Kentsel Gelişme Eğilimlerinin Genel Değerlendirilmesi

Kentsel gelişme ve kentte mekanın kullanımı birçok doğal, ekonomik, tarihsel ve sosyal parametrelere bağlıdır. Konum ve ulaşım özellikleri, yerleşimlerin gelişme eğilimlerini etkileyen birçok unsuru barındırmaktadır. Doğu Anadolu Bölgesi’nde ulaşım ağının önemli bir parçası olmakla birlikte Bingöl, Tunceli, Muş ve Van Şehirleri’nden karayolu ile İç Anadolu Bölgesi’ne seyahat eden araçların büyük bir kısmı Elazığ İli kent merkezinden geçmektedirler. Bu durum kent merkezinin gelişimi ve kent ölçeğinin büyümesine önemli katkı yapmaktadır.

Elazığ İli şehir merkezindeki mahallelerin orantılı biçimde gelişim gösteremedikleri gözlenmektedir. Şehir merkezinin doğu ve kuzey kısımlarında bulunan mahalleler, sosyal ve ekonomik durumlarından dolayı istenilen gelişim düzeyine erişemedikleri dikkati çekmektedir. Oysa şehir merkezinin batı kısmında böyle bir durum söz konusu değildir. Şehrin batıya doğru eğilim göstermesi ve yeni imar alanlarının oluşturulması ile Çaydaçıra, Cumhuriyet, Sürsürü, Abdullahpaşa ve Ataşehir Mahalleleri gibi yerleşimler, ciddi oranda gelişim göstermiş ve kent merkezinde önemli bir konuma sahip olmuşlardır. Bu gelişim ve imar hareketlenmeleri ile birlikte bölgedeki taşınmazların değerinde ciddi oranda artışlar meydana gelmiştir. Türkiye’de birçok kent merkezinde oluğu gibi Elazığ İli kent merkezi de batıya doğru gelişimini devam ettirmekte ve söz konusu bölgelerin imar uygulamaları ile birlikte daha da cazip hale geldiği görülmektedir (Şekil 3.1).

Elazığ İli kent merkezi yerleşim alanının % 90 kadarı alüvyon zemin üzerinde kurulu olup, kentsel yerleşimin en yoğun olduğu bölgenin yarısı, birinci derece deprem riskli zemin üzerinde bulunmaktadır. Yoğun yerleşim bölgesindeki konutlar yüksek katlı, cadde ve sokaklar ise dar olduğundan deprem hasarının boyutunu artırıcı etki yapabileceği değerlendirilmiştir. Konu ile ilgili önceki çalışmalarda genel olarak zemin

14

özelliklerinin ön planda tutulacağı çağdaş bir şehir planının hazırlanarak, deprem riski yüksek olan bölgelerdeki binaların azaltılması ve buralara yeşil alanlar, parklar, açık spor alanları, geniş cadde ve bulvarların tesis edilmesi gerektiği vurgulanmaktadır (Palutoğlu ve Tanyolu, 2006). Ancak kentsel yerleşim alanlarının içinde çok katlı konut ile ticari alanlardaki yapıların afet riskli olması ve yeni imar uygulaması ile yıkılması, ancak bedelinin ödenmesi veya yerine yeni taşınmaz verilmesi ve değerlerinin denkleştirilmesi yoluyla mümkün olabilecektir. Bununla birlikte hem merkezi idare, hem de yerel idarenin bu yönde bir çalışma yapabilecek mali olanaklara sahip olmadığının vurgulanması gerekecektir.

Kent merkezinde seçilmiş mahallelerde arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerleri ile vergi değerlerinin karşılaştırmalı analizi yapılmış ve gelişme ile ortaya çıkan değer artışının vergi değerine yansıtılma olanakları irdelenmiştir. Mahalle ölçeğinde arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerlerinin analizinde; Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi internet sitesinden (Anonim 2014) temin edilerek son üç genel beyan dönemine (2006-2010-2014 dönemleri) ait arsa ve arazi vergi değerlerinin incelenmesi neticesinde; beyan dönemlerine göre takdir komisyonu tarafından belirlenen vergi değerlerinin mahalle sınırları içinde bulunan taşınmazların imar durumları ve yapılaşma koşulları ile büyük ölçüde ilişkili olmadığı, genel olarak önceki beyan dönemlerine ilişkin vergiye esas arazi ve arsa değerlerinin enflasyon oranı dikkate alınarak belirli nispetlerde artırılması yoluna gidildiği gözlenmiştir.

