2.2. G AYRİMENKUL D EĞERLEME Y ÖNTEMLERİNİN S INIFLANDIRILMASI

2.2.4. Diğer Yöntemler

Gelişmiş ülkelerde genellikle değerleme alanında sık kullanılan ve literatürde çok sayıda teorik olarak ele alınan fakat muş olduğum tabloya dahil edilmeyen çok sayıda yöntemler bulunmaktadır. Yaygın kullanıma sahip bu yöntemleri göz ardı edemeyiz.

Sayısal teknikler olarak da bilinen yöntemlerin bazılarını aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz.

102 Erkan Rehber, a.g.e., s. 81.

2.2.4.1. Ağırlıklı Toplam Yöntemi

Karar verme yöntemlerinden biri olarak bilinen Ağırlıklı Toplam Yöntemi değerler arasından maksimum değere sahip seçenekler arasından en iyi seçeneğin seçilmesiyle oluşur. “Farklı boyutları ve sonuç olarak farklı birimleri birleştirirken birikimli fayda fonksiyonu ihlal edilmektedir”103.

2.2.4.2. Ağırlıklı Çarpım Yöntemi

Ağırlıklı Çarpım Yönteminde (WPM), seçenekleri sıralamak için çarpma işlemi kullanılmaktadır. “Her bir seçenek, diğer seçeneklerle, her bir ölçüt için belirlenen oranla çarpılarak karşılaştırılır104”. Boyutsuz analiz adı verilen bu yöntemin yapısı, ölçü birimlerinin elimine edilmesine izin verilmiştir. Bu yüzden hem tek hem çok boyutlu karar problemlerinde kullanılmaktadır.

2.2.4.3. Electre

ELECTRE Yöntemi (Elimination and Choice Translating Reality) 1966 yılında Roy ve Benayoun tarafından geliştirilerek bir sonraki çalışmaların ana temelini oluşturmuştur. Karşılaştırma esasına dayanan tekniktir. Yöntem her bir ölçüt altında incelenen seçenekler arasında ikili karşılaştırmalar kullanarak “sıra ilişkisi”

oluşturmaktadır. ELECTRE yönteminin ana amacı her bir ölçüt için ayrı ayrı seçenekler sunarak aralarındaki ikili karşılaştırmaları kullanmaktır.

2.2.4.4. Topsis

ELECTRA Yöntemine bir seçenek olarak geliştirilen TOPSİS yöntemi, 1980 yılında Yoon ve Hwang tarafından geliştirilmiş ve çok ölçütlü karar verme yöntemleri arasında en çok tercih edilen tekniklerden biridir. Yöntem temeline göre seçilen seçenek, geometrik alanda ideal çözüme en yakın olanıdır ve negatif-ideal çözümden en uzak alanda olmalıdır. TOPSİS yönteminde her bir ölçütün tekdüze bir şekilde artan veya azalan fayda eğilimine sahip olduğu varsayılmaktadır. 105

103 Melis Özer, Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Finansal ve Sayısal Yöntemler: TOPSİS ve Yeni Çoklu Kriter Modelleriyle Bir Uygulama, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Anabilim Dalı, Para ve Banka Programı, 2010, s. 123.

104 Melis Özer, a.g.e., s. 129.

105 Melis Özer, a.g.e., s. 132.

2.2.4.5. Analitik Hiyerarşi Süreci Yöntemi

Thomas L. tarafından 1970 yılında geliştirilmiş olan Analitik Hiyerarşi Prosesi Yöntemi çok ölçütlü karar verme tekniği olup, nitel ve nicel ölçütleri kapsamında barındırmaktadır. AHP “bir karar hiyerarşisi üzerinde, önceden tanımlanmış bir karşılaştırma skalası kullanarak, gerek kararı etkileyen faktörler ve gerekse bu faktörler açısından karar noktalarının önem değerleri açısından, birebir karşılaştırmalara dayanmaktadır”. Analiz sonuçları önem derecesine göre yüzdesel dağılıma dönüştürülmektedir. AHP, insan doğasında var olan ikili karşılaştırmalara dayanmaktadır. Seçenekler ve ölçütlerin birbirlerine göre ne kadar önemli, tercih edilebilir veya baskın olduğunun değerlemesini yapar.

2.2.4.6. Yeni Çoklu Ölçüt Yöntemi

Yeni çoklu ölçüt yöntemi “Vida Maliene, Artüras Kaklauskas ve Edmundas Kazimieras tarafından geliştirilen yöntem olup, piyasa karar verme ve değerleme prensiplerine dayanmakta ve geleneksel karşılaştırmalı yöntemleri temelinde oluşturulmuş bir tekniktir”. Bu tür yöntemler gayrimenkul değerlemesinde evrensel ve daha geniş kapsamlı çok ölçütlü karar vermeye olanak tanımaktadır. “Nitel ve nicel açılarla birlikte piyasa koşulları gibi çok farklı ölçütleri hesaba katmaktadır106”. Çoklu ölçüt yöntemi gayrimenkulların piyasa değerinin belirlenmesinde kullanmakla birlikte gayrimenkulın cari kullanımının piyasa değerini, yatırım ve kullanım değerini de hesaplamak için kullanılmaktadır.

