Belli bir bölgedeki bina, altyapı, havaalanı, baraj gibi geniş anlamda yapı veya yapı çevresinin oluşturulma aşamasıdır. Malzeme ve işçilik kullanmak suretiyle,
meydana getirilen bir eser bir gayrimenkul ve toplumun yararlanabileceği yol,
köprü, baraj, su kanallarının yapı kısmına ilişkin faaliyetlerin tümü olarak tanımlanabilir. Gayrimenkul literatüründe inşaat; menkul ve menkul olmayan (taşınmaz) inşaat olmak üzere iki çeşit ayrılmaktadır.
a) Menkul İnşaat
Sürekli kalmaksızın yapılan inşaatlardır. Olarak, belirli bir hizmete kollanmak için meydana getirilen inşaatlardır. Örneğin; kulübeler, barakalar, yazlık sinema ve tiyatro sahneleri, prefabrik evler panayırlarda inşa olunan tezgâhlar, bayramlar nedeniyle inşa olunan tribünler vs. olarak gösterilebilir bu gibi inşaatların tapu tescil işlemleri yoktur.
b) Menkul Olmayan İnşaat
Bu tarz inşaatlar toprağa bağlı olarak taşınması mümkün olmayan ve bir ekonomik değer taşıyan yapılar olup, tapu tescil işlemleri gerektiren yapılardır. Burada gecekondu tabir edilen hazine arazisi üzerine yapılan inşaatlar her ne kadar tapu tescil işlemleri yoksa da bir ekonomik değeri olup Emlak Vergisi verdiklerinden bu tür yapılarda inşaat kavramı içinde düşünülmelidir.
Menkul olmayan inşaatların Vergi Hukuku yönünden, SGK Kanunu yönünden ve Ticaret Kanunu yönünden bir kayıt altına alınması, yapılmasından satılmasına kadar her yönüyle bir amaç ve gaye için yapılmaktadır (Selimoğlu, 2012:27).
Vergi Uygulamaları Yönünden İnşaatlar ise;
Özel inşaatlar ve taahhüt şeklindeki inşaatlar, olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
a. Özel İnşaatlar:
Satış amaçlı inşaatlar, Şahsi Amaçlı, Kiralama Amaçlı, Kendi Gereksinimi İçin Yapılan İnşaatlar.
b. Taahhüt Şeklindeki İnşaatlar
Taahhüt, kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere karşı, sözleşmeli veya sözleşmesiz olarak bir işin yapılmasını veya bir malın teslimini üstlenmek
demektir (Kızılot, 2010:45). İnşaatın yapım aşamasından bitimine kadar
sorumlu olan müteahhit (yüklenici) sorumluluğunu almış, konusunda uzman kişilerin yaptığı inşaat işleridir. Veya bir emtia veya mamul üreterek iş sahibine teslimini üstlenmek demektir. Normal taahhüde dayanan inşaat işlerinin hizmet ifalarından farklı ve belirgin bir özelliği bulunmamaktadır. Bunlara örnek olarak taahhüt şeklindeki inşaat yapım işleri ile yıllara yaygın inşaat ve onarma işleri verilebilir. Vergi Hukuku yönünden İnşaat ve Onarım işlerinin taahhüt edilmesi BK 355. maddesindeki istisna akdi istisna bir akittir kanunla bir taraf
(müteahhit) yüklenici, diğer tarafın (iş sahibi) vermeyi taahhüt ettiği semen karşılığında bir şeyin imalini iltizam eder’’ şeklinde açıklanmıştır.
İnşaat Yapım Türleri
Kendi ihtiyaçları için yapılan veya yap-sat olarak bilinen Özel İnşaat İşletmeleri (mamul üretim işlerini yaparlar). Esas olan, inşaat faaliyetinde bulunan
işletmenin, üründen pay almasıdır. Bu pay ister %1 olsun ister %100 olsun, işletmenin üretilen ürün üzerinde tasarruf hakkı vardır.
İnşaat Taahhüt İşleri: Taahhüt, kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere
karşı, sözleşmeli veya sözleşmesiz olarak bir işin yapılmasını veya bir malın teslimini üstlenmek demektir (Kızılot, 2010:47).
