Kamu taşınmazları satış işlemi

Ülkeler halkın genel ihtiyaçlarını yerine getirmekle yükümlüdür. Halkın genel ihtiyaçları hukuki olarak amme hizmeti olarak isimlendirilir. 1930’larda küresel dünyada yaşanan büyük ekonomik sarsıntıdan sonra devletin iktisadi hayata müdahale etme mecburiyetini doğmasıyla beraber Devlet çalışmaları geniş anlamda değerlendirilmeye başlanmıştır. Devletin amme hizmetini yerine getirirken daha fazla gelir elde etme zorunluluğu bulunmaktadır. Diğer yandan devletin faaliyet alanı genişledikçe daha fazla kamu gelirine sahip olması gereği ortaya çıkmaktadır. Devlet malları gelirlerinin kamu gelirleri içerisindeki önemi; ülkelere, çağa, uygulanan ekonomik ve iktisadi politikalara göre farklılıklar göstermektedir. Kamu ekonomisi kuramının, kamu gelirleri çözümlemelerinde borçlanma gelirleri ve vergi ile birlikte, vergi harici normal gelirler bağlamında devlet mallarından sağlanan gelirler de yer almaktadır. (Çelik, 2009) Bu bağlamda ülke çapında kamu mallarından sağlanacak maddi gelirler önemini vurgulanması ile birlikte Arnavutköy Belediyesinin de yıllara sari yapmış oldukları faaliyetler nedeni ile borçlanma gelirleri ve vergi ile birlikte, vergi harici kaynaklar elde etme ihtiyacı doğmuştur.

0 50000 100000 150000 200000 250000

Sulu tarım Kuru tarım

Kiralanan tarım alanları

Kiralanan tarım alanları

Satış işlemleri temelde iki başlık altında toplanmaktadır.

a) Hisseli Satış

Belirli bir taşınmaz üzerinde tek bir kişi ya da tüzel kişilik tarafından mülkiyetin tamamına hakim olmama durumunda hisseli mülkiyet söz konusu olmaktadır. Hisseli taşınmazların ise yapılaşabilmesi için ya mülkiyet sahiplerinin hissesi adına muvafakatname alması ya da minimum parsel büyüklüğünü sağlıyorsa taşınmazın ifraz edilerek bölünmesi yapılaşması gerekir. Bu gibi durumlarda çoğunlukla hissedarlar arasında uyuşmazlıklar çıkar. Bu uyuşmazlıkların hissedarlar arasında çözülememesi izale-i şüyu davalarının açılmasına konu olmaktadır. Belediye sınırları içerisinde de Belediyelerinde şahıslarla ve diğer tüzel kişilerle imar uygulaması sonucunda minimum parsel büyüklüğünün sağlanmaması gibi durumların yaşanmaması için bazı paylı ortaklıklarının olduğu görülmektedir. Bu gibi durumların şahıslar ve diğer tüzel kişilikler tarafından yapılaşma sırasında mülkiyet sahibi kurumdan, kurumun üzerine tescilli hissenin satışı için dilekçe ile başvururlar.

Başvuru sonucunda hisse sahibi kurum satış talebi yapılan yer için imar uygulaması, plan tadilatı vb. yönlerden herhangi bir olumsuzluk olup olmadığı kontrol edilerek yapılan başvuruları 3194 sayılı kanunun 17. maddesine göre kıymet takdiri yapılarak hisse bedeli değerlendirmektedir. Hisseli satış işleminin dayanağı olan kısım 3194 sayılı kanunun 17. Maddesinin 3 fıkrasında “…Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.” şeklinde ifade edilmektedir.

Bu işlemler sonucunda imar durumuna uygun olarak yapılaşma çalışmalarına başlandığında, mülk sahiplerinin önündeki engellerden birisi olan paylı hissedarlığın sonlandırılma işlemi herhangi bir karışıklığa ve piyasa değerinin çok üzerinde bir bedel karşılığında satılma durumuna mahal verilmeden sonuçlandırılmış olunur (Mevzuat.gov , 2020 ).

b) İhaleli satış

Kamu kurumları, tüm hissesi mülkiyetine ait olan taşınmazları için üzerinde herhangi bir çalışma programları olmaması durumunda gerekli onayları alarak satışını yapabilir. Arnavutköy İlçe Belediyesi özel mülkiyetinde bulunan, herhangi bir kamu hizmeti için gerekli olmayan ve hukuken ihaleye çıkarılmasında herhangi bir sakınca bulunmayan taşınmazlar satış ihalesi kapsamına alınmıştır. Bu satış işlemi için ihale süreci başlatılır ve ihale ilan edilerek Basın ilan kurumunun belirlediği gazetelerde yayımlanır. İhale zamanı geldiğinde 2886 sayılı devlet ihale kanunu hükümlerinde kapalı ya da açık teklif usulüne göre satış işlemi gerçekleştirilir.

