Durgunluğa Giden Yolda ABD Konut Sektörü

35

1990 yılı başından itibaren, büyük durgunluğun ABD’de başladığı 2007 yılına kadar geçen dönemdeki OECD ülkeleri enflasyon oranı ortalaması ve ABD ekonomisi enflasyon oranı görülmektedir. Mishkin’in de belirttiği gibi, çoğu merkez bankası tarafından enflasyon hedeflemesi stratejisi benimsendikten sonra, Büyük Durgunluk arifesine kadar geçen sürede, enflasyon oranları çoğunlukla ılımlı ve istikrarlı bir seyir izlemiştir denilebilir.

Ancak Büyük Durgunluğun, ABD’de, tam da bu ılımlı enflasyon oranlarının mevcut olduğu dönemde gerçekleşmesi, tek başına fiyat istikrarının sağlanmış olmasının, ekonominin genelinde bir istikrar sağlanmış olmadığı düşüncesinin tartışılmaya başlanmasına neden olmuştur. Bu tartışmanın akabinde de ABD’deki konut sektörü merkezli başlayan finansal krizin temelinde gevşek para politikasının desteklediği finansal istikrarsızlığın da bulunduğu ifade edilmiştir.⁶³ Finansal istikrar konusunda gelecek bölümde daha ayrıntılı değinileceğinden, bu başlık altında ayrıntıya girilmeyecektir.

36

olarak değişimi görülmektedir. Yavaş büyüme yıllarından sonra ABD’ de konut fiyatları nisbi olarak 1995 yılından itibaren yükselmeye başlamıştır. Fiyatların 1998-1999 dönemindeki artış oranı % 7 - % 8 civarındayken, bu artış oranı 2000-2003 arasında % 11 ile % 13 arasında değişim göstermiştir.⁶⁴

Grafik 7: S&P Case-Shiller Konut Endeksi (Yıllık % Değişim)

Kaynak: FRED, https://fred.stlouisfed.org

ABD’ de ipotek kredileri Ocak 2001’de 541 milyar Dolardan 2006 yılının nisan ayında, 1,647 milyar Dolara yükselmiştir. Hızla artan mortgage kredi miktarı, mevcut kredilerin enflasyona göre düzeltilmiş satış fiyatlarını arttırmış ve yeni konut üretimini teşvik etmiştir.⁶⁵

Grafik 8’de ABD’ de yapı izni verilmiş yeni konutların 1988-2016 yılları arasındaki birikimi verilmiştir. Grafik incelendiğinde 1998 yılından önceki dönemde nispeten hafif dalgalı bir seyir izleyen yeni konut birikimi, 1998 yılından itibaren yükseliş yönünde bir trend göstermiş ve 2002 – 2005 yılları arasında artarak artmıştır.

İlgili grafiklerde izlenen konut fiyat düzeylerinin artışı, yeni konut birikiminin artışıyla paralellik göstermiş ve talep kanununa aykırı bir durum ortaya çıkmıştır. Öyle ki, talep kanunu gereği, piyasada miktarı artan bir malın fiyatının düşmesi beklenmektedir.

Ancak ABD konut piyasasındaki durum, Lawrance’ ın da yukarıda belirttiği gibi, 2001 -2006 yılları arasında kullanılan ipotekli konut kredilerinin %300 artması ve bununla birlikte de konut fiyatlarının artması şeklinde sonuçlanmıştır. Burada piyasada oluşan konut fiyatı ve miktarı açısından bir dengesizlik olduğu görülmekte ve bunun da bir konut sektörü balonu oluşumuna neden olduğu ifade edilmektedir. ABD’ de konut

64 Bernanke, Monetary Policy and The Housing Bubble, 2010, s.12.(12.03.2018)

65 Lawrance H. White,”Monetary Policy and the Financial Crisis”, Boom and Bust Banking:The Causes and Cures of the Great Recession, ed. David M. Beckworth, Oakland, The Indepented Institute, 2012, ss.15.

37

sektörü balonunun oluşumu, FED’ in 2001-2006 yılları arasında izlediği gevşek para politikası dönemine denk düşmektedir.

Grafik 8: ABD'de Yapı İzni Verilmiş Yeni Konut Birikimi 1988-2016 (Bin Adet-Yıllık Ortalama)

Kaynak: FRED, https://fred.stlouisfed.org

1.5.2.1. Amerika Birleşik Devletleri Konut Sektöründe Balon Oluşumu

Dar gelirli ABD vatandaşlarının konut edinebilmesi konusu ABD kamuoyunda sık sık gündeme gelmiştir. Bu kesimin konut edinmede ön ödeme yapacak kadar gelirinin olmaması da tartışılan risklerin başında sayılmıştır. Bununla birlikte borç alacak olanların geçmişe yönelik mali istihbarat sorgularının, gelir verilerinin yetersiz olması sebebiyle yapılamaması ve haklarında finansal sistemdeki ödeme kabiliyetine dair malumat bulunmaması, konut sahibi olmaları için fona ulaşmalarını zorlaştırmıştır.

