Olağan Zamanaşımı ile Kazanılacak Olan Taşınmazın Kazanmaya Elverişl

2.2.1.1. Taşınmaz Tapu Kütüğüne Kayıtlı Bir Taşınmaz Olması

Bir taşınmazın olağan zamanaşımı ile kazanılması için ilk şart o taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması gerekir. TMK’ nın m. 712’ de “… tapu kütüğüne malik olarak yazılan…” ifadesi ile taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz olması gerektiğini belirtmiştir.93

Olağan zamanaşımı ile kazanımda tapuda malik gibi görünen kişinin taşınmaz mülkiyetinin zilyedi olması gerekir. TMK m. 704’ te taşınmazın konusu belirtilmiş buradan hareketle taşınmaz mülkiyetinin zilyetlik konusu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir ve olağan zamanaşımı ile kazanılabilir.94

Tapuya kayıtlı taşınmaz mülkiyetinin tek kişi mülkiyetinde mi yoksa paylı mülkiyet mi olup olmadığının bir önemi yoktur. Paylı mülkiyette olsa tek kişi mülkiyeti de olsa olağan zamanaşımı için gerekli şartların sağlanması ile mülkiyet kazanılabilir. Örneğin, paylı mülkiyette payın tapuya kaydedilmiş ve şartlar yerine gelmişse yine olağan zamanaşımı ile mülkiyet kazanılabilir.95 _{Elbirliği mülkiyetinde}

92 _{Akipek/Akıntürk/Ateş, s.482.}

93 _{Akipek/Akıntürk, s. 481-482; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 515; Eren, Mülkiyet s.267.}

94 _{Ertaş, s.325.}

olağan zamanaşımı ile mülkiyet kazanılması mümkün değildir. Çünkü elbirliği mülkiyetinde payların taşınmaz niteliği yoktur.96

Bir taşınmaz tapu kütüğüne ikinci kez yolsuz tescil edilmesi durumunda burada TMK m. 712’ ye göre olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün olacak mıdır? Bu durum öğretide tartışmalıdır. Bir görüş, ikinci tescil birinci tescile dayanılarak yapılması ve buna göre birinci tescil ayakta kalırken ikinci tescilin geçersiz olduğunu, buna bağlı olarak taşınmaza ikinci yolsuz tescille malik olmaya çalışan kişinin burada iyi niyetinden bahsetmek de mümkün olmayacağını belirtmiştir. Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel unsurlardan biri olan iyi niyetin varlığı bu durumda bahsedilemeyeceğinden ikinci yolsuz tescille taşınmazı kazanmaya çalışan malikin olağan zamanaşımı ile taşınmazı kazanmasının mümkün olmayacağını belirtmiştir. Tapu kayıtlarının aleniyet ilkesi gereği herkese açık olması ve ikinci kez malik olmaya çalışan kişinin bu durumu bilmemesinin kabul edilemeyeceği ve iyi niyetten bahsedilemeyeceği görüşü benimsenmiştir. 97

Karahasan, iki tapu kaydı ortaya çıktığı durumlarda sonradan kaydı yapılan tescilin hukuken bir değer taşımadığını belirtmiş, tapu kaydının her ne şekilde yapılırsa yapılsın ikinci malik olmak için kaydı yapılmaya çalışan kişiye intikalin yapılamayacağını EMK m. 931 (TMK m.1023)’ den yararlanamayacağını belirtmiştir. “sahih esasa dayanan mukaddem tarihli kayda itibar olunur” ifadesi ile burada iyi niyetten bahsedilemeyeceğini ve bu nedenle olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyenin kazanılmasının mümkün olmayacağını belirtmiştir.98

