2.2. G AYRİMENKUL D EĞERLEME Y ÖNTEMLERİNİN S INIFLANDIRILMASI

3.1.2. Dünya’da Gayrimenkul Değerleme Sistemleri

3.1.2.1. Almanya

Almanya imar sisteminin 100 yıldan fazla bir geçmişe sahip olması, kentsel ve kırsal alanlara yönelik düzenlemelerde Almanya deneyiminin üstünlükleri diğer ülkeler için her zaman örnek teşkil etmiştir. Değerleme sistemleri ülkenin ekonomik gelişmişliği ve sağlam yasal alt yapının var oluşu neticesinde örnek teşkil edecek seviyede gelişmiştir. Öte yandan Almanya’da son yıllarda “gayrimenkul değerleme sisteminin geliştirilmesine yönelik yapılan tartışmalar, yeni düzenleme çalışmaları, bunların içine uluslararası alandaki, başta da Aanglo-Sakson ülkelerindeki deneyimlerin bir bölümünü katma girişimleri”, bu ülkeyi önemle izlemeyi gerektirmektedir115. Mülkiyet ve miras hakkının korunması ile ilgili yasal mevzuat 23 Mayıs 1949 tarihli Grundgesetz Anayasasının 14 maddesinin ilk bandında yer almış, ikinci ve üçüncü

114 Global Property Guide (GPG), Home Price Trends, https://www.globalpropertyguide.com/home-price-trends, (11.07.2017).

115 Köktürk, a.g.e., (10.07.2018).

bandında ise mülkiyet yükümlülükleri ve kamulaştırma yasal bir dille beyan edilmiştir116. Son 60 yıl içerisinde inşaat mühendisliği ve emlak piyasasındaki gelişmeler yasal düzenlemelerle uyum içerisinde ilerleyerek değerleme mesleğinin kurumsallaşmasına vesile olmuştur.

Almanya’da çok sayıda değerleme faaliyetlerini düzenleyen yasalar mevcut ve bu yasalarda değerleme işleminin çeşitli yöntemlere göre nasıl yapacağı, değerleme raporunun formatı ve içeriği hakkında ayrıntılı bilgileri içermektedir. Bilgisayar destekli otomatik değerleme modelleri kalite kontrol amacıyla kullanılmaktadır. “Değerleme uzmanlığı mesleği ve unvanı yasal koruma altında değil ancak kredi kurumları DIN EN45013/ISO17024 ile sertifikalandırılmış veya RICS üyesi uzmanlarla çalışmayı tercih edilir. Böylece dolaylı bir denetim mekanizması çalışır”. Yasal olarak mesleki sorumluluk sigortasının olması şart değildir, fakat sigortası olmayan eksper sektörde çalışamamaktadır.

Almanya’da gayrimenkul değerlemesi ‘İmar Kanunu’ ve ‘Değerleme Tüzüğü’nde yer alan düzenlemeler çerçevesinde yürütülmüştür. “Almanya’da vergilendirme amaçlı gayrimenkul değerleme çalışmaları federal seviyede Maliye Bakanlığı bünyesinde yürütülürken, diğer bütün değerlemeler ‘Değerleme Uzmanları Komiteleri’ ve ‘Lisanslı Özel Değerlemeciler tarafından gerçekleştirilmektedir”117. Bağımsız uzmanlar grubu olan Değerleme Uzmanları Komitesinin amacı, yerel gayrimenkul pazarını faaliyet yürüten uzman ve vatandaşlar için anlaşılır, şeffaf hale getirmekten ibarettir. “Ülke genelinde, her biri belirli bir bölge veya şehirden sorumlu olan ve sorumluluk alanın büyüklüğüne ve iş yüküne göre 10–20 fahri uzmandan oluşan 500 civarında Komite bulunmaktadır. Komite bünyesindeki uzmanlar; inşaat mühendisi, mimar, emlak komisyoncusu, harita mühendisi, banka yöneticisi, tarım uzmanı gibi farklı meslek disiplinlerindendir”. Komitelerin temel görevlerinden biri, güncel alım-satım fiyatları temelinde bütün gayrimenkulların standart (rehber/önerilen) fiyatlarını belirlemek, yerel gayrimenkul pazarı raporlarını hazırlamak ve komite üyelerinin tamamının katılımıyla her yıl 1 Ocak’ta tavsiye edilen yaklaşık arazi değerleri haritasını yayınlamaktır.

Değerleme uzmanları komitelerinin bir diğer görevi de; şahıs, şirket ve mahkemelerce

116 Stelling Wilhelm, “Methods Of Valuıng Real Estateın Germany”, University of Applied Sciences TFH Georg Agricola, Bochum, Germany, 2014, https://www.upet.ro/simpro/2014/proceedings/02.

