Kanun Nu: 1319 /Resmi Gazete Tarihi: 11.08.1970
6.EMLAK VERGİSİNDE ORTAK HUSUSLAR 6.1.BİLDİRİM VERME SÜRESİ
• Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde % 25 i aşan oranda bir artma veya eksilme olması hali haricinde, vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur.
• Devlete ait arazi için bildirim verilmez.
• Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde bildirimde bulunulmalıdır.
• Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde
• Yukarıda sayılan değişiklikler bütçe yılının son ayında meydana gelmesi halinde bildirim, değişikliğin meydana geldiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde
Ender AKAR/YMM/HÜAV-SV/18.02.2020/1.6 Sayfa 179
Emlak’ın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.
Elbirliği mülkiyetinde münferiden bildirim verildiği takdirde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların adedine göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılır.
6.2.VERGİ DEĞERİNİ TADİL EDEN SEBEPLER
1. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir).
2. Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harap olması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması;
3. Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline gelmesi
4. Arazinin hal ve heyetinde değişik olması:
a) Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi;
b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi;
c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi;
d) Tarım yapılmıyan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi;
e) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi;
6.3. VERGİ DEĞERİ
Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca,
Binalar için, Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınmak suretiyle hesaplanır.
213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre, belirlenen arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınır
Bakanlar Kurulu, bu maddede belirtilen artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkilidir
Örnek 8: Vardayemez sahibi olduğu Ankara/Çankaya İlçesinde bulunan apartman dairesini lüks inşaat olarak inşa edilmiştir.
Ender AKAR/YMM/HÜAV-SV/18.02.2020/1.6 Sayfa 180
Apartmanın Arsası 1000 m2 olup hisseye düşen arsa payı 100 m2 dir.
Konutun brüt yüz ölçümü ise 200 metrekaredir.
Arsanın m2 vergi değeri : 500 TL
Takdir komisyonlarınca 2017 yılında 2018 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2017 yılı için uygulanan birim değerlerinin %50’sinden fazlasını aşması durumunda, 2018 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2017 yılı için uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin %50 fazlası esas alınır. (EVK Geçici 23 Madde)
2017 yılında, takdir komisyonlarınca 2018 yılı için asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin takdirler yapılmıştır.
Takdir komisyonlarınca 2017 yılında 2018 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, belediyeler tarafından 2017 yılında uygulanan birim değerlerle karşılaştırılacaktır. (EVK 72 Seri Nolu G. Tebliği)
2018 yılı için takdir edilen birim değerler, 2017 yılında uygulanan birim değerlerin
%50’sinden fazlasını aşıyorsa, 2018 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2017 yılında uygulanan birim değerlerin %50 fazlası esas alınacaktır.
Örnek 9 : 2013 yılında, (A) Belediyesi sınırları içerisinde yer alan arsanın 2014 yılı için arsa takdir komisyonu tarafından takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 600,00 TL’dir. Bu birim değerin 2017 yılı itibarıyla ilgili yıllara ilişkin yeniden değerleme oranı uygulanmış hali 672,66 TL’dir. Aynı yere ilişkin 2018 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 1.600,00 TL olarak takdir edilmiş olup bu değer 2017 yılında uygulanan birim değer ile karşılaştırıldığında %137,86’lık bir artış söz konusu olmaktadır.
Ender AKAR/YMM/HÜAV-SV/18.02.2020/1.6 Sayfa 181
itibarıyla ilgili yıllara ilişkin yeniden değerleme oranı uygulanmış metrekare birim maliyeti 1.000 TL’dir. Aynı yere ilişkin 2018 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 2.000 TL olarak takdir edilmiş olup 2018 yılında hesaplamada kullanılacak birim metrekare değeri kaç olacaktır?Arsa Metrekare Birim Değer Hesaplama
– Birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında,
– İkinci taksiti Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilmektedir
• Vergi Usul Kanununun 371 inci maddesinde yer alan özel hüküm nedeniyle pişmanlık hükümleri Emlak vergisinde uygulanmaz
• Emlak vergisi bildirimini süresinde vermeyen mükellefler adına vergi idarece tarh edilir ve vergi ziyaı cezası ile ikinci derece usulsüzlük cezasından miktar itibariyle fazla olanı, kesilir
6.6. EMLAK VERGİSİNDE DİĞER HUSUSLAR
• Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz. Bu hüküm binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır.
• Bir il veya ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binaya ait bina vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir.
• Bina Vergisi ilgili belediye tarafından mükellefin beyanı üzerine yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir. (2002 yılı itibariyle beyan kaldırıldı)
Ender AKAR/YMM/HÜAV-SV/18.02.2020/1.6 Sayfa 182
• Arazi Vergisini, arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler öder.
• Bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlar.
6.7. EMLAK VERGİSİNDE ORAN
• Bina Vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir
• Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz
Oran (Büyükşehir Sınırları Dışında ) – Meskenlerde binde 1 – Diğer binalarda binde 2 – Arazilerde binde 1 – Arsalarda binde 3
Oran (Büyükşehir Sınırları İçinde %100 artırılarak uygulanır) – Meskenlerde binde 2
– Diğer binalarda binde 4 – Arazilerde binde 2 – Arsalarda binde 6
Bakanlar Kurulu, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir.
Emlak vergisi oranı her yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır