Neste bloco de perguntas, buscou-se identificar a importância que os entrevistados deram para a localização e acessibilidade.
Localização com relação ao bairro de escolha do entrevistado, ou seja, se a questão bairro é uma condição para a compra do imóvel e em qual grau, isto porque, no mercado imobiliário, a localização tem uma relação direta com o preço do imóvel. Observa-se no mercado imobiliário que segmentos onde o grau de importância com relação ao atributo localização é alto, a escolha do bairro é pouco elástica. Já em segmentos que o atributo localização exerce menos influência, o cliente passa a ter maior flexibilidade na decisão e a escolha do imóvel passa a ter prevalência com relação à localização.
Com relação ao atributo acessibilidade, está dividido em dois blocos, i) com relação à facilidade de acesso via transporte público e ii) proximidades com avenidas e marginais.
Cada bairro da cidade de São Paulo carrega características regionais já conhecidas do cliente que procura o imóvel, como exemplo o bairro de Alto de Pinheiros tem características particulares, é ligado aos bairros mais centrais via marginais e avenidas, com pouca opção de transporte urbano e não é reconhecidamente um bairro central. Diferente do Itaim, bairro central na cidade, com boas opções de transporte urbano.
Neste boco de perguntas, foi perguntado aos entrevistados o grau de importância de determinados atributos que podem ser reconhecidos nos bairros desejados.
As respostas foram classificadas de 1 a 5, sendo que 1 se refere a altamente desejável e 5 altamente indesejável.
Este tipo de classificação, utilizando a escala Linkert, apresenta distribuição gradual de frequência e é indicada para este tipo de questões, detalhes deste método foram apresentados no capítulo 11.3 deste trabalho.
A análise dos resultados e sua respectiva apresentação seguem as diretrizes do protocolo desenvolvido.
Tabela 10.4.2.1: Análise do grau de anseio da variável “escolha do bairro e sua posição na cidade” Neste item, observa-se que tanto nos segmentos escolhidos como no total, as notas apresentaram um alto grau de desejo dos entrevistados com relação à escolha do bairro.
Principalmente nos bairros em que o estudo foi realizado, zona oeste e sul da cidade de São Paulo, onde os preços dos produtos residenciais são os mais elevados. Assim, se um cliente procura estas regiões é porque nenhuma outra atende seus anseios, a ponto de estarem dispostos a pagar mais pela localização.
Logo, é natural que as médias alcançadas, tanto com relação à opção do bairro, como pela localização dele na cidade são altas para todos os entrevistados.
Uma análise interessante que já foi feita no capítulo 10.3 dos entrevistados, a intenção de trocar de bairro e em caso positivo se interessa bairros mais distantes. Observa-se que no segmento dos “solteiros” mais de 60% pretendem mudar de bairro e nos “casados com filhos” 60% não pretendem mudar de bairro.
Assim, ao se colocar no mercado, é importante para o planejador saber qual a tendência e qual público está a procura do bairro que pretende atuar, reflexão importante para tomada de decisão de seu público-alvo, ou em determinada região se pretende atender a um público local, ou não.
Tabela 10.4.2.2: Análise do grau de anseio da variável “acessibilidade: transporte público / avenidas e marginais”
Outros atributos que apresentam relação direta com a classe social do entrevistado, e como a localização e o valor dos imóveis estão diretamente relacionados, esta relação acaba por determinar a classe social que a ocupa.
Assim, quando as questões envolvem transporte público, pouco utilizado pelo entrevistado de classe média alta, as notas apresentam baixo grau de anseio, e quando se pergunta sobre acessibilidade com relação a avenidas e marginais, ou seja, facilidade de transporte privado apresenta alto grau de anseio.
Tabela 10.4.2.3: Análise do grau de anseio da variável “qualidade das casas vizinhas e da rua” Este bloco de perguntas, idem ao anterior, é relacionado à exigência dos clientes e a consequências do preço dos imóveis da região.
São regiões com alto valor de imóvel e consequente valorização dos terrenos, causando uma nivelação dos empreendimentos.
Os custos dos terrenos destas regiões refletem no padrão dos empreendimentos, efeito já discutido na parte II deste trabalho, e consequente modernização e melhoria dos bairros. Essa melhoria passa a ser percebida pelos compradores que anseiam por locais com qualidade de vizinhança e das ruas.
Esta relação passa a ser dinâmica e em pouco tempo temos percebido alterações significativas em determinados bairros da cidade de São Paulo.
Tabela 10.4.2.4: Análise do grau de anseio da variável “proximidade a locais de destino”
Este bloco de perguntas está ligado à facilidade de acesso a destinos como trabalho, parentes e restaurantes.
Trabalho: observa-se que este atributo foi o que se mostrou com maior índice de anseio, nos segmentos selecionados e no geral. Esta é mais uma análise que deve ser feita lembrando a faixa etária dos entrevistados quando analisado o segmento “casal com filhos” que, provavelmente apresenta alto grau de atividade profissional, a nota é a nota média é de alto grau de anseio. Já no segmento de “solteiros” se fosse segmentado mais uma vez, segmentação adicional por faixa etária, poderíamos perceber alguma diferenças.
Com relação à proximidade de parentes e restaurantes, observa-se uma dispersão dos resultados e uma tendência à nota neutra.
Mais uma vez no segmento de “solteiros”, ao analisar a proximidade a restaurantes, seria interessante analisar utilizando a segmentação adicional por faixa etária.