Kapitalizasyon Oranının Tespit

Yıllık ortalama net gelir esas alınarak bir arazinin değerinin tahmin edilmesine yarayan oran olan kapitalizasyon oranı genel olarak banka kredileri, mevduat faizleri, kamu ve özel Ģirket tahvil ve hisse senedi gibi diğer yatırımlara ait faiz oranlarından daha düĢüktür. Bunun nedeni olarak arazinin enflasyondan etkilenmemesi, güvenli ve riski düĢük bir yatırım olarak görülmesi gibi ekonomik nedenler yanında toprağa bağlılık, arazinin istihdam aracı olması ve toprak sahipliğinin sosyal güç getirmesi gibi ekonomik olmayan nedenler gösterilebilir.

Teorik olarak kapitalizasyon oranının hesaplanması güç bir iĢlemdir. Literatürde kapitalizasyon oranının tespiti için bazı yaklaĢımlar önerilmektedir. Garanti ve süreklilik yönünden araziye benzeyen uzun vadeli devlet ve Ģirket tahvillerinin faiz oranları yaklaĢımı, özellikle geliĢmiĢ ülkelerde uygulanan ipotek karĢılığı alınan orta ve uzun vadeli tarımsal kredi faiz oranları yaklaĢımı ile pazar yaklaĢımına göre belirlenebilen kapitalizasyon oranları bunlardan bazılarıdır. Ancak geliĢmekte olan ülkeler ve Türkiye’de bazı ekonomik nedenlerle borç senedi faiz oranları ile ipoteğe dayalı kredi faiz oranlarının kapitalizasyon oranı yerine kullanılması uygun olmamaktadır (TanrıvermiĢ ve ark., 2004).

Kapitalizasyon oranı, araziden elde edilen yıllık ortalama net gelirin o arazinin pazar değerine oranıdır. Bu oran bölgeden bölgeye hatta aynı bölgede araziden araziye ve arazilerin iĢletilme Ģekilleri ile talebe göre değiĢiklik göstermektedir. EĢit ranta sahip iki araziden talebi fazla olanın kapitalizasyon oranı daha düĢük olmaktadır.

Kapitalizasyon oranı formülün paydasında yer aldığından arazi değeri (D) ile arasında ters iliĢki bulunmaktadır (TanrıvermiĢ ve ark., 2004). Yani bir baĢka deyiĢle arazi rantı (R) sabit kalmak koĢuluyla kapitalizasyon oranı yükseldikçe arazi değeri düĢmektedir. Bu formül yardımıyla arazi değerleri bulunabildiği gibi formülün yeniden düzenlenmesiyle net gelir ile piyasa değerleri arasındaki iliĢkiden yararlanarak bölge için geçerli olabilecek kapitalizasyon oranı da bulunabilmektedir.

Kapitalizasyon oranı formülü gelir yöntemine göre değer biçmenin esasını teĢkil etmektedir. Formül basit görünüĢü yanında doğru ve gerçekleĢmiĢ verilerden hareketle bir dizi matematiksel iĢlem gerektirmektedir.

Arazilerden elde edilen yıllık ortalama net gelirin (rantın) tespitinde arazilerin mal sahibi, kiracı ve ortakçı tarafından iĢletilme durumları göz önünde bulundurulmalıdır. Ayrıca bölgede uygulanan münavebe sisteminin belirlenmesi ve münavebede yer alan ürünlerin net gelirlerinin ortaya konulması gerekmektedir.

Mal sahipliğinin yaygın olduğu yörelerde rantın tespitinde;

formülü kullanılmaktadır.

R; araziden elde edilen rant (yıllık ortalama net gelir), Gh; gayrisafi üretim değeri veya gayrisafi hasıla,

M; iĢletme dıĢından sağlanan üretim araçları ve hizmetlere iliĢkin masraflar, amortismanlar, sigorta, tamir ve bakım giderleri vb.

