Değer Biçme Kriterler

Tarımsal faaliyetler sonucunda çeĢitli tür ve özelliklerde ekonomik mal kullanılır ve üretilir. Değer biçme iĢleminde neye göre değer biçileceğinin belirlenmesi için belli kriterlerin bulunması gerekmektedir. Bu kriterlere “değer biçme kriteri” denilmektedir. Değer biçmenin amacı ve malın türüne göre değiĢik değer biçme kriterleri olabilir. Pazar durumunun değiĢmesi ile izlenecek değer biçme kriteri değiĢebilmektedir. Malın bugünkü veya gelecekteki değerinin belirlenebilmesi, piyasa koĢullarının analiz edilebilmesine bağlıdır. Değer tespiti yaparken değer biçme kriterleri bazı durumlarda bir arada kullanılabilmektedir. BaĢlıca değer biçme kriterleri altı tanedir:

1) Pazar fiyatı kriteri (alım-satım fiyatı üzerinden değer biçme) 2) Maliyet kriteri (maliyet esası üzerinden değer biçme)

3) Gelirlerin kapitalizasyonu kriteri (gelir esası üzerinden değer biçme) 4) İkame fiyatı kriteri (ikame fiyatı esası üzerinden değer biçme)

5) Dönüşüm fiyatı kriteri (dönüşüm fiyatı esası üzerinden değer biçme)

6) Tamamlayıcı değer kriteri (tamamlayıcı değer esası üzerinden değer biçme) Bu ayrımla değiĢik kaynaklarda değiĢik Ģekillerde karĢılaĢılabilmekte olup anlaĢılması en kolay sınıflandırma olduğu genel kabul görmektedir (Mülayim, 2001).

1) Pazar Fiyatı Kriteri

Bu kriter, bir malın piyasasında o anda gerçekleĢen arz ve talep dengesini esas alarak fiyat biçilmesi demektir. Uygulamada sık kullanıldığı görülmektedir. TaĢınır ve taĢınmaz tüm mallara değer biçilmesi istendiğinde kullanılabilmektedir. Ġlgili malın “piyasa fiyat endeksi” içinden malın cinsi ve kalitesine göre yeri saptanarak değer biçilir. Eğer ilgili malın piyasası durgun seyrediyorsa endeksi oluĢturmak için kullanılan fiyat verileri uzun bir zamana ait olabilir. Türkiye tarımsal mal piyasaları genellikle

enflasyon ve diğer makro değiĢkenler ile hükümet politikalarından etkilenmekte olduğundan dinamik ve değiĢken karakterlidir (Mülayim, 2001). Ayrıca tarımsal altyapı eksikliği ve iklime dayalı üretim yapısı nedeniyle fiyat dalgalanmaları sık görülmektedir. Bu nedenle bazı fiyatların bölgesel düzeyde farklılaĢtığı görülmektedir. Böyle durumlarda oluĢturulacak endeksin, olabildiğince değer biçme zamanına ve yerine yakın verilerden oluĢturulması sağlanmalıdır.

TaĢınır mallar için bu kriterin uygulanmasında mekansal bazlı ayrımlara gidildiği görülmektedir. ġöyle ki: Değeri biçen uzman için belirlenen bu kritere göre pazar fiyatları esas teĢkil etmektedir. Bununla birlikte pazar fiyatlarının oluĢtuğu yer ile değeri biçilen taĢınır mal arasında nakliye masrafı oluĢturabilecek bir mesafe mevcut ise bu mala ait değerlendirme yapılırken bu giderlerin alım-satım fiyatlarından ayrı tutulması gerekmektedir. Zira kıymetlendirme iĢlemi malın çiftlikteki fiyatını belirlemek için yapılmaktadır. Örneğin patates piyasasında Artova ilçesinden Tokat piyasasına 1 tonluk mal geldiğini ve kıymetlendirilmesi istendiğini varsayalım. Önce Tokat piyasasında satılan patateslerin cins, özellik ve kalitesine göre ortalama pazar fiyatları belirlenmelidir. Niteliklerine göre fiyatları belirlenen ürünlerden hangisinin, değeri biçilmesi istenen ürünle eĢdeğer sayılabileceği saptandıktan sonra 1 ton patatesin piyasa fiyatı bulunur ve bulunan bu rakamdan, Artova’dan Tokat’a nakliye giderleri ve pazar yeri kirası düĢülür. Elde edilen rakam, ürünün çiftlikteki satıĢ fiyatıdır.

