Elazığ Ovası’na Geçiş

1800’lü yılların ikinci yarısından itibaren mezraya göç başlarken, din adamları ve muhafazakârlar yaşantılarını Harput’ta devam ettirmekte olup, kabristan ziyaretleri ve bahçelere geliş gidiş gibi sebeplerden dolayı Harput, hareketliliğini devam ettirmekteydi. O yıllarda Elazığ’da refah seviyesi iyiydi. Refahın kaynağının en önemli etkenini ticaret oluşturmakta ve geniş bir hinterlandın ticaret merkeziydi. Elazığ o günlerde Türkiye’nin en geniş vilayetlerinden bir tanesi olup, henüz Tunceli teşekkül etmemiş, Bingöl kopmamış, İsmet Paşa’nın iltimas ve himayesine geçen Malatya, Elazığ’a akrabalık bağları ile bağlı Arapgir’i almamış, keza yine yakın akrabalık bağları olan Kemaliye, Erzincan’a verilmemişti. Merkezde her ilde bulunan Devlet Hastanesi ve Askeri Hastane’nin dışında Cumhuriyet’ten önceki dönemden kalma Amerikalılar tarafından yapıldığı söylenen Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da branşındaki tek müessese olan ‘Emrazı Akliye ve Asabiye Hastanesi’ bulunmaktaydı (Demirel 2007).

Elazığ’ın tarihi gelişimine bakıldığında; 1800-1900 döneminde Harput’tan Elazığ’a göçle birlikte şehir oluşmaya başlamaktadır (Şekil 2.3). Şehrin ilk yerleşim yeri Çarşı Mahallesi ve civarı olup, daha sonra İzzet Paşa, Rızaiye, Nail Bey ve Çarşı Mahallesi etrafında gelişim göstermiştir. Şehrin dokusu, ilk yerleşimde birbirini dik kesen sokak ve caddelerden oluşurken, kerpiç ve taştan 1-2 katlı binalarda zamanla yapılmaya başlamıştır (Coşkun 2008).

7

Şekil 2.3 Harput’tan Elazığ manzarası 2.3 Elazığ Şehir Merkezi’nin Tarihsel Gelişimi

Elazığ Şehri’nin kuruluşu 19. yüzyılın ortalarına doğrudur. Bu tarihten evvel, kalesinin ve yüksek konumun verdiği müdafaa imkanlarından faydalanarak 20.000 nüfuslu Harput Şehri, ovaya hakim olan tek şehirdir. Fakat şartların değişmesi, şehrin ana yollardan uzak olması, ova ile arasındaki ulaşım yolunun kış aylarında kapanması ve diğer birtakım sebeplerden dolayı ovaya geçiş başlamıştır. Bu suretle başlangıçta bir askeri garnizon ve memur kolonisi olarak kurulan Elazığ, yerli halkın da yerleşmesi ile kalabalıklaşmış ve genişlemiştir (Taşçı 1996).

Ulukent (Hüseynik), Elazığ’ın kuzeybatı tarafında kurulmuş çok eski bir yerleşim yeri olup, o zamanlarda Harput’un bir mahallesiyken, bugün ise Elazığ İl merkezi sınırları içerisindedir. Ulukent ile Harput’un ticari bağlantıları uzun yıllar devam etmiştir.

1900’lü yılların başında önemli bir alışveriş merkezi olan Ulukent, verimli bahçelere ve bu bahçeler içerisinde estetik mimarili yapılara sahipti (Susmaz 2010).

8

2.4 Cumhuriyetten Sonraki Dönemde İmar Uygulaması ve Kentsel Gelişme

1931 yılında Belediye Başkanlığı’na seçilen Hürrem Bey, belediye binasının hizmet vermekte yetersiz olduğunu görünce, yeni bir belediye binası yapmaya karar vererek bakımı güçleşen birçok belediye taşınmazını satarak yeni belediye hizmet binasını inşa etmiştir. Bu bina Elazığ’ın ilk betonarme yapısı olma özelliğini de taşımış ve ilerleyen zamanlarda ihtiyaçlara yeteri düzeyince cevap verememesi nedeni ile belediye hizmet binası taşınarak, yerine alış-veriş merkezi inşa edilmiştir (Şekil 2.4, Şekil 2.5).