Dar gelirliler hakkındaki bu kısıtlar altında ABD finansal sisteminin kullandırılacak krediler için farklı oran, teminat ve tarifeler oluşturma zorunluluğu ortaya çıkmıştır.⁶⁶

Konut balonunun oluşumuna, 2003 - 2004 döneminde %1 seviyesine kadar düşen FED politika faizi önemli katkı yapmıştır. Konut fiyatlarının 2004-2005 döneminde yaklaşık %15 ile %17 civarında yükseldiği, dolayısıyla da getirinin bu dönemde tepe noktasına ulaştığı ifade edilebilir. Bununla birlikte konut finansman yöntemlerinin değişmesi de sektördeki balon oluşumuna katkı yapmıştır. Konut fiyatlarının, para politikasına karşılık verebilme kabiliyeti değişim göstermiştir.

Örneğin, 2003 ve 2004 yılları boyunca mortgage faiz oranlarını vadeye göre ayarlanabilme imkânı tanınmıştır. Düşük politika faizinin beslediği kanal vasıtasıyla

66 Mustafa Durmuş, Kapitalizmin Krizi, 4.b, Ankara: Gazi Kitabevi, 2013, s.135,136.

38

aylık mortgage ödemeleri bu durumdan direkt etkilenmiştir. Mortgage ödemelerindeki vade ve faiz oranlarının esnek bir şekilde ayarlanmasına imkân veren yeni mortgage enstrümanları, dar gelirli borçluların risk almasına imkân tanımıştır.⁶⁷

White’a göre konut sahipliğini genişletmeye yönelik hükümet teşvikinin ve yetkilendirmenin arttığı bir ortamda, kredi, orantısız bir şekilde konut piyasasına akmıştır. Gayrimenkul kredileri birkaç yılda %10 - %15 arasında büyüyerek sürdürülemez bir hal almıştır. Düşük faiz oranları ve geniş vadeler, ev satın alacak olanların daha büyük ipotek ve dolayısıyla daha pahalı konutlar satın alabilmesinin yolunu açmıştır. Dönemin FED başkanı A. Greenspan ve yardımcısı B. Bernanke, 2005 yılında yaptıkları bir açıklamada, konut fiyatlarında yurtiçinde bir balon oluşumunun söz konusu olmadığını ifade etmiştir. ABD’ de 2001 yılındaki teknoloji hisselerinin aşırı değerlenmesiyle oluşan balon sonucundaki durgunlukta, A. Greenspan başkanlığındaki FED hırçın bir genişlemeci para politikası başlatmıştır. ABD’ de reel faiz oranı (reel federal fon oranı) 2002 ve 2005 yılları arasında, nominal politika faizi oranına benzer bir örüntü göstermiştir. Nominal para politikası faizi ve reel faiz oranın bu benzer örüntüsü grafik 9’da incelenebilir. FED, politika faizini çok düşük tutmak adına, genişletici bir para politikası izlemiş ve nominal harcama düzeyini, var olan yerleşik düzeyinin üzerine çıkarmıştır.⁶⁸ Grafik 10’ da 1987 QIV – 2008 QIV arasındaki dönemde ABD ekonomisindeki nominal harcama trendi milyar Amerikan Doları cinsinden incelenebilir. 1987 yılından 1999 yılının başlarına kadar geçen dönemde nominal harcama eğilimi ile yurtiçi üretimin nihai satışlarının dolar cinsinden tutarları birbirine çok yakın bir seyir izlediği görülmektedir. 1999 – 2001 ve 2004 – 2008 yılları arasında ise nominal harcama düzeyi uzun yıllar ortalamalarının üzerinde seyretmiş ve ekonomi fazlaca ısınmıştır.

67 Bernanke, a.g.m., s.14.

68 Lawrance H. White, a.g.m., ss.18.

39

Grafik 9: FED Para Politikası Faizi ve ABD Ekonomisi Reel Faiz Oranı (2001 - 2016) (Yıllık - Ortalama-%)

Kaynak: IMF, http://data.imf.org

Grafik 10: ABD Ekonomisi Nominal Harcama Miktarı(1987 QIV – 2008 QIV / Milyar USD)

Kaynak: Lawrance H. White,”Monetary Policy and the Financial Crisis”, Boom and Bust Banking:The Causes and Cures of the Great Recession, ed. David M. Beckworth, Oakland, The Indepented Institute, 2012, ss.17.