Çizelge 5.1. Örnek: Artova'da Üretilen Patatesin Tokat Pazarında SatıĢında Pazar Fiyatı Kriterinin Uygulaması

1 ton ürünün ortalama

piyasa fiyatı Artova’dan Tokat’a nakliye

Çiftlikte satılsaydı elde edilecek gelir

1000,00 TL -(100,00) TL 900,00 TL

Özellikle taĢıma ücretinin belli bir toplam oluĢturduğu mallar için geçerli olmaktadır. Değer biçme uzmanı böyle durumlarda tablonun sonundaki sütunu göz önüne alacaktır. Değer biçilen yer ile pazarın mesafesi fiyatların belirlenmesini etkilemektedir.

2) Maliyet Kriteri

Belirli bir amaca ulaĢmak için katlanılan, parasal olarak ifade edilebilen ve bir değer birikiminin oluĢmasına olanak veren fedakarlıkların tümü (Altuğ, 1999) olarak ifade edebileceğimiz maliyet kavramının değer biçmede esas alınmasıdır.

Arazide yapılan kanal ve sulama çalıĢmalarının maliyeti, kuyu açma maliyeti gibi özel durumlarda da maliyet kriteri kullanılabilmektedir. Fakat bu faaliyetlere ait giderlerin yakın zamanda yapılmıĢ olması bu kriterin uygulanmasını kolaylaĢtırmaktadır. Aksi takdirde, hele de fiyat hareketlerinin yıllara göre çok değiĢken olduğu durumlarda maliyet kriterini kullanmak güçleĢmektedir. GeçmiĢte yapılmıĢ bir binanın modasının geçmiĢ olması, fonksiyonlarının eski üretim yapısına göre uyarlanmıĢ olması, iĢin içine yıpranma payı yani amortisman oranlarının girmiĢ olması, eski yapıların değerinin biçilmesinde uzmanın deneyim sahibi olmasını zorunlu kılmaktadır.

3) Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri

Bu kriter, sürekli gelir sağlayan taĢınmazlarda, özellikle tarım arazilerine değer biçmede kullanılır. Bir taĢınmazın değeri, ondan ilerde elde edilecek bütün gelirlerin değer biçilen zamana toplanmasıyla bulunabilir. Buna gelirlerin kapitalleĢtirilmesi denir. Bu yönteme göre yapılacak değer tespitinde arazi rantı yani tüm gelirlerden tüm giderler çıkarılarak bulunacak rakam ile değeri biçilecek olan taĢınmazın bulunduğu bölgede geçerli kapitalizasyon oranı birbirine oranlanır. Burada açıklanması gereken husus arazi rantının hesap edilmesinde dikkate alınması gereken yöntemlerdir. Senelik ya da periyodik gelir sağlayan ve iĢletmecilik yönteminin (kiracı, ortakçı, mal sahibi) etkili olduğu gelirler hesap edilirken bu yöntemlere dikkat edilmelidir. Sonuç olarak elde edilecek rakamların formüle ediliĢi Ģu Ģekilde olacaktır:

D; tarla, bina gibi taĢınmazların değerini, G; gelirleri (rant),

Arazinin Rantı (G ) = Gayri safi Hasıla (GH) – Yapılan Masraflar (YM) Ģeklindedir. YM= amortisman + onarım + bakım + sigorta + vergiler + ….vb.

Bir bölgenin o yıla ait kapitalizasyon oranının gerçekçi olarak bulunabilmesi için; net gelirlerin ve arazi satıĢlarına ait verilerin son yıla ait olması, tarımsal üretimin bölgedeki tüm arazilerde aynı olması ve üretimin yapıldığı arazilerin aynı vasıflara sahip olması ile iĢletme Ģekil ve usullerinin benzer olması gerekmektedir.

Gelirlerin kapitalizasyonu kriterinin uygulanmasında karşılaşılan güçlükler:

 Kiracılık sisteminin tarım iĢletmelerinde yaygın olmayıĢı sebebiyle bir bölgedeki tarımsal arazilerin kullanımından doğacak net gelirlerin tespiti güç olmaktadır. Çünkü kiracı iĢletmelerin azlığı kapitalizasyon oranının bulunmasında sapmalara neden olabilmektedir. Kapitalizasyon oranındaki küçük bir sapma değer tespitinde büyük farklılıklara neden olabilmektedir.

