Adam and Eve Otel‟de Gelir YaklaĢımına Göre Kullanılan

sayısı 24‟te yıllar itibariyle sabit kalacağı varsayılmıĢtır.

 Tesisin yıl boyunca kıĢ sezonu hariç tutularak 240 gün açık kalacağı varsayılmıĢtır.

 Otel fiyatları, her Ģey dahil sistemde olacak Ģekilde öngörülmüĢtür. Tesisin geçmiĢ yıllardaki performansı, turizm sektöründe ve bölgede yapılan incelemeler gözönünde bulundurularak, herĢey dahil standart oda baĢına fiyatının 2009 yılı için ortalama 680 TL olacağı ve yıllar itibariyle %3 oranında artarak 765,30 TL‟ye yükseleceği ve bu rakamda sabit kalacağı varsayılmıĢtır. Ayrıca, her Ģey dahil villa fiyatının 2009 yılı için ortalama 1.200 TL olacağı ve yıllar itibariyle %3 oranında artarak 1.351 TL‟ye yükseleceği ve bu rakamda sabit kalacağı varsayılmıĢtır.

 Doluluk oranlarının 2009 yılında, satılan standart oda sayısıyla bağlantılı olarak % 60 oranından baĢlayarak artacağı ve 2013 yılından itibaren %65 seviyelerinde sabit kalacağı, villa sayısıyla bağlantılı olarak ise % 30 oranından baĢlayarak artacağı ve 2013 yılından itibaren %35 seviyelerinde sabit kalacağı öngörülmüĢtür.

 Tesisin herĢey dahil bir otel olması nedeniyle ekstra yiyecek gelirlerinin konaklama gelirlerine oranının % 4 olacağı öngörülmüĢtür.

 Tesisin herĢey dahil bir otel olması nedeniyle ekstra içecek gelirlerinin konaklama gelirlerine oranının % 5.5 olacağı öngörülmüĢtür.

 Otelin kongre ve toplantı gelirlerinin konaklama gelirlerine oranının % 6.2 olacağı varsayılmıĢtır.

 Otelin telefon-internet gibi teknoloji gelirleri konaklama gelirlerinin % 2‟si oranında olacağı varsayılmıĢtır.

 Otel içinde yer alan çamaĢırhane geliri oranının konaklama gelirinin % 1‟i oranında gerçekleĢeceği öngörülmüĢtür.

 Otel içinde yer alan dükkan kira gelirlerinin konaklama gelirinin % 4.9‟u oranında olacağı varsayılmıĢtır.

 Tesisin stand kira gelirlerinin konaklama gelirinin % 1.1‟i oranında olacağı varsayılmıĢtır.

 Tesisin wellness center, ekstra harcamalar gibi diğer iĢletme gelirlerinin konaklama gelirinin % 2.3‟ü oranında gerçekleĢeceği öngörülmüĢtür.

 Tesisin kar marjının (karlılık oranı) 2009 yılında %33 olacağı ve yıllar itibariyle %35‟e yükselerek bu oranda sabit kalacağı varsayılmıĢtır.

 Tesisin emlak vergisi yıllık 50.000 TL olup, bu bedelin her yıl enflasyon oranında %3 seviyesinde artacağı tahmin edilmiĢ olup, 5. yıldan itibaren sabit kabul edilmiĢtir.

 Tesisin inĢaat maliyetinin %1,5‟i oranında yenileme giderinin her yıl için ayrılacağı varsayılmıĢtır.

 20.06.2005 tarihinden baĢlamak üzere 49 yıllığına 14.423.540 TL bedelle iĢletme adına tahsisli olması nedeniyle bu bedelin sözleĢme tarihinde ödendiği kabul edilmiĢtir. Gelir yaklaĢımının 2009 tarihi itibariyle yapılması ve bu bedelin geçmiĢte ödenmiĢ olması nedeniyle hesaplamaya eklenmemiĢ olup, yıllık hasılatlardan ödenecek %1‟lik pay arsa kirası olarak gider kalemlerine eklenmiĢtir.

Çizelge 4.15‟te Adam and Eve Otel‟in gelir yaklaĢımı hesabında kullanılan oda sayısı, oda fiyatı, oda fiyatı artıĢ oranı, diğer gelir oranı, emlak vergisi değeri, enflasyon oranı ve indirgeme oranını içeren özet tablo görülmektedir.

Çizelge 4.15: Adam and Eve Otel Özet Tablo Adam and Eve Otel

Standart Oda Sayısı 426

Villa Sayısı 24

Açık Olan Gün Sayısı 240

Oda Fiyatı (2009 ) 680 TL

Villa Fiyatı (2009) 1200 TL

Oda ve Villa Fiyatı ArtıĢ Oranı 3%

Diğer Gelir Oranı (%) 30%

Karlılık Oranı (%) 33%-35%

Yenileme Fonu 1.5%

Emlak Vergisi Değeri 50.000 TL

Enflasyon Oranı 3%

Ġndirgeme Oranı 11%

Çizelge 4.16‟da Adam and Eve Otel‟in gelir yaklaĢımı hesabı tablosu görülmekte olup, tablonun tamamı ekler bölümünde verilmiĢtir.

