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0 1 1 1 1 1 0 0 6 7 19 1 0 5 10 15 20 40 50 60 70 80 90 Décadas Nú m er o d e lo team en to

s Zona NORTE_loteamentos

registrados Zona NORTE loteamentos não registrados

Quadro 3 e Gráfico 1 – Loteamentos: registrados e não registrados em Natal por década.

Décadas Lot. Reg. Lot. Não Reg.

40 0 0 50 1 0 60 1 6 70 1 7 80 1 19 90 1 1 NR s/d 4 R s/d 1

Décadas Lot. Reg. Lot. Não Reg.

40 19 1 50 21 4 60 10 4 70 1 1 80 1 0 NR s/d 31 R s/d 1 Fonte: SEMURB (2003). Nota: Trabalhada pela autora.

A ineficácia do poder público na fiscalização dos parcelamentos favoreceu uma intensa proliferação da prática da ilegalidade, principalmente na região Norte da cidade. Ali, a disponibilidade de grandes glebas não ocupadas e a chegada de inúmeros conjuntos habitacionais durante a década de 70 e início dos anos 80 (levando milhares de novos moradores e infra-estrutura a esta parte da cidade) potencializaram a atuação dos loteadores clandestinos.Estes buscaram atender a grande parcela da população sem

opções no mercado formal de moradias, geralmente pouco exigente quanto à obrigatoriedade de espaços públicos ou à instalação da infra-estrutura básica (água, luz e

pavimentação das vias)77_.

Observando os dados dos gráficos acima (Quadros 3 e Gráficos 1)78_{, fica}

evidenciado que não existe uma relação biunívoca entre a ilegalidade e às áreas de maior pobreza da cidade. As regiões mais ricas – Leste e Sul – também apresentam grande número de loteamentos ilegais, assim como de favelas (ver Anexo I – Mapa das

favelas da cidade). Nos últimos anos, segundo técnicos do município79_{, têm-se observado}

o crescimento e a generalização das irregularidades. Isso é confirmado na comparação entre os dados recentemente atualizados por foto aérea para o cadastro do IPTU de alguns bairros nobres da região Sul, como também nas taxas exorbitantes de crescimento da região Norte (divulgados pelo IBGE), contrapondo-se aos números dos licenciamentos aprovados nos últimos anos nessas áreas.

Importante colocar que os condomínios horizontais não constam dos números apresentados nos gráficos acima; primeiro, por estarem localizados na Região Sul e serem posteriores a 1990, cujos dados estão desatualizados, segundo, por terem, na sua maioria, sido aprovados como condomínios, não sendo contabilizados como parcelamentos nos dados oficiais.

Segundo Ferreira (2000), até a década de 1960, os parcelamentos formais em Natal atenderam a uma demanda individual, induzida por capitais familiares procedentes de heranças ou investimentos particulares. Entre 1960 e 1970, o mercado de terras passou a priorizar a crescente parcela de comerciantes e proprietários investidores em bens imóveis; entre 1970 e 1980, o fracionamento da terra passa a se dar em grande escala, realizada principalmente com capital de empresas privadas ou através do Estado:

Al Estado le concierne, principalmente la periferia, comprando muitas veces el suelo que él mismo vendió momentos antes. Al promotor toda la ciudad, pero sobre todos os lugares donde podrá invertir de inmediato, para cualquer submercado solvente( FERREIRA, 2000, p. 21).

77 _{Sobre o assunto ver Silva, A. (2003).}

78_{O grande número de empreendimentos com data desconhecida e a desatualização da maioria}

dos dados (fruto de um levantamento realizado no final da década de oitenta), impossibilita maiores análises através dos gráficos, como se pretendia inicialmente. Não sendo objeto deste trabalho estudar os loteamentos, não se justificaria despender tempo nessa investigação.

79 _{Informações obtidas com técnicos da Secretaria Especial de Meio Ambiente e Urbanismo e da}

Mapa 3 – Natal – conjuntos habitacionais.

Fonte: MIRANDA (2000).

É nesse momento que o padrão centro-periferia consolidou-se definitivamente através da ação do SFH, conseguindo transformar as longínquas periferias da cidade em área urbana, fracionando-as e ocupando-as com população de extratos de renda média e baixa. Ao mesmo tempo, o processo deixou imensos vazios nas áreas intermediárias em direção ao centro, para deleite dos especuladores imobiliários, e intensificou a segregação socioespacial, contribuindo de forma decisiva para que a periferia norte crescesse pobre, e a periferia sul, “chique” (Mapa 4).

