Sermaye Piyasası Araçları, Menkul Kıymetler ve Hisse Senetleri

Durante a pesquisa de levantamento de dados no município de Jaboticabal surgiram outros indicadores: aquisição da área, o valor das prestações e o prazo de amortização, e o índice de inadimplência.

6.1.6.1. Aquisição da área

Parque Primeiro de Maio: desapropriação

Segundo ITALIANO (1997), o processo de aquisição da área iniciou-se em meados de 1989 após a análise de algumas áreas. Os critérios envolvidos na escolha da área foram: topografia plana, existência de um posto médico e creche, facilidade de acesso ao transporte coletivo urbano e existência de infra-estrutura urbana (rede de abastecimento de água, rede coletora de esgotos, iluminação pública e drenagem) nos limites da gleba, permitindo a contigüidade e continuidade da malha urbana. Como não foi possível acordo com o proprietário em relação ao preço, o executivo decretou a área como de utilidade pública, através do Decreto nº. 2.248 de 02-10-1989.

O executivo municipal requereu a emissão da posse da área em 24-01-1990, a qual foi concedida pelo juiz em 06-02-1990, permitindo à administração o desenvolvimento do programa habitacional. A sentença do juiz foi dada em 21-02-1992 e fixou o valor da desapropriação em US$ 924.602,62 para os 7,29 alqueires, ou US$ 126.831,63 por alqueire ou, ainda, US$ 5,24 por metro quadrado (ITALIANO, 1997).

Considerando-se a cotação do dólar em R$ 2,85 (FOLHA DE SÃO PAULO, 17-07- 2003), o valor pago foi de R$ 361.470,14 por alqueire ou R$ 14,93 por metro quadrado.

Conjunto Habitacional Ulysses Guimarães: sem dados

As informações obtidas junto a EMURJA não foram suficientes para descobrir o valor e a forma de aquisição. A hipótese mais provável é que a área tenha sido desapropriada pela Prefeitura e, em seguida, doada à CDHU.

Jardim Petrassi: desapropriação

Em 09 de outubro de 1997, por meio de uma desapropriação amigável, a EMURJA adquiriu uma gleba de 33.668 metros quadrados no Distrito de Córrego Rico. O valor pago na época foi de R$ 40.500,00, ou seja, R$ 1,20 por metro quadrado. Dos 33.668 m2, houve um aproveitamento de 16.137,64 m2 em lotes, o equivalente a 66 lotes, sendo a maioria deles de 225 m2. O custo do terreno urbanizado foi calculado em R$ 6,51 por metro quadrado, com os subsídios.

Conjunto Habitacional Yukio Nakagi: desapropriação

O processo da aquisição da área foi iniciado em 19 de março de 1992, quando foi sancionada a Lei Municipal nº2.061, na qual o imóvel foi declarado de utilidade pública a fim de ser desapropriado por via amigável ou judicial, destinando-se à construção de habitação popular no Distrito de Lusitânia.

A desapropriação da área de 30.880 metros quadrados ocorreu em 20 de outubro de 1993, através de um processo de desapropriação amigável com dação em pagamento.

Em 28 de agosto de 1997, foi sancionada a Lei Municipal nº 2.557, na qual foi autorizada a alienação do imóvel por doação à Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU.

Amparada pela Lei Municipal nº 2.174 de 26 de maio de 1993, que autoriza o Poder Executivo a firmar Convênio e/ou Contrato com a CDHU, a Prefeita Maria Carlota Niero Rocha assinou, em 1º de julho de 1998, um Convênio com a CDHU visando ao repasse de recursos financeiros para a produção de unidades habitacionais.

O fato que chama a atenção no breve histórico acima descrito foi o tempo gasto desde o processo de aquisição da área até a entrega das unidades habitacionais que, somado, chegou a quase 10 anos e passou por 4 administrações (iniciado no final da gestão 1989- 1992, passou pelas gestões 1993-1996 e 1997-2000 e somente foi concluído na gestão 2001-2004).

Residencial Jaboticabal: área adquirida pela Construtora

Diferentemente dos conjuntos habitacionais anteriores, em que o executivo municipal realizou a desapropriação da área, nesse empreendimento, não houve a participação da Prefeitura, e a viabilização da área foi através de uma parceria entre a Construtora e o proprietário da área.

Nessa parceria, não foram divulgados os valores, pois foi uma negociação realizada entre particulares. Entretanto, a hipótese mais provável é a de ter ocorrido um acordo entre a construtora e o proprietário, de forma que o proprietário ficaria com cerca de 37% dos lotes urbanizados e a construtora com o restante (67%).

Esse tipo de negociação é vantajoso para ambos, pois o valor referente ao lote urbanizado é pago pela CEF de acordo com o cronograma de execução das obras de terraplenagem e instalação da infra-estrutura. Assim, a construtora pode executar a terraplenagem e a infra-estrutura com recursos da CEF e, ao término da urbanização dos lotes, ainda poderá ter lucro sem ter utilizado o seu capital, pois a área “nua” será paga ao proprietário de acordo com o percentual de lotes urbanizados, e a valorização dos demais lotes decorrentes da urbanização será suficiente para o pagamento das obras de infra-estrutura.

Segundo informações da CEF – agência de Jaboticabal, o valor pago por lote urbanizado foi de, aproximadamente, R$ 3.000,00. Os lotes do Residencial Jaboticabal possuem dimensões de 8,0 x 20,0 m, ou seja, 160,0 m2. Assim, o custo do terreno urbanizado foi calculado em R$ 18,75 por metro quadrado.

Programa Autoconstrução Assistida

A opção pelo desenvolvimento do Programa Autoconstrução Assistida está associada ao fato do Município não ter estoque de terras. No Programa Autoconstrução Assistida o terreno é de propriedade da família, apenas o material de construção é financiado.

Segundo levantamento realizado pela EMURJA, o Programa conseguiu viabilizar financiamentos em diferentes bairros de Jaboticabal: Jardim Santo Antônio, Jardim das Rosas, COHAB 1, Recreio dos Bandeirantes, Planalto Itália, Royal Park, Colina Verde, Recanto do Barreiro, Solar do Cedro, Jardim Santa Rosa e no distrito de Córrego Rico.

A FIGURA 6 ilustra a localização espacial dos conjuntos habitacionais construídos através de financiamentos públicos no Município de Jaboticabal.

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