmesi, çevresinin büyük oranda Tarımsal Nitelikli Turizm Alanı olarak planlanması ve bu plan kararının düzenlenen alan için emsal teşkil edici nitelikte olması nedeniyle yapılan düzenleme plan bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
3. 1/5000 ölçekli planda “Tarımsal Nitelikli Turizm Alanı” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Belediye Hizmet Alanı” olarak düzenlenmesi, alanın tescil dışı alan olması ve yapılan düzenlemenin donatı alanlarını artırıcı nitelikte olması nedeni ile plan bütünlüğünü etkilemediği fakat konunun öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
4. 1/5000 ölçekli planda “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Ağaçlandırılacak Alanlar” olarak düzenlenmesi, plan kararları açısından bütünlük oluşturulması doğrultusunda alanın orman alanı ile kadastral alan sınırları arasında kalan tescil dışı alan olması, yapılan düzenlemenin nüfus ve yapı yoğunluğunu azaltıcı nitelikte olması sebebiyle, söz konusu düzenleme plan bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.
5. 1/5000 ölçekli planda kısmen “İdari Tesis Alanı”, kısmen “Köy Yerleşim Alanı” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda kısmen “Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı” olarak düzenlenmesi, söz konusu alanın köy tüzel kişiliğine ait olması nedeniyle yapılan düzenlemenin nazım plan kararları bütününü etkilemediği fakat öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerektiği tespit edilmiştir.
6. 1/5000 ölçekli planda kısmen “Köy Yerleşim Alanı”, kısmen “Köy Konağı” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı” olarak düzenlenmesi, söz konusu alanın köy tüzel kişiliğine ait olması nedeniyle yapılan düzenlemenin nazım plan kararları bütününü etkilemediği fakat yapılan düzenlemenin öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerektiği tespit edilmiştir.
7. 1/5000 ölçekli planda kısmen “Kırsal Niteliği Korunacak Alan” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda kısmen “Ağaçlandırılacak Alan” olarak düzenlenmesi, plan kararları açısından bütünlük oluşturulması doğrultusunda alanın orman alanı ile kadastral alan sınırları arasında kalan tescil dışı alan olması, yapılan düzenlemenin nüfus ve yapı yoğunluğunu azaltıcı nitelikte olması sebebiyle, söz konusu düzenleme plan bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.
Plan Notlarına İlişkin Değerlendirme:
Teklif Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları Genel Hükümlerinin;
1. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları genel hükümleri 8. maddesinde; “1/5000 Ölçekli Şile İlçesi Şile İlçesi Darlık- Kabakoz-İsaköy Havzası Nazım İmar Planı ölçeğinde gösterilemeyen ancak planlama alanında yer alması öngörülen mahalle ölçeğindeki çocuk bahçeleri, ticaret ve köy pazarları, park ve yeşil alanlar, anaokulu, kreşler, sosyal ve kültür tesisler, v.b. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında gösterilecektir. Zorunlu hallerde yeşil alanlar içinde alanın %5'ini aşmamak ve toplam 60 m² yi geçmemek kaydıyla büfe, çay bahçesi, tuvalet, trafo, su deposu gibi teknik ve sosyal altyapı kullanımları ilgili kurumlardan uygun görüşler ve gerekli tedbirler alınmak kaydıyla avan projeye göre uygulama yapılabilir.”hükmü ile bahse konu donatı alanlarına ilişkin ihtiyaç dahilinde yapılaşmaya gidilebileceği belirlenmiş olup, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’na ilgili plan notunun eklenerek yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
Teklif Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları Uygulama Hükümlerinin;
2. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 2.1. Mevcut Konut Alanları maddesinin “ İfraz Şartları” başlığı altında; “Min. ifraz şartı: 400m², Min. parsel cephesi: 12m, Min. Parsel derinliği: 16m.” denilmektedir.
Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Köy Yerleşim Alanları olarak planlanan alanları kapsayan plan notuna göre “…1/1000 ölçekli uygulama imar planında parsellerdeki inşaat alanları kütle etüdü yapılarak dağıtılacaktır. Bu dağıtımda köyün özgün dokusu ve yapı-parsel ilişkileri gözetilerek yapılacağından her parselde eşitlik aranmaz.” hükmü ile köye özgü tarihi, doğal, kültürel değerlerin korunması ve düzenlenmesi esas alınarak oluşturulan plan notu doğrultusunda ifraz şartı aranmayacağı, dolayısı ile söz konusu teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda kütle etüdü yapılması gerekmekte olup teklif planın yapılacak kütle etütleri doğrultusunda yeniden düzenlenmesi ve bu plan notunun, köye ait mevcut parsel dokusunu bozacağından iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
3. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 3.1. Turizm Tesis Alanları maddesinin “Yapılaşma Koşulları” başlığı altında; “…Hmax: 9.50 m; Max. zemin kat:
6m, Max. ikinci kat: 3.50m.” denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda Turizm Tesis Alanları olarak planlanan alanları kapsayan plan notuna göre “…yükseklik iki katı geçemez. …” ibaresiyle yapı yükseklikleri hükme bağlanmış olup söz konusu plan notunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği tespit edilmiştir.
4. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 3.2. Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları maddesinde turizm tesisi alanlarını kapsayan 3.2.a. bendinde; “…Hmax: 9.50 m;…” denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları olarak planlanan turizm tesisi alanları kapsayan plan notuna göre “…Hmax: 6.50 m. …” ibaresiyle yapı yükseklikleri hükme bağlanmış olup, söz konusu plan notunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
5. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 18.2 Dere Yapı Yaklaşma Mesafesi İçindeki Alanlarda maddesinde; “Bu alanlarda konut, müştemilat duvar vb. hiçbir yapı yapılamaz. İlgili kurumlarca gerek görüldüğü durumlarda, dere yapı yaklaşma sınırları içinde altyapı ve servis yolları yapılabilir. Altyapı ve servis yollarının yapılabilmesi için parsel malikleri irtifak hakkı vermek zorundadır.” denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda Dere Yapı Yaklaşma Mesafesi İçindeki Alanlar olarak planlanan alanları kapsayan plan notları göre “İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinde adı geçen derelerin her iki tarafında, kadastral sınırlarından itibaren 100’ er metrelik yapı yaklaşma mesafesi bırakılmıştır. İSKİ İçme suyu Havzaları Yönetmeliği ile Organik Tarımın Esasları ve Uygulamasına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uygun olması durumunda yapı yaklaşma mesafesi içerisinde kalan tarım alanlarında organik tarım yapılabilir. Yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan alanlarda herhangi bir yapılaşmaya izin verilmez, madencilik faaliyetleri yapılamaz. Ancak, plan alanı içerisinde yer alan Ağaçdere, Değirmençayırı, Geredeli, Hasanlı, Yaka ve Yazımanayır köylerine ait 2004 yılından önce İstanbul Valiliği tarafından onaylanan 1/1000 ölçekli
köy yerleşik alan sınırlarının dere koruma kuşağı ile çakışan kısımlarında parsel yüz ölçümünün
%60’ı hesaplanarak İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinde verilen yapılaşma değerlerine göre Avcıkoru, Bıçkıdere, Kervansaray, Kömürlük, Oruçoğlu, Ulupelit, Üvezli, Yeşilvadi, Ağaçdere, Çataklı, Çengilli, Değirmençayırı, Geredeli, Hasanlı, Kalemköy, Karabeyli, Osmanköy, Sortullu,
Teke, Yaka, Yaylalı ve Yazımanayır köyleri sınırları içerisinde belirlenmiş konut alanlarında inşaat alanı transferi yapılabilir. Bu durumda, yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan bu alanlar, ağaçlandırma, yol, yeşil alan, rekreasyon v.b. maksatlarla kullanılmak üzere, kamuya bedelsiz devredilir ve bu alanlarda yapı yapılamaz.” denilmekte olup teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notunun mevzuat ve kurum görüşleri çerçevesinde plan bütünlüğüne ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırılık teşkil etmesi sebebiyle söz konusu plan notunun bu kapsamda değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
6. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nın Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları maddesinin d bendinde;
“Bu alanlarda bağ-bahçe evi, çiftlik evi, v.b. konut amaçlı yapılar yapılamaz.” denilmektedir.
Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda yer verilmeyen söz konusu plan notunun bu kapsamda teklif plan notlarına eklenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
7. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda “Belediye Hizmet Alanı”na ilişkin herhangi bir plan kararı olmadığı için teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın plan notları 6. maddesi olan “Belediye Hizmet Alanı” maddesinin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
8. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 12.1 “Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar” maddesinde; “Bu alanların havza içinde kalan kısımlarında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. İçmesuyu havzalarının kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşakları ile havza dışındaki alanlarda yer alan tarım toprakları, tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak belirlenmiştir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan alanlarda toprak ve su kaynaklarıyla havayı kirletmeden çevre, bitki, hayvan ve insan sağlığını korumak amacıyla tarımsal amaçlı yapılanmalar yer alabilir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan kısımlarında İl Tarım Müdürlüğü vb. ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak kaydıyla ilgili mevzuatta tanımlanan ahır, tarımsal depo, silo ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilat, hayvancılık tesisleri vb. entegre nitelikte olmayan tarımsal amaçlı yapılar için; E:0.15’i geçemez. Tarımsal amaçlı yapılar için en fazla yükseklik; işletme amaçlı silo, su deposu vb. teknolojik olarak yüksek yapılması zorunlu olan yapılar hariç Hmax: 7m, hayvancılık amaçlı yapılar için Hmax:10m, müştemilatlar için Hmax:6.50m’dir.
Mutlak Tarım Alanlarında Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda tanımlanan tarımsal amaçlı yapılar yapılabilir, Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik’te tanımlanan tarımsal ve hayvancılık amaçlı entegre yapılar yapılamaz. Bu alanlarda 20.000m²’den küçük olan parsellerde yapı yapılamaz, aşağıda verilen yapılaşma hükümleri 20.000 m²’den büyük parseller için geçerlidir.
a) Zorunlu olarak yapılması gereken müştemilatların toplam alanı 250 m²’yi aşamaz, müştemilatlar emsal hesabına dahildir. Müştemilatların tarımsal amaçlı yapılarla bir bütün halinde projelendirilmesi ve yapılması esastır, tek başlarına projelendirilmelerine ve tarımsal amaçlı tesis projesine göre inşa edilip bitirilmeden yapılmalarına izin verilemez.
b) Gübre ve silaj çukurları emsale dahil edilmez.
Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı yapıların toplam inşaat alanı;
- Hayvancılık dışı tarımsal amaçlı yapılarda 10.000 m²’yi,
- Ağıl, kümes ve ahır gibi hayvancılık amaçlı yapılarda 15.000 m²’yi, geçemez.“
denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları 6.2.5.2.2. “Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar”
maddesinde; “Bu alanların havza içinde kalan kısımlarında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. İçmesuyu havzalarının kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşakları ile havza dışındaki alanlarda yer alan tarım toprakları, tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak belirlenmiştir.
Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan alanlarda, toprak ve su kaynaklarıyla havayı kirletmeden, çevre, bitki, hayvan ve insan sağlığını korumak amacıyla tarımsal amaçlı yapılanmalar yer alabilir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan kısımlarında İl Tarım Müdürlüğü vb. ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak kaydıyla ilgili mevzuatta tanımlanan ahır, tarımsal depo, silo ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilat, hayvancılık tesisleri vb. entegre nitelikte olmayan tarımsal amaçlı yapılar için; E:
0,05’i geçemez. Tarımsal amaçlı yapılar için en fazla yükseklik; işletme amaçlı silo, su deposu vb.
teknolojik olarak yüksek yapılması zorunlu olan yapılar hariç 3,50 m, hayvancılık amaçlı yapılar için 8,00 m, müştemilatlar için 3,50 m’dir.
a- Zorunlu olarak yapılması gereken müştemilatlar belirlenen emsal değerlerine dahildir.
b- Gübre ve silaj çukurları emsale dahil edilmez.
Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı yapıların toplam inşaat alanı;
a- Hayvancılık dışı tarımsal amaçlı yapılarda 5.000 m²’yi,
b- Ağıl, kümes ve ahır gibi hayvancılık amaçlı yapılarda 7.500 m²’yi geçemez.”
denilmekte olup, söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’ndaki plan notu 15.06.2009 tt’li 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı plan notunun “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan”
başlığının itiraz doğrultusunda yeniden düzenlenmiş halinden önce planlanmış olması ve teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu ile düzenlenen “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan”
üst ölçekli plan kararlarına göre uygun olduğu fakat yapılan düzenlemenin öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
9. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda “Konut Dışı Kırsal Çalışma Alanı” na ilişkin herhangi bir plan kararı olmadığı için teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın plan notları 4.
maddesi olan “Konut Dışı Kırsal Çalışma Alanı” maddesinin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
10. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve plan notlarında “Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı”
na ilişkin herhangi bir plan kararı olmadığı için teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu uygulama hükümleri 11. maddesi olan “Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı” maddesinin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
11. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve plan notlarında “Mezarlık Alanlar” a ilişkin herhangi bir plan kararı olmadığı için teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları ve açıklama raporu uygulama hükümleri 14. maddesi olan “Mezarlık Alanlar” maddesinin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
12. Planda jeolojik alan sınırlarına ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planı verilerin plana aktarıldığı, 1/1000 ölçekli plan yapım aşamasında 1/1000 ölçekli plana esas zemin etüt raporu alınmadan teklif plan hazırlandığı tespit edildiği bu durumun ilgili mevzuata aykırı olduğu görülmüş, ve bu alana ait sınır tanımları ile alınacak zemin tedbirlerinin açıklandığı plan notlarının bu kapsamda teklif plan notlarına eklenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
13. Planda “Tescilli Yapı-Tescilli Parsel” ve “Tescilli Parsel Kademe Hattı” lejantı bulunmasına rağmen plan notlarında bu lejantlara ilişkin hüküm yer almadığı için bu lejantlara ait plan notlarının teklif plan notlarına ilişkin hükümlere eklenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
SONUÇ:
Sonuç olarak, yazımız ekinde yer alan EK-5 nüfus değerlendirme tablosunda da görüleceği üzere 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda plan nüfusu 780 kişi iken, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında 1302 kişi olduğundan söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında belirlenen nüfus değerlerine göre uygun olmadığı görülmektedir.
Ayrıca Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yukarıda yapılan değerlendirmelerdeki gerekçeler kapsamında;
Plan Kararlarına İlişkin;
1, 4 ve 7 numaralı düzenlemeler plan bütünlüğüne ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na aykırılık teşkil etmemektedir.
2 numaralı düzenleme plan bütünlüğüne ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na aykırılık teşkil etmektedir.
3, 5 ve 6 numaralı düzenlemelerin öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerektiği görülmüştür.
Plan Genel ve Özel hükümlerine İlişkin;
1, 4, 5, 6, 12 ve 13 numaralı düzenlemeler değerlendirmeler kısmında belirtilen hususlar doğrultusunda yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.
2, 7, 9, 10 ve 11 numaralı düzenlemelerin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
3 numaralı düzenleme plan bütünlüğüne ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na aykırılık teşkil etmektedir.
8 numaralı düzenleme 1/1000 ölçekli plan kararlarına uygun olduğu fakat öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
Kurum ve Kuruluş Görüşlerine İlişkin;
1/5000 Ölçekli Şile İlçesi Darlık Havzası Nazım İmar Planı yapım aşamasında 61 adet kurumdan görüş alındığı fakat 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı yapım aşamasında 3 adet kurumdan görüş alındığı tespit edilmiştir.
İSKİ Genel Müdürlüğü’nün kurum görüşü ile; değerlendirme görüşündeki maddelerin yerine getirilmeden söz konusu planın onaylanmaması ve uygulanmamasının gerektiği belirtilmiştir.
Plan kapsamında Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nden uygulamaya esas plan hakkında nihai görüş alınmadığı ilgili mevzuata aykırı olarak planda 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na ait görüş kullanılıp paftalara aktarılan jeolojik alan sınırlarına ilişkin tanımlama ve önlem kararlarını içeren plan notlarının bulunmadığı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına esas olarak kullanılacak zemin etüt raporlarının hazırlatılmadığı görülmüştür. ” Denilerek.
Şile Belediye Meclisinin İlgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen Şile İlçesi Sortullu Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7.b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Şile ilçesi, 1/1000 ölçekli Sortullu Köyü U.İ.Planı teklifi ve teklife dair ilave kurum görüşlerini içeren Şehir Planlama Müdürlüğü'nün birleştirme yazısı incelenmiş olup Plan Kararlarına İlişkin Değerlendirme Bölümü'nde 2 nolu maddede belirtilen alanın fonksiyonlarının 1/5000 ölçekli plan doğrultusunda düzeltilmesi, Plan Notlarına İlişkin Değerlendirme Bölümü 9,10 ve 11 nolu maddelere konu alanlarda plan raporu,plan lejantı ve plan notlarında Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından önerilen ilave ve düzenlemelerin yapılması plan notlarının 2.1 nolu maddesinde Mevcut Konut Alanları bölümündeki minimum ifraz şartlarına dair hükümlerin iptal edilmesi, turizm tesis alanlarına ait 3.1 nolu plan notunda yer alan "....Hmax:9.50 m.;max zemin kat:6m.,ikinci kat:3.50m."ibaresinin ve 3.2.a nolu plan notunda yer alan "hmax:9.50rn." ibaresinin "hmax:2 kat(7.50m.)" olarak düzeltilmesi, 19.2 nolu plan notuna
"Dere yapı yaklaşma mesafesi içindeki parsellerin kamuya bedelsiz terk edilmesi halinde parsel yüzölçümünün %60'ı üzerinden hesaplanacak yapılaşma hakkı köy yerleşik alanı içindeki başka parsel veya parsellerde kullanılabilir.Bu kapsamda kamuya terk edilen alanlar yeşil alan olarak düzenlenecektir."
ibaresinin eklenmesi, Şile Belediye Başkanlığı'nın 02/01/2014 tarih 158982 sayılı yazısı ekinde iletilen jeolojik-jeoteknik etüt analizi ve ekleri doğrultusunda yerleşime uygunluk alan sınırlarının ve İSKİ Genel Müdürlüğü'nün 07.01.2014 gün 11097 sayılı yazısı ekinde iletilen bilgi paftasına ve sayısal verilere uygun olarak dere güzergahlarının ve dere yapı yaklaşma mesafelerinin plan paftalarına digital ortamda Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından işlenmesi,plan paftalarında bu doğrultuda gereken düzeltmelerin Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından yapılması, plan paftalarının bu doğrultuda digital ortamda tekrar üretilmesi ve plan dağıtım işlemlerinin digital ortamda üretilen paftalar üzerinden yapılması, ayrıca Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından,Plan Kararlarına ilişkin değerlendirme bölümü 3,5,6 nolu maddelere konu alanların fonksiyonlarının 1/1000 ölçekli plandaki haliyle düzenlenmesi, "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" a ilişkin plan notunun güncel plan kararları doğrultusunda tekrar düzenlenmesi, 1/5000 ölçekli planda ve plan raporunda yer alan kişi başına inşaat alanı miktarının "45m²" olarak düzeltilmesi, 1/5000 ölçekli planda yer alan dere koruma bandlarının İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nde yapılan son değişikliklere göre revize edilmesi hususlarını içerecek şekilde 1/5000 ölçekli plan değişikliği teklifi hazırlanarak İBB Meclis onayına sunulması komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.
Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör
Komisyonu Başkanı
İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR Üye Üye Üye
Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN Üye Üye Üye
Namık ÖZTÜRK Muzaffer ERGÜN Erdinç GEZER Tarım Orman ve Köy Hizmetleri Başkan Vekili Raportör
Komisyon Başkanı
Metin KARAKAŞ Birzat MERMER Bülent TUNA Üye Üye Üye
Muhittin AKELLER Mahmut CAN Ahmet YÜCEGÖK Üye Üye Üye
T.C
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ
KOMİSYON RAPORLARI
Rapor No:
217 Tarih:
16.01.2014 Dosya No:
2013/2490 İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU-TARIM
ORMAN VE KÖY HİZMETLERİ KOMİSYONU KONUNUN ÖZÜ: Şile İlçesi Karabeyli Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi
KOMİSYON İNCELEMESİ: Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 09/ 12 /2013 gün ve BN:24169 BN:12160 sayılı yazısında;
“İlgi: a) Şile Belediye Başkanlığı'mn 30/09/2013 gün ve 155591 sayılı yazısı ve ekleri, b) Şile Belediye Meclisi'nin 15/08/2013 gün ve 2013/50 sayılı kararı.
İlgi (a) yazı ile ekinde yer alan 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Karabeyli Köy^ 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin, ilgi (b) ilçe meclis kararı ile aynen uygun görüldüğü belirtilerek, 5216 sayılı yasanın 7,b maddesi uyarınca gereği için tarafımıza iletilmiştir.
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Süreci:
Söz konusu bölgeyi kapsayan 1/5000 ölçekli Şile İlçesi Darlık İsaköy Kabakoz Havzası Nazım İmar Planı 15/04/2011 tarih ve 922 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile aynen kabul edilmiş ve
^20/07/2011 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır. 21.10.2011/21.11.2011 tarihleri arasında Harita Müdürlüğü'nde askıya çıkartılmış, askı süreci içerisinde Şile İlçesi Karabeyli Köyü'ne ilişkin ilgililerince yapılan itirazlar, değerlendirilmek ve karar alınmak üzere 10.01.2013 tarih ve 332 sayılı yazımızla İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisı'ne iletilmiş ve İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 16.01.2013 tarih ve 64 sayılı kararı ile aynen kabul edilmiş ve 23.05.2013 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır.
15/08/2013 Gün ve 2013/49 Sayılı İlce Meclis Kararı:
İlgi (b) Şile Belediye Meclis Kararı ile; " Şile İlçesi Karabeyli Köyü 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi incelenmiş olup ilgili kurum görüşleri doğrultusunda hazırlanan Şile İlçesi Kalemköy Köyü 1/1000 ölçekli uygulama imar planı komisyonumuzca uygun görülmüştür." denilmektedir.
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapım Aşamasında Alınan Kurum ve Kuruluş Görüşleri:
Şile İlçesi Kalemköy Köyü 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yapım aşamasında; ilgi (a) yazı ekinde görülen, aşağıda belirtilen kurum ve kuruluşlardan görüş alındığı tespit edilmiştir;
1.İSKİ Genel Müdürlüğü (15.08.2013 gün ve 403924 sayılı yazısı)
2.Orman Genel Müdürlüğü Şile Orman İşletme Müdürlüğü (08.07.2013 gün ve 3755 sayılı yazısı) Ayrıca 1/5000 Ölçekli Şile İlçesi Darlık Havzası Nazım İmar Planı yapım aşamasında 61 adet kurumdan görüş alındığı fakat 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı yapım aşamasında 3 adet kurumdan görüş alındığı tespit edilmiştir. Bu görüşlerden 2 adedinin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yapım aşamasında, 2 adedinin ise 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın karara bağlandığı, 15/08/2013 tarihinden sonra temin edildiği anlaşılmaktadır.
1. Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü (11.09.2013 gün ve 117454-1149 sayılı yazısı) 2. İSKİ Genel Müdürlüğü ( 04.10.2013 gün ve 482951 sayılı yazısı)
İSKİ Genel Müdürlüğü tarafından tarafımıza iletilen 04.10.2013 gün ve 482951 sayılı değerlendirme görüşü yazısında ise;
- Planlama sahası içinde Darlık, Kabakoz, İsaköy, Sungurlu Barajlarına ait dere ıslah projesine göre dere ıslah kesitinden itibaren sağlı sollu 10'ar metre dere işletme bandı olarak ayrılması gerektiği,
-Plan raporlarında, teklif planlardaki nüfus değerlerini hesaplama şekline dair herhangi bir hesap tablosunun bulunmadığı, bu raporlarda bulunan alan hesaplarının birbiriyle tutarsız olduğu aynı tarama için farklı (Köy Yerleşim Konut Alanı, Meskun Alan, Konut Alanı) isimlerin kullanıldığı tespit edilerek dolayısıyla teklif planların yoğunluk artırıcı olup olmadığının anlaşılmadığı belirtilmiş, teklif planlara ait nüfus hesaplarının yeniden yapılması, konut olması muhtemel tüm alanların yoğunluk hesabına dahil edilmesi hesaplanan nüfusların İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği gereği önerilebilecek değerlerden yüksek olması halinde teklif planın revize edilmesi gerektiği,
- Bazı köylerin planlarında "konut rezerv alanı" bırakıldığı, bazı köylerin planlarında ise
"tescilli yapı-tescilli parsel" şeklinde lejantının bulunduğu görülmüş ancak bu taramalarla ilgili plan notlarında ve açıklama raporlarında herhangi bir bilgiye rastlanılmadığı,
-"Plan paftalarında ve notlarında aksine bir hüküm bulunsa dahi İSKİ içme suyu havzasında yer alan kamu hizmeti için ayrılan sosyal ve teknik donatı alanları hariç özel konut dışı yapılaşmalarda KAKS:
0.25 değeri aşılamaz.", "Plan paftaları üzerinde sehven çizilen taramalarla plan notlarının uyuşmaması durumunda plan notlarındaki yapılaşma hükümleri geçerlidir." hükümlerinin eklenmesinin gerektiği,
- Plan notlarında maksimum su kotu, mutlak, kısa ve orta mesafeli koruma alanları ile ilgili bir hüküm bulunmadığı,
-Bazı köylerin mutlak ve kısa mesafeli koruma alanlarına belli şartlarda inşaata izin verilen (Ör:
Ağaçlandırılacak Alan) lejantların verildiği, dolayısıyla bu alanların yapılaşmaya açıldığı,
- Teklif planlara ait raporlarda İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinin yanlış şekilde isimlendirildiği; planı yapılan köy isimlerinin karıştırıldığı; dere mutlak koruma tabirinin yer aldığı ve bu alanlarda 100 m.lik koruma kuşağının olması; teklif plan paftalarının bir kısmına Dere Yapı Yaklaşma taramasının yapıldığı, plan raporlarındaki notlar ile plan paftaları üzerindeki notların birbiriyle örtüşmediği ve benzeri şekilde teklif planlarda birçok muhtelif hatanın yapıldığı,
- 24.01.2013 tarihinde değişiklik yapılan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğine göre belirlenen, Darlık Kabakoz İsaköy Havzasında yer alan derelerin orman alanları ve tarımsal niteliği korunacak alanlar dışında kalan kısımlarında dere işletme bandı
taramasına gerek bulunmadığı dolayısıyla teklif planların bu doğrultuda revize edilmesinin gerektiği
- 13 adet köye ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında dereler için gerekli olan işletme bandları, vadi tabanları, mevcut ve planlanan atıksu tesisleri için yol ve yeşil alan genişliklerinin sağlanmadığı
- İçmesuyu havzaları dışında yer alıp plan sahası içinden geçerek Karadeniz'e dökülen derelerin ıslah çalışmaları DSİ tarafından yapılacağından bu derelere ait proje, yapı yaklaşma mesafesi, taşkın sınırları vb.konular hakkında DSİ 14.Bölge Müdürlüğü'nün görüşünün alınması gerektiği,
- Plan sahasından yer alan mevcut ve planlanan atıksu arıtma tesisi, su deposu ve foseptik tesisi sahalarının "İSKİ Hizmet Alanı" olarak ayrılması gerektiği,
- Plan sahasından geçmekte olan mevcut ve planlanan içmesuyu hatlarının büyük bir kısmının imar yolu olarak ayrılmadığı,
tespit edilerek, İSKİ Genel Müdürlüğü değerlendirme görüşündeki maddeler doğrultusunda teklif planın revize edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
DEĞERLENDİRME:
Karabeyli Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi, yukarıda belirtilen kurum ve kuruluş görüşleri, ilgili mevzuat ve yönetmelikler ile 20.07.2011 tt.'li Şile İlçesi 1/5000 ölçekli Darlık-Kabakoz- İsaköy Havzası Nazım İmar Planı kapsamında incelenmiş olup, yapılan değerlendirmeler aşağıda sunulmuştur.
1/5000 ölçekli Darlık-Kabakoz-İsaköy Havzası Nazım İmar Planı içerisindeki köylerde ortaya konan ekonomik potansiyeller ve köylere verilen roller aynı zamanda köy nüfuslarının belirlenmesinde etkili olmuştur. Köylerin her biri için geçmişten günümüze köy nüfuslarında meydana gelen değişimler projeksiyon hesabına tabi tutulsa da çıkan sonuçlar doğrudan kabul edilmemiş, köyün potansiyelleri, merkeze yakınlığı, merkez köy olup olmama durumu ve doğal eşikler gibi konular da göz önünde bulundurulmuştur. Bu doğrultuda köylere özgü tarihi, doğal, kültürel değerlerin korunması ve düzenlenmesi esasıyla plan bütünlüğündeki projeksiyon nüfusunun ihtiyaç duyduğu inşaat alanının karşılanması için kişi başına düşen inşaat alanı 35 m2 olarak belirlenmiş olup, 1/5000 ölçekli Darlık-Kabakoz-İsaköy Havzası Nazım İmar Planı içerisinde yer alan 13 adet köye ait ilgili meclis kararları doğrultusunda, İstanbul Valiliği İl İdare Kurulu'nun 17.08.1995 gün ve 95/160 sayılı kararı ile belirlenen köy yerleşik alan sınırı içinde kalan 25 ki/ha. yoğunluğa sahip "Kırsal Niteliği Korunacak Alanlar", 60 ki/ha. yoğunluğa sahip "Mevcut Köy Yerleşim Alanı"na alındığından nüfus değerleri hesaplanırken planlama alanın yüzölçümü bahse konu genişleyen sınırlar doğrultusunda ele alınmıştır.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile planlanan köyün mevcut köy yerleşik sınırlarını tanımlayan
"Köy Yerleşim Alanları" 60 kişi/ha. yoğunluk değeri ile toplam 996 kişi olacak şekilde planlanmış iken, söz konusu alanlara ilişkin teklif 1/1000 ölçekli Karabeyli Uygulama İmar Planı'nda E: 0.35 Hmaks: 6.50 yoğunluk değeri ile toplam 1663 kişi olacak şekilde düzenlenmiş,
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile planlanan köyün gelişim alanlarını tanımlayan "Kırsal Niteliği Korunacak Alanlar" 25 kişi/ha. yoğunluk değeri ile toplam 112 kişi olacak şekilde planlanmış iken, teklif 1/1000 ölçekli Karabeyli Uygulama İmar Planı'nda E: 0.15 Hmaks: 6.50 yoğunluk değeri ile toplam 196 kişi olacak şekilde düzenlenmiştir.
Böylece 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda plan nüfusu 1108 kişi iken, teklif 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Karabeyli Köyü Uygulama İmar Planı'nda 1859 kişi olduğundan, 1/1000 ölçekli teklif planında belirlenen nüfus değerleri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda planlanan nüfus değerlerine göre uygun olmadığı görülmüştür.