Çizelge 4.16: Adam and Eve Otel‟in Gelir YaklaĢımı Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Ortalama Standart Oda Fiyatı 680 700,4 721,4 743,1 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3

Ortalama Doluluk Oranı 60% 62% 63,0% 64,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0%

Ortalama Gecelik St. Oda Geliri 408 434 454 476 497 497 497 497 497 497 497

Yıllık Geceleme Sayısı 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240

Standart Oda Sayısı 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426

Standart Oda Gelirleri 41.713.920 44.397.516 46.467.013 48.620.722 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833

Ortalama Villa Fiyatı 1200 1236 1273 1311 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351

Ortalama Doluluk Oranı 30% 31% 32,0% 33,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%

Ortalama Gecelik Villa Geliri 360 383 407 433 473 473 473 473 473 473 473

Yıllık Geceleme Sayısı 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240

Villa Sayısı 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24

Villa Gelirleri 2.073.600 2.207.002 2.346.541 2.492.467 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831

Toplam Konaklama Geliri 43.787.520 46.604.517 48.813.554 51.113.188 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 GELĠRLER

Toplam Oda Gelirleri 43.787.520 46.604.517 48.813.554 51.113.188 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664

Ekstra Yiyecek Geliri 1.751.501 1.864.181 1.952.542 2.044.528 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387

Ekstra Ġçecek Geliri 2.408.314 2.563.248 2.684.745 2.811.225 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157

Kongre ve Toplantı Gelirleri 2.714.826 2.889.480 3.026.440 3.169.018 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249

Telefon-Ġnternet Geliri 875.750 932.090 976.271 1.022.264 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693

ÇamaĢırhane Geliri 437.875 466.045 488.136 511.132 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847

Dükkan Kira Gelirleri 2.145.588 2.283.621 2.391.864 2.504.546 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649

Stand Kira Gelirleri 481.663 512.650 536.949 562.245 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431

Diğer ĠĢletme Gelirleri 1.007.113 1.071.904 1.122.712 1.175.603 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 Toplam ĠĢletme Geliri 55.610.150 59.187.737 61.993.213 64.913.749 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 Ekstra Gelirler 11.822.630 12.583.220 13.179.659 13.800.561 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859

Ekstra Gelir Oranı 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0%

TOPLAM GELĠRLER 55.610.150 59.187.737 61.993.213 64.913.749 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 GĠDERLER

Karlılık Oranı 33,0% 34,0% 34,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%

Karlılık Oranı (gider) 37.258.801 39.063.906 40.915.521 42.193.937 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140

Emlak Vergisi 50.000 51.500 53.045 54.636 56.275 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 Yenileme Fonu 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 Arsa Kirası 556.102 591.877 619.932 649.137 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 TOPLAM GĠDERLER -39.214.722 -41.057.103 -42.938.317 -44.247.530 -46.320.761 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 NAKĠT AKIġI 16.395.428 18.130.633 19.054.896 20.666.219 21.731.763 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 Ġndirgeme Oranı 11%

Çizelge 16 (devam): Adam and Eve Otel‟in Gelir YaklaĢımı Hesabı 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 765,3 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 65,0% 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 497 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 426 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 50.861.833 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 1351 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 2.722.831 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 53.584.664 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.143.387 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 2.947.157 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 3.322.249 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 1.071.693 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 535.847 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 2.625.649 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 589.431 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 1.232.447 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 14.467.859 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 68.052.523 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 44.234.140 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 57.964 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 680.525 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 -46.322.449 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075 21.730.075

4.4.3.2 Adam and Eve Otel gelir yaklaĢımı hesaplama detayları

Gelir YaklaĢımı; değerleme tarihi olan 2009 yılı itibariyle, kalan 45 yıl üst hakkı süresi boyunca iĢletilecek olan otelin gelir ve giderlerinden her yıl için hesaplanan net nakit akıĢının, belirlenen iskonto oranı ile bugüne indirgenmesinden elde edilecek olan net bugünkü değerinin hesaplanması ile yapılmaktadır. AĢağıda verilen iĢlem adımları ile değere ulaĢılmaktadır.

1- Konaklama gelirlerinin hesabı: Tesisin yıllık konaklama gelirleri Çizelge 4.17‟de

görüldüğü gibi standart oda gelirleri ve villa gelirleri toplamından elde edilmiĢtir. 2009 yıl sonuna kadar gerçekleĢmesi beklenen %60 ortalama doluluk oranı, ortalama standart oda fiyatı, yıllık geceleme sayısı ve standart oda sayısının çarpılması sonucunda yıllık standart oda gelirleri hesaplanmaktadır. Villa gelirleri için ise 2009 yıl sonuna kadar gerçekleĢmesi beklenen %30 ortalama doluluk oranı, ortalama villa fiyatı, yıllık geceleme sayısı ve standart oda sayısının çarpılması sonucunda yıllık standart oda gelirleri hesaplanmaktadır. 45 yıl boyunca oranların artmasının mümkün olmayacağı düĢüncesiyle oda fiyatları, doluluk oranları gibi verilerin 2014 tarihinden itibaren maksimuma ulaĢarak sabit kalacağı varsayılmıĢtır.