Nispeten düşük nüfusu ile birlikte yüz ölçümü olarak İstanbul’un 4 büyük ilçesi olması nedeni ile taşınmaz satış gelirlerinin ciddi bir gelir kalemi olduğu görülmektedir. Ancak satış işlemlerine ait sürecin özellikle ihaleli satışlar hususunda 2886 sayılı devlet ihale kanunu hükümleri çerçevesinde adil, eşit ve herkesin gerekli bilgilenmeye kolaylıkla ulaşabileceği çerçevede gerçekleşmesinin sağlanması gerekmekte olduğu düşünülmektedir. Bu çerçevede gerçekleşecek olan ihale sürecinin satışı düşünülen taşınmaz için ciddi bir rekabet ortamı yaratarak değerinin altında kalmadan satış sürecinin tamamlanabileceği kanaatine varılmıştır. Taşınmaz satışı işleminden sağlanan kaynakların kullanım biçimi de önemli olan bir diğer husustur. Bu bağlamda kaynakların mümkün olması durumunda artırılması önerilmektedir. Bunun sebebi kaynakları kısıtlı ancak yüz ölçümü büyük bu kentte hala kırsal sayılabilecek ciddi bir yaşam devam etmektedir. Kentin tasarrufunda bulunan taşınmazlarda sosyal, kültürel ve diğer donatı merkezlerin çoğaltılması ve ilçenin alt-üst yapı çalışmaların herhangi bir aksaklığa uğramadan planlı bir şekilde artırması kentleşme anlamında büyük öneme sahiptir. Kaynak dağılımının doğru alanlarda kullanılmasının birçok köyden ve birbirinden uzak mesafede küçük mahallelerden oluşan ilçede sistemli bir kentsel gelişme ile planlı alt yapı hizmetlerine ulaşabilme kolaylığı bölge halkının eğitim ve refah seviyesine katkı sağlayacağı düşünülmektedir. Şekil 5.11’de görüldüğü üzere Arnavutköy ilçe belediyesi son beş yıl içinde satış işlemlerinden elde ettiği kaynaklar aktarılmıştır.

Şekil 5.11. Arnavutköy İlçesi yıllara göre satış gelirleri (Arnavutköy Belediyesi arşivi, 2020).

Şekildeki verilere göre satış gelirlerini incelemek gerekirse, 2017 yılı için Arnavutköy Belediyesi faaliyet raporunda yıllık tüm belediye ait gelirler 268.000.000,00-TL olarak açıklanmış iken bunun içerisinde yaklaşık 80.000.000,00-TL’lik bir paya sahip olan Arsa, Daire ve Hisse Satışlarından Elde Edilen Gelir ilçenin kentsel gelişiminde ciddi kaynak sağladığı görülmüştür (Arnavutköy Belediyesi Arşivi, 2017 ). Yerel idarenin ekonomisine eklenen bu gelir kaleminin kentin gelişiminde büyük öneme sahip olan çizelge 5.2 ve şekil 5.12’deki fen işleri çalışmalarına aktarıldığı ve kentsel yatırıma dönüştüğü düşünülmektedir.

Çizelge 5.2. Arnavutköy Belediyesi üst ve alt yapı faaliyetleri ( Arnavutköy Belediyesi arşivi, 2017).

Hizmetin Cinsi Tutarı

Hadımköy Kapalı Pazar ve Spor Alanı İşi ₺796.371,00 Hadımköy Meydan ve Kültür Merkezi İşi ₺3.261.158,00 Diğer Kamu Binaları Bakım Onarım İşi ₺3.059.411,00 İmrahor Meydan ve Hizmet Binası İşi ₺937.042,00 Tayakadın Meydan ve Hizmet Binası İşi ₺502.731,00

Toplam= ₺8.556.713,00

Şekil 5.12. Arnavutköy İlçesi alt ve üst yapı çalışmaları (Arnavutköy Belediyesi arşivi, 2019).