I
A PA RT M A N / S İ T E / TOPLU YA P I YÖNETİMİ
Avukat Osman OY
Herkes İçin Hukuk Serisi : 12
I I I
SUNUM
Bugüne kadar piyasa çıkmış olan;
– “Türkiye’de Mortgage Uygulaması Konut Finansman Sistemi Ve Ana Hatları İle Gayrimenkul Mevzuatı”
– “Kredi ve Kredi Teminatları”
– “Boşanma”
– “Boşanmanın Hukuki Neticeleri Nafaka-Tazminat-Velayet Mal Payla- şımı Ve Aile Konutu”
– “Leasing”
– “Faktoring”
– “İflas”
– “İflasın Ertelenmesi”
– “Konkordato”
– “Malvarlığının Terki Suretiyle Konkordato”
– “Uzlaşma Yoluyla Yeniden Yapılandırma”
isimli çalışmalar ile (11) kitaba ulaşmış olan “HERKES İÇİN HUKUK SERİSİ” 12. Kitaba “Apartman/Site/Toplu Yapı Yönetimi” çalışması ile dam- gasını vurmuş oldu.
Apartman, site, plaza, iş merkezi ve toplu yapılarda yaşamakta olan her- kesi ilgilendiren bu konuyu özellikle; mali, finans, muhasebe ve hukuki biriki- mim ile birçok sitede yıllardır yaptığım yöneticilik ve karşılaştığım sorunları dikkate alarak meydana getirdim.
I I
Yay›n No : 2174
Hukuk Dizisi : 1017
1. Bask› – A¤ustos 2009 – ‹STANBUL
ISBN 978 - 605 - 377 - 092 - 3
Dizgi : B e t a B a s › m A . fi .
Bask› - Cilt : Kahraman Neflriyat Ofset San. Tic. Ltd. fiti. (Sertifika No: 12084) Yüzy›l Mah. Matbaac›lar Cad. Atahan No: 34 K: 4
Ba¤c›lar/‹stanbul (0-212) 629 00 01 Kapak Tasar›m : Evren Kayhan
Beta BASIM YAYIM DA⁄ITIM A.fi.
Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No. 13-15 Ca¤alo¤lu - ‹STANBUL
Tel : (0-212) 511 54 32 - 519 01 77 Fax: (0-212) 513 87 05 - 511 36 50 e-mail: betakitap@betakitap.com
www.betayayincilik.com
C o p y r i g h t©Bu kitab›n bu bas›s›n›n Türkiye’deki yay›n haklar› BETA Bas›m Yay›m Da¤›t›m A.fi.’ye aittir. Her hakk› sakl›d›r. Hiçbir bölümü ve paragraf› k›smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço¤alt›lamaz, da¤›t›lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap›lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur.
V
İÇİNDEKİLER
BİRİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKULE İLİŞKİN MUHTELİF KAVRAMLAR
İKİNCİ BÖLÜM KAT İRTİFAKI
1. KAT İRTİFAKININ HUKUKİ MAHİYETİ ...27
2. KAT İRTİFAKININ KURULMASI ...27
3. KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI ...28
4. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI ...28
5. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ ...29
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KAT MÜLKİYETİ 1. KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKİ MAHİYETİ ...33
2. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI ...33
2.1. İSTEM VE BELGELER...34
2.2. SÖZLEŞME VE TESCİL ...34
3. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI ...36
3.1. KAT MALİKLERİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDE HAKLARI...36
3.2. KAT MALİKLERİNİN ORTAK YERLER ÜZERİNDE HAKLARI ...36 I V
İşbu çalışmam, bir taraftan konuyla ilgili tüm mevzuat bilgilerini, diğer taraftan uygulamada ortaya çıkan sorunları kapsamaktadır.
“Herkes İçin Hukuk” serisinde yer alacak bir başka kitapçıkta buluşmak üzere….
