Yapılaşma hakkının kullanılabilmesi için temel koşul mülkiyet hakkının varlığıdır. Bu sebeple arazi üzerindeki mülkiyet hakkının yapılaşma faaliyetini gerçekleştiren kişilere ait olmaması ya da kullanma hakkının hukuka uygun şekilde bu kişilere devredilmemesi durumunda başkasının mülkiyeti üzerinde kaçak yapılaşmadan söz edilecektir. 4
Kişinin kendisine ait olmayan bu araziler üzerine yapı yapması durumunda bu yapılar gecekondu olarak tabir edilecektir. Gecekondu kısaca imar ve mevzuat hükümlerine aykırı olarak kişinin başkasına ait arazi veya
1 Nusret İlker Çolak, “Sit Alanı İlanı Kararı, Hukuki Niteliği ve Sonuçları”, 15 Haziran 2012, <
www.ilkercolak.net/sit-alani-karari-hukuki-niteligi-ve-sonuclari/ >.
2 Kalabalık, İmar Hukuku Dersleri 394. 3 Ergen, İmar Davaları Rehberi 600. 4
103
arsalar üzerinde sahibinin rızası alınmadan yapılan yapılar olarak tanımlanabilir.1 Başka bir kişiye ya da kamuya ait bir arazi üzerinde yapı yapılması halinde Gecekondu Kanunu uyarınca işlem yapılacak yani İmar Kanunu’nun 32. maddesi hükümlerinin uygulanmasına gerek kalmayacaktır.2
Başkasına ait araziler üzerindeki kaçak yapılaşmalar, kamu arazisi üzerinde, kamunun ortak alanları ile devletin hüküm ve tasarrufu altında olan alanlarda, üçüncü kişilere ait araziler üzerinde yapılabileceği gibi sahipsiz alanlarda da yapılabilir.
1. Kamu Arazisi Üzerinde Kaçak Yapılaşma
775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 18. maddesi “Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra, belediye sınırları içinde veya dışında, belediyelere, Hazineye, özel idarelere, katma bütçeli dairelere ait arazi ve arsalarda veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde yapılacak, daimi veya geçici bütün izinsiz yapılar, inşa sırasında olsun veya iskan edilmiş bulunsun, hiçbir karar alınmasına lüzum kalmaksızın, belediye veya Devlet zabıtası tarafından derhal yıktırılır. Yıkım sırasında lüzum hasıl olduğunda, belediyeler ilgili mülkiye amirlerine başvurarak yardım istiyebilirler.” hükmünü içermektedir.
Mülkiyeti kamu kurum ve kuruluşlarına ait araziler üzerinde yapılan gecekondu olarak tabir edebileceğimiz kaçak yapılar, kişilerin tamamen kendi iradeleri doğrultusunda, imar mevzuatına aykırı şekilde ve bu kurum ve kuruluşlardan herhangi bir izin alınmadan yapmış oldukları hukuka aykırı yapılardır. Bu sebeple de bu tür kaçak yapıların kamu gücü kullanılarak ortadan kaldırılması gerekir.3 Madde içeriğinden de anlaşılacağı üzere bu yapıların yıkımı konusunda 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca hukuka aykırı kabul edilen yapıların yıkımından farklı bir uygulama kabul edilmiş ve bu yapıların hiçbir karar alınması beklenmeksizin derhal yıktırılabileceği belirtilmiştir. Yapının yıkımı konusunda hangi kanunun uygulanacağı Danıştay’ın bazı kararlarında farklı ele alınmıştır. Burada önemli olan özellikle yapının kısmen kamuya ait arazi üzerinde kalması
1 Yasin 25 . 2 Ergen, Böke 84. 3
104
durumunda hangi kanunun uygulanacağı sorununun çözülmesidir. Bu sorunun çözümünün önemi yıkım usullerindeki farklılık konusunda ortaya çıkmaktadır.
