MADDE 18 – Kat malikleri, gerek ba÷ÕmsÕz bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanÕrken do÷ruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsÕz etmemek, birbirinin haklarÕnÕ çi÷nememek ve yönetim planÕ hükümlerine uymakla, karúÕlÕklÕ olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarÕna dair olan hükümler, ba÷ÕmsÕz bölümlerdeki kiracÕlara ve oturma (Sükna,) hakkÕ sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlÕ olarak faydalananlara da uygulanÕr; bu borçlarÕ yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
II – ANAYRøMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:
MADDE 19 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakÕmÕna ve mimarÕ durumu ile güzelli÷ini ve sa÷lamlÕ÷ÕnÕ titizlikle korumaya mecburdurlar.
(De÷iúik fÕkra; 14.11.2007 – 5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beúte dördünün yazÕlÕ rÕzasÕ olmadÕkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inúaat, onarÕm ve tesisler, de÷iúik renkte dÕú badana veya boya yaptÕramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozuklu÷un ana yapÕya veya ba÷ÕmsÕz bir bölüme veya bölümlere zarar verdi÷inin ve acilen onarÕlmasÕ gerekti÷inin veya ana yapÕnÕn güçlendirilmesinin zorunlu oldu÷unun mahkemece tespit edilmiú olmasÕ halinde, bu onarÕm ve güçlendirmenin projesine ve tekni÷ine uygun biçimde yapÕlmasÕ konusunda kat maliklerinin rÕzasÕ aranmaz. Kat maliki kendi ba÷ÕmsÕz bölümünde ana yapÕya zarar verecek nitelikte onarÕm, tesis ve de÷iúiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine ba÷lantÕlÕ bulunan ba÷ÕmsÕz bölümlerin ba÷lantÕlÕ yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rÕzasÕ ile ana yapÕya zarar vermeyecek onarÕm, tesis ve de÷iúiklik yapÕlabilir."
Her kat maliki ana gayrimenkule ve di÷er ba÷ÕmsÕz bölümlere, kusuru ile verdi÷i zarardan dolayÕ
di÷er kat maliklerine karúÕ sorumludur.
III – ANAGAYRøMENKULÜN GENEL GøDERLERøNE KATILMA
MADDE 20 – (De÷iúik fÕkra: 13.04.1983 – 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarÕnda baúka türlü anlaúma olmadÕkça:
a) KapÕcÕ, kaloriferci, bahçÕvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eúit olarak;
b) (ølave 14.11.2007 – 5711/9 md.) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakÕm, koruma, güçlendirme ve onarÕm giderleri ile yönetici aylÕ÷Õ gibi di÷er giderlere ve ortak tesislerin iúletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payÕ oranÕnda;
KatÕlmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkÕndan vazgeçmek veya kendi ba÷ÕmsÕz bölümünün durumu dolayÕsÕyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadÕ÷ÕnÕ ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payÕnÕ ödemekten kaçÕnamaz.
(ølave 14.11.2007 – 5711/9 md.) Gider veya avans payÕnÕ ödemeyen kat maliki hakkÕnda, di÷er kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafÕndan, yönetim planÕna, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açÕlabilir, icra takibi yapÕlabilir. Gider ve avans payÕnÕn tamamÕnÕ ödemeyen kat maliki ödemede gecikti÷i günler için aylÕk yüzde on beú hesabÕyla gecikme tazminatÕ ödemekle yükümlüdür.
Birinci fÕkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun ba÷ÕmsÕz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kiúinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuúsa, gidere katÕlanlarÕn yaptÕklarÕ ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu haklarÕ vardÕr.
IV – SøGORTA ANLAùMASI
MADDE 21 – Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek de÷er üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaútÕrÕlabilir.
Sigorta yapÕlmasÕ halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylarÕ oranÕnda, katÕlmakla yükümlüdürler.
Ana gayrimenkulün tümünün harap olmasÕ halinde alÕnacak sigorta bedeli, aksine sözleúme olmadÕkça, kat maliklerine, arsa paylarÕ oranÕnda, paylaútÕrÕlÕr.