 Bazen çiftlik değerinin gelir dıĢı faktörlere göre belirlenmek zorunda olduğu durumlarla karĢılaĢılabilir. Arazi ve binalara ait gelirlerin, net gelirlerin içindeki yerinin az olduğu iĢletmelerde değer daha çok Ģehre, yola, nehre, belediyeye vb. yerlere olan mesafesine göre değiĢebilmektedir. KuĢkusuz üretimde bir faktör olarak bu unsurlar kullanılmamakla birlikte değer biçme iĢleminde önem kazanmaktadır.

 Standart tipte bir iĢletme bulunamadığından değer biçmede sübjektivite artmaktadır.

 Ürün çeĢidi arttıkça gelirlerin kapitalizasyonu kriterine göre değer biçme daha zor olmaktadır.

4) İkame Fiyatı Kriteri

Değeri biçilecek taĢınır veya taĢınmaz malın alım-satımı az, piyasada belli bir fiyat oluĢumu yok ve buna karĢılık piyasada fiyatı bilinen baĢka bir malın yerine kullanılabiliyorsa bu kriter uygulanabilmektedir. Değer biçme iĢleminden baĢka bu kriterin kullanılabileceği bir baĢka yer de, benzer üretim faktörleri arasında en uygun olanının seçiminde karĢımıza çıkmaktadır. Mesela tarımsal faaliyetin yapıldığı bölgede

daha önce hiç denenmemiĢ bir gübre çeĢidi ile her zaman kullanıla gelen gübreler arasında bir karar vermek istendiğinde ikame fiyatı kriteri kullanılabilmektedir. Daha önce kullanılan gübre içindeki maddelerin, yeni kullanmak istenilen gübre çeĢidi içinde ne kadarının mevcut olduğunu ve bu oranların piyasadaki eĢdeğerlerinin fiyatlarının tespitiyle bu kriteri kullanarak yeni gübrenin ikame fiyatı elde edilebilmektedir.

5) DönüĢüm Fiyatı Kriteri

Eldeki malın belli bir süreçten geçerek baĢka bir mala dönüĢmüĢ olduğunu varsayarak yeni oluĢan malın fiyatına göre ona değer biçmek anlamına gelen dönüĢüm fiyatı kriteri, özellikle hayvansal ürünlerin alım-satımında ya da pazar fiyatı belli olmayıp fiyatı belli olan baĢka bir ürüne dönüĢebilen malların kıymetlendirilmesinde kullanılmaktadır. Örneğin; iĢletmede mevcut bulunan 1 ton samanın değerinin belirlenmesi istendiğinde; öncelikle bu samanın piyasadaki satıĢ fiyatı ile miktarı çarpılarak elde edilen rakam belirlenir. Samanı ineklere yedirmek suretiyle elde edilebilecek süt miktarı hesaplanır ve sütün piyasa fiyatıyla çarpılarak elde edilecek rakam belirlenir. Bu rakamdan sütün elde ediliĢine kadarki yapılan masraflar çıkartılır. Bulunan rakamla samanın piyasa fiyatı kullanılarak elde edilen rakam karĢılaĢtırılır. Elbette ki büyük olan rakam tercih edilecektir. Örnekte sütün piyasa fiyatı kullanılarak elde edilen rakamın büyük olduğu varsayılırsa, bu rakamın, samanın süte dönüĢme değeri olduğu söylenebilir.

6) Tamamlayıcı Değer Kriteri

Özellikle kısmi istimlak durumunda kullanılmakta olan tamamlayıcı değer kriteri, parçanın bütünden ayrılmasından sonra elde kalanın, bütünken sağlanan değerden çıkartılması suretiyle kullanılmaktadır.

Örneğin; değeri 10 000 TL olan 1 000 dekarlık bir A arazisinin 100 dekarlık bir (a) parçası istimlak ediliyor. Kalan (b) parçasının değeri 8 500 TL olarak tespit edilmiĢ olsun. Bu durumda (a) = 10 000 – 8 500 = 1 500 TL’dir. (b)’nin değerinin A’ya tamamlanması durumu söz konusu olduğundan bu kriter böylece adlandırılmıĢtır.