Danıştay 6. Dairesinin 2006/2099Es, 2006/5781Kr sayılı ve 08.12.2006 tarihli kararı örnek olarak ele alınacak olursa, bu kararda yapının kadastro uygulaması sonucu kısmen hazine arazisi üzerinde kalması sebebiyle 3194 sayılı kanunun uygulanması gerektiği belirtilmiştir. Ancak, yine Danıştay 6. Dairesi’nin daha eski tarihli bir kararında davacıya ait yapının bir kısmının belediye kurulmasıyla birlikte belediyeye ait meraya tecavüzlü konuma gelmesi sebebiyle taşkın kısımların 775 sayılı yasa uyarınca yıkılması gerektiği kabul edilmiştir. (1996/5742Es, 1997/4865Kr sayılı ve 10.11.1997 tarihli karar)1
Kaçak yapılaşmaların önlenmesi amacıyla yıkım işlemi yapılması gerekli olmakla beraber, aykırılıkların yıkım işlemi gerçekleşmeden giderilmesi ve yapının hukuka uygun hale getirilebilmesi de mümkündür. 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak İşlemler Hakkında Kanun uyarınca kamu arazilerine yapılan gecekonduların hukuka uygun şekilde ıslah edilerek korunması mümkünse, arsa bedeli ödenerek tapu tahsis belgesi düzenlenebilecektir. Böylece kişiler lehine olumlu bir düzenleme sağlanmış ve aynı zamanda da kamu maliyesine gelir elde edilmiş olacaktır.2
2. Sahipsiz Alanlarda ve Kamunun Ortak Alanları İle Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Alanlarda Kaçak Yapılaşma
Sahipsiz alanlar kimsenin kullanımında bulunmayan yani üzerinde kimsenin mülkiyet iddiası olmayan alanlardır. Sahipsiz alanlar, Medeni Kanunun’nun 715. maddesinde “Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.”denilerek belirtilmiştir.
1 Yasin 28. 2
105
Sahipsiz alanlar bazı durumlarda mülkiyet hakkına konu olabilir. Özellikle bu alanlarda yapılan yapıları davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyedliğinde bulunduran kişi olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet hakkı elde edebilir. Ancak, bu durumda da mevcut yapıların ruhsata bağlanabilirliği incelenmelidir. Kamunun ortak mülkiyetinde bulunan alanlar ise, park, meydan, yol gibi kamu hizmetinin yürütülmesine özgülenmiş işlevleri olan ve tapu tescil kaydı bulunan alanlardır. Kamunun ortak alanları ile kullanım özellikleri ve nitelikleri gereği tapuya tescili mümkün olmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlarda yapılan kaçak yapılaşmaların hukuken korunması mümkün değildir.1
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kaçak yapılaşmaların korunması mümkün olmamakla beraber bu yapılar 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca yıktırılabilirler. Ancak, burada önemli olan bu yapıların mülkiyet durumunun iyi incelenmesi gerekmektedir. Danıştay 6. Dairesi’nin bu konuyla ilgili 2007/8640Es, 2008/2358Kr sayılı kararında “ Dava, davacıların hissedarı olduğu binanın bir kısım ile bahçe duvarının kıyıda kalması nedeniyle yıktırılmasına ilişkin 12.01.2007 günlü, 99 sayılı işlemin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; kıyı kenar çizgisinin, deniz tarafında kalan ve devletin hüküm ve tasarrufu altında olan alanda yapılan yapıların devlet zabıtası eliyle hemen yıktırılacağının 775 sayılı Yasanın açık hükmü olduğundan, dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş,...Olayda, mevzuat uyarınca tapu iptal edilmedikçe, kıyıda kalan taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğundan söz edilemeyeceğinden, yapıların tapulu mülk üzerinde kalması halinde 775 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yıktırılması mümkün değildir.” Denilerek tapu iptali olmadan bu tür taşınmazların devletin hüküm ve tasarrufu altında sayılamayacağı belirtilmiştir. 2
1
Çolak, İmar Hukuku 427-428.