Çizelge 4.17: Adam and Eve Otel Konaklama Geliri Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Ortalama Standart Oda Fiyatı 680 700,4 721,4 743,1 765,3 765,3

Ortalama Doluluk Oranı 60% 62% 63,0% 64,0% 65,0% 65,0%

Ortalama Gecelik St. Oda Geliri 408 434 454 476 497 497

Yıllık Geceleme Sayısı 240 240 240 240 240 240

Standart Oda Sayısı 426 426 426 426 426 426

Standart Oda Gelirleri 41.713.920 44.397.516 46.467.013 48.620.722 50.861.833 50.861.833

Ortalama Villa Fiyatı 1200 1236 1273 1311 1351 1351

Ortalama Doluluk Oranı 30% 31% 32,0% 33,0% 35,0% 35,0%

Ortalama Gecelik Villa Geliri 360 383 407 433 473 473

Yıllık Geceleme Sayısı 240 240 240 240 240 240

Villa Sayısı 24 24 24 24 24 24

Villa Gelirleri 2.073.600 2.207.002 2.346.541 2.492.467 2.722.831 2.722.831

Toplam Konaklama Geliri 43.787.520 46.604.517 48.813.554 51.113.188 53.584.664 53.584.664

2- Toplam gelirlerin hesabı: Toplam gelirlerin hesabında; toplam konaklama

gelirleri ile konaklama gelirinin belli oranlarında değiĢim gösteren, gelir yaklaĢımına göre kullanılan varsayımlar bölümünde oranları verilen ekstra yiyecek geliri, ekstra içecek geliri, kongre ve toplantı gelirleri, telefon-internet geliri, çamaĢırhane geliri, dükkan kira gelirleri, stand kira gelirleri ve diğer iĢletme gelirleri toplanmaktadır. Toplam gelirlerin hesaplama detayı Çizelge 4.18‟de görülmektedir. Tablodan da görüleceği üzere ekstra gelir oranı; toplam oda gelirleri hariç olarak ekstra gelirlerin toplamının toplam iĢletme gelirine oranıdır.

Çizelge 4.18: Adam and Eve Otel Toplam Gelir Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014

GELĠRLER

Toplam Oda Gelirleri 43.787.520 46.604.517 48.813.554 51.113.188 53.584.664 53.584.664

Ekstra Yiyecek Geliri 1.751.501 1.864.181 1.952.542 2.044.528 2.143.387 2.143.387

Ekstra Ġçecek Geliri 2.408.314 2.563.248 2.684.745 2.811.225 2.947.157 2.947.157

Kongre ve Toplantı Gelirleri 2.714.826 2.889.480 3.026.440 3.169.018 3.322.249 3.322.249

Telefon-Ġnternet Geliri 875.750 932.090 976.271 1.022.264 1.071.693 1.071.693

ÇamaĢırhane Geliri 437.875 466.045 488.136 511.132 535.847 535.847

Dükkan Kira Gelirleri 2.145.588 2.283.621 2.391.864 2.504.546 2.625.649 2.625.649

Stand Kira Gelirleri 481.663 512.650 536.949 562.245 589.431 589.431

Diğer ĠĢletme Gelirleri 1.007.113 1.071.904 1.122.712 1.175.603 1.232.447 1.232.447

Toplam ĠĢletme Geliri 55.610.150 59.187.737 61.993.213 64.913.749 68.052.523 68.052.523

Ekstra Gelirler 11.822.630 12.583.220 13.179.659 13.800.561 14.467.859 14.467.859

Ekstra Gelir Oranı 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0% 27,0%

TOPLAM GELĠRLER 55.610.150 59.187.737 61.993.213 64.913.749 68.052.523 68.052.523

3- Toplam gider hesabı: Toplam gider hesabında öncelikle karlılık oranı karĢılığı

hesaplanarak toplam gelirlerden çıkarılarak genel giderler bulunmaktadır. Bunun yanında emlak vergisi değeri, yenileme fonu olarak bilinen bakım onarım masrafı ve üst hakkı bedeli olarak ödenen arsa kirası bedelleri toplanmaktadır. Otel iĢletmelerinde yenileme fonu; binanın maliyet bedeli üzerinden genel olarak %1.5 oranında her yıl gider olarak kaydedilmektedir. Çizelge 4.19‟da otelin gider hesabı tablosu verilmektedir. Arsa kirası yıllık hasılatların %1‟lik payıdır.

Çizelge 4.19: Adam and Eve Otel Toplam Gider Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014

GĠDERLER

Karlılık Oranı 33,0% 34,0% 34,0% 35,0% 35,0% 35,0%

Karlılık Oranı (gider) 37.258.801 39.063.906 40.915.521 42.193.937 44.234.140 44.234.140

Emlak Vergisi 50.000 51.500 53.045 54.636 56.275 57.964

Yenileme Fonu 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 1.349.820 Arsa Kirası 556.102 591.877 619.932 649.137 680.525 680.525

TOPLAM GĠDERLER -39.214.722 -41.057.103 -42.938.317 -44.247.530 -46.320.761 -46.322.449

4- Nakit akıĢı hesabı: Nakit akıĢları, toplam gelirlerden toplam giderlerin çıkarılması

ile elde edilmektedir. Çizelge 4.20‟de nakit akıĢı hesabı tablosu görülmektedir.