Çift tapu durumunda bir sonraki yolsuz kayda göre iyi niyetle taşınmazı zilyetliğine geçiren kişinin olağan zamanaşımıyla şartlar yerine gelmesi durumunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılacağını belirten görüş de vardır. Bu görüşe göre taşınmazın asıl maliki ikinci yolsuz tescile dayanarak taşınmazı zilyedine geçiren kişinin zilyetliğine ses çıkarmaması durumunda zilyet olanın olağan zamanaşımı ile kazanmasının da engel olmayacağını belirtmişlerdir. Burada aleniyet fonksiyonundan çok iyi niyetle yolsuz tescil ile taşınmazı mülkiyetini geçirdiği inancı olan iyi niyetli

96 _{Ertaş, s.325.}

97 _{Akipek/Akıntürk, s.482 vd.; Gürsoy/Eren/Cansel, s.516; Esener/Güven, s.205; Karahasan, C. II, s.}

529; Ünal Mehmet/Başpınar Veysel, Şekli Eşya Hukuku, Giriş, Zilyetlik, Tapu Sicili, 5. Bası, Ankara 2010, s.374; Eren, Mülkiyet, s. 268.

zilyedin 10 yıl boyunca davasız ve aralıksız zilyedinde bulundurması ile iyi niyetinin korunacağı görüşündedirler.99

Biz de ikinci görüşe katılarak, tapu kütüğüne ikinci kez yolsuz tescil olarak kaydedilen çift tapulu sorununda, ikici yolsuz tescile dayanarak, on yıl boyunca davasız ve aralıksız, süre boyunca iyi niyetle zilyedinde bulunduran kişinin bu iyi niyeti korunması gerekir ve olağan zamanaşımı yoluyla taşınmazın mülkiyetini kazanması gerekir. İlk görüşte de ifade edildiği gibi çift tapu ile kaydedilmiş bir taşınmazın ikinci tescile dayanılarak üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu ‘ nu 1023’ üncü maddesine dayanarak ayni bir hak elde etmeleri söz konusu olmayacaktır. Çünkü burada tapu kütüğünün aleniyet ilkesine ve açıklık fonksiyonun etkisi, ikinci yolsuz kayda dayanarak ortaya çıkan iyi niyeti ortadan kaldırmaktadır. Ancak TMK m. 1023’ deki iyi niyetli kişi ile m. 712’ deki iyi niyetli kişiyi bir değerlendirmemek gerekir. Çünkü burada tapu sicilinin açıklık ve aleniyet fonksiyonundan çok, adına yolsuz tescil bulunan zilyedin taşınmazı on yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyedinde bulundurma hali daha önem taşımaktadır ve bu durum gözetilmelidir.

2.2.1.2. Özel Mülkiyete Konu Bir Taşınmazın Olması

Her taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması, olağan zamanaşımı ile kazanılması anlamına gelmez. Tapu kütüğüne kayıtlı olsalar bile kamu malı taşınmazı olağan zamanaşımı ile kazanılamaz. Kamu malı olan taşınmazın tapu kütüğüne kaydedilmesi onun kamu niteliğini kaybettirmez. TMK m. 999’ da “Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.” ifadesi ile kamu niteliği olan taşınmaz üzerinde aynî hak söz konusu olması halinde tapu siciline kaydedilebileceğinden bahsetmiştir. Her ne kadar tapuya kaydedilse de kamu niteliğini yitirmemiş taşınmaz olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.100 ₃₄₀₂

sayılı Kadastro Kanunu m. 18/2’ de “Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler

99_{Sungurbey İsmet, İsviçre-Türk Hukukuna Göre İktisabı Müruruzaman, İstanbul, 1956, s.100-101}

(İktisabı Müruruzaman);Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s.726-727; Oğuzman/Seliçi/Oktay- Özdemir, s. 427-428.

ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.” İlgili hükümde açıkça belirtildiği gibi kamu malı niteliğindeki taşınmazlar yanlışlıkla veya kanun hükmü nedeniyle tapuya kayıtlı olsalar dahi olağan zamanaşımı ile iktisap edilemez. Yani taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılması için tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazın özel mülkiyete konu olması gerekir.101