2
106
3. Üçüncü Kişilere Ait Arazilerde Kaçak Yapılaşma
Özel hukuk kişilerinin arazileri üzerinde, mülkiyet hakkı olmayan kişilerin, maliklerden izin almadan yapılaşma yoluna gitmeleri durumu da kaçak yapılaşma sayılacaktır. Bu tür kaçak yapılaşmalarda bazı durumlarda malikin sonradan yapılaşmaya yönelik rıza göstermesi ile kaçak yapının ruhsata bağlanması mümkün olacaktır. Ancak, bunun için yapının ruhsat alınması için gerekli şartları yerine getirmesi sağlanmalı ve yapının imar mevzuatı uyarınca üzerinde yapılaşma faaliyetinin gerçekleşebileceği bir alanda inşa edilmiş olması gereklidir. Bununla beraber bazı hallerde malik sonradan rıza gösterse de arazinin imar planı uyarınca üzerinde yapı yapılamayacak bir alan olması sebebiyle yapının ruhsata bağlanması mümkün olmayacaktır. Ancak, İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak İşlemler Hakkında Kanun’un mevzuata aykırı yapılmış bu tür yapıların dahi malikin onay vermesi şartı ile af kapsamına alınarak kanunun ilgili hükmünden yararlandırılması sağlanmıştır.1
Gecekonudu Kanunu uyarınca özel kişilere ait araziler üzerinde yapılan izinsiz yapılara yönelik olarak arsa sahipleri mülkiyet haklarını ispatlayarak yazılı müracaatta bulunurlarsa 775 sayılı Kanun uygulanacaktır. Ancak bunun aksi durumda 3194 sayılı Kanun’un uygulanması yoluna gidilecektir. Bu sebeple bir yapıya yönelik yıkım kararı verilmeden evvel mutlaka taşınmazın mülkiyeti konusundaki bütün ihtilaflar çözülmeli ve netlik kazanmalıdır. Yoksa bu konuda idarenin sorumluluğu doğacaktır.2
Bu konuyla ilgili olarak, başkasının arazisi üzerine yapılan kaçak yapılar ile taşkın yapı arasındaki fark da ortaya konulmalıdır. Arsanın yatay sınırının aşılarak komşu arazinin taşınmazına tecavüz edilmesi durumunda taşkın yapı kavramı karşımıza çıkacaktır. Bir yapının başkasının taşınmazına tecavüzlü durumda olması başlı başına bir yıkma sebebi değildir. Taşkın yapının imar hukukuna aykırı ve düzeltilmesi mümkün olmaması durumları haricinde, taşınmazına tecavüz edilen malikin onayı ile bu yapılar hakkında yıkım kararı verilemeyecektir.3
1 Çolak, İmar Hukuku 426. 2 Yasin 27-28.
3
107
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
HUKUKA AYKIRI YAPILAŞMANIN SONUÇLARI
Hukuku aykırı bir yapılaşmanın varlığı halinde öncelikli olarak bu durumun tespiti gerekmektedir. Aykırı yapılaşmanın tespiti ile beraber ortaya çıkacak olan idari yaptırımların uygulanmasından önce ise bu aykırılığın giderilip giderilemeyeceği incelenmeli ve eğer aykırılığın giderilmesi mümkün değilse ancak o zaman yaptırımların uygulanması söz konusu olmalıdır.
I. Hukuka Aykırılığın Tespiti
Yapının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yapılmasının yani başka bir anlatımla hukuka aykırı yapılaşmanın en önemli sonucu aykırılığı tespit edilen yapının idari yaptırımlara maruz kalması ve bu yaptırımlarla beraber yapının hukuka uygunluğunun sağlanamaması durumunda ise yıkılmasına karar verilmesidir. Ancak, yıkım kararı verilmeden önce, durumun ilgilisine tebliği ile aykırılığın giderilip giderilemeyeceği yani yapının hukuka uygun hale getirilip getirilemeyeceği incelenmelidir.