Ayrıca Karabeyli Köyü 1/1000 Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu 5.1. Plan Nüfusu bölümünde yer alan Tablo'da 1/5000 Ölçekli plan nüfusu "Köy Yerleşim Alanları" için 60 kişi/ha. yoğunluk değeri ile 996 kişi, "Kırsal Niteliği Korunacak Alanlar" için 25 kişi/ha. yoğunluk değeri ile 112 kişi olarak gösterilmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda ise "Meskun Alanları"nın yoğunluğu 100 ki/ha.
yoğunluk değeri ile 710 kişi, "Gelişme Alanları" 40 ki/ha. yoğunluk değeri ile 76 kişi olarak hesaplanmış, plan paftalarında yerleşim alanları için "Emsal" değeri verilmiş iken plan raporunda "yoğunluk" değeri ile nüfus hesaplandığı tespit edilerek rapor ve plan paftasında nüfus için farklı değerlerin bulunduğu tespit edilmiştir.
Plan Kararlarına İlişkin Değerlendirme:
Yazımız ekinde yer alan bilgi paftasında (EK-4) numaralandırılmış konulara ilişkin numara sırasına göre değerlendirmemiz sonucunda;
1. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları" olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Konut Alanı" olarak düzenlenmesi, nufus ve yapı yoğunluğunu arttırıcı etkisi nedeniyle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
2. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 19.11.2012 gün ve 2414 sayılı meclis kararı ile 1/5000 ölçekli planda "Ağaçlandırılarak Korunacak Alan" olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda kısmen "Orman Alanı", kısmen "Ağaçlandırılacak Alan", kısmen "Ağaçlandırılarak Korunacak Alan"
olarak düzenlenmesi; söz konusu alanın, Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı kurum görüşüne göre "Orman Alanı" olarak belirlenmesi nedeni ile konunun güncel kurum görüşüne göre öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
3. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 19.11.2012 gün ve 2414 sayılı meclis kararı ile 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları" olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Ağaçlandırılacak Alan" olarak düzenlenmesi;
Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre, 2B vasıflı alan olması nedeni ile plan bütünü içerisindeki ilkesel olarak oluşturulan 2B alanları ile ilgili planlama yaklaşımı çerçevesinde konunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
4. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları" olarak planlanan, alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Ağaçlandırılacak Alan" olarak düzenlenmesi, söz konusu alanın; kadastral boşlukta kalması ve ilgili düzenlemenin yapı yoğunluğunu azaltıcı olması nedenleriyle plan bütünlüğünü etkilemediği, fakat öncelikle konunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
5. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Ağaçlandırılacak Alan" olarak düzenlenmesi; alanın Şile Belediyesi tarafından tarafımıza iletilen Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü'nün 11.09.2013 gün ve 117454-1149 sayılı güncel kurum görüşüne göre "Tarım Dışı Alan" da kalıyor olması nedeni ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.
6. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları" olarak planlanan, Şile Belediyesince tarafımıza iletilen Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre "Orman Alanı" olarak belirlenen alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Orman Alanı" olarak düzenlenmesi, yapı yoğunluğunu azaltıcı olması ve ilgili kurum ve mevzuat görüşlerine uygun olması nedeni ile plan bütünlüğünü etkilemediği, güncellenen kurum görüşü doğrultusunda konunun, öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerektiği görülmüştür.
7. 1/5000 ölçekli planda "Orman Alanı" olarak planlanan, Şile Belediyesince tarafımıza iletilen Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre ise "Orman Alanı"
olarak belirlenen alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Ağaçlandırılacak Alan" olarak düzenlenmesi; güncel kurum görüşüne uygun olmaması nedeni ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
8. 1/5000 ölçekli planda "Orman Alanı" olarak planlanan, Şile Belediyesince tarafımıza iletilen Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre "Orman Alanı"
olarak belirlenen alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Tarımsal Nitelikli Turizm Alanı" olarak düzenlenmesi;
yapı yoğunluğunu arttırıcı olması ve ilgili kurum görüşüne aykırı olması nedeniyle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
9. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları" olarak planlanan, Şile Belediyesince tarafımıza iletilen Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum
görüşüne göre "Orman Dışı" olarak belirlenen alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Orman Alanları" olarak düzenlenmesi söz konusu ilgili kurum görüşüne aykırı olması nedeniyle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
10. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları" olarak planlanan, Şile Belediyesince tarafımıza iletilen Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre ise 2B Alanı olarak belirlendiği görülen alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Orman Alanları" olarak düzenlenmesi; ilgili kurum görüşüne aykırı olması nedeniyle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
11. 1/5000 ölçekli planda "Köy Yerleşim Alanları" olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Mezarlık Alanı" olarak düzenlenmesi; yapı yoğunluğunu azaltıcı ve donatı alanlarını arttırıcı nitelikte olduğundan, plan bütünlüğünü etkilememekte, fakat konunun öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
12. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 16.01.2013 gün ve 64 sayılı meclis kararı ile 1/5000 ölçekli planda "60 kişi/ha nüfus yoğunluklu konut" ve "Köy Yerleşim Alanları" fonksiyon alanına alınarak planlanan alanların, 1/1000 ölçekli teklif planda E: 0,15 ve "Gelişme Konut Alanı", olarak düzenlenmesi;
konunun öncelikle plan bütünü içerisindeki ilkesel olarak oluşturulan 1/5000 ölçekli planlama yaklaşımı çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinden, ilgili meclis kararı ile birlikte 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
13. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 16.01.2013 gün ve 64 sayılı meclis kararı ile 1/5000 ölçekli planda "60 kişi/ha nüfus yoğunluklu konut" ve "Köy Yerleşim Alanları" fonksiyon alanı olarak planlanan alanların, 1/1000 ölçekli teklif planda "Ağaçlandırılacak Alan", olarak düzenlenmesi; konunun öncelikle plan bütünü içerisindeki ilkesel olarak oluşturulan 1/5000 ölçekli planlama yaklaşımı çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinden, ilgili meclis kararı ile birlikte 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
14. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 16.01.2013 gün ve 64 sayılı meclis kararı ile 1/5000 ölçekli planda 25 kişi/ha nüfus yoğunluklu, " Kırsal Niteliği Korunacak Alan" olarak planlanan ve Şile Belediyesince tarafımıza iletilen Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre ise kısmen "Orman Alanı" olarak belirlendiği görülen alanın; 1/1000 ölçekli teklif planda tamamının "Gelişme Konut Alanı" lejandı renginde kısmen de "Orman Alanı" taraması ile gösterilerek düzenlenmesi, plan yapım tekniği bakımından 1/1000 ölçekli plan çizim tekniği açısından aykırılık teşkil etmekle birlikte, ilgili kurum görüşüne uygun olması nedeniyle konunun öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