Şekil 2.4 Eski Belediye Hizmet Binası

Şekil 2.5 Belediye Hizmet Binası’nın yerine yapılan iş merkezi

9

İkinci Dünya Savaşı’ndan dolayı 1927–1950 yılları arasında Elazığ İli kent merkezinin gelişimi, birçok şehirde olduğu gibi geri kalmıştır (Karakaş 1999). Şehrin ilk imar planı 1933 yılında çıkarılan 2290 sayılı Belediye Kanunu çerçevesinde 1944 yılında yapılmıştır.

1950’lerde Türkiye koşullarında önemli değişiklikler olmuştur. Tarımda makineli sisteme geçişle birlikte ilin kırsal kesim nüfusunda önemli bir işsizlik problemi belirmiş ve böylece kırsal nüfusun merkezlere akın etmesi sürecine girilmiştir. Bu şartlar Elazığ İli’nde de gerçekleştiği için çevreden göç alarak 1927 yılında 19.216 olan nüfus, 1950 yılında 29.317’ye yükselirken, 1955 yılında ise 41.667 kişiye ulaşmıştır.

Kentin gelişmesinde yeni bir dönemin başlangıcı olmuştur. İnşaat sektörü birden bire canlanırken kent çıkışlarında toplu konut siteleri ile kentsel alan yeni boyutlar kazanmıştır. Keban Barajı Projesi’nin uygulamaya konulmasıyla, kırsal alanların su altında kalmasından dolayı vatandaşlara ödenen kamulaştırma bedelleriyle başlayan kent merkezine göç, günümüzde ise terör sebebiyle her geçen gün artmaktadır. Bu tür olaylara hazırlıklı olmayan yerel yönetimler, gerekli önlemleri alamadıkları için kentin problemleri daha fazla artmıştır. 40-50 yıl önceki bahçeli nizamdaki 1-2 katlı kerpiç evler yıkılarak çok katlı ve bitişik nizamda bir yapılaşmaya gidilmiştir. Alt yapının yetersiz, park ve yeşil alanları olmayan çarpık bir şehirleşme olmuştur (Taşçı 1996).

1950-1965 yılları arasındaki nüfus artışına, kamuya ait işyerlerinin çoğalması, ticari ve sanayi yatırımlarındaki gelişmelerinin yanı sıra dışarıdan gelen göçler de kayda değer etki yapmıştır. DSİ, İller Bankası, Karayolları, SSK Hastanesi ve diğer kamu kurumları ile birlikte çimento ve şeker fabrikalarının açılmasıyla şehir, Doğu Anadolu Bölgesi’nde merkez haline gelmiştir (Karakaş,1999). 1963 yılı kamu yatırımlarında kişi başına Türkiye’de 23,4 TL düşerken, Elazığ’ın 30-40 TL’lik bir yatırım payı almış olması ve prodüktif yatırımlarda ülke ortalaması 80 TL iken, Elazığ’ın 200 TL’den fazla pay alması ekonomik canlanmayı doğurmuş ve nüfusun hızlı gelişimini daha da tetiklemiştir (Keleş 1964).

10

1950–1965 döneminde şehir, kuzey ve güneyde olmak üzere iki alanda gelişme göstermiştir. Kuzeyde İzzetpaşa ve Nail Bey Mahalleleri’nin batı kesimlerindeki gelişmeler devam etmiş, Yenimahalle ve Kültür Mahalleleri’nin ilk temelleri oluşmaya başlamıştır. Güneyde ise demiryoluna paralel, doğu-batı doğrultusunda uzanan Kızılay (Kesrik) ve Sürsürü Köyleri’nin kent merkezine mahalle olarak katılması ile birlikte tarım arazilerinin zamanla azaldığı görülmektedir (Karakaş 1999).

