Ayıp sorumluluğu kapsamında kiracıya yüklenmiş külfetler

Üzerinde durulması gereken diğer bir nokta da, ayıba karşı tekeffül sorumluluğun şekle ilişkin şartlarıdır. Uygulamada kiracının ayıba karşı tekeffülden doğan haklarını kullanabilmesi için yerine getirmesi gereken ihbar ve muayene külfetleri konusunda farklı görüşler mevcuttur.

Uygulamada ağır basan görüşe göre, Borçlar Kanunumuzun kiraya ilişkin bölümünde, satımdan farklı olarak, kiracının ayıba karşı tekeffülden doğan haklarını muayene ve ihbar külfetlerinin yerine getirilmesi şartına bağlayan açık bir hüküm yoktur539. Bir görüşe göre, kira sözleşmesinin devamlı bir sözleşme olmasından dolayı ortaya çıkan ayıplar sözleşme süresi boyunca ileri sürülebilmektedir540. Kirada satımdaki gibi kesin bir muayene külfeti bulunmamakla beraber zamanında ihbarda bulunmamak ayıba karşı tekeffülden feragat anlamına geldiğinden, derhal ihbar külfetinin varlığını kabul etmek gerekir541. Bu nedenle kiracı, ayıp meydana çıktıktan sonra akdin sonuna kadar beklerse, bu yüzden tazminat isteyemez542. Diğer taraftan sözleşme ile kiracıya

538

Altaş, s. 59; Tandoğan, s. 115 vd.; Yavuz, s. 265.

539

Gümüş, s. 346; Tandoğan, s. 115; Yavuz, s. 266.

540

Schmid, Art. 254-255, Nr. 16; Tandoğan, s. 115.

541

Kropholler, § 535, Nr. 5; Altaş, s. 60; Tandoğan, s. 115-116; Yavuz, s. 266.

542

Yarg. 13. HD.; 17.6.2008, 618/8506: “Davacı, süresi sona eren hasılat kirası bedelini dava etmiş, davalı da sözleşilen miktar yer teslim edilmediğini savunmuştur. Gerçekten, ayıba karşı tekeffül, kira sözleşmesinde de mevcut ve satış sözleşmesindekinin aynıdır. Diğer bir deyimle, kiralayan, kiralananın ayıpsızlığını da yüklenmiştir. Bu yüklenim, hem kiralananın, sözleşmenin amacına yönelik olarak kullanılmasına ve işletilmesine, hem de kullanış ve işletmeyi önemli derecede azaltan ayıplara ilişkindir. Bu durumda, gerek hasılat ve gerek adi kirada, kiracıya Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddelerine göre belirleyeceği uygun bir önel içinde kiralayanı, Borçlar Kanununun 249/2 ve 272/2. maddeleri hükümleri uyarınca, edimlerini yapmaya çağırır, edimlerin yerine getirilmemesi karşısında, sözleşmeyi fesheder ya da kira bedelinden meydana çıkan ayıbı karşılayacak bir tenzilat yapılmasını isteyebilir. Ancak, bu seçimlik hakkını kullanabilmesi için, henüz sözleşmenin sona ermemiş bulunması gerekir. Aksi düşüncenin kabulü halinde, hak seçimlik olmaktan çıkar. Çünkü, edimlerinin yerine getirilmesine çağrı ve sözleşmeyi feshetme olanağı ortadan kalkmış olmaktadır. O halde az önce belirtildiği üzere bu olanak, ancak kira süresi içerisinde vardır. Kira süresi içerisinde belirtilen haklardan yararlanma konusunda da adi ve hasılat kiraları arasında bir ayırım, söz konusu değildir. Borçlar Kanununun 292/1. md. hükmü uyarınca, hasılat kirasının sona ermesi durumunda, kiracı, kira konusuna giren şeyleri geri

muayene külfeti yüklenebilir543. Ayrıca, kiracı tarafından ayıbın tespiti ve ihbarda bulunulması, ispat yükümlülüğü bakımından da kiracıya kolaylık sağlar. Bunun dışında, ihbar külfetinin yerine getirilmemesi BK m. 256 f. 3 uyarınca, kiracı için kira konusunun vaktinde tamir edilmemesinden dolayı, kiraya verenin uğradığı zararı tazmin mükellefiyeti sonucu doğurur544.