Çizelge 4.20: Adam and Eve Otel Nakit AkıĢı Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014

TOPLAM GELĠRLER 55.610.150 59.187.737 61.993.213 64.913.749 68.052.523 68.052.523

TOPLAM GĠDERLER -39.214.722 -41.057.103 -42.938.317 -44.247.530 -46.320.761 -46.322.449 NAKĠT AKIġI 16.395.428 18.130.633 19.054.896 20.666.219 21.731.763 21.730.075

Ġndirgeme Oranı 11%

Net Bugünkü Değer 185.359.321

5- Değer hesabı: Çizelge 4.20‟de de görüldüğü üzere Net Bugünkü Değer Hesabı

20009 yılından baĢlayarak 2053 yılında sona eren üst hakkı süresi boyunca elde edilen nakit akıĢlarının iskonto oranı ile bugüne indirgenmesi sonucunda hesaplanarak 185.359.321-TL bulunmaktadır.

4.4.3.3 Papillon Ayscha Otel’de gelir yaklaĢımına göre kullanılan varsayımlar  Otelin oda sayısının mevcut durumdaki standart oda sayısı olan 388 ve villa

sayısı 56‟da yıllar itibariyle sabit kalacağı varsayılmıĢtır.

 Tesisin yıl boyunca kıĢ sezonu hariç tutularak 244 gün açık kalacağı varsayılmıĢtır.

 Otel fiyatları, her Ģey dahil sistemde olacak Ģekilde öngörülmüĢtür. Tesisin geçmiĢ yıllardaki performansı, turizm sektöründe ve bölgede yapılan incelemeler gözönünde bulundurularak, herĢey dahil standart oda baĢına fiyatının 2009 yılı için ortalama 340 TL olacağı ve yıllar itibariyle %3 oranında artarak 382,70 TL‟ye yükseleceği ve bu rakamda sabit kalacağı varsayılmıĢtır. Ayrıca, her Ģey dahil villa fiyatının 2009 yılı için ortalama 820 TL olacağı ve yıllar itibariyle %3 oranında artarak 923 TL‟ye yükseleceği ve bu rakamda sabit kalacağı varsayılmıĢtır.

 Doluluk oranlarının 2009 yılında, satılan standart oda sayısıyla bağlantılı olarak % 66 oranından baĢlayarak artacağı ve 2013 yılından itibaren %70 seviyelerinde sabit kalacağı, villa sayısıyla bağlantılı olarak ise % 40 oranından baĢlayarak artacağı ve 2013 yılından itibaren %45 seviyelerinde sabit kalacağı öngörülmüĢtür.

 Tesisin herĢey dahil bir otel olması nedeniyle ekstra yiyecek gelirlerinin konaklama gelirlerine oranının % 4 olacağı öngörülmüĢtür.

 Tesisin herĢey dahil bir otel olması nedeniyle ekstra içecek gelirlerinin konaklama gelirlerine oranının % 5 olacağı öngörülmüĢtür.

 Otelin kongre ve toplantı gelirlerinin konaklama gelirlerine oranının % 5.2 olacağı varsayılmıĢtır.

 Otelin telefon-internet gibi teknoloji gelirleri konaklama gelirlerinin % 1.5‟i oranında olacağı varsayılmıĢtır.

 Otel içinde yer alan çamaĢırhane geliri oranının konaklama gelirinin % 1‟i oranında gerçekleĢeceği öngörülmüĢtür.

 Otel içinde yer alan dükkan kira gelirlerinin konaklama gelirinin % 5.5‟i oranında olacağı varsayılmıĢtır.

 Tesisin stand kira gelirlerinin konaklama gelirinin % 1.5‟i oranında olacağı varsayılmıĢtır.

 Tesisin wellness center, ekstra harcamalar gibi diğer iĢletme gelirlerinin konaklama gelirinin % 2.75‟i oranında gerçekleĢeceği öngörülmüĢtür.

 Tesisin kar marjının (karlılık oranı) 2009 yılında %33 olacağı ve yıllar itibariyle %35‟e yükselerek bu oranda sabit kalacağı varsayılmıĢtır.

 Tesisin emlak vergisi yıllık 20.000 TL olup, bu bedelin her yıl enflasyon oranında %3 seviyesinde artacağı tahmin edilmiĢ olup, 5. yıldan itibaren sabit kabul edilmiĢtir.

 Tesisin inĢaat maliyetinin %1,5‟i oranında yenileme giderinin her yıl için ayrılacağı varsayılmıĢtır.

 20.06.1998 tarihinden baĢlamak üzere 49 yıllığına kiralanmıĢ olup, üst hakkı bedeli 2005 yılında 341.200 TL olarak belirlenmiĢtir. Bu bedel 2009 tarihine %3 enflasyon oranında artıĢlar ile getirilerek 2009 tarihinden itibaren arsa kirası olarak gider kalemlerine eklenmiĢtir. Ayrıca, yıllık hasılatlardan ödenecek %1‟lik pay da gider kalemlerine eklenmiĢtir.

Çizelge 4.21‟de Papillon Ayscha Otel‟in gelir yaklaĢımı hesabında kullanılan oda sayısı, oda fiyatı, oda fiyatı artıĢ oranı, diğer gelir oranı, emlak vergisi değeri, enflasyon oranı ve indirgeme oranını içeren özet tablo görülmektedir.