Nüfusun artmasında kamuya ait işyerlerinin, eğitim tesislerinin ve sanayi işletmelerinin sayısal artışlarının etkisi fazla olmuştur. Şehir cazibesindeki artış ve göçlerle birlikte nüfus artışı hız kazanmıştır. Elazığ Devlet Mühendislik ve Mimarlık Akademisi’nin açılması ve 1969 yılında Keban Barajı istimlâk bedellerinin sanayiye kanalize etmek için oluşturulan Keban Holding sayesinde nüfus artışı daha da hızlanmıştır (Ergücü 1991, Karaboran 1990).

1966 yılında temeli atılan ve 1974 yılından sonra su toplamaya başlayan Keban Barajı altında kalan yerleşimlerden göç eden kırsal nüfusun şehir merkezine yerleşmesi ve üniversitenin kurulması ile birlikte şehir merkezi son derece gelişim göstermiştir (Karakaş 1999). Barajın yapılmasından dolayı göç etme zorunda kalan ailelerin; % 49’u Elazığ Şehir merkezine, % 5’i Erzincan ve Tunceli’ye ve % 2’si de Malatya’ya göç etmişlerdir (Tümertekin 1968).

1965 yılında yapılan imar planında şehrin çevresinde yer alan kırsal yerleşim alanlarından bir kısmı plan içine alınırken büyük bir kısmı da plan dışında tutulmuştur.

Kentin gelişiminde problem olabileceği düşünülerek çevredeki kırsal yerleşim alanlarının tümü plan içine alınsaydı; hem ileride şehrin kontrolsüz büyümesi engellenebilir, hem de plansız ve denetimsiz yapılaşmanın önüne rahatlıkla geçilebilirdi.

Sürsürü ve Kızılay Mahalleleri, 1965 yılında yapılan planda kent merkezine dahil edilmiş fakat diğer bölgeler yine plan dışında tutulmuştur. Böylece şehir merkezine mahalle olarak eklenen kırsal yerleşim sahalarında yer alan konutların, yapı niteliklerinin şehirsel alanlardaki konutlardan farklılığı ve şehirde nitelik olarak çok tartışılan gecekondu sorununu ortaya çıkarmıştır. (Doğanay 1991, Keleş 1984).

11

1960 yıllarına kadar şehirde hiç görülmeyen gecekonduların belirmeye başladığı ve 1965 yılında 12.504 konuttan 3.000’nin gecekondulardan oluştuğu belirtilmektedir (Buldaç 1963). 1965 yılında en fazla 4 kat imarı kabul eden ve düşük yoğunluklu bir dokulaşmayı hedef alan ikinci imar planı yapılmıştır. Fakat bu planın, yukarıdaki belirtilen kontrolsüz gelişmeler hesap edilemediğinden yetersiz kalma durumuna gelmiştir. 1968 yılında Elazığ’ın kalkınmada öncelikli iller arasında yer alması, baraj öncesinde gelen ve gelecek olan nüfusu şehrin kaldıramayacağı ve gecekondulaşma ihtimaline karşı Zafran ve Abdullahpaşa Mahalleleri’nde gecekondu önleme alanları oluşturulmuştur (Atay 1991).

Yoğun göç dalgası nedeniyle plan içinde bulunmayan ve şehrin kenar kesiminde yer alan Çatalçeşme, Gümüşkavak ve Ulukent gibi kırsal yerleşmelerde de nüfusun arttığı görülmektedir. Bu gelişme şehrin çevresindeki plansız yapılaşma ve denetimsiz konut oluşumunu hızlandırmıştır. Zira göç edenlerin büyük bir kısmı kırsal yerleşim alanlarından araziler satın alarak yapılaşmayı hızlandırmışlardır. Bu olay izinsiz yapılaşmayı tetiklemiş ve şehrin geniş bir alana yayılmasının ilk sinyallerini vermiştir.

