1.1.2. Gayrimenkul Değerlemesi İle İlgili Kavramlar

1.1.2.5. Değerleme Uzmanı

Değerleme uzmanı en popüler otuz meslek listesinde yer almakla birlikte önemi her geçen gün artmaktadır. Fakat toplum içerisinde değerleme uzmanı tam olarak neyi ifade ettiğini ve görevleri nelerden ibaret olduğunu herkes tarafından biliniyor olduğunu söylenemez. SPK tanıtım rehberinde yayınlanan değerleme uzmanıyla ilgili tanıma göre, “bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine

‘Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı’ verilen kişilerdir” (SPK Sermaye Piyasasında Değerleme Faaliyetine İlişkin Düzenlemeler). Genellikle gayrimenkul değerleme işlemini gerçekleştirecek olan adayların mimarlık, inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, şehir ve bölge planlaması, işletme ve ekonomi gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu olmaları gerekmektedir. “Gayrimenkul Değerleme

32 SPK, Sermaye Piyasasında Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Düzenlemeler, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ, Seri: VIII, No: 53 sayılı Tebliğ.

Uzmanı” sık sık “Konut Değerleme Uzmanı” ifadesiyle karıştırılmaktadır, fakat her iki uzmanlığın da faaliyet konusu kapsam bakımından farklılık göstermektedir. “Mevcut yasal düzenlemeler; değerleme uzmanının birden fazla şirkette çalışamayacağı, objektiflik ve bağımsızlık ilkesine aykırı hareket edemeyeceği, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamayacağı, meslek onuru ile bağdaşmayan davranışlarda bulunmamaları gerektiğini çok net bir şekilde ortaya koymaktadır”33. Değerleme uzmanı:

• Akademik seviyede eğitim veren kurumda veya ilgili alanda uygun nitelikteki eğitim merkezinde tahsil görmüş,

• Piyasa koşullarına uygun şekilde varlık kategorisine göre değer tespiti yapabilecek bilgi, beceri ve deneyim kazanmış,

• Gerçeğe yakın değer tahmini yapmak için gerekli metot ve teknikleri bilen, anlayan ve doğru bir şekilde kullanabilen,

• Bilinen ve değerleme sektöründe profesyonel olarak faaliyet gösteren değerleme kurumlarından birine üye olan,

• Kariyeri süresince profesyonel bir eğitim programı takip eden ve bu davranış kurallarının gereklerini yerine getiren itibarlı bir kişidir34. Ayrıca tarafsız ve bağımsız olarak değerleme etiğine uygun şekilde hizmet veren disiplinli kişiler bu mesleğe uygun görülmektedir.

Değerleme uzmanlarının işe alımı ve işten çıkarılması işlemlerini faaliyet gösterdiği veya üye olduğu kurumun yetkili müdürü tarafından gerçekleştirilmektedir.

Dolayısı ile değerleme uzmanları kurum müdürüne doğrudan rapor vermekle yükümlüdür. Gayrimenkul değerleme uzmanları bulunduğu ülke kanunlarını ve mevzuatını (gayrimenkul sektörüyle bağlantılı tüm kanunları) bilmek, değerleme faaliyetinde gerekli materyaller ve prosedürleri, değerleme etiğine uygun şekilde

33 Yüksel, a.g.e., (20.08.2017).

34 Serkan Yalçın, Gayrimenkul Değerlemesinde Değerleme Uzmanlığı Üzerine Bir İnceleme, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2006, s. 2.

davranmayı, iletişim ve teknolojik nesnelerin kullanımını iyi bilen, değerleme faaliyetinde ileri ve uluslararası tecrübeye sahip olması gerekmektedir35.

IVSC uluslararası standartlarının yayınlandığı White Book’ta değerleme uzmanı şöyle tanımlanmaktadır; “Kabul görmüş bir öğretim merkezinden veya eşdeğer akademik niteliği olan bir kurumdan uygun bir öğrenim derecesi almış, piyasada ve varlık kategorisinde değerleme yapabilecek düzeyde deneyim ve beceri kazanmış, güvenilir bir değerleme yapmak için, kabul gören yöntemleri ve teknikleri bilen, anlayan ve doğru bir şekilde kullanabilen, tanınmış bir ulusal-profesyonel değerleme kurumunun üyesi olan, kariyeri süresince profesyonel bir eğitim programını izleyen ve davranış kurallarının gereklerini yerine getiren saygın bir kişidir”36. Kitapta, “yalnızca bu tanıma uyan bir değerleme uzmanının bu standartlarla ilgili görevleri üstlenebileceği,” özellikle belirtilmektedir. Esasında benzerlik barındıran her iki tanımda farklılıklar olduğu da görülebilir. Aslında değerleme uzmanları ve yerine getirmesi gerek görevlerle ilgili binlerce tanım ve açıklamalar mevcuttur. Fakat bunun her ülke için aynı olduğunu söylenemez. Örneğin; Kırgızistan’da değerleme uzmanı aynı zamanda emlak alım-satım faaliyetleriyle de uğraşabilmektedir. Ülke kanunlarında herhangi bir kısıt getirilmemiştir.