YalnÕz bir veya bir kaç ba÷ÕmsÕz bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kÕsmÕ hasara u÷ramÕúsa, alÕnacak sigorta bedeli hasara u÷rayan yerlerin onarÕmÕna arsa paylarÕ oranÕnda harcanÕr, Kat malikleri ana gayrimenkulün sigortasÕyla giderilemeyecek olan zararlarÕnÕ karúÕlamak üzere, kendi ba÷ÕmsÕz bölümlerini ayrÕca kendi ad ve hesaplarÕna sigorta ettirebilirler; bu halde alÕnacak sigorta bedeli, ana gayrimenkulün sigorta bedelindeki paylarÕ da ayrÕca saklÕ kalmak üzere, yalnÕz kendilerine ait olur.
Sigorta hakkÕndaki emredici hükümler saklÕdÕr.
V – ORTAK GøDERLERøN TEMøNATI
MADDE 22 – (De÷iúik fÕkra: 13.04.1983 – 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarÕnca payÕna düúecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatÕndan, ba÷ÕmsÕz bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkÕna veya baúka bir sebebe dayanarak devamlÕ bir úekilde faydalananlar da müútereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracÕnÕn sorumlulu÷u ödemekle yükümlü oldu÷u kira, miktarÕ ile sÕnÕrlÕ olup, yaptÕ÷Õ ödeme kira borcundan düúülür.
(De÷iúik cümle; 14.11.2007 – 5711/10 md.) Kat malikinin borcu bu yolla da alÕnamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin ba÷ÕmsÕz bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazÕlÕ istemiyle bu borç tutarÕ için, di÷er kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkÕ tescil edilir. 4721 sayÕlÕ Türk Medeni Kanununun 893 üncü maddesinin son fÕkrasÕ hükmü burada da uygulanÕr.
(De÷iúik fÕkra: 13.04.1983 – 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya di÷er sorumlulardan olan alacaklarÕ önceliklidir.
VI – MÜSAADE MECBURøYETø:
MADDE 23 – (ølave; 14.11.2007 – 5711/11 md.) Kat maliklerinden birinin ba÷ÕmsÕz bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozuklu÷un onarÕmÕ veya giderilmesi
veya tesislerin yeniden yapÕlmasÕ ile yapÕ güvenli÷iyle ilgili olarak yapÕlmasÕ gerekli görülen teknik incelemeler için di÷er bir ba÷ÕmsÕz bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde baúka sÕfatla oturanlar, giriú müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli iúlerin yapÕlmasÕna katlanmaya mecburdurlar.
Ana gayrimenkulün bir kÕsmÕnÕn harap olmasÕ halinde, harap olan ba÷ÕmsÕz bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya ba÷ÕmsÕz bölümdeki tesislerin yeniden yapÕlmasÕ için, sa÷lam kalan ba÷ÕmsÕz bölümlerin içinden veya dÕúÕndan faydalanÕlmasÕ gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada baúka sÕfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
YukarÕdaki fÕkralarda yazÕlÕ müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baúka sÕfatla oturanlarÕn u÷rayacaklarÕ zararÕ, lehine müsaade verilen ba÷ÕmsÕz bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
VII – YASAK øùLER
MADDE 24 – Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iú veya ticaret yeri olarak gösterilen ba÷ÕmsÕz bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarÕ gibi müesseseler kurulamaz;
kat maliklerinin buna aykÕrÕ sözleúmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteli÷inde olmayan muayenehaneler bu hükmün dÕúÕndadÕr.
Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen ba÷ÕmsÕz bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi e÷lence ve toplantÕ yerleri ve fÕrÕn, lokanta, pastane, süthane gibi gÕda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basÕmevi, dükkan, galeri ve çarúÕ gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirli÷i ile verece÷i kararla açÕlabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün ba÷ÕmsÕz bölümlerin kat mülkiyeti kütü÷ündeki sahifelerine úerh verilir.
VIII – KAT MÜLKøYETøNøN DEVRø MECBURøYETø:
MADDE 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düúen borçlarÕ ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle di÷er kat maliklerinin haklarÕnÕ, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkÕnÕn kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
(De÷iúik fÕkra; 14.11.2007 – 5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkÕnda, ba÷ÕmsÕz bölümün mülkiyetinin hükme en yakÕn tarihteki de÷eri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin di÷er kat maliklerine, arsa paylarÕ oranÕnda devredilmesi için davanÕn açÕlmasÕ, aksi kararlaútÕrÕlmÕú olmadÕkça, di÷er kat maliklerinin sayÕ ve arsa payÕ ço÷unlu÷uyla karar vermesine ba÷lÕdÕr. Bu karara ra÷men kat maliklerinden bir kÕsmÕ bu davayÕ açmak istemezse, davayÕ öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylÕk vadeli hesaba yatÕrÕlmasÕ ve makbuzunun ibrazÕ için davacÕlara resen belirleyece÷i uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatÕrÕldÕ÷Õna iliúkin belge ibraz edildi÷inde ve davanÕn kabulü halinde hâkim, davalÕnÕn ba÷ÕmsÕz bölümünün mülkiyetinin davayÕ açmÕú olan kat maliklerine arsa paylarÕ oranÕnda devredilmesine ve devir bedelinin iúlemiú faiziyle birlikte davalÕya ödenmesine karar verir.