Türkiye’de 1980 yılından itibaren hızlanan toplu konut uygulamalarında yer seçiminin coğrafi çevre şartlarından ziyade arazi varlığına bağlı olarak ana ulaşım aksları ve çevre yollarına yakın yerlerin seçildiğini görüyoruz (Doğanay 1989). Elazığ’da da 1985 yılından itibaren toplu konut uygulamaları hız kazanmış ve 16.500 konutluk Doğukent Projesi, 1990 yılında başlatılmıştır (Temizer 1991). 1975-1998 döneminde merkezdeki mahallelerde dikey yönde gelişim görülürken, kuzeyde Safran ve Esentepe, güneyde Hicret, doğuda Kırklar, Ulukent, Gümüşkavak, Doğukent ve Çatalçeşme, batıda ise Abdullahpaşa ve Cumhuriyet Mahalleleri oluşmuş ve şehir yatay olarak da hızla büyümüştür.

Son olarak 2014 yılı verilerine göre ilin kent merkezi; yaklaşık 400.000 nüfusa sahip ve 38 adet mahalleden oluşmaktadır. Özellikle 2006-2014 döneminde, Çaydaçıra, Cumhuriyet, Sürsürü, Abdullahpaşa ve Ataşehir Mahalleleri gibi şehrin batı kesiminde yer alan yerleşimlerin gelişmesi ve kent gelişiminin batı yönünde olması sebebiyle söz konusu yerleşim yerlerinde taşınmaz talebinin oldukça yüksek düzeye çıktığı ve doğal

12

olarak taşınmaz piyasa değerlerinin artış eğiliminde olduğu gözlenmiştir. Anılan mahallelerde yeterli talep gören arazi varlığı, kooperatifleşme ve toplu konut uygulamaları ile hızlı gelişim göstererek aşırı nüfus kazanmışladır.

13

3. ELAZIĞ İLİ KENT MERKEZİNDE HIZLI GELİŞEN SEÇİLMİŞ MAHALLELERDE 2006-2014 DÖNEMİNDE ARSA VE ARAZİLERİN

VERGİ DEĞERLERİ İLE PİYASA DEĞERLERİNİN

KARŞILAŞTIRILMASI

3.1 Kentsel Gelişme Eğilimlerinin Genel Değerlendirilmesi

Kentsel gelişme ve kentte mekanın kullanımı birçok doğal, ekonomik, tarihsel ve sosyal parametrelere bağlıdır. Konum ve ulaşım özellikleri, yerleşimlerin gelişme eğilimlerini etkileyen birçok unsuru barındırmaktadır. Doğu Anadolu Bölgesi’nde ulaşım ağının önemli bir parçası olmakla birlikte Bingöl, Tunceli, Muş ve Van Şehirleri’nden karayolu ile İç Anadolu Bölgesi’ne seyahat eden araçların büyük bir kısmı Elazığ İli kent merkezinden geçmektedirler. Bu durum kent merkezinin gelişimi ve kent ölçeğinin büyümesine önemli katkı yapmaktadır.

Elazığ İli şehir merkezindeki mahallelerin orantılı biçimde gelişim gösteremedikleri gözlenmektedir. Şehir merkezinin doğu ve kuzey kısımlarında bulunan mahalleler, sosyal ve ekonomik durumlarından dolayı istenilen gelişim düzeyine erişemedikleri dikkati çekmektedir. Oysa şehir merkezinin batı kısmında böyle bir durum söz konusu değildir. Şehrin batıya doğru eğilim göstermesi ve yeni imar alanlarının oluşturulması ile Çaydaçıra, Cumhuriyet, Sürsürü, Abdullahpaşa ve Ataşehir Mahalleleri gibi yerleşimler, ciddi oranda gelişim göstermiş ve kent merkezinde önemli bir konuma sahip olmuşlardır. Bu gelişim ve imar hareketlenmeleri ile birlikte bölgedeki taşınmazların değerinde ciddi oranda artışlar meydana gelmiştir. Türkiye’de birçok kent merkezinde oluğu gibi Elazığ İli kent merkezi de batıya doğru gelişimini devam ettirmekte ve söz konusu bölgelerin imar uygulamaları ile birlikte daha da cazip hale geldiği görülmektedir (Şekil 3.1).

