Kapitalizasyon Oranının Tanımı

Arazinin rantı ile değeri arasındaki orandır. Diğer bir deyiĢle, araziye yatırılmıĢ olan sermayenin kullanılma hakkı olup, arazinin net geliri ile pazar değeri arasındaki oranı

ifade etmektedir (TanrıvermiĢ ve ark., 2004). Değer tespitinde önemli bir yeri vardır. Çünkü binlerce dekar arazinin değer takdirinde kapitalizasyon oranındaki küçük bir oynama ile yüz binlerce insan zarar görebilmektedir. Bu yüzden rastgele oran hesaplanmamalıdır. Kapitalizasyon oranı saptanırken mümkün olduğunca gerçekçi verilerden hareket edilmelidir.

Kapitalizasyon oranının bulunması için bölgede yapılmıĢ olan arazi satıĢlarından, değeri biçilecek olan araziyle benzer nitelikte olanlarının bilinmesine; yaygın münavebe sisteminin bilinmesine; arazinin iĢletme Ģekillerinin benzer olmasına; pazar koĢullarının ve tarım tekniğinin homojen olmasına ihtiyaç vardır. Bu satıĢlardaki değerler ile ortalama kapitalizasyon oranı bulunarak değeri biçilen araziye uyarlanması sağlanabilir. Enflasyonun olmadığı bir ülkede devlet ve Ģirketlerin uzun vadeli tahvillerinin ortalama faiz oranları, kapitalizasyon oranlarının belirlenmesinde bir alternatif olabilmektedir. Devlet ve Ģirket tahvillerinin bu özelliği toprak gibi garanti edilebilir bir geliri sağlayabilmesi nedeniyledir.

Değeri biçen kiĢi kapitalizasyon oranını; arazinin talep edilme durumu, geniĢliği, konumu, kente olan mesafesi, sosyal imkanları, kadastro durumu vb. yönleriyle ele alıp artırıp azaltarak değer biçme iĢlemine eklemelidir.

5.4.1. Kapitalizasyon Oranına Etki Eden Faktörler

Kapitalizasyon oranının tutarlı bir biçimde tespiti için değer takdiri yapılacak alan ya da il/ilçe düzeyinde gerçek satıĢ fiyatları bilinen1_{, toprak ve iklim özellikleri, ürün deseni,}

üretim tekniği ve iĢletme büyüklüğü, sermaye varlığı, iĢletmecinin yönetim becerisi ve pazara yakınlık gibi özellikler yönünden benzer niteliklerde olan arazilerin tespit edilmesi gerekmektedir. Buna iliĢkin veriler bölgeyi iyi bilen yerel emlakçılar, sanayi ve ticaret odaları, tarım müdürlükleri, ziraat odaları, yerel yönetim birimleri ve çiftçiler gibi kaynaklardan elde edilebilir. Toplanan değerlerin analiz edilmesiyle bölge için ortalama bir kapitalizasyon oranı bulunabilir. Bölge için ortalama olarak tespit edilen bu oranın değer biçme uzmanı tarafından değeri biçilecek olan araziye olumlu ve olumsuz faktörleri göz önünde bulundurarak uyarlanması gerekmektedir. Arazinin bulunduğu

1

Tapu kayıtlarına göre belirlenecek satıĢ değerleri alım-satım esnasında alınan vergi ve harçlar nedeniyle düĢük gösterilebildiğinden gerçek satıĢ fiyatını genellikle yansıtmamaktadır. Bu nedenle bu veriler sağlıklı olarak görülmemektedir.

bölgede değer üzerinde olumlu etkilere neden olabilecek faktörler kapitalizasyon oranının azaltılmasını, olumsuz etkilere neden olabilecek faktörler ise bu oranın yükseltilmesini gerektirmektedir.

Çizelge 5.2’de arazi rantı ve kapitalizasyon oranına etki eden fiziki ve sosyoekonomik faktörler sunulmaktadır.

