RUS EGEMENLİĞİNİN BAŞLANGICI

Com base nas entrevistas (EM ANEXO), trabalho de campo, levantamento fotográfico, mapeamento e análise de processos de pedido de regularização dos loteamentos irregulares , foi possível ter um maior conhecimento sobre o processo de expansão dos loteamentos irregulares em Jundiaí, e destacar alguns temas relevantes, que revelam a problemática envolvida nessa questão, são eles:

- venda de fração ideal;

- desmembramento/ re-loteamento; - pressão do mercado imobiliário;

- grande demanda por chácaras de lazer e moradia; - falta de uma política punitiva;

- falta de política habitacional; - falta de unidade no governo; - falta de fiscalização;

- falta de atitudes concretas para regularização; - falta de conscientização;

- falta de investimentos na agricultura; - fraudes políticas;

- beneficiamento da classe média-alta.

Um dos principais pontos que favoreceu o grande número de loteamentos irregulares em Jundiaí, foi a venda da fração ideal. Na década de 1980 houve uma grande venda de lotes, com registro em cartório, legalizado juridicamente. No entanto, para a venda desses lotes/loteamentos, não foi feito nenhum projeto urbanístico, ou registro na prefeitura e alvará para construção. Na época a Prefeitura foi conivente com está prática e não tomou nenhuma atitude concreta.

Em 1995, a Prefeitura tentou tornar esses loteamentos legais, através da lei 144/95, sem nenhuma punição aos loteadores ou maior controle, que viesse evitar

novos loteamentos no município. Essa lei teve pouca repercussão, pois embora os loteamentos fossem regularizados em âmbito municipal, não conseguiam se regularizar perante o governo estadual, sendo barrados pelo GRAPROHAB, ficando assim, em inércia processual, não sendo regularizados e nem se restabelecendo o estado natural do local.

A venda da fração ideal se tornou um problema, também, pelo fato de muitas vezes um lote ser comprado em sociedade, sendo re-dividido em lotes menores (re- loteamento), tornando esse processo incontrolável, e disseminando um padrão de urbanização cada vez mais irregular.

Os loteamentos irregulares em Jundiaí surgiram não só por pressão da classe baixa que não tinha onde morar, mas também pela classe média e alta, em busca de chácaras para lazer, próximas a natureza. A falta de políticas habitacionais no município levou a população de baixa renda ocupar a periferia da cidade, nos loteamentos irregulares, onde a terra tem menor preço, por não ter infra-estrutura e ser afastada da área central, sendo essa população a maior prejudicada nesse processo. A classe média e alta, na maioria das vezes, adquiriu lotes irregulares, não como moradia, mas como uma segunda residência para descanso nos finais de semana.

Devida a ação e pressão da Promotoria Púbica, que tem atuado através de ações públicas, tentando combater a prática de expansão dos loteamentos irregulares, visando proteger o meio ambiente e fazer valer as normas urbanísticas, objetivando o crescimento urbano ordenado, levou a prefeitura a promulgar uma nova lei que disciplina a regularização do parcelamento irregular do solo em 2002, a lei 358/02, e também, adotar uma maior fiscalização, na tentativa de conter a expansão dos loteamentos irregulares, e também, regularizar os loteamentos existentes.

A expansão dos loteamentos irregulares não é somente um problema social. Há muitos loteamentos irregulares, porque há uma grande demanda por lotes. A busca do verde, do ambiente bucólico e tranqüilo tem sido muito procurado pela população de maior poder aquisitivo, favorecendo a atuação do mercado imobiliário. Em conversa com os loteadores e sitiantes, foi dito que empresas de construção civil, os procuram para realizar o loteamento, e muitos acabam fazendo acordos com essas empresas, pois elas têm “poder” junto a Câmara Municipal, e conseguem várias regalias, como alterações no perímetro urbano.