Elazığ İli kent merkezi yerleşim alanının % 90 kadarı alüvyon zemin üzerinde kurulu olup, kentsel yerleşimin en yoğun olduğu bölgenin yarısı, birinci derece deprem riskli zemin üzerinde bulunmaktadır. Yoğun yerleşim bölgesindeki konutlar yüksek katlı, cadde ve sokaklar ise dar olduğundan deprem hasarının boyutunu artırıcı etki yapabileceği değerlendirilmiştir. Konu ile ilgili önceki çalışmalarda genel olarak zemin

14

özelliklerinin ön planda tutulacağı çağdaş bir şehir planının hazırlanarak, deprem riski yüksek olan bölgelerdeki binaların azaltılması ve buralara yeşil alanlar, parklar, açık spor alanları, geniş cadde ve bulvarların tesis edilmesi gerektiği vurgulanmaktadır (Palutoğlu ve Tanyolu, 2006). Ancak kentsel yerleşim alanlarının içinde çok katlı konut ile ticari alanlardaki yapıların afet riskli olması ve yeni imar uygulaması ile yıkılması, ancak bedelinin ödenmesi veya yerine yeni taşınmaz verilmesi ve değerlerinin denkleştirilmesi yoluyla mümkün olabilecektir. Bununla birlikte hem merkezi idare, hem de yerel idarenin bu yönde bir çalışma yapabilecek mali olanaklara sahip olmadığının vurgulanması gerekecektir.

Kent merkezinde seçilmiş mahallelerde arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerleri ile vergi değerlerinin karşılaştırmalı analizi yapılmış ve gelişme ile ortaya çıkan değer artışının vergi değerine yansıtılma olanakları irdelenmiştir. Mahalle ölçeğinde arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerlerinin analizinde; Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi internet sitesinden (Anonim 2014) temin edilerek son üç genel beyan dönemine (2006-2010-2014 dönemleri) ait arsa ve arazi vergi değerlerinin incelenmesi neticesinde; beyan dönemlerine göre takdir komisyonu tarafından belirlenen vergi değerlerinin mahalle sınırları içinde bulunan taşınmazların imar durumları ve yapılaşma koşulları ile büyük ölçüde ilişkili olmadığı, genel olarak önceki beyan dönemlerine ilişkin vergiye esas arazi ve arsa değerlerinin enflasyon oranı dikkate alınarak belirli nispetlerde artırılması yoluna gidildiği gözlenmiştir.

Taşınmazların imar ve kullanım durumları ile gayrimenkullerin piyasa değerlerine bakılmaksızın takdir edilen vergi değerlerinin mevzuata ve bilimsel esaslara uygun olmadığı açıkça görülmektedir (Anonim 2014).

Kent merkezinde hızlı gelişim gösteren; Abdullahpaşa, Ataşehir, Cumhuriyet, Çaydaçıra ve Sürüsü Mahalleleri’nde hazine, belediye ve diğer kamu idarelerinin taşınmaz satışları ile özel kişi ve kurumların satışlarına ilişkin tapu verileri ile toplam 32 adet taşınmaz alım-satımı yapan ve danışmanlık hizmeti veren ofislerle anket ve karşılıklı görüşme ile toplanan verilerin analizi yapılarak bulunan taşınmazların piyasa satış değerleri ortaya konulmuştur. Piyasa değerlerinin analizinde seçilen beş mahallede

15

son 10 yıldaki taşınmaz satışları ile kamu idarelerinin ihaleli satışları ve satış ilanları gibi diğer veri kaynaklarından da yararlanılmıştır.

Gerek emlak ofislerinden toplanan veriler, gerek kamu kurumlarının taşınmaz satış verileri, gerekse emlak alım-satımı yapan kişi ve kurumların satış ilanlarından elde edilen verilerin değerlendirilmesi neticesinde karşılaştırmalı satış analizi ile arsa ve yapı piyasa değerleri tespit edilmiş ve bağımsız bölümlerin piyasa satış değerlerinden inşaat maliyetleri düşülerek de arsa birim değerlerinin tespiti yapılmış ve elde edilen arsa piyasa değerlerinin geçerliliği olası bütün yöntemlerle teyit edilmiştir (Tanrıvermiş 2008, Tanrıvermiş ve Aliefendioğlu 2008). Son üç beyan döneminde arsa ve arazilerin vergi değerleri ile hem cari, hem de 2014 beyan dönemi (Ağustos 2013 tarihi) fiyatları üzerinden incelenmiş ve değerlendirme yapılmıştır. Seçilmiş mahallelerde cadde ve sokakların güncel arsa piyasa değerleri ile son üç genel beyan döneminin fiyatlarının karşılaştırması yapılmış ve önceki beyan dönemlerine ait vergi değerlerinin güncellenmesinde, vergi değerlerinin kesinleştiği ayın Üretici Fiyatları Endeksi (2006 genel beyan dönemi için Temmuz 2005 ÜFE, 2010 genel beyan dönemi için Temmuz 2009 ÜFE) ile 2014 genel beyan dönemi için vergi değerinin kesinleşme tarihi olan Ağustos 2013 tarihinin Üretici Fiyatları Endeksi arasındaki oran artıştan yararlanılmıştır.

Seçilmiş mahallelerde hem genel beyan dönemlerine ait cari fiyatlar ile cadde ve sokaklara göre vergi değerleri ile söz konusu dönemlerde arsa piyasa satış fiyatları, hem de son üç beyan dönemlerinin güncellenmesi yoluyla bulunan vergi değeri ile arsa piyasa değerlerinin karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Özellikle 2014 genel beyan dönemi fiyatları ile ifade edilen vergiye esas arsa ve arazi değerleri ile kentsel gelişme ve vergi değeri ilişkileri irdelenmiş (Çizelge 3.6) olup, cadde ve sokak düzeylerinde takdir edilen arsa birim değerlerinin gerçek piyasa satış değerlerine oranları bir karşılaştırma ölçütü olarak ele alınmıştır.

2013/1 nolu Maliye Bakanlığı İç Genelgesi’nde de vurgulandığı üzere, takdir komisyonlarınca yapılacak değer takdirlerinde cadde ve sokak düzeylerinde asgari değerin ortaya konulması esas olmakla birlikte her bir cadde ve sokakta değer

16

bakımından farklı bölgeler veya imar ve kullanım özellikleri yönünden farklılık gösteren adaların olması halinde, söz konusu bölgelerin cadde ve sokaklardan farklı vergi değerlerinin olması gerekecektir. Ancak incelenen bütün mahallelerde cadde ve sokak düzeylerinde en düşük değerli arsanın piyasa değeri olarak tanımlanan asgari ölçüdeki vergi birim değerinin tespiti yapılmış ve değer bakımından farklı ada ölçeğine inilmemiştir.

Şekil 3.1 Elazığ İli kent merkezinin imar planı ve çalışma alanı

17

18

3.2 Abdullahpaşa Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri

Mahalle, şehir merkezinin batı kısmanda yer almakta ve yaklaşık 2,5 milyon m² alanı kaplamaktadır. Mahallenin güncel nüfusu 25.000 kişi olup, fiziksel nüfus yoğunluğu hektara 100 kişi düzeyinde ve nüfus yoğunluğunun oldukça yüksek seviyede olduğu tespit edilmiştir. İncelenen mahalle sınırları içinde mevcut arsa varlığının imar işlevleri ağırlıklı olarak konut ve ticari alanlar olarak belirlenmiş olup, yeni alanların imara açılması ile birlikte sürekli gelişimin olması beklenmektedir. Mahalle sınırları içindeki Eğitim Sokak, Hamzet Sokak, Malatya Caddesi, Prof. Dr. T.Yazagan Caddesi, Şair N.Yıldırım Gençosmanoğlu Caddesi, Saraybosna Caddesi ve Vahit Uslu Sokak hariç genel olarak konut imarlı parsellerde kat adedi üç, belirtilen cadde ve sokaklarda ise genelde 5 katlı yapı inşasına izin verilmektedir (Çizelge 3.1, Şekil 3.2, Ek-1).

