Gayrimenkuller Satışında Kazancın Niteliğinin Belirlenmesi

Gayrimenkul alım satım işlemlerinden elde edilen kazançlar ya ‘’ticari kazanç’ ’hükümleri ya da ‘’ değer artışı kazancı ‘’ hükümleri kapsamında vergilendirilmektedir. Bu nedenle gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elden edilen kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın değer artış kazancı mı, yoksa ticari kazanç mı olduğu belirlenmesi ve buna göre vergilendirilmesi önem arz etmektedir (Diliçıkık, 2016:114).

Gayrimenkul alım satım işinden elden edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde İlk önemli unsur faaliyetteki devamlılıktır. Gayrimenkul Alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında arka arkaya satılmış olmasına göre belirlenir.

Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde Kazanç şeklinin

belirlenebilmesi için en önemli 2.ci unsur olan satışın hangi amaçla

yapıldığının tespit edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir.

Gayrimenkul alım satım işinde elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde 3.cüunsur Ticari bir organizasyonun varlığıdır. Gayrimenkul alım satım, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü ‘’ Faaliyetteki devamlılık’’ ve ‘’ satışın hangi amaçla yapıldığı’’ unsurlarına göre tespit edilir.

Ticari bir organizasyon olmaksızın aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

Bu açıklamalara göre, gayrimenkul alım satım işlemi ‘’ ticari kazanç’’ hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç ‘’değer artış kazancı’ ’hükümlerine göre tespit edilip vergilendirilir.

-Gayrimenkul Satışlarında Değer Artış Kazancı

Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK)80,mükerrer 80, 81 ve mükerrer 81’nci maddelerinde değer artış kazancı düzenlenmiştir. GVK’nin Değer artış kazançları’’ başlıklı Mükerrer 80’ci maddesinde,’’ Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlardır. -İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1),(2),(4),(7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dâhil ) ve haklar, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolaysısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Bu maddede geçen ‘’ elden çıkarma’’ deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takas, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6,000 Türk lirası (2016 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 11.000,00 TL ) gelir vergisinde müstesnadır.’’ Hükmü yer almaktadır. Özel İnşaat kişilerin oturmak veya satmak amacıyla kendi namına veya hesaplarına bina inşa etmelerini ifade etmektedir. Kendi nam ve hesabına inşaat işi yapanları, İnşaat taahhüt işi yapan işletmelerden ayıran en önemli özellik, yapıların başkası adına (taahhüt) değil, kendi nam ve hesaplarına yapmalarıdır. Bu Şekilde yapılan kazançlar binaların iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması sonucu elde edilen kazanç ticari kazanç olarak

vergilendirilmeyecektir DEĞER artış kazancı hükümleri kapsamında

vergilendirilmektedir.(Başkaca bir gayrimenkul alım satımın da bulunmaksızın). 5 yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

14.1.1.1 Safi Değer Artışının Tespiti

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca ‘’ safi değer artışı denilmektedir. GVK’nin ‘’ Safi Değer artışı ‘’ başlıklı Mükerrer 81 ci Maddesi

‘’Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve aynılarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanunun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilmemesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, taktir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen

işletmelerde is son bilançoda veya döküm kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır’’ hükmü yer almaktadır.

Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler

Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,

Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar.

VUK un 262’nci maddesinde Maliyet bedeli; iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle

bunlara müteferrik bilumum giderlerin toplamını ifade eder şekilden

tanımlanmıştır.

14.1.1.2 -Çalıştırılan işçi yönünde

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunun 64 üncü maddesinin birinci fıkrasında, maddede sayılan hizmet erbabının safi ücretlerinin takvim yılı başında geçerli olan ve sanayi kemesinde çalışan 16 yaşından büyük işçiler için uygulanan asgari ücretin yıllık brüt tutarının %25 ‘i olduğu.3 numaralı bendinde, özel inşaat sahiplerinin ücretle çalıştırdığı inşaat işçilerinin safi ücretlerinin diğer ücret olarak vergilendirileceği hüküm altına alınmıştır.

Özel inşaatlarda çalışan işçiler vergi karnesi yoluyla vergilendirilmektedir. Bu kişiler bu kazançları için beyanname vermezler, diğer kazançları için beyanname veriyorlarsa ücret gelirlerini bu beyannameye dahil etmezler. Bu kişiler vergilerini alacakları karne aracılığı ile kendileri öderler.

Bu işçilerin safi ücretleri. Takvim yılı başında geçerli olan ve sanayi kesiminde çalışan 16 yaşından büyük işçiler için uygulanan asgari ücretin yıllık brüt tutarının %25’idir.Diğer ücretli hizmet erbabının ödeyeceği gelir

vergisi şubat ayında hesaplanmakta ve tahakkuk eden gelir vergisi iki eşit taksitte şubat ve Ağustos aylarında ödenmektedir.