Av. Osman OY
V I I
1.1.6. KAT MALİKLERİ KURULUNDA OY HAKKI ...51
1.1.7. KARAR YETER SAYISI ...52
1.1.8. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARI...53
1.1.9. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARINA HAKİMİN MÜDAHALESİ...54
1.2. YÖNETİCİ/YÖNETİM KURULU...55
1.2.1. YÖNETİCİ/YÖNETİM KURULU SEÇİMİ ...55
1.2.2. YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ ...57
1.2.3. YÖNETİCİNİN SORUMLULUKLARI...59
1.2.4. YÖNETİCİNİN HAKLARI...60
1.2.5. YÖNETİCİ TARAFINDAN DEFTER T U T U L M A S I VE BELGELERİN SAKLANMASI ...60
1.3. DENETÇİ/DENETİM KURULU...60
2. YÖNETİM PLANI ...62
3. İŞLETME PROJESİ ...64
3.1. İŞLETME PROJESİNİN HUKUKİ MAHİYETİ...64
3.2. İŞLETME PROJESİNİN HAZIRLANMASI...64
4. ORTAK YERLER ...66
4.1. MUTLAK ORTAK YERLER...68
4.2. SÖZLEŞME İLE TESPİT EDİLEN ORTAK YERLER ...71
4.3. ORTAK YERLERE MÜDAHALE HALİNDE DİĞER KAT MALİKLERİNİN YASAL HAKLARI ...71
5. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI ...71
5.1. GENEL KURAL ...71
5.2. ANAYRIMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK...72
5.3. ANAGAYRIMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA ...74
5.4. ANAGAYRIMENKULÜN SİGORTA ETTİRİLMESİ...79
5.5. MÜSAADE MECBURİYETİ...79
5.6. YASAK İŞLER ...80
5.7. KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ...83
V I 4. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI ...37
4.1. GENEL KURAL ...37
4.2. ANAGAYRIMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK...37
4.3. ANAGAYRIMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA ...37
4.4. SİGORTA ANLAŞMASI ...38
4.5. ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI...38
4.6. MÜSAADE MECBURİYETİ...38
4.7. YASAK İŞLER ...38
4.8. KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ ...39
5. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ...39
5.1. KAT MÜLKİYETİNİN ANAGAYRIMENKULÜN ARSASIYLA BİRLİKTE YOK OLMASI VEYA KAMULAŞTIRILMASI İLE SONA ERMESİ ...39
5.2. KAT MÜLKİYETİNİN ANAYAPININ HARAP OLMASI NETİCESİ SONA ERMESİ ...40
5.3. BİLDİRME ÖDEVİ VE KAYDIN SİLİNMESİ ...41
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM APARTMAN-SİTE-TOPLU YAPI YÖNETİMİ 1. ANAGAYRIMENKULÜN YÖNETİMİ...45
1.1. KAT MALİKLERİ KURULU ...46
1.1.1. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTI ZAMANI...47
1.1.2. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI İÇİN ÇAĞRI YAPILMASI ...47
1.1.3. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ YAPILACAĞI YER ...48
1.1.4. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTI MERASİMİ VE TOPLANTI YETER SAYISI...48
1.1.5. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ YÖNETİMİ ...49
I X
8.2. YAPILMASI GEREKEN HUSUSLAR...95
8.2.1. APARTMAN/SİTE/TOPLU YAPI ADINA BANKADA HESAP AÇILMASI ...95
8.2.2. YÖNETİCİ/YÖNETİCİLERİN AD/SOYAD/EV ADRESLERİNİN GÖRÜNEN BİR YERE ASILMASI ...95
8.3. TUTULMASI GEREKEN DEFTERLER ...95
8.4. YAPILMASI GEREKEN BİLDİRİMLER...97
8.4.1. APARTMAN/SİTE/TOPLU YAPIDA ÇALIŞANLARIN BİLDİRİLMESİ...97
8.4.2. K O N U T L A R D A 30 GÜNDEN FA Z L A KALACAK MİSAFİRLERİN BİLDİRİMİ ...97