2.2.4.7. Likidasyon Yöntemi

Likiditasyon yöntemi gelir yaklaşımı temellerine dayanarak geliştirilmiş alternatif yaklaşımdır. Bu yöntem, “üzerinde bina ve tesisler bulunan bir gayrimenkulın yıllık net getirisinin, zemin değerinin yıllık faiz getirisinden küçük ya da zemin değerinin yıllık faiz getirisine eşit olduğu durumlarda kullanılır”. Burada zemin değeri, arsa değeri ile yapı ve tesislerin değeri arasındaki farkı göstermektedir. Böyle durumlarda arsa değeri, yıkma, temizleme, düzenleme giderleri belirlenerek düzeltilir ve gelir değeri olarak kullanılır. Likidasyon yöntemine göre gayrimenkul değeri; arsa değerinden yapının yıkım ve boşaltım masraflarının çıkartılmasıyla belirlenir.

106 Melis Özer, a.g.e., s. 137.

2.2.4.8. Kalıntı Yöntemi

Kalıntı Yöntemi, gayrimenkulün zemin değerinin normal alım-satım veya sürüm değerini belirlerken kullanılır. Değer saptama sırasında alım satım ya da sürüm değerlerinden tüm giderler toplamı düşülür. Amaç kabul edilebilir bir arsa değeri olmalıdır. “Kalıntı yöntemi, yatırım için düşünülen bir arazi ya da arsanın yatırımcıya getireceği finansal yükü saptamaya da yarar107”.

2.2.4.9. Coğrafi Bilgi Sistemleri

CBS “bağlı bulunduğu kurumun ihtiyaçlarına göre mekânsal konumsal verinin toplanması, depolanması, işlenmesi ve gösterimini yapan, karar destekleme işlevi olan sayısal bir bilgi sistemidir”. Konum bilgisi üzerine temellendirilen bu bilgi sisteminin en önemli özelliği, sistemdeki verilerin sayısal, doğru, güvenilir ve yasal olarak geçerli olmasıdır. Bu kapsamda gayrimenkula ilişkin veri tabanın oluşturulması ve bu veri tabanında konumsal bilgilerin ağırlıklı olması CBS’nin gayrimenkul değerlemesindeki rolünü arttırmıştır. Harita sisteminin gelişmiş olduğu birçok ülkede değerleme işlemlerinde yaygın olarak kullanılmaktadır.

107 Melis Özer, a.g.e., s. 140.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE GLOBAL BAKIŞ

3.1. Dünya’da ve Türkiye’de Gayrimenkul Değerlemesi

Hayatımızın önemli bir parçasını teşkil eden, konut piyasasının temeli olarak bilinen gayrimenkuller kadar gayrimenkul değerlemesinin geçmişi de eskilere dayanmaktadır. Tarımsal arazilerinin vergilendirilmesi ihtiyacıyla başlayan ve dünya geneline hızla yayılan gayrimenkul değerleme süreci zamanla; alım-satım, kiralama, sermaye piyasası, kredilendirme, sigortacılık, kamulaştırma, devletleştirme, özelleştirme amaçlı değerlemelerle genişlemiştir. Hızla artan değerleme ihtiyacının karşılanabilmesi gelişmiş ülke tecrübelerinden ve oluşturdukları standartlardan yararlanarak ulusal gayrimenkul değerleme sistemleri tesis edilmiştir. Uluslararası standartlar temelinde oluşturulan gayrimenkul değerleme altyapısı ülkenin ekonomik, sosyal ve politik gelişmişliğine göre farklılık içermektedir. Fakat uluslararası standart içeriği her ülke için aynı çerçevede uygulanmaktadır. Ekonomik refah düzeyinin iyi olduğu Avrupa ülkelerinin birçoğunda vergilendirme sisteminin temelleri atıldığı dönem itibari ile gayrimenkul değerleme ile ilgili esaslar da oluşturulmaya başlamıştır. Mülkiyet sisteminin gelişmesiyle gayrimenkul değerleme sektörüne olan ilginin artması yol açmıştır. Uzun bir tarihi geçmişe sahip gelişmiş ülke tecrübeleri gayrimenkul değerleme temellerinin yeni oluşmaya başladığı ülkeler için yol gösterici konumundaydı. Sistemin yaygınlaşmasının en önemli sebeplerinden biri de küreselleşmedir. Sınırların kalkmasıyla global çapta ilgi görmeye başlayan meslek gruplarının ilk sırasında gayrimenkul değerlemesi yer almaktadır. Ülkenin ekonomik, sosyal, siyasi, kültürel ve bölgesel özelliklerine göre farklılık içeren gayrimenkul değerleme yöntemleri uluslararası değerleme standartları çerçevesinde işlem görmektedir. Uluslararası değerleme standartları aynı zamanda değerleme işleminin sistematik bir şekilde yürütülmesini, değerleme işlemlerinin doğru şekilde raporlanmasını, kural ve ilkelere uygunluğunu sağlamaya yönelik yasal çizelgedir.

Belgede GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ: HEDONİK FİYAT MODELİ ÜZERİNE BİR UYGULAMA (sayfa 70-75)