Osmanlı Dönem

Ater-se sobre a morfologia urbana exige análise dos espaços vazios versus espaços edificados (DEL RIO, 1990). Entre os vazios, destacam-se as áreas verdes e o sistema viário; o último, como objeto para continuidade e permeabilidade da cidade, e o primeiro, como lugar de vida pública em sociedade. Ambos são capazes de influenciar nos valores de troca e de uso, e, conseqüentemente, na qualidade de localização do espaço que os circunda.

No condomínio horizontal, o fechamento total do perímetro e a comunicação com o mundo exterior somente feita por um número limitado de acessos permitem grande liberdade na definição do projeto urbanístico. Registra-se aí uma conseqüência direta do não atendimento às leis de parcelamento do solo, federais ou municipais, que obriga o empreendedor a conectar e integrar o novo sistema viário ao existente. Assim, novos tipos de malha são delineados, com padrões de lotes, largura de vias, passeios e áreas verdes, completamente diversos ao que se encontra no entorno.

A escolha do partido urbanístico a ser adotado relaciona-se diretamente com o público-alvo a que se propõe o empreendimento. Por exemplo, projetos para terrenos, topograficamente, muito acidentados dirigidos para clientes da classe alta apresentam preocupação com a disposição dos lotes de forma a proporcionar vistas panorâmicas onde a paisagem seja comercializada junto, agregando-lhes valor. Essa orientação técnica normalmente se sobrepõe aos altos custos com terraplanagem que irão ser

impostos aos novos proprietários. Contrariamente, nos condomínios para baixa renda, a definição da malha se fará de forma que os lotes resultantes demandem a mínima quantidade de terraplanagem, por ser este um dos itens que mais encarecem a edificação dos mesmos e, conseqüentemente, dificultam sua comercialização (MASCARÓ, 1997; MORETTI, 1997).

Mascaró (1997) divide diversos tipos de malhas urbanas em duas classificações: abertas ou fechadas. Malhas em xadrez e suas derivações em árvore, variações da quadrícula, malhas orgânicas, utilizando cul de sac ou alça de bucle, são algumas entre as variáveis possíveis. A escolha por um desses tipos de malha pode gerar um espaço seguro e tranqüilo, que estimule a vida em comunidade, ou priorizar o tráfego motorizado, pode, ainda, estabelecer facilidade de orientação ou desorientação ao usuário do espaço. Mas, optar por um tipo de malha misto ou único, implica, necessariamente, em custos de execução e manutenção diferenciados.

Outro aspecto que pode ser levantado, é que o muro, ao mesmo tempo em que facilita a tarefa do projetista, é o elemento físico de divisão dessa forma de segregação explícita e voluntária.

O muro, à primeira vista, serve para isolar os de dentro, excluindo os que têm que ficar do lado de fora [...] Na verdade, tem uma função latente, bem mais difícil de perceber, apesar de ser tão importante quanto a que é óbvia; a barreira física que envolve o conjunto, diz aos que os constituem quem eles mesmos são. Impede que se diluam na multidão dos habitantes do aglomerado metropolitano e que se sintam confundidos com eles, se barbarizem. O espaço, dentro da fronteira, corresponde a um mundo urbano dominado e manipulado pelos que sabem como ele deve ser e que aplicam o seu poder para transformá-lo, reduzindo-o à escala que lhes é própria. Microutopia individualista e mesquinha (i.e., pequena por natureza) como convém o código de valores da cultura burguesa (SANTOS, 1981, p. 24).

Junto à construção dos muros, Oliveira (2000, p. 16) observa como os condomínios modificam a paisagem ao incluir um novo elemento arquitetônico que demarca o limite entre o público e o privado: o pórtico de entrada. Acrescenta, ainda, como as áreas de jardim são redimensionadas nas fachadas frontais e laterais promovendo uma maior separação entre eles.

Estas novas relações impõem novos valores como, por exemplo: quanto mais longe do chão, mais valorizado o apartamento; quanto mais alto o muro e mais largo o jardim que separa a entrada, mais status para o condomínio fechado. Este aspecto é também explorado por Lara & Marques (mimeo) ao analisar e comparar alguns aspectos da urbanização americana com a brasileira.

[...] Mas no caso brasileiro, uma outra forma de isolamento e proteção também acontece, o que nós chamamos de “bolhas verticais”. Eles são prédios de apartamentos inseridos no tecido urbano mas isolados pelos aparatos de segurança (porteiros 24 horas, câmeras) que oferecem alguns serviços como playgrounds, piscinas, quadras de esporte. Abundantes na maior parte das cidades brasileiras, as bolhas verticais são mais comuns formas de proteção e isolamento no Brasil adquirindo, inevitavelmente, o nível simbólico de ícones de sucesso. Desde da década de 1980, com o desenvolvimento das estratégias de mercado, os apartamentos no Brasil começaram a ter diferentes preços a partir do nível do piso até os andares mais altos (e conseqüentemente mais afastados do limite das ruas) mais caros. Se as bolhas horizontais

mascaram sua isolação por distâncias geográficas ou áreas de intermediárias controladas disfarçadas como reservas verdes, nos prédios verticais isto é explicito, marcada por cercas agressivas ou caros granitos e jardins que mostram efetivamente quem controla esses espaços. Mas a idéia é a mesma, em escalas diferentes. A fricção que acontece nas cidades brasileiras é talvez sua mais distinta característica. Enquanto nas cidades norte-americanas tudo é feito para evitar o

contato, no Brasil o contato foi, desde o início, transformado em instrumento de manutenção da ordem social (LARA & MARQUES) [Livre tradução e grifo nosso]25.

