7. HAFTA KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE FİNANSMAN VE YENİLİKÇİ YAKLAŞIMLAR

7. HAFTA

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE FİNANSMAN VE YENİLİKÇİ YAKLAŞIMLAR

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Finansman ve Yenilikçi Yaklaşımlar

Kentsel dönüşüm projelerinin kendi iç kaynaklarını yaratabilmeleri ve ekonomik sürdürülebilirliklerini sağlamaları için özelleşmiş modeller üretmeleri için çabalar mevcuttur. Bu modellerle kentsel rantların kamuya dönmesinin sağlanması esastır.

Türkiye’de yerel yönetimlerin kentsel uygulamalarda başvurdukları başlıca imar araçları arasında kamulaştırma ve 18.madde uygulaması olarak bilinen arsa düzenlemesi bulunmaktadır. Bu araçlardan yola çıkılarak kentsel dönüşüm projelerinde yeni yaklaşımlar ve yöntemler de bugün geliştirilmektedir.

Buna göre, bireysel imar hakkı yerine, proje bazında yaratılan değerin paylaşımı esasına dayanan modeller geliştirilmelidir.

Kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi için finansmanın nasıl olacağının hazırlanması yapılması gereken en temel öğelerden biridir. Kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi için ele alınması gereken önemli konu, arazi kullanım kararları ile imar haklarının kullanımını yeniden ele alan yöntemlerin geliştirilmesidir.

Bu yöntemlerin en önemlileri de,

imar haklarının toplulaştırılması yöntemi

imar hakları transferi yöntemi ve

proje ortaklıkları yöntemidir Ke

nt se l D ön üş üm

Pr oj el er in de Fi na ns ma n ve

Ye nil ik çi Ya kl aş ım la r

İmar Haklarının Toplulaştırılması Yöntemi

Yöntem kısaca, parsel bazında, klasik anlamda var olan imar haklarının, proje bazında bir araya getirilerek, toplulaştırılması ve yaratılan değerin kamu ve özel sektör işbirliği çerçevesinde paylaşılmasıdır.

Böyle bir yapı içinde, bireysel üretim yerine, proje bazında, üretim ile talep ve arz ilişkisinin piyasa koşulları içinde oluşmasının yanı sıra, proje amaç ve ilkeleri doğrultunda, arsa sahibi, yatırımcı ve kullanıcıları belirlenmiş, bir proje senaryosu ortaya konulmaktadır.

Bu model ülkemizde ilk kez, kapsamlı olarak Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm (1. Etap) ve Portakal Çiçeği Projelerinde başarıyla uygulanmıştır.

Halen ıslah imar planı olan gecekondu alanlarında dönüşümü hızlandırmak amacıyla bu yönteme başvurulmaktadır.

İmar Haklarının Toplulaştırılması Yöntemi

Özellikle depremden sonra, bir takım alanların boşaltılması ve güvenli yerleşim alanlarının yaratılmasında, bu model kullanılabilir. Ayrıca, kent

merkezlerinde, dönüşümü zorunlu alanlarda, mülkiyetin toplulaştırılması için gerekli uzlaşmanın sağlanmasında da bu yöntem etkili olacaktır (Göksu, 2003).

Modelin avantajları:

Parsel bazında yapılaşma yerine, proje bazında yapılaşma hakkı,

Proje bazında yaratılan değerin ortaklaşa paylaşımı,

Projelerin arazi ve proje geliştirme mantığı çerçevesinde piyasa koşullarında ele alınması

İmar hakkının değil, yaratılan değerin paylaşımı

Kamulaştırma yerine, toplulaştırma sonucunda daha fazla kamu yararı

Farklı grupların projeye katılımı

Proje ortaklarının geliştirilmesi olarak sıralanabilir (Göksu, 2003).

mİ ar Ha kl ar nı nı

To pl ul aş tı ılr ma sı Yö nt me ni de

Ku lla nıl na

Ar aç al r

Gayrimenkul sertifikası, konut veya işyeri projelerinin, bir yatırımcı tarafından, proje bedelinin finansmanını sağlamak amacıyla kullanılır.

Gayrimenkul sertifikası, yeni yerleşim projeleri ile kent merkezlerinde gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı için

kullanılabilir.

Gecekondu dönüşüm sertifikası, kamu, gecekondu sahibine, tapu tahsis belgesi veya imar hakkı vermek yerine, belirlenecek bir bedel karşılığında, gecekondu dönüşüm sertifikası vererek, bir menkul değer yaratır. Yaratılan değer, gerek mevcut gecekondu alanında geliştirilecek, gerekse başka bir alanda geliştirilecek proje için

kullanılabilir.

İmar Haklarının Toplulaştırılması Yönteminde Kullanılan Araçlar

İmar haklarının toplulaştırma sertifikası; sağlıksız kent parçalarının ve ekonomik ömrü dolmuş çöküntü alanları ile güvenli olmayan yerleşim alanlarının, güvenli ve gelecek nesilleri de dikkate alan, sürdürülebilir yerleşimlere dönüştürülmesi gerekmektedir.

