Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde Emsal bedel üzerinden KDV uygulanır.
Dolayısıyle Arsa Sahibine Müteahhit tarafında düzenlenecek faturanın tutarı ,teslimi yapılan konutun Emsal bedeli olacaktır emsal bedelin tesliminde
Vergi Usul Kanunu’nun 267 maddesinde hükme bağlanan esaslara göre
hareket edilecektir. Kesin bir Maliyet ölçüsü bilinmiyorsa ikincı sıra Maliyet bedeli Esası uygulayarak . Teslimi yapılan Gayrimenkül emsal bedeli teslim edilecektir Maliyet bedelinin tespitinde ise, toplam maliyet arsa sahibi ve müteahhidin payına düşen gayri menkullerin m2 leri oranında dağıtılacaktır
.Bu hesaplamada ortak alan m2 leri ,bunlar ayrı birer bağımsız bölüm olarak değerlendirilmeyeceğinden hesaba dahil edilmeyecektir. Söz konusu ortak alanlara isabet eden maliyet unsurları böylelikle arsa sahibinin ve müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin maliyetinin içinde dikkete alınmış olacaktır. Ortak alanların Arsa Sahibi ve Müteahhit tarafından satışa konu edilmeyecektir, bağımsız bölüm niteliğinde olmayan ve tapuda ayrıca tescil
edilmeyecek park, yeşil alan, sahanlık gibi alanlar olması halinde
uygulanabilecektir.
Örnek: Maliyet bölüşümüne dahil edilecek bağımsız alan toplamı İnşaat ortak alan hariç olacaktır ( Müteahhit payı 790 m2 arsa sahibi 1115 m2 )= 1905 m2 ;birim inşaat Maliyeti İse ( 650,000.00.TL / 1905 )= 341,21.TL m2 olarak hesaplanacaktır. Arsa Sahibine düşen bağımsız bölümlerinin maliyeti (341,20 X 1115) =380.446.23. TL Müteahhide Düşen bağımsız bölümlerin maliyeti 341,20 X 790 ) = 269.553,77. TL Arsa Sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin emsal bedelinin tespitinde dikkate alınacak maliyet bedeli 380.446.23.TL dir. Önemli nokta emsal bedel tespitinde Vergi Usul Kanunu ‘nun 267 Maddesinde birinci Sıra esası uygulanabiliyorsa emsal bedel tespitinin öncelikli olarak yapılması gerekir. konutların Fatura Tutarları (Maliyet esası) olacaktır .
Aşağıdaki Örneklerimizde Özel İnşaatlarda yukarıdaki işlemlere göre Asgari işçilik ile maliyet tespiti ve Fatura Düzenlemesi yapılacaktır.
Asgari İşçilik Uygulamasına
1987 Yılında Sosyal Sigortalar Kurumu mevzuatında yer alan ve iş verenleri çalıştırdıkları sigortalıları Sosyal Sigortalar Kurumu’ na bildirmeye zorlayan ölçümleme müessesini kaldırılması neticesinde; özellikle İnşaat sektöründe sigortasız (kaçak sigortalı)işçi çalıştırmak yaygınlaşmıştır .Özel bina inşaatları iş hanları ,fabrika inşaatları vb. büyük yapılar artık bir kişi ile ve çok kısa bir zamanda yapılır hale gelmiştir. Örnek Ankara’nın göbeği sayılan Kızılay’da 12 katlı .6.000.m2’ lik bir iş hanı 6 ay gibi kısa bir sürede bir sigortalı (çalışan) ile bitirilmeye başlanmıştır. Çok kısa sürelerde ve çok az çalışan ile koskoca inşatların bitiriliyordu. 1987 yılında ölçümlemenin kaldırılarak işverenin
beyanına güvenilmesi uygulamasına göstermiştir ki; işverenler uygulamayı kötü
İnşaatlardaki ve diğer alanlarda çeşitli nedenlerden dolayı sigortasız çalıştırmanın yaygınlaşması yeni bir yasal düzenlemeyi zorunlu kılmıştır. Kurum aleyhine olan bu durumu ortadan kaldırmak amacıyla 08.12.1993 tarih ve 3917 sayılı Yasa İle ‘’asgari işçilik uygulaması ‘’ müessesesi getirilmiştir. 4792 sayılı Yasa ile değiştirilerek çalışanları bildirme inisiyatifi sadece işverenlere bırakılmamaya çalışılmış, caydırıcılık egemen kılmaya çalışılmıştır (Tezel, 2004:16).