Eğer diğer ücretli, işe yıl içinde başlamışsa: takvim yılının birinci yarısında işle başlayanlar yıllık gelir vergisinin yarısını verginin karneye yazıldığı ayda, diğer yarısını Ağustos Ayında: takvim yılının ikinci yarısı içinde işe başlayanlar ise vergilerini, verginin karneye yazıldığı ayda ödemesi gerekmektedir.

Vergi Usul Kanunu’nun 247 ‘inci maddesinin birinci fıkrasının 1 numaralı

bendinde, Gelir Vergisi Kanunu’na göre diğer ücret kapsamında vergilendirilenlerin vergi karnesi almaya mecbur oldukları hükme bağlınmış olup, aynı Kanun’un Karnesiz Hizmet Erbabı Çalıştıranların Sorumluluğu başlıklı 251’inci maddesinde ise, kazançları basit usulde tespit edilen ticaret erbabı ile götürü gider usulünü kabul eden Gayrimenkul sermaye iradı sahiplerinin yanlarında çalışan hizmet erbabının, kanunu tayın ettiği süre içinde karne almalarını ve karnelerinde yazılı vergilerini ödemelerini temin etmeye mecbur oldukları, mecburiyete riayet edilmediği takdirde; zamanında karen almamış veya vergisini tarh ettirmemiş olan hizmet erbabının vergisinin işveren kimse adına tarh edileceği ve vergi cezasının da aynı kimse adına kesilerek ondan tahsil olunacağı hüküm altına alınmıştır.

Özel İnşaat yaptıranlar Vergi Usul Kanunun 251 ‘inci maddesinde sayılan sorumlulardan olmadığından, zamanında kar ne almamış ve vergisini tarh ettirmemiş olan hizmet erbabının vergisi, hizmet erbabının kendisi adına tarh edilecek olup kar nenin alınması ve verginin tarh ettirilmesinin sorumluluğu hizmet erbabına aittir. Özel İnşaat sahibinin bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

14.2 3065 Kdv Yönünde

Özel inşaatların malikleri binasını kendileri yapabilecekleri gibi bedel karşılığında yenileme işini yaptıra bilirler. Uygulama en çok karşılaşıldığı şeklide arsa payı karşılığı inşaat (kat Karşılığı inşaat) sözleşmesi Binanın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılması halinde ise KDV

Mali İdare, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan işlemler trampa olarak değerlendirmekte ve vergilemenin de buna göre yapılması gerektiğini ifade etmektedir. Buna göre arsa sahibinin KDV mükellefiyetini gerektirecek şekilde faaliyetinin olmaması halinde arsa sahibi tarafından müteahhide yapılacak arsa teslimleri KDV ye tabi tutulmamakta, buna karşılık arsa sahibinin KDV mükellefiyetini gerektirecek şekilde faaliyette bulunuyor olması halinde arsa sahibi tarafından müteahhide yapılacak arsa teslimleri genel oranda KDV ye tabi olmaktadır.

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde ise KDV uygulanacak olup bu KDV miktarı maliyet bedel üzerinden hesaplanacaktır. Müteahhit tarafından teslim edilecek 150 m2 den büyük konutlar ile işyerleri için genel KDV oranı %18 uygulanacak. 150 m2 ‘den küçük konut teslimleri ise % 1 KDV ye tabi olacaktır. 6322 sayılı kanun (6322 sayılı kanun ile bakanlar kuruluna konutların tesliminde KDV oranının belirlenmesi arsanın vergi değeri veya konutun vergi değeri esas alınmasına bağlanmıştır. Bu değişiklik 01,06,2012 tarihinde sonra alınacak inşaat ruhsatları ile yapılacak konutlara 15,06,2012 tarihinden sonra bakanlar kuruluna yetki verilmiştir. Anılan yetkiye istinaden 01,01,2013 tarih ve sayı 2012/4116 sayılı Bakanlar kurulu kararının 7 maddesi ile söz konusu KDV oranları yeniden belirlenmiştir. 1319 sayılı emlak vergisi kanunun 29 maddesine göre açıklanan metre kare birim değerlerine göre belirlenecek bir sisteme geçilmiştir. Buna göre m2 birim değeri 500.TL ye kadar (dahil) %1 m2 birim değeri 500.TL ve 999.TL (dahil)%8m2 ve üstü konutlarda ise %18’lik oran uygulanmasına devam olunacak) ile 01.01.2013 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurul Kararının 7 Maddesi ile söz konusu KDV oranları yeniden belirlenmiş.1319 sayılı emlak vergisi kanunun 29 maddesine göre metre kare birim değerine göre belirlenecek bir sisteme geçilmiştir. Yapı Ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınan konutlara uygulanacaktır.