2.2. G AYRİMENKUL D EĞERLEME Y ÖNTEMLERİNİN S INIFLANDIRILMASI

3.1.2. Dünya’da Gayrimenkul Değerleme Sistemleri

3.1.2.8. Japonya

Japonya'nın konut piyasası, zayıf bir ekonomiye rağmen 2016'da güçlü bir şekilde yükseldi. Tokyo'da, mevcut mülklerin ortalama fiyatı 2016 yılında %9,32 artmış ve bir önceki yılda %1,01'lik bir azalıştan keskin bir gelişme kaydedilmiştir. Başkentteki konut fiyatları 2016 yılının dördüncü çeyreğinde %1,16 arttı151. Talep yükselmeye devam etmektedir. Tokyo'daki mevcut mülk satışları, The Land Institute of Japan'a göre 2016'da %7 arttı. Benzer şekilde, Tokyo'daki mevcut müstakil evlerin satışları da %8,7 arttı. Japon ekonomisi, 2016 yılında yıllık bazda %1 oranında büyümüş ve piyasa beklentilerinin biraz altında ancak 2015 yılında %0,5'lik bir GSYİH büyümesinden yükselmiştir. Japonya Merkez Bankası'na göre, dünyanın üçüncü büyük ekonomisinin 2017 mali yılı için %1,5 oranında büyümesi tahmin edilmişti ve beklenen artış gerçekleşti denilebilir.

Japon gayrimenkul yatırımlarının pazar büyüklüğü dünyanın ikinci büyük ekonomisidir. Piyasanın daha da genişletilmesi ve sahip olduğu konumu koruması için yatırım politikalarını geliştirmektedir. Kriz döneminde bile, Japon gayrimenkul gelirleri sabitti ve zaman zaman yaşanan ekonomik durgunluklarda da ayakta kalmayı başaran emlak piyasalarındandı. Politik açıdan istikrarlı olmanın yanı sıra, Japonya'nın gayrimenkul işlemleri açısından yurtiçi ve yurtdışı yatırımcılar arasında sistem uygulaması konusunda farklılıkları bulunmamaktadır152.

Japonya'da, ısı yalıtımlı, son derece verimli klima ve LED aydınlatma gibi çevresel teknolojilerin sağladığı enerji tasarrufu ve CO2 azalımı konusunda yüksek çevresel performansa sahip binalar artmaktadır. CASBEE ve BELS gibi bu özellikleri değerlendirecek derecelendirme araçları ile performans göstergeleri çok iyi

151 Global Property Guide (GPG), Home Price Trends,

https://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis (02.07.2017).

152 Japanese Real Estate Market: Today, Carrying out structural reform of Japanese economy, http://www.mlit.go.jp/common/001105222.pdf, (02.07.2017).

düzenlenmekte ve mülk seçiminde gerekli olan verileri geliştirmektedir. Bu özellikler, mülk değerini artırır ve hem yeni hem de mevcut binaların kalitesini artırır153.

Japon gayrimenkul değerlemesi, uluslararası ve yerel ekonomik, politik, hukuki ve sosyal koşullardan etkilenen dalgalı bir gayrimenkul piyasasına ayak uydurmak için önemli ölçüde değişmektedir. Japon hükümeti sürekli olarak emlak piyasasını analiz ederek algılanan sorunları çözmeye çalışmaktadır. Japonya'da gayrimenkul, ulusun sahip olduğu en önemli varlıklardan biri olarak görülüyor154. Japonya, uluslararası gayrimenkul değerleme uzmanları için önemli bir gayrimenkul piyasası temsil etmektedir. Japon gayrimenkul değerleme uzmanları, ABD'den sonra değerleme sistemini şekillendirerek üç temel değerlendirme yaklaşımına ağırlık vermişlerdir.

Japon değerleme uzmanları, maliyet yaklaşımı ve pazar yaklaşımına ağırlık vererek, Japon mülkiyetinin değerlemesine maliyet, pazar ve gelir yaklaşımlarını uygularlar. Toprağı değerlendirebilmek için öncelikle piyasa yaklaşımı kullanılır.

Binaları değerlendirebilmek için, piyasa yaklaşımları ve gelir yaklaşımı da kullanılabilir olmasına rağmen, değerleme uzmanları genellikle maliyet yaklaşımına güvenir.

Karşılaştırılabilir özelliklerin olmaması, piyasa yaklaşımının değeri ile sınırlandırılmasına neden olsa da, hükümet değerlendirme verileri gerekli karşılaştırmaları sağlayabilir. Japon değerlendirme raporlarında kullanılan en yaygın ölçüm biçimleri metre kare, hektar ve subadır (yani 3,3 metrekare).