Çizelge 4.21: Papillon Ayscha Otel Özet Tablo Papillon Ayscha Otel

Standart Oda Sayısı 388

Villa Sayısı 56

Açık Olan Gün Sayısı 244

Oda Fiyatı (2009 ) 340 TL

Villa Fiyatı (2009) 820 TL

Oda ve Villa Fiyatı ArtıĢ Oranı 3%

Diğer Gelir Oranı (%) 26%

Karlılık Oranı (%) 33%-35%

Yenileme Fonu 1.5%

Emlak Vergisi Değeri 20.000 TL

Enflasyon Oranı 3%

Ġndirgeme Oranı 11%

Çizelge 4.22‟de Papillon Ayscha Otel‟in gelir yaklaĢımı tablosu görülmekte olup, tablonun tamamı ekler bölümünde verilmiĢtir.

Çizelge 4.22: Papillon Ayscha Otel‟in Gelir YaklaĢımı Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Ortalama Standart Oda Fiyatı 340 350,2 360,7 371,5 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7

Ortalama Doluluk Oranı 66% 66% 68,0% 68,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0%

Ortalama Gecelik St. Oda Geliri 224 231 245 253 268 268 268 268 268 268 268

Yıllık Geceleme Sayısı 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244

Standart Oda Sayısı 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388

Standart Oda Gelirleri 21.244.397 21.881.729 23.221.156 23.917.790 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892

Ortalama Villa Fiyatı 820 845 870 896 923 923 923 923 923 923 923

Ortalama Doluluk Oranı 40% 40% 42,0% 44,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0%

Ortalama Gecelik Villa Geliri 328 338 365 394 415 415 415 415 415 415 415

Yıllık Geceleme Sayısı 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244

Villa Sayısı 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56

Villa Gelirleri 4.481.792 4.616.246 4.992.470 5.387.113 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 Toplam Konaklama Geliri 25.726.189 26.497.974 28.213.626 29.304.903 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 GELĠRLER

Toplam Oda Gelirleri 25.726.189 26.497.974 28.213.626 29.304.903 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 Ekstra Yiyecek Geliri 1.029.048 1.059.919 1.128.545 1.172.196 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 Ekstra Ġçecek Geliri 1.286.309 1.324.899 1.410.681 1.465.245 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 Kongre ve Toplantı Gelirleri 1.337.762 1.377.895 1.467.109 1.523.855 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806

Telefon-Ġnternet Geliri 385.893 397.470 423.204 439.574 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521

ÇamaĢırhane Geliri 257.262 264.980 282.136 293.049 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347

Dükkan Kira Gelirleri 1.286.309 1.324.899 1.410.681 1.465.245 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736

Stand Kira Gelirleri 385.893 397.470 423.204 439.574 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521

Diğer ĠĢletme Gelirleri 707.470 728.694 775.875 805.885 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455

Toplam ĠĢletme Geliri 32.402.135 33.374.199 35.535.061 36.909.525 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 Ekstra Gelirler 6.675.946 6.876.224 7.321.436 7.604.622 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511

Ekstra Gelir Oranı 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0%

TOPLAM GELĠRLER 32.402.135 33.374.199 35.535.061 36.909.525 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 GĠDERLER

Karlılık Oranı 33,0% 34,0% 34,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%

Karlılık Oranı (gider) 21.709.430 22.026.971 23.453.140 23.991.192 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354

Emlak Vergisi 20.000 20.600 21.218 21.855 22.510 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185

Yenileme Fonu 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518

Arsa Kirası (üst hakkı) 384.024 395.544 407.411 419.633 432.222 445.189 458.544 472.301 486.470 501.064 516.096

Yıllık hasılattan pay 324.021 333.742 355.351 369.095 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882

TOPLAM GĠDERLER -23.507.994 -23.847.376 -25.307.638 -25.872.293 -27.323.487 -27.337.129 -27.350.485 -27.364.241 -27.378.410 -27.393.004 -27.408.036 NAKĠT AKIġI 8.894.141 9.526.823 10.227.423 11.037.233 11.764.750 11.751.108 11.737.752 11.723.996 11.709.827 11.695.233 11.680.201

Ġndirgeme Oranı 11%

Çizelge 4.22 (devam): Papillon Ayscha Otel‟in Gelir YaklaĢımı Hesabı tablosu 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 382,7 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 70,0% 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 268 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 388 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 25.359.892 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 923 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 45,0% 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 415 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 244 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 56 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 5.674.833 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 31.034.726 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.241.389 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 1.613.806 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 310.347 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 1.551.736 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 465.521 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 853.455 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 8.053.511 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 39.088.237 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 25.407.354 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 23.185 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 531.578 547.526 563.952 580.870 598.296 616.245 634.733 653.774 673.388 693.589 714.397 735.829 757.904 780.641 804.060 828.182 853.027 878.618 904.977 932.126 960.090 988.893 1.018.559 1.049.116 1.080.590 1.113.007 1.146.398 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 390.882 -27.423.519 -27.439.466 -27.455.892 -27.472.811 -27.490.237 -27.508.186 -27.526.673 -27.545.715 -27.565.328 -27.585.530 -27.606.338 -27.627.770 -27.649.844 -27.672.582 -27.696.001 -27.720.123 -27.744.968 -27.770.559 -27.796.917 -27.824.067 -27.852.030 -27.880.833 -27.910.500 -27.941.057 -27.972.530 -28.004.948 -28.038.338 11.664.718 11.648.771 11.632.345 11.615.427 11.598.000 11.580.052 11.561.564 11.542.522 11.522.909 11.502.707 11.481.900 11.460.468 11.438.393 11.415.656 11.392.237 11.368.115 11.343.269 11.317.678 11.291.320 11.264.171 11.236.207 11.207.404 11.177.737 11.147.181 11.115.707 11.083.289 11.049.899

4.4.3.4 Papillon Ayscha Otel gelir yaklaĢımı hesaplama detayları

Gelir YaklaĢımı; değerleme tarihi olan 2009 yılı itibariyle, kalan 38 yıl üst hakkı süresi boyunca iĢletilecek olan otelin gelir ve giderlerinden her yıl için elde edilen net nakit akıĢının, belirlenen iskonto oranı ile bugüne indirgenmesinden elde edilecek olan net bugünkü değerinin hesaplanması ile yapılmaktadır. AĢağıda verilen iĢlem adımları ile değere ulaĢılmaktadır.