8.4.3. BİNALARDA BİLDİRİM DIŞI OTURANLARIN BİLDİRİMİ ...98
8.4.4. İŞ YERİ BİLDİRİMİ ...98
9. YETKİLİ MAHKEME-GÖREVLİ MAHKEME ...98
BEŞİNCİ BÖLÜM KOMŞU HAKLARI 1. KOMŞULARIN UYMASI GEREKEN HUSUSLAR...101
1.1. KOMŞULARINA RAHATSIZLIK VERMEMEK ...101
1.2. KOMŞU ARSASINA ZARAR VERİCİ KAZI VE İNŞAAT YAPMAMAK ...102
1.3. KOMŞU GAYRIMENKULDEKİ AĞAÇLARIN DAL VE KÖKLERİNİN KENDİ ARSASINA GEÇMESİNE KATLANMAK ...102
1.4. KENDİ KENDİNE AKAN SULARIN CEREYANINI KESMEMEK ...102
1.5. ZARAR VERİCİ BİR DURUMUN VARLIĞINDA SU GİDERLERİNİN DÜZENLENMESİ...102
1.6. SUYOLU, GAZ VE ELEKTRİK BORULARININ GEÇİRİLMESİNE KATLANMAK...103
1.7. ZORUNLU GEÇİT HAKKI...103
1.8. SINIRLIK KOYMA MECBURİYETİ ...103
V I I I 6. ANAGAYRIMENKÜLDE YAPILACAK YENİLİK VE İLAVELER...84
6.1. ANAGAYRIMENKÜLDE FAYDALI OLAN YENİLİK VE İLAVELER ...84
6.2. ANAGAYRIMENKÜLDE ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLAN YENİLİK VE İLAVELER...85
6.3. ANAGAYRIMENKÜLE YENİ BİR BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ ...86
7. TOPLU YAPILAR...87
7.1. TOPLU YAPILARIN HUKUKİ TANIMI ...87
7.2. TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER...87
7.3. TOPLU YAPILARDA VAZİYET PLAN VE PROJELERİ ...87
7.4. TOPLU YAPILARDA YÖNETİM ...88
7.5. TOPLU YAPILARDA YÖNETİM PLANI VE DEĞİŞTİRİLMESİ ...89
7.6. TOPLU YAPILARDA YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATANMASI ...90
7.7. TOPLU YA P I L A R D A O RTAK GİDERLERE KAT I L M A . . . .9 0 7.8. TOPLU YAPILARDA GEÇİCİ YÖNETİM...91
8. BASİRETLİ YÖNETİCİ/YÖNETİM KURULUNCA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR...91
8.1. TETKİKE HAZIR BULUNDURULMASI GEREKEN BELGELER ...91
8.1.1. YÖNETİM PLANI...91
8.1.2. ORTAK YERLERDE VAZİYET PLANI VE PROJELER...92
8.1.3. İŞLETME PROJESİ ...92
8.1.4. GELİR-GİDER KALEMLERİNE İLİŞKİN OLARAK M U H A FA Z A EDİLMESİ GEREKEN BELGELER . . . .9 3 8.1.5. HABERLEŞMEYE İLİŞKİN OLARAK MUHAFAZA EDİLMESİ GEREKEN BELGELER...93
8.1.6. APARTMAN/SİTE/TOPLU YAPIDA OTURMAYAN KAT MALİKLERİNİN TEBLİGAT ADRESLERİNİN TEMİN EDİLMESİ...94
X I
8.2.1. SAĞLIK SEBEPLERİ...115
8.2.2. AHLAK VE İYİNİYET KURALLARINA UYMAYAN HALLER VE BENZERLERİ ...115
8.2.3. ZORLAYICI SEBEPLER ...116
8.3. İŞVERENİN HAKLI NEDENLE DERHAL FESİH HAKKI. . . .11 6 8.3.1. SAĞLIK SEBEPLERİ...116
8.3.2. AHLAK VE İYİ NİYET KURALLARINA UYMAYAN HALLER VE BENZERLERİ ...117
8.3.3. ZORLAYICI SEBEPLER ...118
8.3.4. İŞÇİNİN GÖZALTINA ALINMASI VEYA TUTUKLANMASI HALİNDE DEVAMSIZLIĞIN FESHİ BİLDİRİM SÜRESİNİ AŞMASI...118
8.4. DERHAL FESİH HAKKINI KULLANMA SÜRESİ...118
8.5. YENİ İŞ ARAMA İZNİ ...118
8.6. KAPICILIK SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNİN NETİCELERİ...119
YEDİNCİ BÖLÜM A PA RT M A N / S İ T E / TOPLU YAPI YÖNETİMİ İLE İLGİLİ OLARAK TÜRK HUKUK MEVZUATINDA YERALAN HÜKÜMLER 1. 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU...123
2. TÜRK CEZA KANUNU...164
3. POLİS VAZİFE VE SELAHİYET KANUNU...166
4. TEBLİGAT KANUNU...168
5. TEBLİGAT TÜZÜĞÜ...171
6. KİMLİK BİLDİRME KANUNU ...171
7. KONUT KAPICILARI TÜZÜĞÜ ...174
8. İŞ KANUNU ...178
9. YILLIK ÜCRETLİ İZİN YÖNETMELİĞİ ...190