Japonya Ulusal Arazi Kurumu, hem gayrimenkul değerleme şirketlerini hem de bireysel değerleme uzmanlarını lisanslar. Bir değerlendirme ücreti almaya hak kazanmak için değerlendirme raporunda değerlendirme şirketinin lisans numarası ve bireysel değerleme uzmanının numarası görüntülenmelidir. Buna ek olarak, ilgili değerlendirme şirketinin başkanının lisans numarası gerekebilir. Bu tür lisans numaraları, genellikle gönderilen değerlendirme raporlarındaki zorunlu mühürlere dahil edilir. Bununla birlikte, gerekli mühürler mevcut değilse de, bir değerleme uzmanı bir danışmanlık raporundan bir ücret kazanabilir. Her büyüklükte yaklaşık 6.000 lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı ve 2.390 lisanslı değerleme şirketi halen Japonya'da

153 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Japan Property Price Index and Property Transaction, Volume: Q4, December 2015, http://www.mlit.go.jp/en/report/press/totikensangyo05_

hh_000010.html., (02.07.2017).

154 Mary Alice Hines, Appraisal Journal Publisher: The Appraisal Institute Audience, Appraising Japanese Real Estate, Jan. 1992, s. 24.

faaliyet göstermektedir. Mitsui Trust ve Banking Company'nin değerleme bölümü gibi sekiz Japon yatırım bankasının değerlendirme bölümleri, gayrimenkul değerleme şirketleri ile eşdeğer kabul edilir. Tipik gayrimenkul değerleme şirketleri, sadece beş kişi istihdam edebilir. Tüm kamusal değerlendirme raporları lisanslı değerleme uzmanları tarafından yapılmalıdır. Lisanssız değerleme uzmanları, yalnızca şirket içi özel şirket raporlarını imzalayabilirken, değerleme uzmanlarının yöneticileri olarak da işlev görebilirler. Mali kurumların personel değerleme uzmanları, aynı zamanda ücretlendirme yapan kişiler gibi genel değerlendirme işi de yaparlar.

Lisans alabilmek için bir değerleme uzmanı üç sınavı başarı ile geçmeli ve iki yıllık tam zamanlı gayrimenkul değerleme deneyimine veya eş değerine sahip olmalıdır.

Üniversite mezunları, dil, matematik, Japon tarihi ve yabancı dil gibi genel bilgileri kapsayan ilk sınavdan muaftır. İkinci sınav, üç günlük bir sınav, muhasebe, ekonomi, hukuk (gayrimenkul hukuku dahil), idare hukuku (tüm gayrimenkul kısıtlamaları dahil) ve gayrimenkul değerleme teorisini kapsar. İkinci sınavı başarı ile geçen bir aday, günde sekiz saat öğretim veren yaklaşık dört hafta boyunca yoğun olarak ticaret derneği derslerine katılır. Bir aday daha sonra sadece değerlendirme teorisini ve rapor yazmayı kapsayan üçüncü sınava başvurabilir. Yılda yaklaşık 200 aday ikinci sınavı geçmektedir; yaklaşık 150 aday ise son bir yılda üçüncü sınavı geçmiştir. Lisans gereksinimlerini karşılama yaklaşık iki yıl sürer.

Ulusal Arazi Ajansı, hükümet için örnek mülkleri değerlendirecek lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarını görevlendirir. Hükümet tarafından ödenen ücretler çoğu ülkede olduğu gibi nispeten düşüktür. Bir değerleme uzmanı federal veya valilik programı için arazi parselini değerlendirebilmek için yaklaşık 100.000 Yen kazanabilir.

Ajans, her 1 Ocak federal hükümet tarafından edinilen örnek arazi değerleme verilerini ve her 1 Temmuz'da valilik hükümetleri tarafından edinilen verileri yayınlamaktadır.

Hükümet, mülk değerlemesi için her yıl yaklaşık 4 milyar yen harcıyor.

1965 yılında kurulan Japonya Emlak Değerleme Uzmanları Birliği (JAREA), yaklaşık 500 aday dahil 6.000 üye ile federal hükümet tarafından üretilen gayrimenkul verilerinin kullanılmasına izin verilen tek Japon değerlendirme topluluğudur. Bununla birlikte, JAREA üyeleri, yerel yönetim tarafından toplanan verilerin yalnızca %10'una erişebilir. Bu tür veriler emlak satıcıları tarafından doğrudan satın alınır.

Son iki yılda bir gayrimenkul değerleme ticaret birliği, üyelerine birçok yeni mülk satışını kapsayan bilgisayarlı bir değerlendirme veri bankası kurdu. Bu değerlendirme yazılımı, bir şirket değerleme uzmanına, bir konunun mülkiyetinin değerini belirlemek için piyasa yaklaşımında kullanılmak üzere karşılaştırılabilir özelliklerin son satışlarını seçmesine izin verir. Ticari ya da konut olan son mülk satışlarının tamamı özel veri servisine sunulmaz ve tüm gayrimenkul değerleme uzmanları bu gönüllü özel değerleme ticaret birliğine üye değildir. Bununla birlikte, mevcut mülk satışlarının daha büyük bir kısmı gelecekte bu veri bankasına sunulabilir.

Belgede GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ: HEDONİK FİYAT MODELİ ÜZERİNE BİR UYGULAMA (sayfa 97-100)