Değerleme uzmanı emlak piyasasında gayrimenkul değerini etkileyen ekonomik, siyasi ve sosyal etkenlerin tamamını göz önünde bulunduran ve takip eden profesyonel kişilerdir. Gerçek bir profesyonel bir nesnenin değerinin hızlı ve doğru bir şekilde belirleyebilendir. Değer tahmininde eksperin geliştirdiği teorik veya pratik yöntemlerin esasını oluşturan altyapı hakkında bilgi sahibi olması uzmanların edinmesi gereken bir diğer özelliklerden biridir. Detaylara dikkat etmeli ve titiz olmalıdır. Hata yapma şansı yoktur ve bu nedenle geniş bir bilgi birikimine sahip olmalı ve ufkunu sürekli geliştirmelidir. Ayrıca değerleme uzmanı, önemli verilere ulaşmak, bunları analiz ederek aralarında bağlantı kurmak ve genellikle bir değerleme raporu şeklinde müşteriye düzenli olarak neticeyi sunmak amacı ile eğitilir37. Gayrimenkul değerleme

35 Должностная инструкция оценщика, должностные обязанности оценщика, образец

должностной инструкции оценщика, 2010,

https://www.rabota.ru/articles/hr/dolzhnostnaja_instruktsija_otsenschika_dolzhnostnye_objazannosti_

otsenschika_obrazets_dolzhnostnoj_instruktsii_otsenschika-3966 , (10.07.2018)

36 Köktürk, a.g.e., (10.07.2018).

37 Yalçın, a.g.t., s. 4.

uzmanının dikkat etmesi gereken bir diğer husus ise değerleme işlemini kabul etmeden önce veya müşteri ile anlaşmadan önce mevcut sorunun boyutunu, amacını saptamalı ve yeterli bilgi ve deneyime sahip olduğundan emin olmalıdır. Değerleme uzmanının aldığı görev başka bir ülkede ise görevi layık olduğu şekilde yerine getirebilmek için o ülkenin pazar güçleri, dili ve yasaları hakkında deneyim ve bilgiye sahip profesyonel bir yaklaşım ile hareket etmelidir.

Değerleme uzmanlarının başlıca işlevleri şu şekilde sıralanabilir38:

 Standartlara uygun şekilde veri toplama ve işleme,

 Piyasadaki değişiklikleri göz önünde bulundurarak değerlendirilecek varlığın o günün artlarına uygun şekilde analiz etmek,

 Değerlendirme için uygun yöntem veya yöntemleri seçmek,

 Toplanan gerçek verilere dayanarak nesnenin değerini doğrudan belirlemek,

 Toplanan verileri veri bankasına girerek işi sistematik hale getirmek,

 Değerleme raporunun son düzenlemelerini kontrol ederek imzalamak,

 Raporun mevzuata uygunluğunu kontrol etmek

 Değerlemesi yapılan mülkün verilerini ve raporunu 3 yıla kadar arşivde saklamak vb.

Bir değerleme uzmanının mesleğindeki itibari çok önemli rol oynar, bu yüzden itibarını korumak ve geliştirmek için çaba göstermelidir. Gelişmiş ülkeler başta olmak üzere birçok ülke uygulamalarında değerleme faaliyetleri sadece değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır. Gayri resmi olarak emlak komisyoncuları ve resmi yetkisi olmazsa da değerleme işlemi yapan bir takım kurumlar ne yazık ki piyasada bulunmaktadır. Bunun önüne geçmek için alınan yasal önlemler yetersiz kalmaktadır.

Belgede GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ: HEDONİK FİYAT MODELİ ÜZERİNE BİR UYGULAMA (sayfa 30-33)