15. 1/5000 ölçekli planda 'Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları" olarak planlanan, Şile Belediyesince tarafımıza iletilen Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre ise 2B Alam olarak belirlendiği görülen alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Ağaçlandırılacak Alan" olarak düzenlenmesi; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
16. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Ağaçlandırılacak Alan" olarak düzenlenmesi; alanın Şile Belediyesi tarafından tarafımıza iletilen Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü'nün 11.09.2013 gün ve 117454-1149 sayılı kurum görüşüne göre "Kuru Mutlak Tarım Alanı"nda kalıyor olması nedeniyle kurum görüşüne aykırı olduğundan 1/5000 plan bütünlüğüne ve kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
17. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Ağaçlandırılacak Alan" olarak düzenlenmesi; alanın Şile Belediyesi tarafından tarafımıza iletilen Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü'nün 11.09.2013 gün ve 117454-1149 sayılı kurum görüşüne göre "Kuru Marjinal Tarım Alanı"nda kalıyor olması ve tescil dışı alandaki kadastral boşlukta kalması nedeni ile plan bütünlüğünü etkilemediği, fakat konunun öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
18. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Ağaçlandırılacak Alan" olarak düzenlenmesi; alanın Şile Belediyesi tarafından tarafımıza iletilen Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü'nün 11.09.2013 gün ve 117454-1149 sayılı kurum görüşüne göre "Tarım Dışı Alan" da ve Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre ise "Orman dışı alan" olarak belirlendiği görülen alanın, güncellenen kurum görüşü doğrultusunda, plan bütünlüğünü etkilemediği, fakat konunun öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
19. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" olarak planlanan ve tescil dışı kadastral boşlukta kalan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Sosyal Kültürel Tesis Alanı" olarak düzenlenmesi; alanın Şile Belediyesi tarafından tarafımıza iletilen Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü'nün 11.09.2013 gün ve 117454-1149 sayılı kurum görüşüne göre "Tarım Dışı Alan" da ve Orman
Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre ise "Orman dışı alan"
olarak belirlendiği görülen alanın, güncellenen kurum görüşü doğrultusunda donatı alanını arttırıcı nitelikte olması nedeniyle plan bütünlüğünü etkilemediği, fakat konunun öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
20. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" olarak planlanan ve tescil dışı kadastral boşlukta kalan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Park Alanı" olarak düzenlenmesi; alanın Şile Belediyesi tarafından tarafımıza iletilen Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü'nün 11.09.2013 gün ve 117454-1149 sayılı kurum görüşüne göre "Tarım Dışı Alan" da ve Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre ise "Orman dışı alan" olarak belirlendiği görülen alanın, güncellenen kurum görüşü doğrultusunda, donatı arttırıcı nitelikte olması nedeniyle plan bütünlüğünü etkilemediği, konunun öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
21. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" olarak planlanan ve tescil dışı kadastral boşlukta kalan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Köy Konağı Alanı" olarak düzenlenmesi;
alanın donatı arttırıcı nitelikte olması nedeni ile plan bütünlüğünü etkilemediği, fakat konunun öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
22. 1/5000 ölçekli planda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" olarak planlanan ve tescil dışı kadastral boşlukta kalan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Dini Tesis Alanı" olarak düzenlenmesi; donatı arttırıcı nitelikte olması nedeniyle, plan bütünlüğünü etkilemediği, fakat konunun öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
23. . 1/5000 ölçekli planda "Orman Alanı" olarak planlanan, Şile Belediyesi tarafından tarafımıza iletilen Orman Bölge Müdürlüğü'nün 08.07.2013 gün ve 3755 sayılı güncel kurum görüşüne göre ise "Orman Alanı" olarak belirlenen alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alan" olarak düzenlenmesi; ilgili kurum görüşü nedeniyle, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
1. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları genel hükümleri 8. maddesinde; "1/5000 Ölçekli Şile İlçesi Darlık-İsaköy-Kabakoz Havzası Nazım İmar Planı ölçeğinde gösterilemeyen ancak planlama alanında yer alması öngörülen mahalle ölçeğindeki çocuk bahçeleri, ticaret ve köy pazarları, park ve yeşil alanlar, anaokulu, kreşler, sosyal ve kültür tesisler, v.b. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında gösterilecektir. Zorunlu hallerde yeşil alanlar içinde alanın %5'ini aşmamak ve toplam 60 m² yi geçmemek kaydıyla büfe, çay bahçesi, tuvalet, trafo, su deposu gibi teknik ve sosyal altyapı kullanımları ilgili kurumlardan uygun görüşler ve gerekli tedbirler alınmak kaydıyla avan projeye göre uygulama yapılabilir,
"hükmü ile bahse konu donatı alanlarına ilişkin
ihtiyaç dahilinde yapılaşmaya gidilebileceği belirlenmiş olup, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'na ilgili plan notunun eklenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
Uygulama Hükümlerine İlişkin;
2. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 2.1. Mevcut Konut Alanları maddesinin " İfraz Şartları" başlığı altında; "Min. ifraz şartı: 400m², Min. parsel cephesi: 12 m, Min.
Parsel derinliği: 16m. " denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Köy Yerleşim Alanları olarak planlanan alanları kapsayan plan notuna göre "...1/1000 ölçekli uygulama imar planında parsellerdeki inşaat alanları kütle etüdü yapılarak dağıtılacaktır. Bu dağıtımda köyün özgün dokusu ve yapı-parsel ilişkileri gözetilerek yapılacağından her parselde eşitlik aranmaz." hükmü ile köye özgü tarihi, doğal, kültürel değerlerin korunması ve düzenlenmesi esas alınarak oluşturulan plan notu doğrultusunda ifraz şartı aranmayacağı, dolayısı ile söz konusu teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda kütle etüdü yapılması gerekmekte olup, teklif planın yapılacak kütle etütleri doğrultusunda yeniden düzenlenmesi ve bu plan notunun köye ait mevcut parsel dokusunu bozacağından iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
3. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 3.1. Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları maddesinde turizm tesisi alanlarını kapsayan 3.1.a. bendinde; "...Hmax: 9.50 m;... "
denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları olarak planlanan turizm tesisi alanları kapsayan plan notuna göre "...Hmax: 6.50 m. ..." ibaresiyle yapı yükseklikleri hükme bağlanmış olup, söz konusu plan notunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği tespit edilmiştir.
4. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 15.2. Dere Yapı Yaklaşma Mesafesi İçindeki Alanlarda maddesinde; "Bu alanlarda konut, müştemilat duvar vb. hiçbir yapı yapılamaz. İlgili kurumlarca gerek görüldüğü durumlarda, dere yapı yaklaşma sınırları içinde altyapı ve servis yolları yapılabilir. Altyapı ve servis yollarının yapılabilmesi için parsel malikleri irtifak hakkı vermek zorundadır." denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda Dere Yapı Yaklaşma Mesafesi İçindeki Alanlar
olarak planlanan alanları kapsayan plan notlarına göre İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinde adı geçen derelerin her iki tarafında, kadastral sınırlarından itibaren 100' er metrelik yapı yaklaşma mesafesi bırakılmıştır. İSKİ İçme suyu Havzaları Yönetmeliği ile Organik Tarımın Esasları ve Uygulamasına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uygun olması durumunda yapı yaklaşma mesafesi içerisinde kalan tarım alanlarında organik tarım yapılabilir. Yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan alanlarda herhangi bir yapılaşmaya izin verilmez, madencilik faaliyetleri yapılamaz. Ancak, plan alanı içerisinde yer alan Ağaçdere, Değirmençayırı, Geredeli, Hasanlı, Yaka ve Yazımanayır köylerine ait 2004 yılından önce İstanbul valiliği tarafından onaylanan 1/1000 ölçekli köy yerleşik alan sınırlarının dere koruma kuşağı ile çakışan kısımlarında parsel yüz ölçümünün %60'ı hesaplanarak İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinde verilen yapılaşma değerlerine göre Avcıkoru, Bıçkıdere, Kervansaray, Kömürlük, Oruçoğlu, Ulupelit, Üvezli, Yeşilvadi, Ağaçdere,Çataklı, Çengili, Değirmençayırıi Geredeli, Hasanlı, Kalemköy, Karabeyli, Osmanköy, Sortullu, Teke, Yaka, Yaylalı ve Yazımanayır Köyleri sınırları içerisinde belirlenmiş konut alanlarında inşaat alanı transferi yapılabilir. Bu durumda, yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan bu alanlar, ağaçlandırma, yol, yeşil alan, rekreasyon v.b. maksatlarla kullanılmak üzere, kamuya bedelsiz devredilir ve bu alanlarda yapı yapılamaz." denilmekte olup teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notunun mevzuat ve kurum görüşleri çerçevesinde plan bütünlüğüne ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırılık teşkil etmesi sebebiyle söz konusu plan notunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekmektedir.
5. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 9.1. "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar" maddesinde; "Bu alanların havza içinde kalan kısımlarında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. İçmesuyu havzalarının kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşakları ile havza dışındaki alanlarda yer alan tarım toprakları, tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak belirlenmiştir.
Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan alanlarda toprak ve su kaynaklarıyla havayı kirletmeden çevre, bitki, hayvan ve insan sağlığını korumak amacıyla tarımsal amaçlı yapılanmalar yer alabilir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan kısımlarında İl Tarım Müdürlüğü vb. ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak kaydıyla ilgili mevzuatta tanımlanan ahır, tarımsal depo, silo ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilat, hayvancılık tesisleri vb. entegre nitelikte olmayan tarımsal amaçlı yapılar için; E:0.15'i geçemez. Tarımsal amaçlı yapılar için en fazla yükseklik; işletme amaçlı silo, su deposu vb. teknolojik olarak yüksek yapılması zorunlu olan yapılar hariç Hmax: 7m, hayvancılık amaçlı yapılar için Hmax:10m, müştemilatlar için Hmax:6.50m'dir.
Mutlak Tarım Alanlarında Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda tanımlanan tarımsal amaçlı yapılar yapılabilir, Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik'te tanımlanan tarımsal ve hayvancılık amaçlı entegre yapılar yapılamaz. Bu alanlarda 20.000m2'den küçük olan parsellerde yapı yapılamaz, aşağıda verilen yapılaşma hükümleri 20.000 m2'den büyük parseller için geçerlidir.
a) Zorunlu olarak yapılması gereken müştemilatların toplam alanı 250 m2'yi aşamaz, müştemilatlar emsal hesabına dahildir. Müştemilatların tarımsal amaçlı yapılarla bir bütün halinde projelendirilmesi ve yapılması esastır, tek başlarına projelendirilmelerine ve tarımsal amaçlı tesis projesine göre inşa edilip bitirilmeden yapılmalarına izin verilemez.
b) Gübre ve silaj çukurları emsale dahil edilmez.
Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı yapıların toplam inşaat alanı;
- Hayvancılık dışı tarımsal amaçlı yapılarda 10.000 m2'yi,
- Ağıl, kümes ve ahır gibi hayvancılık amaçlı yapılarda 15.000 m2'yi, geçemez."
denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları 6.2.5.2.2. "Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar"
maddesinde; "Bu alanların havza içinde kalan kısımlarında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. İçmesuyu havzalarının kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşakları ile havza dışındaki alanlarda yer alan tarım toprakları, tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak belirlenmiştir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan alanlarda, toprak ve su kaynaklarıyla havayı kirletmeden, çevre, bitki, hayvan ve insan sağlığını korumak amacıyla tarımsal amaçlı yapılanmalar yer alabilir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan kısımlarında İl Tarım Müdürlüğü vb. ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak kaydıyla ilgili mevzuatta tanımlanan ahır, tarımsal depo, silo ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilat, hayvancılık tesisleri vb. entegre nitelikte olmayan tarımsal amaçlı yapılar için; E: 0,05'i geçemez. Tarımsal amaçlı yapılar için en fazla yükseklik; işletme amaçlı silo, su deposu vb. teknolojik olarak yüksek yapılması zorunlu olan yapılar hariç 3,50 m, hayvancılık amaçlı yapılar için 8,00 m, müştemilatlar için 3,50 m'dir.