1- Konaklama gelirlerinin hesabı: Tesisin yıllık konaklama gelirleri Çizelge 4.23‟te

görüldüğü gibi standart oda gelirleri ve villa gelirleri toplamından elde edilmiĢtir. 2009 yıl sonuna kadar gerçekleĢmesi beklenen %66 ortalama doluluk oranı, ortalama standart oda fiyatı, yıllık geceleme sayısı ve standart oda sayısının çarpılması sonucunda yıllık standart oda gelirleri hesaplanmaktadır. Villa gelirleri için ise 2009 yıl sonuna kadar gerçekleĢmesi beklenen %40 ortalama doluluk oranı, ortalama villa fiyatı, yıllık geceleme sayısı ve standart oda sayısının çarpılması sonucunda yıllık standart oda gelirleri hesaplanmaktadır. 38 yıl boyunca oranların artmasının mümkün olmayacağı düĢüncesiyle oda fiyatları, doluluk oranları gibi verilerin 2014 tarihinden itibaren maksimuma ulaĢarak sabit kalacağı varsayılmıĢtır.

Çizelge 4.23: Papillon Ayscha Otel Konaklama Geliri Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Ortalama Standart Oda Fiyatı 340 350,2 360,7 371,5 382,7 382,7

Ortalama Doluluk Oranı 66% 66% 68,0% 68,0% 70,0% 70,0%

Ortalama Gecelik St. Oda Geliri 224 231 245 253 268 268

Yıllık Geceleme Sayısı 244 244 244 244 244 244

Standart Oda Sayısı 388 388 388 388 388 388

Standart Oda Gelirleri 21.244.397 21.881.729 23.221.156 23.917.790 25.359.892 25.359.892

Ortalama Villa Fiyatı 820 845 870 896 923 923

Ortalama Doluluk Oranı 40% 40% 42,0% 44,0% 45,0% 45,0%

Ortalama Gecelik Villa Geliri 328 338 365 394 415 415

Yıllık Geceleme Sayısı 244 244 244 244 244 244

Villa Sayısı 56 56 56 56 56 56

Villa Gelirleri 4.481.792 4.616.246 4.992.470 5.387.113 5.674.833 5.674.833

Toplam Konaklama Geliri 25.726.189 26.497.974 28.213.626 29.304.903 31.034.726 31.034.726

2- Toplam gelirlerin hesabı: Toplam gelirlerin hesabında; toplam konaklama

gelirleri ile konaklama gelirinin belli oranlarında değiĢim gösteren, gelir yaklaĢımına göre kullanılan varsayımlar bölümünde oranları verilen ekstra yiyecek geliri, ekstra içecek geliri, kongre ve toplantı gelirleri, telefon-internet geliri, çamaĢırhane geliri, dükkan kira gelirleri, stand kira gelirleri ve diğer iĢletme gelirleri toplanmaktadır. Toplam gelirlerin hesaplama detayı Çizelge 4.24‟te görülmektedir. Tablodan da görüleceği üzere ekstra gelir oranı; toplam oda gelirleri hariç olarak ekstra gelirlerin toplamının toplam iĢletme gelirine oranıdır.

Çizelge 4.24: Papillon Ayscha Otel Toplam Gelir Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014

GELĠRLER

Toplam Oda Gelirleri 25.726.189 26.497.974 28.213.626 29.304.903 31.034.726 31.034.726 Ekstra Yiyecek Geliri 1.029.048 1.059.919 1.128.545 1.172.196 1.241.389 1.241.389 Ekstra Ġçecek Geliri 1.286.309 1.324.899 1.410.681 1.465.245 1.551.736 1.551.736 Kongre ve Toplantı Gelirleri 1.337.762 1.377.895 1.467.109 1.523.855 1.613.806 1.613.806 Telefon-Ġnternet Geliri 385.893 397.470 423.204 439.574 465.521 465.521 ÇamaĢırhane Geliri 257.262 264.980 282.136 293.049 310.347 310.347 Dükkan Kira Gelirleri 1.286.309 1.324.899 1.410.681 1.465.245 1.551.736 1.551.736 Stand Kira Gelirleri 385.893 397.470 423.204 439.574 465.521 465.521 Diğer ĠĢletme Gelirleri 707.470 728.694 775.875 805.885 853.455 853.455 Toplam ĠĢletme Geliri 32.402.135 33.374.199 35.535.061 36.909.525 39.088.237 39.088.237 Ekstra Gelirler 6.675.946 6.876.224 7.321.436 7.604.622 8.053.511 8.053.511 Ekstra Gelir Oranı 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% 26,0% TOPLAM GELĠRLER 32.402.135 33.374.199 35.535.061 36.909.525 39.088.237 39.088.237 3- Toplam gider hesabı: Toplam gider hesabında öncelikle oranı olarak bilinen