A crise na agricultura familiar, de pequenas propriedades, tem se tornado um grande problema em Jundiaí. Os sitiantes estão vendendo suas terras, pois esse tipo de produção não é mais rentável, ou pelo fato das novas gerações, não querer dar continuidade ao trabalho no setor agrícola. Há uma falta de conscientização da população rural, em relação às leis urbanísticas, pois ao venderem seus terrenos não procuram a prefeitura para realizarem os procedimentos legais, visando o maior lucro e maior agilidade nas vendas. Há, também, falta de conscientização da população que adquire esses lotes, também, quanto a questão legal, pois mesmo sabendo que o loteamento é irregular, realiza a compra, levando em consideração apenas o valor financeiro, pois prefere viver e pagar menos em uma área de 1000 m² e esperar pela regularização, desrespeitando a legislação e o meio ambiente, do que viver em uma área legalizada menor de 250 m², e pagar mais. Assim, se a prefeitura não intervir e realizar maior fiscalização, essa prática irá continuar acontecendo, pois, se mostra muito mais rentável para classe baixa e média.

A proliferação dos loteamentos irregulares tem trazido vários danos ao meio ambiente, pois, para criação de um loteamento ocorre desmatamento, assoreamento de cursos d’água, erosão e outros impactos. Após implantação dos loteamentos, passam a ser gerados resíduos (lixo e esgoto) que não tem o destino correto, contaminando os cursos d’água, sendo que o Município tem uma densa rede hidrográfica. Atualmente a prefeitura só conta com um fiscal e dois ajudantes para fiscalizar os loteamentos irregulares, o que é um número muito baixo, para o tamanho que o município possui, e também, pela proporção do problema, existindo 359 loteamentos irregulares em Jundiaí.

A falta de infra-estrutura básica, vias asfaltadas e serviços em geral, nesses loteamentos irregulares, têm desempenhado um papel específico nas gestões municipais. Como coloca Leonelli, as solicitações por parte da população por melhorias urbanas são conhecidas em todas as cidades. Muitas vezes esta é a moeda de troca nas promessas políticas dos governos locais. O que é um direito do cidadão assegurado por lei e uma obrigação da gestão pública no processo de aprovação e fiscalização de loteamentos, por não ser cumprido, é negociado e prometido em períodos de eleição. Dessa forma, fecha-se um ciclo de práticas clientelistas entre poder local e a população desfavorecida que habita os territórios de menor infra-estrutura. Quanto maior a precariedade urbanística, maior a influência de tais praticas (LEONELLI, 2003). Desse modo, o poder local acaba sendo conivente com os loteamentos irregulares, em troca de favores em períodos

de eleição, o que foi muito praticado em Jundiaí, e favoreceu a expansão do parcelamento irregular do solo, tanto na área urbana como na área rural, levando a um número alarmante de ocupações irregulares existentes na cidade.

A regularização fundiária tem um viés social, mas, também, político, se torna uma forma da prefeitura dar á população o direito a moradia e a posse da terra, quando ela deveria ter investido em políticas habitacionais, e fiscalização proporcionando o crescimento ordenado e planejado da cidade. Assim, a prefeitura acaba se favorecendo nesse processo, do ponto de vista político, realizando “favores” a população, mas traz prejuízos aos cofres públicos, que terá que levar a infra-estrutura necessária aos loteamentos afastados.

Outro ponto negativo da regularização fundiária é o fato de muitos loteamentos regularizados, ou que possam vir a serem regularizados, possuem lotes que ainda não foram vendidos, aguardando a regularização e posterior valorização da área, observa-se assim, forte ação do mercado imobiliário e aumento dos vazios urbanos no município.

Desta forma, através do estudo realizado, foi possível observar que a regularização fundiária é viável para a classe média e alta, mas está muito longe de ser alcançada pela população de baixa renda, que não tem condições de arcar com as despesas necessárias para a regularização fundiária, (como projeto urbanístico, ressarcimento de áreas, etc.), no entanto, são eles os que mais precisam desta regularização, pois tem a propriedade irregular como única moradia, e não como lazer. A prefeitura alega não receber ajuda financeira do Estado para realizar a regularização. Conforme entrevista com o Diretor de Planejamento Urbano (EM ANEXO), existe um discurso teórico muito bonito, mas na prática se tem feito muito pouco para tornar a regularização fundiária algo concreto.

Dessa forma, a regularização fundiária que deveria ser uma solução tem se tornado um dilema, pois, só é alcançada pela população de maior poder aquisitivo, não estando ao alcance daqueles de menor renda, que seriam o principal objetivo da regularização fundiária teoricamente, assim, esta vem se dando de forma desigual e injusta, não cumprindo com o seu real papel, que é garantir a função social da propriedade.