Bir işin taahhüt olabilmesi için bazı unsurlarının olması gereklidir; • Yapılacak iş: Bir şeyin imarı
• Semen: Bedel
• Müteahhit: Bir şeyin semen (bedel) karşılığında yapımını üzerine alan kimse.
• İş Sahibi: Bir bedel karşılığında müteahhide iş yaptıran kimse.
Taahhüt şeklindeki inşaatlar; Yıllara Yaygın İnşaat Taahhüt ve Onarım Faaliyetleri ve Yıllara Yaygın Olmayan İnşaat ve Onarım Faaliyetleri olarak iki grupta yer almaktadır.(Hizmet Üretim İşleri) faaliyet sonunda çıkan ürün başkasına ait olduğundan o ürün üzerinde bir tasarruf hakkı olmadığı gibi üründen her hangi bir oranda pay almamaktadır. Taahhüt şeklinde yapılan inşaatlarda inşaat işi bir bedel karşılığında üstlenilmiştir (Selimoğlu,2012s: 28). İnşaat ve onarım işleri kamu kuruluş ve müesseselerince ya da doğrudan yaptırılmaktadır ya da ihale suretiyle yaptırtmaktadır. İhale İki şekilde yapılmaktadır Emanet usulü ve ihale usulü ile Yalınız hizmet karşılığı olan sözleşmede belirtilen Sözleşme bedelini alırlar. Taraflar arasında yapılan Sözleşmede ayrıca bir özel hüküm yok ise.
İnşaat Sözleşmeleri:
Yapılacak inşaat işini tanımlayan ve bu işin yapılması sırasında Müteahhidi (contractor) Yüklenici ile müşteri arasındaki ilişkileri düzenleyen, iki tarafın sorumluluk ve yükümlülüklerini düzenleyen, tarafların çekincesiz kabul ettiği, yürürlükteki yasalara uygun olan ve her iki tarafı bağlayan ve sorumluluk yükleyen anlaşma metinine İnşaat Sözleşmesi denir. İnşaat sözleşmesi bir varlığın veya tasarımın, teknolojinin, fonksiyonun ya da bir grup varlığın çalışmanın inşası için özel olarak yapılan bir sözleşmedir bu nedenle bir Uzmanlık işi olduğundan dolayı ehli Vukuf (Bilirkişi) kişilerce hazırlanması
gerekir. Sözleşmenin Yanlış uygulamalar sonucu sözleşme kendi aleyhlerine araç olabilir.
Yıllara Yaygın İnşaat Taahhüt Sözleşme Türleri: Birim fiyatlı, götürü bedelli
ve bedelin gerçekleşen maliyete göre belirlendiği sözleşmeler olarak üç değişik gruptan ele alınmaktadır.
a. Birim Fiyatlı Sözleşmeler:
Birim fiyatlı sözleşmelerde, inşaat ve onarım işleri için Bayındırlık Bakanlığı tarafından her yıl bir yıl sonraki birim m2 fiyatlarını bulunulduğu yılsonunda açıklayıp Resmi gazetede yayınlanır. Birim fiyatları listesi yayınlanan fiyat ile inşaatın Yapı Ruhsatında inşaat alanı m2 si la inşaatın sınıfının 1. 2.ve 3. sınıflardaki birim m2 ile çarparak İnşaatın toplam maliyeti bulunur. Resmi fiyat ile yapılan hesaplama maliyeti ile fiili üretim maliyeti arasında fiyat farkı olabilir Fiilli üretim birim maliyeti ile hesaplanır. İnşaatlar, çoğu kez Bayındırlık Bakanlığı tarafından yayınlanan birim fiyatlarına göre yapılmaktadır. Birim fiyat listesinde her iş ünitesinin birim fiyatı ayrı gösterilerek, bu ünitelerin meydana getirdiği işin tümünün keşif bedeli hesaplanmaktadır (Kızılot, 2010:51).
b. Götürü Bedelli Sözleşmeler:
Anahtar teslim veya sabit fiyat ile inşaatın yapılmasıdır. Burada götürü den dikkat edilmesi gereken durum ödemenin peşin mi verileceği yoksa ödeme inşaatın üretilen durumuna göre mi verileceği. Önem kazanmaktadır. Birim fiyatlı sözleşme türüne benzeyen götürü bedelli sözleşmelerde yüklenici, şartnamede özellikleri ve niteliği belirlenen yapının inşaat işini, önceden belirlenmiş bir toplam bedel üzerinden sabit fiyat ile taahhüt etmektedir. İnşaatın maliyeti fiyat yükselmelerinden etkilense bile bu bedel arasındaki fark, müteahhidin karını veya zararını oluşturmaktadır. Bu yöntemde önemli olan konular ödeme yöntemi ve zamanlarıdır. Ödeme götürü bedelle mahsup edilmek üzere belli dönemlerde ve ara dönemlerde de yapılabileceği gibi işin bitiminde de yapılabilmektedir. Söz konusu ara ödeme ve genel ödemenin zamanı konusunda da sözleşmede anlaşmaya varılmış olması gerekmektedir ve belirli fiyat aralığının sözleşmeye konması müteahhidi yüksek olabilecek fiyat riskinden korur.
c. Bedelin Gerçekleşen Maliyete Göre Belirlendiği Sözleşmeler:
İnşaat Bedelinin gerçekleşen maliyete göre belirlendiği sözleşmeler, kendi içinde ikiye ayrılır. Maliyet artı kar yöntemine göre hazırlanan sözleşmeler ve hedef maliyetli sözleşmeler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
d. Maliyet +Kar Esasına Göre Hazırlanan Sözleşmeler:
Maliyet artı kar esasına göre hazırlanan sözleşmelerde, müteahhidin yaptığı tüm giderler, iş sahibi tarafından kabul edilmekte ve maliyet üzerine önceden kararlaştırılmış bir oran veya tutar üzerinden ayrıca kar payı verilmektedir. Örneğin: Fiili Üretilen İnşaat maliyeti 503.000,00.TL + % 25 Kar marjı: 125.750.00 TL ile inşaatın Toplam maliyeti 628.750.00.TL olur. Üretilen toplam birim m2 ye bölündüğünde inşaatın m2 birim maliyeti bulunur.
e. Hedef Maliyetli Sözleşmeler:
Yaptırılacak işin kapsamının büyük ölçüde belirsizlik taşıması ve mahiyetinin net olarak bilinmemesi nedeniyle işin maliyetini tespit etmenin mümkün olamadığı hallerde "maliyet + kar" tipi sözleşmelere benzeyen "hedef maliyet" tipi sözleşmeler uygulanabilmektedir. Hedef maliyetli sözleşmelerin "maliyet + kar" tipi sözleşmeden farkı, bedelin bir hedef maliyet olarak öngörülmesidir. Öngörülen maliyetin aşılması Halinde Müteahhit (yüklenici) bir zararla karşılaşacaktır. Bu maliyetin altında kalınması halinde ise yüklenici ilave bir kar elde edebilecektir. Hedef maliyetli sözleşmeler de açıklık ve rekabet ilkelerinin gözetilmesine imkân vermezler. Daha çok belirli bir kişi tarafından yapılması zorunlu olan işler için uygulanmaktadır. Ancak, belirli bir hedef maliyet konularak işin birim fiyatlarla ihaleye çıkarılması da mümkündür. Bu durumda yaptırılacak işlerin, iş kalemleri itibarıyla birim fiyatlarına ve talep edilen kara ilişkin teklifler alınmaktadır. Yapım ilerledikçe işin mahiyeti ve hedeflenen maliyet daha ayrıntılı olarak ortaya çıkarmaktadır. Yükleniciye ödemeler ise yapılan harcamalar ve gerçekleştirilen işler itibarıyla yapılmaktadır. İşin bitiminde ise yapılan harcamaların toplamı ile hedeflenen nihai maliyet mukayese edilmekte ve buna göre kesin ödeme yapılmaktadır.
2.5 İnşaat Taahhütlerinde İzlenen Süreç