Bu tür projelerde, bireysel talep ile toplumsal talebin, mekansal olarak, yapı parselleri yerine, proje bütünlüğü içinde imar haklarının toplulaştırılmasıdır. Parsellere bölünmüş ve dikeyde kurulan kat irtifaklı mülkiyet yerine, proje amaç ve hedefleri doğrultusunda, toplulaştırma ve bu hakların menkul değere dönüştürülerek kullanılması, projenin kalitesini, uygulanabilirliğini ve finansmanı ile birlikte karlılığını beraberinde getirecektir.

GAYRİMENKUL SERTİFİKASI TÜRKİYE UYGULAMASI

Sertifika Nedir ?

Gayrimenkul projelerinin, herkesin ortak olarak satın alabileceği küçük paylara bölünerek oluşturulan bir yatırım aracıdır.

Gayrimenkul sertifikasının amacı nedir?

Bir daire alacak kadar birikimi olmayan fakat gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıları yatırıma ortak etmektir.

Gayrimenkul sertifikasını nasıl satın alacağım?

Bankanız vasıtasıyla talep toplama tarihlerinde (29-30-31 Mart 2017) doğrudan alım yapabilirsiniz.

Sertifika alımı için ne kadarlık bütçe gerekli?

Dilediğiniz ve bütçeniz kadar sertifika alabilir, projeye ve yatırıma aldığınız payınız kadar ortak olabilirsiniz.

GAYRİMENKUL SERTİFİKASI TÜRKİYE YGULAMASI

Sertifikalar kaç yıl geçerli?

Park Mavera 3 Gayrimenkul sertifikası (PMVR3) 02.04.2020 tarihine kadar Borsa İstanbul’da işlem görecek alınıp satılabilecektir.

Gayrimenkul sertifikası nasıl ev alabiliriz?

Gayrimenkul sertifikasıyla pay biriktirerek ev sahibi de olabilirsiniz. Projenin sertifikaya konu olan bölümlerin her birine sahip olmak için halka arzda belirlenen bir pay adedi vardır.

Dilerseniz 06.02.2020’ye kadar beğendiğiniz dairenin pay adedini toplayarak istemiş olduğunuz daireye sahip olabilirsiniz.

 Gayrimenkul sertifikası almak için alt limit nedir?

Gayrimenkul sertifikası alımı için alt limit bir pay bedeli olan 42,50 TL’dir. Dilediğiniz kadar pay alarak projeye ortak olabilirsiniz. İster 1 pay (42,50 TL), ister 100 pay (4.250 TL), ister 65.000 pay (2.762.500 TL) veya dilediğiniz kadar pay alabilirsiniz.

Gayrimenkul sertifikası ile projenin ne kadarına ortak olabilirim?

1 sertifika ile projenin gayrimenkul sertifikasına konu kısmının 3.370.410’da birine sahip olabilirsiniz.

Proje tanıtımından…..

Proje tanıtımından…..

Proje, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Maliye Bakanlığı ile Hazine, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Toplu Konut İdaresi (TOKİ), İller Bankası, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) ve Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER)

işbirliğinde hayata geçiriliyor.

Ev sahibi olmak istiyorsunuz ya da yatırım amacıyla konut

sektöründe paranızı değerlendirmek istiyorsunuz, ev almak için

yeterli peşinatınız yok; Bir şirketin hisse senedine yatırım yapar gibi getirisi olacağına inandığınız projeden Gayrimenkul sertifikası

alarak proje tamamlandığında aldığınız hisse oranına göre daire sahibi olabileceksiniz.

Proje süresi boyunca sertifikanızı Borsa’da satabilecek ya da

Borsa’dan yeni sertifika satın alabileceksiniz. Proje bitiminde konut almak istemiyorsanız konutun satışından elde edilen nakdi talep edebileceksiniz. Proje sahibi tarafından vade tarihinden önceki üç aylık borsa fiyatlarının ortalaması üzerinden geri alınacak.

GAYRİMENKUL SERTİFİKASI TÜRKİYE UYGULAMASI

Türkiye’nin her tarafından yatırım yapabilir miyim?

Evet. Ankara’dan, İzmir’den, Trabzon’dan, Diyarbakır’dan, nerede yaşıyorsanız...

Sertifikayı satmak için proje sonunu beklemek zorunda miyim?

Hayır, isterseniz aldıktan hemen sonra Borsa İstanbulda satabilir, isterseniz proje teslimine kadar yani 3 yıl bekleyebilirsiniz.

TOKİ garantörlüğü neleri kapsıyor?

TOKİ, Türkiye’nin açık ara en büyük konut üreticisidir. TOKİ bu projede uzman kadrolarıyla inşaatın her aşamasında teknik kontrolleri yaptığı gibi, inşaatın ruhsatından, yapı kullanma belgesine, kat mülkiyet

tapusuna kadar bütün süreçlerin kanunlara uygun yerine getirilmesine muvafakat eder. Gayrimenkul Sertifikasını ihraç eden sıfatını taşır.

İnşaatın taahhüt edilen süre ve kalitede tamamlanmasını garanti eder.