oranı toplam gelirlerden çıkarılarak genel giderler bulunmaktadır. Bunun yanında emlak vergisi değeri, yenileme fonu olarak bilinen bakım onarım masrafı ve üst hakkı bedeli olarak ödenen arsa kirası bedelleri toplanmaktadır. Otel iĢletmelerinde yenileme fonu; binanın maliyet bedeli üzerinden genel olarak %1.5 oranında her yıl gider olarak kaydedilmektedir. Çizelge 4.25‟te otelin gider hesabı tablosu verilmektedir. Arsa kirası yıllık hasılatların %1‟lik payıdır. 20.06.1998 tarihinden baĢlamak üzere 49 yıllığına kiralanmıĢ olup, üst hakkı bedeli 2005 yılında 341.200 TL olarak belirlenmiĢtir. Bu bedel 2009 tarihine %3 enflasyon oranında artıĢlar ile getirilerek 2009 tarihinden itibaren arsa kirası olarak 384.024 TL gider kalemlerine eklenmiĢtir. Bu bedel de ilerleyen yıllar itibariyle %3 enflasyon oranında artarak gider kalemlerine eklenmektedir. Ayrıca, yıllık hasılatlardan ödenecek %1‟lik pay da gider kalemlerine eklenmektedir.

Çizelge 4.25: Papillon Ayscha Otel Toplam Gider Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014

GĠDERLER

Karlılık Oranı 33,0% 34,0% 34,0% 35,0% 35,0% 35,0%

Karlılık Oranı (gider) 21.709.430 22.026.971 23.453.140 23.991.192 25.407.354 25.407.354

Emlak Vergisi 20.000 20.600 21.218 21.855 22.510 23.185

Yenileme Fonu 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 1.070.518 Arsa Kirası (üst hakkı) 384.024 395.544 407.411 419.633 432.222 445.189 Yıllık hasılattan pay 324.021 333.742 355.351 369.095 390.882 390.882

4- Nakit akıĢı hesabı: Nakit akıĢları, toplam gelirlerden toplam giderlerin çıkarılması

ile elde edilmektedir. Çizelge 4.26‟da nakit akıĢı hesabı tablosu görülmektedir.

Çizelge 4.26: Papillon Ayscha Otel Nakit AkıĢı Hesabı

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014

TOPLAM GELĠRLER 32.402.135 33.374.199 35.535.061 36.909.525 39.088.237 39.088.237

TOPLAM GĠDERLER -23.507.994 -23.847.376 -25.307.638 -25.872.293 -27.323.487 -27.337.129

NAKĠT AKIġI 8.894.141 9.526.823 10.227.423 11.037.233 11.764.750 11.751.108

Ġndirgeme Oranı 11%

Net Bugünkü Değer 98.150.313

5- Değer hesabı: Çizelge 4.26‟da da görüldüğü üzere Net Bugünkü Değer Hesabı

2009 yılından baĢlayarak 2046 yılında sona eren üst hakkı süresi boyunca elde edilen nakit akıĢlarının iskonto oranı ile bugüne indirgenmesi sonucunda hesaplanarak 98.150.313 TL bulunmaktadır.

4.5 Marka Değerlemesi

Bu bölümde, marka değerlemesi yöntemlerinden biri olan finansal metotların bir çeĢidi olarak kullanılan fiyat primi metodu ile otel markalarının değerlemesi yapılmıĢtır.

Fiyat Primi Metodu ile yapılacak değerlemelerde kıyaslanan diğer markalara ait ürün ya da hizmetin aynı ya da benzer özelliklere sahip olması gerekmektedir. Tez kapsamında incelenen Adam and Eve Otel ile Papillon Ayscha Otel herĢey dahil sistemde 5 yıldızlı olmaları nedeniyle aynı kalitede otellerdir. ÇalıĢmada otellerin marka değerlemeleri, standart oda ve villa fiyatlarının karĢılaĢtırılması ile yapılmaktadır. Ortalama standart oda fiyatları ve ortalama villa fiyatları arasındaki fiyat farkı tespit edilmekte, ardından Bölüm 4.4.3‟te gelir kapitalizasyonu yöntemine göre belirlenen gelir tahminleri kullanılarak her yıl için markadan kaynaklanan değerler belirlenmektedir. Bu değerlerin iskonto oranı ile bugünkü değere indirgenmesiyle ulaĢılan toplam değer otellerin marka değerini vermektedir.

Ġskonto oranı, risksiz getiri oranı ile piyasa risk priminin toplanması sonucu elde edilmektedir. Ġndirgeme oranı olarakta bilinen iskonto oranı; gelecekteki bir zamandaki meblağı, gelecekte ödenecek nakit çıkıĢlarını veya geleceğe dair nakit giriĢlerini bugünkü değere dönüĢtürmek için kullanılmaktadır. Teorik olarak iskonto oranının, sermayenin fırsat maliyetini, yani sermayenin benzer risk taĢıyan baĢka bir kullanıma sunulması halinde sağlayacağı getiri oranını yansıtması gerekmektedir.

alınarak % 7,75 olarak hesaplanmaktadır. Projelerin gelecekte gelir getireceği göz önüne alınarak risk faktörünün % 2 - % 4 oranları aralığında alınarak iskonto oranı % 11 olarak belirlenmektedir.