Diğer yandan, kiracının sözleşme konusunu kullanmaya başladığında bildiği veya bilmesi gereken ayıpları bildirmemesi, kiracının ayıba karşı tekeffülden doğan haklarından zımnen feragat ettiği anlamını taşır. Kiracı, açık ve zımni olarak feragat ettiği ayıplardan dolayı sözleşmeyi sona erdiremez545. Bu tür ayıpların sonradan ileri sürülmesi Medeni Kanun546 (“MK”) m. 2’deki dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Kiracı bu ayıpları bilmeden veya kabul etmeden kira konusunu teslim almışsa ve ayıpların giderilmesi imkansızsa, kiracı bu ayıpların giderilmesini isteyemez. Ancak, kiracının, kira bedelinden indirim talep hakkı vardır. Bu duruma örnek olarak işletmenin binasını çukur bir alanda olması ve her yağmurda işletmeyi su basması verilebilir547.

Yukarıda sayılmış olan ayıp hallerinden biri ortaya çıkması halinde, yukarıda da belirtildiği üzere BK m. 272 f. 2 hükmü uyarınca kiraya verenin bu borcuna adi kiraya ilişkin hükümler uygulanacaktır548. Adi kirada kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu düzenleyen BK m. 251 f. 1 hükmü549, ticari işletme kirasındaki ayıplara ilişkin olarak kiraya verenin sorumluluğuna kıyasen uygulanacaktır. Bu hükme göre, eğer ticari işletmenin işletilmesi esnasında ticari işletmenin faaliyetlerini engelleyici durumlar ortaya çıkarsa, kiraya veren bu

vermekle hükümlüdür. Böyle bir borçla yükümlü olanın, sözleşmenin sonuna kadar bekledikten ve eksik edimi kabul ile kiralananı geri verme yükümlülüğü doğduktan sonra artık kira parasından tenzil isteme yetkisi düşünülemez. Zira bu hakkından feragat etmiş sayılır. O halde, hasılat kirasının, (adi kira sözleşmesinde olduğu gibi) sona ermesinden sonra, kira parasından tenzil istenemez. Mahkemece, bu yön gözetilmeksizin, kira parasından tenzile karar verilmesi bozmayı gerektirir.”, www.kazanci.com. 543 Gümüş, s. 346. 544 Tandoğan, s. 116. 545 Cansel, s. 66-67; Tandoğan, s. 115. 546 RG t: 22.11.2001, sayı: 4721. 547 Bkz. Altaş, s. 60. 548 Bkz. Yavuz, s. 342. 549

BK m. 251 f. 1: “Kiralanan, kira müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde; kiracı hakkına halel gelmemek şartıyla bu tamiratın icrasına müsaade etmeğe mecburdur.”

engelleri kaldırmaya ya da kaldırılmasına müsaade etmeye mecburdur550. Örneğin, kiracı tarafından işletilen bir benzin istasyonu için benzin pompalarına yazar kasa mecburiyeti getirilirse, kiraya veren ya pompalara yazar kasa koymak ya da masrafları kiraya verene ait olmak üzere kiracının bu işlemleri yapmasına izin vermek zorundadır551.

Taraflar sözleşme süresi boyunca aralarında uyuşmazlık çıkmasını engellemek için, nerelerin önemli ayıp olduğunu sözleşmede açıkça düzenlemelidirler. Kiraya veren, BK m. 273 uyarınca kiracının ihbarından sonra ticari işletmedeki önemli ayıpları gidermelidir. Buna karşılık kiracı, BK m. 279 f. 2 uyarınca, adi kiradan farklı olarak, önemsiz ayıpları kendi hesabına gidermelidir552.

3. Ayıptan doğan sorumluluğun sınırlandırılması ve sınırlandırmanın