Çizelge 5.2. Değer Takdiri Yapılacak Arazilerde Rantı ve Kapitalizasyon Oranını Etkileyen Faktörler (Oğuz ve Ünal., 2004)

Faktör Rant Kapitalizasyon Oranı

Fiziki Konum Öğeleri

 Ġklim KoĢulları X

 Sağlık KoĢulları X X

 Doğa Olayları X X

 Estetik Konum X

Sosyoekonomik Konum Öğeleri

 Tarımsal Nüfus X

 YerleĢim Yerine Uzaklık X X

 Emlak Vergileri X

 Toprak Verimliliği X

 Bina Varlığı X

 Ağaç Varlığı X

 Tarla Ġçi Yollar X

 Arazi GeniĢliği X

 Arazi Tek Parça ve Biçimi Düzgün X X

 Arazi Çok Parça ve Biçimi Düzgün Olmayan X X

TaĢınmazların değerine etki eden faktörler bazen taĢınmazdan elde edilen net geliri (rantı), bazen de kapitalizasyon oranını etkilemektedir.

Çizelge 5.3. Kapitalizasyon Oranı Üzerinde Etkili Olan Olumlu ve Olumsuz Faktörler (TanrıvermiĢ ve ark., 2004)

Olumlu Faktörler Olumsuz Faktörler

TaĢınmazın kente veya kasabaya yakın olması TaĢınmazın kente veya kasabaya uzak olması TaĢınmaza en yakın il/ilçenin nüfusu veya nüfus

yoğunluğunun fazla olması TaĢınmaza en yakın il/ilçenin nüfusu veya nüfus yoğunluğunun düĢük olması TaĢınmazın ulaĢım olanaklarından (karayolu,

demiryolu, denizyolu, havayolu) yararlanma olanağı ve kolaylığı (yolun kaliteli olması)

TaĢınmazın ulaĢım olanaklarından (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) yararlanamaması ve ulaĢımın güçlüğü (yol kalitesinin düĢüklüğü) TaĢınmazın çevresinde sağlık koĢullarının iyi

olması (sorun olmaması) TaĢınmazın çevresinde sağlık koĢullarının kötü olması (sorun olması) Pazar olanaklarının bulunması veya ürünlerin

değerlendirilme kolaylığı Pazar olanaklarının bulunmaması veya ürünlerin değerlendirilmesinin güç olması Arazinin tek bir parçadan oluĢması ve biçiminin

düzgün (dikdörtgen veya kare) olması

Arazinin çok parçalı olması veya biçiminin düzgün olmaması (iĢlenmeden kalan arazi ile sınır anlaĢmazlıklarının fazla olması)

Yörede mülkiyet güvencesi yönünden sorun

yaĢanmaması Yörede mülkiyet güvencesi yönünden sorun yaĢanması Yörede arazinin serbest olarak tarım ve tarım dıĢı

amaçlar için alınıp satılabilmesi veya alım satım sayısının sık ve fazla olması

Arazinin serbest olarak tarım ve tarım dıĢı amaçlarla kullanım için alım-satımının yapılmaması veya alım-satım sayısının çok sınırlı (ender) olması

Arazi sahibinin ve tarımda çalıĢanların can

güvenliği yönünden sorunlarının olmaması Arazi sahibinin ve tarımda çalıĢanların can güvenliği yönünden sorunlarının olması Arazinin bulunduğu yörede kadastro çalıĢmasının

tamamlanmıĢ olması ve arazinin tapulu olması Arazinin bulunduğu yörede kadastro çalıĢmasının yapılmamıĢ olması ve arazinin zilyetlikle iĢlenmesi Arazi üzerinde uygulanan münavebe sisteminin

kolaylıkla değiĢtirilebilmesi ve arazide çok sayıda ürünün yetiĢtirilebilmesi

Arazi üzerinde uygulanan münavebe sisteminin kolaylıkla değiĢtirilememesi veya değiĢtirmenin güçlüğü

Arazi sulu ve sulamanın kolaylıkla (pompa

kullanmadan cazibeyle) yapılması Arazi kuru veya su kaynağı olduğu halde sulamanın güçlükle yapılabilmesi TaĢınmazın turistik tesislere, sanayi ve ticaret

iĢletmelerine ve deniz, göl ve nehir kıyılarına yakın olması

TaĢınmazın turistik tesislere, sanayi ve ticaret iĢletmelerine ve deniz, göl ve nehir kıyılarına uzak olması

TaĢınmazın belediye mücavir alanı içinde veya

imar ve mücavir alan sınırlarına yakın olması TaĢınmazın belediye mücavir alanı dıĢında veya imar ve mücavir alan sınırlarına uzak olması TaĢınmazın köy yerleĢim yerine yakın olması TaĢınmazın köy yerleĢim yerine uzak olması TaĢınmaz üzerinde yapı olması ve yapının bakımlı

Bölge için belirlenmiĢ olan kapitalizasyon oranı, değeri biçilecek olan arazi için hareket noktasını oluĢturmaktadır. Her taĢınmaz için uygun kapitalizasyon oranının tespitinde bu oranı olumlu veya olumsuz etkileyebilecek faktörlerin tekrarlanmaksızın objektif gözlemler ve denetime olanak verecek Ģekilde uygulanması gerekmektedir (Anonim , 1996).

5.4.2. Kapitalizasyon Oranının DüĢük Olmasının Nedenleri

Diğer finansal yatırım araçlarına oranla arazi, daha az risk taĢımaktadır. Bu nedenle güvenceli yatırımlar arasındadır. Diğer yatırım araçlarının fiyatları değiĢtikçe arzında da değiĢmeler olabilmektedir. Bu yüzden risk faktörü diğer yatırım araçlarında daha büyük algılanmaktadır. Kıt olan arazinin fiyatı değiĢtiğinde ise arzını artırmak mümkün olmadığından risk algılaması da düĢük seviyede kalmaktadır. Dolayısıyla arazinin iĢlenebilir hale getirilebilmesi için yapılan yatırımların karĢılığı olan faiz miktarı da düĢük olmaktadır.

Bu ekonomik nedenlerden baĢka kapitalizasyon oranının diğer yatırımların faiz oranlarından daha düĢük olmasının ekonomik olmayan nedenleri de vardır.

Toprak tutkusu; özellikle küçük arazi sahiplerinde mevcut olan bir özelliktir. Yıllarca biriktirilen tasarrufların belli bir getiri oranıyla araziye yatırılması arazi sahibi olmuĢ olmaktan çok, toprağa olan bağlılıkla açıklanabilmektedir. Bu nedenle toprak tutkusu küçük arazi parçalarının kapitalizasyon oranını etkilemektedir.

Toprak satın alan, kendisi ve ailesi için bir iĢ olanağı meydana getirmesi ve çalıĢmayı güvence altına alması nedeniyle araziye yüksek değerler ödemeye razı olmaktadır. Bütün ailenin çalıĢma imkanı bulabileceği bir arazinin satın alınması çiftçi için sadece tasarrufların yatırıma dönüĢtürülmesi anlamına gelmemektedir. Arazi aynı zamanda bir iĢ ortamı oluĢturmaktadır. Bu yüzden yatırımın kapitalizasyon oranının düĢük olması çiftçi için önemli bir değer ifade etmemektedir.

Sosyal ve politik bir güç simgesi olarak özellikle büyük iĢletmelerde arazi önemli bir anlam taĢımaktadır. Toprak sahiplerinin topraksızlara oranla bölgelerindeki statüleri daha yüksektir. Toprağını satmak istemeyen birçok arazi sahibi kapitalizasyon oranının düĢük olmasına bu nedenle razı olmaktadır.