As grandes mudanças políticas, sociais e econômicas operadas na década de 80, no Brasil, repercutiram de forma decisiva na produção imobiliária na cidade do Natal. O privilégio ao atendimento das classes média e alta pela política nacional de habitação, via SFH, no início desta década, muda radicalmente a partir de 1986. O fechamento do BHN e todos os transtornos trazidos com a transferência de competências para a Caixa Econômica Federal resultaram na redução drástica dos financiamentos estatais (VALENÇA, 1992). Esse quadro provocou a busca por novos tipos e modos de produção (ver discussão no capítulo 2). Em Natal cresce o interesse pelas cooperativas habitacionais autofinanciadas e os condomínios fechados verticais.

Nesse momento, a economia nacional insistia em produzir planos para conter a inflação, que resultaram em sucessivos fracassos num curto espaço de tempo (Cruzado

em 19

, apresentará uma “dinâmica extraordinária”, tanto no que diz respeito ao número de emp

nde maioria, a casas térreas, locadas de forma

Dentre os impactos produzidos por estes empreendimentos, nesta década, ressaltam-se: a sobrecarga do sistema viário e em toda a infra- estrutura urbana e serviços públicos, uma expansão horizontal em larga

Nesse momen ção urbana centro-periferia começou a

sofrer alterações significativas. Esse marco pode ser definido quando grandes estruturas urbana

86-87; Bresser em 1988-89 e Verão em 1990). Isso provocou, por um lado, grandes oscilações no mercado imobiliário (ora estimulando, ora restringindo os financiamentos) e contribuiu para o descrédito das políticas econômicas federais levando muitos a optarem pela segurança de investir no mercado de imóveis (COSTA, 2000, p.179).

No cenário local, a construção civil em Natal, na década de 1970, e mais ainda na de 1980

resas instaladas na cidade, quanto em número de unidades edificadas no período em análise (COSTA, 2000, p.178). O autor acrescenta ainda que mais de 70% dessas empresas foram motivadas pelas políticas públicas empreendidas (incluindo habitações, infra-estrutura e equipamentos urbanos produzidos em grande escala), muitas delas tendo recebido benefícios especiais do Estado, diretamente na produção, ou indiretamente por meio das facilidades concedidas aos financiamentos do SFH. Este processo, ao mesmo tempo que capitalizou as empresas, gerou uma relação de dependência entre estas e o poder público (COSTA, 2000, p. 181). Para avaliar a dimensão dessa política em Natal, basta observar os dados que mostram que, em 1986, quase metade da população da cidade (202.724 de 416.898 habitantes) morava em conjuntos habitacionais (LIMA, 2001, p.159).

Contribuiu também para essa capitalização, a arquitetura dos conjuntos habitacionais, que se resumiam, na sua gra

isolada dentro do lote ou aos apartamentos de 4 andares sem pilotis e sem

elevador (estes prioritariamente localizados nas Região Sul)80_{, mantendo um padrão}

arquitetônico pobre, barato, repetitivo e monótono, o qual se estendia também à infra- estrutura e equipamentos urbanos instalados, via de regra, construídos com péssima qualidade.

escala, sobretudo na região norte, promovendo impactos paisagísticos com uma arquitetura que pode ser enquadrada na definição de Ariano Suassuna como sendo brancosa, fria, desagradável e monótona (SILVA & BASTOS, 2002, p. 465).

to, a forma de estrutura

s, aqui entendidas como equipamentos edificados para usos residenciais, de comércio ou serviço, públicos ou privados, de grande porte, próprias do consumo da

população que aufere rendas mais altas, passam a se localizar em áreas distantes dos centros da cidade gerando novas centralidades, contribuindo para o desmonte da importância da área central como aglutinadora de usos não residenciais e atraindo novas moradias dos ricos.

Além dos conjuntos habitacionais, assistiu-se em Natal, a partir dos anos setenta, à proliferação de favelas e vilas, e à subdivisão de casas e de lotes. De acordo com Andrade (1987), a subdivisão de casas e lotes é

Enquanto a exp

as áreas mais pobres da cidade, paralelamente, assistiu-se “à arrancada da vertica

demonstrada pela alta densidade de alguns bairros com população predominantemente de baixo poder aquisitivo como o Alecrim (207 hab/ha), Quintas (296 hab/ha) e Rocas (209 hab/ha) (LIMA, 2001, p.159).

ansão horizontal continuou seu curso, principalmente adensando lização na cidade, que passa a se difundir em diversas direções do tecido urbano” (COSTA, 2000, p. 178). Apesar dos primeiros prédios verticais da cidade datarem da década de 60, somente duas décadas depois, e mais enfaticamente a partir da década de 90, é quando a verticalização se voltará para o uso residencial (Gráficos 2).

TOTAL DE PRÉDIOS CONSTRUÍDOS