Marka değerlemesi çalıĢmasında öncelikle otellerin standart odaları ile villa fiyatlarının karĢılaĢtırılması yapılmıĢtır. Adam and Eve Otel ile Papillon Ayscha Otel‟in standart oda fiyatları arasındaki fark Çizelge 4.27‟de görüldüğü gibi Adam and Eve Otel‟in standart oda fiyatına oranlanarak %50 değerine ulaĢılmıĢtır. Aynı Ģekilde villa fiyatı için de bir oran bulunarak (%32) bu iki oranın da ortalaması alınmıĢtır.

Çizelge 4.27: Adam and Eve Otel ile Papillon Ayscha Otel Arasındaki Fiyat Farkları

Standart Oda Fiyatı (TL) Villa Fiyatı (TL)

Adam and Eve Otel 680 1200

Papillon Ayscha Otel 340 820

Fiyat Farkı 340 380

Adam and Eve Otel’e Oranı 50% 32%

Ortalama Fiyat Farkı Oranı 41%

Hesaplamada Adam and Eve Otel‟in ortalama fiyat farkı oranı % 41 olarak tespit edilmiĢtir. Bir sonraki aĢamada Bölüm 4.4.3‟te gelir kapitalizasyonu yönteminde 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 ve 2014 yılları için hesaplanan nakit akıĢları kullanılmaktadır. Çizelge 4.28‟de nakit akıĢları görülmektedir.

Çizelge 4.28: Adam and Eve Otel Yıllık Gelir Tahminleri

YILLAR 2009 2010 2011 2012 2013 2014

NAKĠT AKIġI 16.395.428 18.130.633 19.054.896 20.666.219 21.731.763 21.730.075

Bölüm 4.4.3‟te gelir kapitalizasyonu yönteminde 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 ve 2014 yılları için hesaplanan gelir tahminleri 2015 yılından itibaren sabit oranda devam etmektedir ancak marka değerlemesi hesabında iĢletmenin markasının sonsuza kadar devam edeceği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu nedenle 2014 yılı ve sonrası için satıĢ rakamlarının her yıl düzenli olarak %3 artacağı varsayımı altında, iskonto oranı (%11) ve (%3) büyüme oranına göre yapılan bir anüite hesaplaması ile Çizelge 4.29‟da kullanılacak olan 271.625.933 TL değeri elde edilmiĢtir.

Çizelge 4.27‟de %41 olarak hesaplanan fiyat farkı oranı bir baĢka deyiĢle fiyat primi kullanılarak Adam and Eve Otel‟in marka değerlemesi hesaplanmıĢtır. Çizelge 4.27‟de hesaplanan fiyat primi ile gelir tahminleri çarpılarak fiyat primi tutarları belirlenmiĢ olup, ardından piyasa koĢullarına göre belirlenen iskonto oranı kullanılarak yıllık fiyat primi tutarlarının bugünkü değerleri bulunarak bu değerler

toplandığında Adam and Eve Otel‟in marka değeri Çizelge 4.29‟da görüldüğü gibi 87.853.406 TL olarak hesaplanmıĢtır.

Çizelge 4.29: Adam and Eve Otel Fiyat Primi Metodu ile Marka Değerlemesi

2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gelir Tahmini 16.395.428 18.130.633 19.054.896 20.666.219 21.731.763 271.625.933 Büyüme Oranı 3% 3% 3% 3% 3% 3% Fiyat Primi 41% 41% 41% 41% 41% 41% Fiyat Primi Tutarı 6.694.800 7.403.342 7.780.749 8.438.706 8.873.803 110.913.923 Ġskonto Oranı 11% 11% 11% 11% 11% 11% Ġskonto Oranı Katsayısı 1,11 1,23 1,37 1,52 1,69 1,87 Fiyat Primi Bugünkü Değeri 6.031.351 6.008.718 5.689.217 5.558.837 5.266.170 59.299.112 Marka Değeri 87.853.406

Papillon Ayscha Otel‟in marka değerlemesi hesabı Çizelge 4.30‟da yapılmıĢtır. Çizelge 4.30‟da Papillon Ayscha Otel ve Adam and Eve Otel‟in standart oda fiyatları arasındaki fark Çizelge 4.30‟da görüldüğü gibi Papillon Ayscha Otel‟in standart oda fiyatına oranlanarak %100 değerine ulaĢılmıĢtır. Aynı Ģekilde villa fiyatı için de bir oran bulunarak (%46) bu iki oranın da ortalaması alınmıĢtır.

Çizelge 4.30: Papillon Ayscha Otel ile Adam and Eve Otel Arasındaki Fiyat Farkları Standart Oda

Fiyatı (TL)

Villa Fiyatı (TL)

Adam and Eve Otel 680 1200

Papillon Ayscha Otel 340 820

Fiyat Farkı 340 380

Papillon Ayscha Otel’e Oranı 100% 46%

Ortalama Fiyat Farkı Oranı 73%

Hesaplamada Papillon Ayscha Otel‟in ortalama fiyat farkı oranı % 73 olarak tespit

Belgede Otel İşletmelerinde Marka Değerlemesi, Antalya Örneği (sayfa 81-96)