Outras considerações podem ser traçadas a respeito do uso do solo. VIANA (1991), ao escrever sobre as etapas dos loteamentos fechados, cita Sérgio A. Frazão do Couto:

O empresário escolhe o tipo de uso característico para o local. Ao mesmo tempo, estabelece restrições para a implantação de indústria, comércio ou serviço naquela gleba loteada, de modo a servirem essas restrições urbanísticas como forma de valorizar comercialmente os lotes que são levados à venda, na certeza que têm os adquirentes, de que jamais será permitido erigir, às proximidades de sua residência, determinados tipos de construção, incompatíveis com as restrições urbanísticas impostas (COUTO apud VIANA, 1991, p. 44) [grifo nosso].

Nessa formulação, visivelmente calcada nos princípios modernistas de zoneamento de uso, os regulamentos internos, ao imporem restrições mais severas, geram áreas de um padrão urbanístico e arquitetônico diferenciado, possíveis de agregar 25 _{“[…] But in the Brazilian Case, another form of isolation and protection also happen, what we}

called ‘vertical bubbles’. They are apartment buildings inserted in the urban fabric but isolated by safety devices (24 hours doorman, cameras) that offer some services like playgrounds, swimming pool sports courts. Abundant in all major Brazilian cities, the vertical bubbles are the most common form of protection and isolation in Brazil achieving, inevitably, the symbolic level of success icons. Since the 1980s, with development of market strategies, the apartments in Brazil started to have different prices by floor, the higher (and therefore further away from the menace of the streets) the more expensive. If the horizontal bubbles the isolation is masked by geographical distances or the use of a buffer or control area disguised as green reserve, in the vertical ones it is explicit, marked by aggressive fences or by expensive granites and gardens that effectively demonstrates who controls that space. But the idea is very much the same, in different scales. The friction that happens in Brazilian cities are perhaps its most distinctive characteristic. While in North-American cities everything is made to avoid contact, in Brazil the contact was, from the beginning, transformed in instrument for maintenance of social order” (LARA & MARQUES, s/d)

valor ao imóvel comercializado, buscando atender a demandas de um mercado elitista que busca a auto-exclusão. Tornam-se, via de regra, empreendimentos só acessíveis às classes de renda mais alta, contribuindo para a segregação espacial e determinando lucros adicionais ao capital.

Nos condomínios horizontais é notória a restrição ao uso não residencial, normalmente expresso em regulamentos próprios. Os maiores, quando introduzem outros usos no projeto, normalmente somente incluem equipamentos de apoio ao uso residencial, cuidando de seguir uma lógica funcionalista, separando-os espacialmente de forma a garantir o sossego da área exclusiva para moradia. Reintroduzem assim o princípio do zoneamento funcional modernista, indiferentes às críticas que apontam este instrumento urbanístico como negativo, por não permitir a diversidade de usos e, conseqüentemente, gerar ociosidade de infra-estrutura instalada e de agregar um valor simbólico ao preço final do imóvel.

Ainda, atender à demanda mais sofisticada das classes mais abastadas, que podem arcar pelo item “exclusividade”, requer inovações constantes com criação de espaços diferenciados, não só esteticamente, mas também quanto aos diversos itens que se incluem nas tecnologias modernas e de comunicação, infra-estrutura e serviços

disponíveis.26 _{Isso fica claro na observação da evolução dos slogans que}

comercializavam os primeiros condomínios na Barra da Tijuca – Rio de Janeiro, meados da década de 70, enfatizando a escala humana e espírito de vizinhança, comparados às propagandas veiculadas na venda dos empreendimentos mais recentes, década de 90, destacando o conceito de “home-office” (LEITÃO, 2000).

Ao inverso, condomínios para população de rendas média baixa ou baixa precisam priorizar outros condicionantes, como reduzir ao extremo os custos das áreas comuns, orientados pela racionalidade e funcionalidade, tentando atender aos padrões mínimos, urbanísticos e arquitetônicos, exigidos para sua aprovação.

Como conseqüências imediatas dos condomínios residenciais horizontais destacam-se: primeiro, a fragmentação e descontinuidade da malha urbana, formando ilhas impermeáveis e dificultando a acessibilidade, principalmente do pedestre; segundo, o fechamento do perímetro do condomínio e seu limitado número de acessos, permitindo ao projetista grande liberdade na definição da malha interna, o que resulta em alterações morfológicas importantes que geram novas relações entre vazios e áreas edificadas e, lógico, novos indicadores na avaliação da qualidade do espaço, trazendo implicações 26 _{Ao inverso, condomínios para população de classe média baixa ou baixa precisam priorizar}

outros condicionantes, como reduzir ao extremo os custos das áreas comuns, orientados pela racionalidade e funcionalidade, tentando atender aos padrões mínimos, urbanísticos e arquitetônicos, exigidos por lei.

importantes tanto como valor de uso quanto de troca. Terceiro, ao privatizar espaços públicos, opõem-se à diversidade e uso democrático desses espaços. Quarto, implicações na forma de morar, resultado da recriação da “arquitetura defensiva” praticada na cidade medieval, onde os fossos e muralhas separavam os nobres e protegidos do rei dos excluídos que se acomodavam à barbárie externa.