Taşınmazların imar ve kullanım durumları ile gayrimenkullerin piyasa değerlerine bakılmaksızın takdir edilen vergi değerlerinin mevzuata ve bilimsel esaslara uygun olmadığı açıkça görülmektedir (Anonim 2014).

Kent merkezinde hızlı gelişim gösteren; Abdullahpaşa, Ataşehir, Cumhuriyet, Çaydaçıra ve Sürüsü Mahalleleri’nde hazine, belediye ve diğer kamu idarelerinin taşınmaz satışları ile özel kişi ve kurumların satışlarına ilişkin tapu verileri ile toplam 32 adet taşınmaz alım-satımı yapan ve danışmanlık hizmeti veren ofislerle anket ve karşılıklı görüşme ile toplanan verilerin analizi yapılarak bulunan taşınmazların piyasa satış değerleri ortaya konulmuştur. Piyasa değerlerinin analizinde seçilen beş mahallede

15

son 10 yıldaki taşınmaz satışları ile kamu idarelerinin ihaleli satışları ve satış ilanları gibi diğer veri kaynaklarından da yararlanılmıştır.

Gerek emlak ofislerinden toplanan veriler, gerek kamu kurumlarının taşınmaz satış verileri, gerekse emlak alım-satımı yapan kişi ve kurumların satış ilanlarından elde edilen verilerin değerlendirilmesi neticesinde karşılaştırmalı satış analizi ile arsa ve yapı piyasa değerleri tespit edilmiş ve bağımsız bölümlerin piyasa satış değerlerinden inşaat maliyetleri düşülerek de arsa birim değerlerinin tespiti yapılmış ve elde edilen arsa piyasa değerlerinin geçerliliği olası bütün yöntemlerle teyit edilmiştir (Tanrıvermiş 2008, Tanrıvermiş ve Aliefendioğlu 2008). Son üç beyan döneminde arsa ve arazilerin vergi değerleri ile hem cari, hem de 2014 beyan dönemi (Ağustos 2013 tarihi) fiyatları üzerinden incelenmiş ve değerlendirme yapılmıştır. Seçilmiş mahallelerde cadde ve sokakların güncel arsa piyasa değerleri ile son üç genel beyan döneminin fiyatlarının karşılaştırması yapılmış ve önceki beyan dönemlerine ait vergi değerlerinin güncellenmesinde, vergi değerlerinin kesinleştiği ayın Üretici Fiyatları Endeksi (2006 genel beyan dönemi için Temmuz 2005 ÜFE, 2010 genel beyan dönemi için Temmuz 2009 ÜFE) ile 2014 genel beyan dönemi için vergi değerinin kesinleşme tarihi olan Ağustos 2013 tarihinin Üretici Fiyatları Endeksi arasındaki oran artıştan yararlanılmıştır.

Seçilmiş mahallelerde hem genel beyan dönemlerine ait cari fiyatlar ile cadde ve sokaklara göre vergi değerleri ile söz konusu dönemlerde arsa piyasa satış fiyatları, hem de son üç beyan dönemlerinin güncellenmesi yoluyla bulunan vergi değeri ile arsa piyasa değerlerinin karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Özellikle 2014 genel beyan dönemi fiyatları ile ifade edilen vergiye esas arsa ve arazi değerleri ile kentsel gelişme ve vergi değeri ilişkileri irdelenmiş (Çizelge 3.6) olup, cadde ve sokak düzeylerinde takdir edilen arsa birim değerlerinin gerçek piyasa satış değerlerine oranları bir karşılaştırma ölçütü olarak ele alınmıştır.

2013/1 nolu Maliye Bakanlığı İç Genelgesi’nde de vurgulandığı üzere, takdir komisyonlarınca yapılacak değer takdirlerinde cadde ve sokak düzeylerinde asgari değerin ortaya konulması esas olmakla birlikte her bir cadde ve sokakta değer

16

bakımından farklı bölgeler veya imar ve kullanım özellikleri yönünden farklılık gösteren adaların olması halinde, söz konusu bölgelerin cadde ve sokaklardan farklı vergi değerlerinin olması gerekecektir. Ancak incelenen bütün mahallelerde cadde ve sokak düzeylerinde en düşük değerli arsanın piyasa değeri olarak tanımlanan asgari ölçüdeki vergi birim değerinin tespiti yapılmış ve değer bakımından farklı ada ölçeğine inilmemiştir.

Şekil 3.1 Elazığ İli kent merkezinin imar planı ve çalışma alanı

17

18