1 0 . İ S TA N B U L İMAR YÖNETMELİĞİ KAPICI VE KALORİFERCİ DAİRELERİ İLE KAPICI BÖLMESİ VE KALORİFERCİ Y E R İ. . . .1 9 8 X 2. KOMŞULAR BAKIMINDAN YASAKLAR ...104
2.1. GÜRÜLTÜYE NEDEN OLMA ...104
2.2. KİŞİLERİN HUZUR VE SÜKUNUNU BOZMA ...104
2.3. İNŞAAT VEYA YIKIMLA İLGİLİ EMNİYET KURALLARINA UYMAMA ...104
2.4. HAYVANIN TEHLİKE YARATABİLECEK ŞEKİLDE SERBEST BIRAKILMASI ...104
2.5. ÇEVREYİ KİRLETMEK ...105
2.6. ATIKLARIN TOPLANMASI...105
ALTINCI BÖLÜM KAPICILIK HİZMETİ 1. KAPICININ HUKUKİ TANIMI...109
2. KAPICININ GÖREV VE SORUMLULUKLARI ...109
3. KAPICININ HİZMETİ BAKIMINDAN YÖNETİCİNİN GÖREV VE SORUMLULUKLARI ...110
4. KAPICILIK SÖZLEŞMESİ ...111
5. KAPICILARIN HAKLARI...112
5.1. ÇALIŞMA SÜRESİ VE ARA DİNLENMESİ ...112
5.2. ÜCRET ÖDEMESİ ...112
5.3. FAZLA ÇALIŞMA VE ÜCRETİ...112
5.4. HAFTA TATİLİ ...113
5.5. GENEL TATİL VE ÜCRETİ ...113
5.6. YILLIK ÜCRETLİ İZİN...113
6. KAPICI DAİRESİ ...113
7. KAPICININ SİGORTA ETTİRİLMESİ VE MUHTELİF BİLDİRİMLER ...114
8. KAPICILIK SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ...114
8.1. SÖZLEŞMENİN FESHİNDE BİLDİRİM ...114
8.2. SÖZLEŞMENİN KAPICI TARAFINDAN HAKLI NEDENLE DERHAL FESHİ ...115
X I I I
9. ÖRNEK KAPICI - KALORİFERCİ ÇALIŞMA TALİMATI ...395
10. KONUT VE İŞYERLERİNDE KULLANILAN İNSAN ASANSÖRÜ İŞLETME TALİMATI...399
II. MUHTELİF SÖZLEŞMELER...401
1. ÖRNEK KAPICILIK SÖZLEŞMESİ...401
2. GÜVENLİK HİZMETİNİN DIŞARIDAN ALINMASI İLE İLGİLİ SÖZLEŞME...403
III. MUHTELİF DİLEKÇELER ...410
1. VALİLİĞE KOMŞU HAKKINA TECAVÜZÜ ŞİKAYET...410
2. KOMŞULARDAN BİRİNİN ÇEKİLMEZLİK HALİ ...411
3. BİNAYA MÜDAHALE EDEN (BALKON KAPATAN) DAİREYE DAVA...412
4. BORÇLU KAT MALİKİNE DAVA AÇILMASI ...413
5. BORCUNU ÖDEMEYENİN DAİRESİNE İPOTEK KOYMA (Mahkeme kararından sonra) ...414
6. MAHKEMEDEN APARTMAN YÖNETİCİSİ ATANMA İSTEMİ DİLEKÇESİ...415
7. KAPICI DAİRESİNİN TAHLİYESİ AMACIYLA MÜLKİ AMİRLİĞE YAPILACAK BAŞVURU DİLEKÇESİ...416
YARARLANILAN KAYNAKLAR ...418
X I I 11. İŞ KANUNUNA İLİŞKİN ÇALIŞMA SÜRELERİ Y Ö N E T M E L İ Ğ İ . . . .1 9 9 12. ÖZEL GÜVENLİK HİZMETLERİNE DAİR KANUN ...202
13. ENERJİ VERİMLİLİĞİ KANUNU ...214
14. 3091 SAYILI TAŞINMAZ MAL ZİLYEDLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUN ...218
15. TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA ŞEKLİ VE ESASLARINA DAİR YÖNETMELİK ...225
16. İMAR KANUNU ...247
17. OTOPARK YÖNETMELİĞİ ...250
18. ASANSÖR YÖNETMELİĞİ ...252
19. MERKEZİ ISITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA VE SIHHİ SICAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA İLİŞKİN YÖNETMELİK ...255
SEKİZİNCİ BÖLÜM MUHTELİF YARGITAY KARARLARI DOKUZUNCU BÖLÜM SORU VE CEVAPLARLA APARTMAN/SİTE/TOPLU YAPI YÖNETİMİ ONUNCU BÖLÜM MUHTELİF EKLER I. MUHTELİF DÖKÜMANLAR ...357
1. ÖRNEK SİTE YÖNETİM PLANI ...357
2. ÖRNEK APARTMAN YÖNETİM PLANI ...369
3. ÖRNEK İŞLETME PROJESİ...384
4. KAT MALİKLERİ KURULUNA DAVET MEKTUBU...387
5. HAZİRUN CETVELİ ...389
6. YÖNETİM KURULU YILLIK FAALİYET RAPORU...390
7. DENETİM KURULU RAPORU...392
8. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI TUTANAĞI ...393