Asgari İşçilik Uygulamasında Yaklaşık Maliyet Bedelinin Hesaplanması
A) Kuruma bildirilmesi gereken asgari işçilik tutarının hesaplanması için : a) İnşaatın Yapı Ruhsatnamesinde yazılı alanın(m2) (yüzölçümü) b) Birim Maliyet bedelinin (m2)
c) İşçilik Ücret oranının (%) d) İnşaatın başlama tarihinin e) İnşaat bitiş Tarihinin f) İnşaatın niteliğinin Bilinmesi gerekir
İşin Başlangıç ve bitiş tarihlerinin esas alınması
Bu Kanunun 83 üncü maddesinde belirtilen kurum ve kuruluşlar tarafından ihale
yoluyla yaptırılan her türlü işler gerçek ve tüzel kişilerce yapılan inşaatlardan dolayı yeterli işçilik bildirmiş olup olmadığı Kurumca Araştırılır (506/79) (4958 sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu 37).
İşverenin Kuruma ,emsaline, yapılan işin nitelik, kapsam ve kapasitesine göre işin yürütülmesi için gerekli olan sigortalı sayısının ,çalışma süresinin veya prime esas kazanç tutarının altında bildirimde bulunduğunun kurumca saptanması halinde ,işin yürütülmesi işçin gerekli olan asgari işçilik miktarı, yapılan işin niteliği, bünyesinde kullanılan teknoloji, işyerinin büyüklüğü ,benzeri işletmelerde çalıştırılan işçi sayısı ,ilgili meslek veya kam kuruluşu görüşü gibi unsurları dikkate alarak sigorta müfettişi tarafından tespit edilir.(506/130) (4958 sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu, 49).
Asgari işçilik oranları. Kurum bünyesinde oluşturulan Asgari İşçilik Tespit Komisyonunca belirlenir ve bu oranlar tebliğ ile Resmi Gazetede yayımlanır İhaleli işin birden fazla konuyu kapsıyor olması ve her bir işin asgari işçilik oranının bilinmesi halinde ,işverenin yazılı isteği üzerine araştırma ,bu işlerin en yükseğine ilişkin asgari işçilik oranı dikkate alınarak yapılabilir
Gerçek ve tüzel kişiler tarafından yapılan özel bina inşaat işyerleri hakkında ünitece yapılacak araştırma, bina maliyetine Kurumca yayımlanan tebliğ ile belirlenen asgari işçilik oranının % 25 eksiği uygulanmak suretiyle yapılır . Bina Maliyeti ,İnşaatın Ruhsatnamesinde yazılı bulunan yüzölçümü ile birim maliyet bedelinin çarpımı suretiyle hesaplanır.
Örnek: İnşat -1 toplam m2 Alanı 917.02 m2 yüzölçümü Maliyeti 700.TL İle Çarptığımızda 641,914,00.TL eder. Kurumun belirlediği asgari işçilik %9 olduğuna göre % 25 eksiği 6.75 i Toplam maliyet 641.914.00.TL ile çarptığımızda bize 43.329.20.TL Bildirilmesi gereken asgari işçiliği buluruz bulduğumuz tutarın SSK Primlerin Toplamı olan % 37.50 İle Çarpınca 43.329,20.TL X %37,50 = 16.248,45.TL SGK Prim Ödenmesini verir Örnek 2- ve 3 te tablolar Ayrıntılı olarak Gösterilmiştir.
Çizelge 10.1:İnşaat 1 Asgari İşçilk Hesaplama Çizelgesi (İcmali
Malzeme TL İşçilik TL G:Y.G TL
Toplam Maliyet TL Daire m2 Orak Alan Toplam m2 Toplam Maliyet TL m2 Birim Maliyeti. TL 446.107.75. 50.169,86. 6.873.94. 503.151.55. 784,32 132,7 917,02 503.151.55 548.68
Çizelge 10 2:İnşaat-1 Sosyal Sigortalar Ödeyeceğimiz Sigorta Prim Hesaplama
Tablosu
N o
Açıklama Prime esas
kazanç Tutarı
Prim Oranı %
Prim Tutarı
1 Kısa Vadeli Sigorta kolları pirimi 43.329,20 2,00 866,58
2 Malüllük Yaşlılık ve Ölüm Sig
Primi
43.329,20 20,00 8.665,84
3 Genel Sağlık Sigorta Primi 43.329,20 12,50 5.416,15
4 İşsizlik Sigortası Primi 43.329,20 3,00 1.299,88
Toplam Oran % 37,50 16.248,45 İnşaat Alan Toplamı M2 (1) M2 Maliyeti (2) Toplam İnşaat birim Maliyeti (3) 1X2 Asgari İşçilik 9- %25 Eksiği oranı (4) 3X4 Bildirilmesi gereken Asgari İşçilik Tutarı Ödenmesi Gereken Ssk Prim oranı Ödenmesi Gereken asgari Toplam SSK Primi 917,02 700,00 TL 641.914,00 TL 6,75% 43.329,20 TL 37,50% 16.248,45 TL
11 ÜRETİLECEK MAMULLERİN BİRİM MALİYETİNİN HESAPLANMASI