Aúa÷Õdaki durumlarda, birinci fÕkrada yazÕlÕ çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düúen borçlarÕ ödemedi÷i için hakkÕnda iki takvim yÕlÕ içinde üç defa icra veya dava takibi yapÕlmasÕna sebep olunmasÕ;
b) Ana gayrimenkulün bulundu÷u yerin sulh hakimi tarafÕndan 33 üncü madde gere÷ince verilen emre ra÷men, bu kanunda yazÕlÕ borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarÕnÕ ihlal etmekte devamlÕ olarak bir yÕl Õsrar edilmesi;
c) Kendi ba÷ÕmsÕz bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykÕrÕ harekette bulunmasÕ.
(De÷iúik fÕkra; 14.11.2007 – 5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkÕ, devir konusunda kat maliklerince alÕnan dava açma kararÕnÕn ö÷renilmesi tarihinden baúlayarak altÕ ay ve her halde dava hakkÕnÕn do÷umundan baúlayarak beú yÕl içinde kullanÕlmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmÕúsa
düúer.
B) KAT øRTøFAKI SAHøPLERøNøN BORÇLARI:
MADDE 26 – Kat irtifakÕ sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapÕlacak yapÕnÕn sözleúmeye ve plana göre tamamlanmasÕ için kendilerine düúen borçlarÕ vaktinde yerine getirmek ve yapÕ iúini, do÷ruluk kaideleri uyarÕnca kolaylaútÕrmakla, karúÕlÕklÕ olarak, yükümlüdürler.
(De÷iúik fÕkra; 14.11.2007 – 5711/13 md.) Kat irtifakÕ sahiplerinden biri kendine düúen borçlarÕ, noter aracÕlÕ÷Õyla yapÕlan ihtara ra÷men, bu ihtar tarihinden baúlayarak iki ay içinde yerine getirmezse di÷erlerinin yazÕlÕ istemi üzerine hâkim, onun arsa payÕnÕn ve kat irtifakÕnÕn hükme en yakÕn tarihteki de÷eri karúÕlÕ÷Õnda, öteki paydaúlara, arsa paylarÕ oranÕnda devrine karar verir.
Kat irtifakÕ sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapÕnÕn kanuni süre içinde yapÕlamamasÕ sebebiyle kat irtifakÕ düúerse, kusurlu taraf di÷erlerinin bu yüzden u÷radÕklarÕ zararÕ tazminle yükümlüdür.
BEùøNCø BÖLÜM:
ANAGAYRøMENKULÜN YÖNETøMø A) GENEL KURUL
MADDE 26 – Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzÕ, kanunlarÕn emredici hükümleri saklÕ kalmak úartÕyla, bu kurul tarafÕndan kararlaútÕrÕlÕr.
B) YÖNETøM PLANI
MADDE 28 – Yönetim planÕ yönetim tarzÕnÕ, kullanma maksat ve úeklini yönetici ve denetçilerin alacaklarÕ ücreti ve yönetime alt di÷er hususlarÕ düzenler. Yönetim planÕ, bütün kat maliklerini ba÷lÕyan bir sözleúme hükmündedir.
Yönetim planÕnda hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden do÷acak anlaúmazlÕklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara ba÷lanÕr.
(De÷iúik fÕkra: 13.04.1983 – 2814/11 md.) Yönetim planÕnÕn de÷iútirilmesi için bütün kat maliklerinin beúte dördünün oyu úarttÕr. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye baúvurma haklarÕ saklÕdÕr.
Yönetim planÕ ve bunda yapÕlan de÷iúiklikler, bütün kat malikleriyle onlarÕn külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri ba÷lar.
Yönetim planÕnÕn ve onda sonradan yapÕlan de÷iúikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütü÷ünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu de÷iúiklikler yönetim planÕna ba÷lanarak kat mülkiyetinin kuruluú belgeleri arasÕnda saklanÕr.
C) KAT MALøKLERø KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI: