Tapu Kütüğünde Taşınmaz İçin Yolsuz Bir Tescili ile Kaydedilmiş Olması

Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyet hakkının kazanılabilmesi için taşınmazın tescilinin yapılması gerekir. Yalnız tescil tek başına yeterli olmamakta, bir de geçerli bir hukukî sebebin varlığı ve taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kullanan malikin veya onun yerine geçen ilgili kişinin rızası gerekmektedir (TMK m. 705, 706, 1013, 1015, 1024, 1025). Bu şartların olmaması veya birinin eksik olması halinde yapılan tescil “yolsuz tescil” haline gelir. Bu halde yolsuz tescil, gerçeğe uygun olmayan, ilgilileri bağlamayan, sadece şeklî olarak varlığını koruyan tescildir. Yolsuz tescil ile yaratılmak istenen yeni malik mülkiyet hakkını kazanamaz, hala eski malik üzerinde kalır.102

Taşınmazın satım, bağışlama veya trampa gibi devrini gerektiren sözleşmelerde tarafların iradeleri söz konusudur. Tarafların iradeleri birbirine uygun ve karşılıklı olmaması durumunda sözleşme meydana gelmeyecek bir hüküm ifade etmeyecektir, dolayısıyla hüküm ifade etmeyen sözleşmeye bağlı olarak yapılan tescil, hukukî sebebin olmaması ile yolsuz tescil olacaktır. Bazı hallerde hukukî sebep olsa da olan hukukî sebep geçersiz olabilir. Örneğin, taşınmazı satacak olan kişinin taşınmazını satacağı esnada ayırt etme gücünü yitirmesi, taraflar arasında yapılan sözleşmenin muvazaalı olması gibi durumlarda yolsuz tescil söz konusu olacaktır. TMK m.1024/2’ ye göre “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun

bulunan tescil yolsuzdur.” ifadesi ile taşınmaz mülkiyetinin devri hukukî bir sebebe

bağlı işlemler olması nedeni ile belirtilen örneklerle iktisap edilmeye çalışılan taşınmaz mülkiyeti bu halde kazanılamayacak ve yolsuz tescil olacaktır. Geçerli

101 _{Ayan Mehmet, Mülkiyet, s.249.}

olmayan hukukî sebeple yapılan yolsuz tescilde her ne kadar zilyetliği elinde bulunduracak veya bulunduran kişi taşınmazın maliki gözükse de malik sıfatıyla taşınmaza sahip olamayacak, taşınmazı devretmek isteyen eski malik, taşınmazın gerçek maliki olarak kalacaktır.103

Türk Medeni Kanunu m. 712’ de yolsuz tescil ifadesi bizzat kullanılmasa da “geçerli bir hukuki sebep yok iken” ifadesi ile yolsuz tescili belirtmiştir. Yolsuz tescil, hukukî gerçeği yansıtmayan, yalnız şeklî olarak devam eden tescildir. Yolsuz tescil ile elde edilen mülkiyet hakkı geçerli olmayacaktır. 104 _{Her ne kadar yolsuz tescil söz}

konusu olsa da lehine tescil yapıldığı düşünülen ve uzun süre devam eden iyi niyetli kişinin bu durumu adalet düşüncesine uygun düşmeyecektir. Kanun koyucu istisnai olan zamanaşımı ile yolsuz olan tescilin düzeltilmesine imkân tanımıştır; ancak tapu kütüğünde yolsuz tescil söz konusu ise olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkündür, tapu kütüğünde yolsuz tescil söz konusu değil ise TMK m. 712’ deki yolsuz tescil şartı oluşmadığından olağan zamanaşımı ile kazanılamayacaktır. 105

Tapu kütüğündeki yolsuz tescil ile olağan zamanaşımı ile bir kazanım olacaksa, burada sadece hukukî sebebin geçersiz olması veya hukukî bir sebebe dayanmaması ya da malikin veya temsilcisinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin bulunmaması halleri şart değildir. Doktrinde kimi yazarlara göre yanlış bir kadastro veya tapu tespitine dayanarak yapılmış olan tescillerin de yolsuz tescil olarak kabul görmesi gerektiğini belirtirler.106 _{Yapılan yanlış kadastroya veya tapu tespitlerine dayanarak}

taşınmazın tescilinin yapılması ve m. 712 anlamında olağan zamanaşımı ile kazanılması konusu tartışmalıdır. Yargıtay eski kararlarında kişiye açılan düzeltme davalarında malik görünen kişinin zamanaşımı ileri süremeyeceğini yani olağan zamanaşımı hükümlerinden yararlanamayacağını belirtmiştir.107 _{Yürülükten kalkmış}

olan 15.12.1934 ve 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun m. 22’ den hareketle “yapılacak ilanlar ve tahkikat üzerine sahibi bulunmayan gayrimenkuller

103 _{Eren, Mülkiyet, s. 269.}

104 _{Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 425; Ayan, Mülkiyet, s. 249.}

105 _{Gürsoy/Eren/Cansel, s. 515-516, Akipek/Akıntürk, Eşya, s.483; Ertaş, s.305; Eren, Mülkiyet, s.258-}

261; Eren, Olağan Zamanaşımı, s. 485-486.

106 _{Eren, Olağan Zamanaşımı, s. 491; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s.424-425; Ayan, Mülkiyet, s.}

250.

devlet namına kaydolunur. Bu malların on seneye kadar hükmen müstehkiki (sahibi) çıktığı takdirde namına kaydı tahsis edilir (düzeltilir).” ifadesi ile hazine lehine hüküm

getirmiş, özel kişilere karşı açılacak düzeltme davalarında ilgili kanunun 26. Maddesinde zamanaşımı şartına yer vermemiştir. Daha sonrasında çıkarılan ve yürürlükten kalkmış olan 766 sayılı Tapulama Kanununun m. 31/2 ile bu ayrım kaldırılmış “bu sicillerde belirtilen haklara tescilleri tarihinden itibaren on yıl

geçtikten sonra tapulamaya tekaddüm eden sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.” hükmü ile Yargıtay yeni kararlarında108 _{kadastro ile yapılan}

yanlışlıklarda 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu kabul etmiştir.109

3402 sayılı Kadastro Kanunu’ nun m.12/3’ te “Bu tutanaklarda belirtilen haklara,

sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.” ifadesi ile yanlış yapılan kadastro tutanaklarına veya tapu tespitlerine

dayanarak yapılmış olan tescilleri yolsuz tescil olarak kabul etmektedir. Bununla birlikte 766 sayılı Tapulama Kanununun 31. Maddesi ile yanlış tapulama sonucu yapılan tescillere karşı açılacak düzeltme davalarında 10 yıllık hak düşürücü zamanaşımı süresinin belirtmiştir.110

Yanlış kadastro veya tapu tespitine dayanılarak yapılan tescilin yolsuz tescil olarak kabul edilip gerek TMK m. 712’ ye göre gerekse Kadastro Kanunu m.12’ ye göre 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçmesi ile taşınmazın mülkiyeti kazanılmış olsa da ilgili iki maddenin bize göre farkları bulunmaktadır. Kadastro Kanunun m.12 ile elde edilen hakta maddenin lafzından yola çıkarak malik gibi görünen kişinin 10 yılın sonunda taşınmazı zilyedinde bulundurması önemli değil iken TMK m. 712’ ye göre aşağıda da bahsedeceğimiz taşınmazı zilyedinde bulundurması şarttır. Yine Kadastro Kanunu’ na göre 10 yıllık zamanaşımı süresinin sonunda tapu kütüğünde malik gibi görünenin iyi niyetli olup olmamasına bakılmaksızın taşınmazın mülkiyetini kazanabilirken, TMK m. 712’ de ise taşınmazı elinde bulunduran zilyedin iyi niyetle taşınmazı kazanmış olması ve zamanaşımı süresi boyuncada iyi niyetle hareket etmiş olması şarttır. Kadastro Kanunu m. 12, bir noktada TMK m. 712’ nin özel bir

108 _{Akipek/Akıntürk/Ateş, s.484.}

109 _{Akipek//Akıntürk/Ateş, s.484.}

uygulamasını teşkil etmektedir. Yanlış kadastro yapılması veya tapu tespitine dayanılarak yolsuz bir tescil ortaya çıkıyorsa ve 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmuş ise KK m. 12’ ye göre uygulama alanı bulacaktır ve TMK m. 712’ nin şartları gerçekleşmemiş olsa bile KK m.12, tapu kütüğünde malik görünen kişinin taşınmazın mülkiyetini kazanacaktır. Bu halde KK m.12, TMK m. 712’ ye taşınmaz mülkiyetinin iktisabına ulaşılmasında daha kolay bir yol durumundadır.

TMK m.705/2’ ye göre “Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma

hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” Belirtilen sebepler ile taşınmaz mülkiyetinin tescilsiz

olarak kazanılsa da burada bahsi geçen tescil bildirici niteliktedir. Bildirici tescilin yapılmaması ile fiili durumun birbirine uymaması ile “fiili duruma uymayan bir

tescil” söz konusu olur. Bu halde ortaya çıkan teknik anlamda yolsuz tescil değil, fiili

duruma uymayan bir tescil vardır. TMK m. 705/2’ de bahsi geçen durumlarda bildirici tescilin yapılmaması ile tapu kütüğünde hala eski malikin görünen kişinin şartların sağlanması ile olağan zamanaşımıyla taşınmazın mülkiyetini kazanabilir.111