117 Yomralıoğlu, Nişancı, Çete, M. vd., a.g.m., s. 3

talep edilen pazar değeri sertifikalarını hazırlamaktır. “Almanya’daki Kadastro Ofisi çalışanlarının yaklaşık % 10’u değerleme faaliyetlerinde görev almaktadır. Ülkenin bazı eyaletlerinde, değerleme uzmanları komitelerinin yaptığı çalışmaları denetleyen ve bu çalışmalara yapılan itirazlarda hakemlik görevi üstlenen ‘Değerleme Uzmanları Yüksek Komiteleri’ de bulunmaktadır”. Lisanslı özel değerleme uzmanları, Komiteler gibi, pazar değeri sertifikalarını hazırlama yetkisine sahiptirler. Bu sebeple, değerlemeye ihtiyaç duyan kişi veya kuruluşlar, sertifikaları kime hazırlatacaklarını seçme şansına sahiptirler. Lisanslı değerleme uzmanları; mimarlar birliği, gayrimenkul birlikleri ve ticaret odası gibi birlik ve odalar tarafından yetkilendirilmiş uzmanlardır.

Gerçekleştirilen değerlemelerde kullanılan temel verilerden biri, gayrimenkulların alım-satım fiyatlarıdır. Bu sebeple, yapılı ve yapısız bütün gayrimenkulların satış sözleşmeleri, Komiteler tarafından analiz edilmektedir. “Noterlerce oluşturulan ve bir nüshası değerleme uzmanları komitesine bir nüshası da vergi idaresine gönderilen bu sözleşmeler, gayrimenkulın satış fiyatına ilave olarak, alım-satım tarihi, yeri ve büyüklüğü, gayrimenkul üzerindeki hak ve kısıtlamalar, binanın kullanım türü ve inşa tarihi, ödeme koşulları gibi bilgileri de içermektedir”. Alım-satım sözleşmelerinin temininden sonra, değerleme uzmanları komitelerince üç doküman oluşturulmaktadır.

Bunlar; “(1) alım-satım sözleşmesi mevcut olan gayrimenkulların gösterildiği kadastral veya büyük ölçekli topoğrafik harita, (2) alım-satım fiyatları envanteri ve (3) yapının alım-satım tarihindeki durumunu gösterir resmidir. Son zamanlarda çoğu Komite, veri transferinde ve değerlemede, ağ ve Coğrafi Bilgi Sistemi destekli yaklaşımları tercih etmektedir”118. Değerleme Uzmanları Komiteleri, yapılandırılmış piyasa fiyatları veritabanını kullanarak, emlak piyasası hakkında tam bir fikir sahibi olmaktadırlar.

“Piyasaya ilişkin bu bilgilerin yayınlanması ve mümkün olan en yüksek şeffaflık düzeyinin oluşturulması için yasal olarak düzenlenmiş yükümlülüklere göre, nihayetinde emlak piyasasındaki geçmiş krizler sırasında bile çökmeyen son derece istikrarlı bir piyasa yaratılmıştır”119.

Almanya’da gayrimenkulların toplam değerinin 5 trilyon Euro olduğunu bunlardan; %50’sinin (sahibine ait) kat mülkiyeti, %20’si kiralık daireler ve %15’i

118 Yomralıoğlu, Nişancı, Çete, vd., a.g.m., s. 4.

119 Christoph Jochheim Wirtz, “The Official Real Estate Appraisal in Germany”, Geonauka, Vol. 1, No 3, Serbia, 2013, s. 14.

yapılmakta olan binalar veya diğer mülkler olduğu tespit edilmiştir120. Gayrimenkul Değerlemesi konusunda güçlü altyapının hakim olduğu ülkelerden biri olan Almanya, gayrimenkul değerleme sürecinde de aynı başarıyı yakalamış bulunmaktadır. 19 Mayıs 2010 tarihinde yayınlanan ‘Gayrimenkul Değerleme Hükmü’nde, Gayrimenkul Değerleme Yöntemlerinin konusu tanımlanmıştır121. Değer tespiti için karşılaştırmalı yöntem, gelir yöntemi, maliyet yöntemi veya bunların bir kombinasyonu kullanılır.

Yöntemler, değeri belirlenmekte olan gayrimenkulın türüne göre, hangi amaçla yapıldığının yanı sıra, özel durumlar da göz önünde bulundurularak tüm mevcut verilerin dikkate alınmasıyla seçilir. Gayrimenkul Değerleme sürecinde değer tahminleri sadece Klasik Değerleme Yöntemlerle sınırlı kalmayıp, hem yeni yöntemlerin hem de modifiye edilmiş Klasik Değerleme Yöntemlerinin uygulandığı belirtilmiştir122. Değerleme yapılırken genellikle birden fazla yaklaşımın kullanılması öngörülmektedir. Bu durum hata payını azaltarak değerleme uzmanlarının doğru karar vermesini ve olasılıkların giderilmesine yardımcı olacaktır. Gayrimenkul değerleme yöntemleri uzun yıllardan beri test edilerek ve geliştirilerek, piyasa değerlerinin belirlenmesinde hassasiyet açısından yüksek güvenilirlik sağlanmaktadır.

Belgede GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ: HEDONİK FİYAT MODELİ ÜZERİNE BİR UYGULAMA (sayfa 78-81)