Ġf; iĢletme (müstecir) sermayesi faizi,

Ġü; idare ücret karĢılığı,

Eü; el emeği (iĢgücü) ücret karĢılığı,

V; iĢletme ile ilgili vergileri göstermektedir.

Kiracılığın yaygın olduğu yörelerde yıllık arazi kiralarının o araziden elde edilecek net gelire eĢit olduğu varsayımından hareketle rant daha kolay tespit edilebilmektedir.

∑(e); ödenen ayni ve nakdi kira bedeli toplamı,

∑(m); mal sahibi tarafından yapılan masraflar (arazi vergisi ve mal sahibine ait diğer vergiler, arazi sermayesinin amortismanı, sigorta, tamir-bakım giderleri, genel yönetim giderleri).

Ortakçılıkla iĢletilen iĢletmelerde arazi rantı;

formülü yardımıyla saptanmaktadır. R; arazi rantı,

Ghm; gayrisafi hasıladan mal sahibine düĢen pay,

Mm; masraflardan mal sahibine düĢen pay,

Ġfm; mal sahibine ait iĢletme (müstecir) sermayesi faizi,

Ġüm; idare ücret karĢılığından mal sahibine düĢen pay,

Eüm; mal sahibinin ödediği el emeği (iĢgücü) ücret karĢılığı,

Vm; mal sahibinin tarımsal faaliyetle ilgili ödediği vergilerdir.

Arazilerin iĢletilme Ģekillerine göre rantlarının tespitinde bölgede yaygın olarak uygulanan münavebe sisteminin, arazinin sulu/kuru niteliğinin ve ortalama ürün verimlerinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Rantların tespitinden sonra bölgede geçerli olacak ortalama kapitalizasyon oranını tespit edebilmek için değer biçme iĢlemine yakın bir zamanda gerçekleĢmiĢ benzer nitelikteki arazilerin satıĢ fiyatlarına iliĢkin bilgiler doğru olarak saptanmalıdır. Yeter sayıda arazinin satıĢ fiyatı ve rantları bilindiğinde kapitalizasyon oranı;

formülüyle ifade edilmektedir. Bir yörede farklı özelliklere sahip tarım arazilerinin fazlalığı o yöredeki arazilerin risk özelliklerini yansıtan kapitalizasyon oranının da fazla olmasına neden olmaktadır. Bu nedenle kapitalizasyon oranının tutarlı bir Ģekilde

saptanabilmesi için arazilerin homojen bir sınıflamaya tabi tutularak en yeni satıĢların gerçek değerlerinin belirlenmesi gerekmektedir. Arazi piyasasının ve tarımın kendine özgü yapısı dolayısıyla benzer nitelikteki arazilerin alım-satım değerlerini tespit etmek her zaman mümkün olamayabilmektedir.

Tapu kayıtlarından baĢka bölgede faaliyet gösteren diğer kamu ve özel kuruluĢlardan elde edilebilecek bilgiler ile bölgeyi tanıyan çiftçilerden ve emlakçılardan, muhtarlardan, mühendis ve mimarlardan da sorularak satıĢ değerleri toplanabilmektedir. Bütün bu değerler toplanıp analiz edilerek daha önceden saptanmıĢ olan arazi rantlarıyla oranlanarak ortalama kapitalizasyon oranı gerçeğe yakın bir Ģekilde bulunabilir. Güçlüklerine rağmen Türkiye’de değer biçme iĢlemlerinde kullanılabilecek en geçerli yaklaĢımın bu olduğu görüĢü hâkimdir. Bu Ģekilde tespit edilecek kapitalizasyon oranı bölge için ortalama bir değer ifade etmekte olup değer biçme uzmanınca ancak baz alınabilecek bir orandır. Değer biçen uzman kapitalizasyon oranını etkileyen ve Çizelge 5.3’te verilmiĢ olan olumlu ve olumsuz faktörleri dikkate alarak kapitalizasyon oranını değer biçtiği araziye uyarlayarak en fazla ( 1 puan) artırabilecek veya azaltabilecektir.