Kent merkezinin en cazip yerleşim alanlarından biri olan mahalle, ayrık nizamda yapılaşmış ve geleneksel yerel yerleşim kültürüne uygun bir yapılanma göstermektedir.

Genel olarak eğitim seviyesi yüksek, suç oranı düşük, ticaret ve esnaflar ile ilin bürokrat ve akademisyenlerinin ikamet ettiği mahallede taşınmaz talebinin ve doğal olarak taşınmazların kira bedeli ve piyasa değerlerinin oldukça yüksek düzeyde oluştuğu tespit edilmiştir. 2006 döneminde ortalama arsa ve arazi vergi değeri 15,00 TL/m² iken, 2010 döneminde ortalama % 100 oranında artış yapılarak asgari beyan değeri 30,00 TL/m² seviyesine taşınmıştır (Çizelge 3.1, Şekil 3.3). Son olarak 2014 beyan döneminde birim arsa vergi değerinin 80,00 TL ile 90,00 TL aralığında değişim gösterdiği ve takdir komisyonu tarafından belirlenen vergi değerinin her üç beyan döneminde de piyasa koşullarına oranla çok daha düşük olduğu ortaya konulmuştur.

Mahalle sınırları içinde arsa birim vergi değerlerinin düşük olması nedeni ile son üç genel beyan dönemi içinde vergi değerinin iptali ve yeniden takdir edilmesine yönelik açılmış davanın olmadığı tespit edilmiştir. Hem mahalle muhtarı ve mahalle yönetimi, hem görüşülen emlak ofisleri ve danışmanlık firmaları tarafından da genel olarak mahallede emlak vergisine esas arsa değerinin oldukça düşük düzeyde olduğu beyan edilmektedir. Ancak vergi değerinin aynı zamanda harca esas değer olarak kullanılması nedeni ile yüksek değer takdir edilmesi, emlak aracıları tarafından arzu edilmemektedir.

Şekil 3.2 Abdullahpaşa Mahallesi imar planı

19

Çizelge 3.1 Abdullahpaşa Mahallesi’nde cadde ve sokakların 2006-2014 dönemlerindeki arsa ve arazi vergi değerleri ve güncel piyasa

21

22

23

24

25

Sokak/Cadde Genel İmar

Durumu

2006 Dönemi Vergi Beyan Değeri

(TL/m²)

2010 Dönemi Vergi Beyan Değeri

(TL/m²)

2014 Dönemi Vergi Beyan Değeri

(TL/m²)

2014 Yılı Piyasa Değeri

(TL/m²)

Eğitim Sokak Konut-5 Kat 25,00 30,00 210,00 650,00

Hamzet Sokak Konut-5 Kat 25,00 30,00 210,00 650,00

Malatya Caddesi Ticaret+Konut-5

Kat/6Kat 30,00 60,00 210,00 1.200,00

Prof.Dr. Turan Yazagan.

Caddesi Konut-5 Kat 20,00 50,00 210,00 650,00

Şair Niyazi Yıldırım

Gençosmanoğlu Caddesi Konut-5 Kat 25,00 60,00 250,00 700,00

Saraybosna Sokak Konut-5 Kat 25,00 60,00 190,00 900,00

Şehit Vahit Uslu Sokak Konut-5 Kat 10,00 30,00 76,00 650,00

25

26

Şekil 3.3 Abdullahpaşa Mahallesi’nde arsa vasfındaki taşınmazların vergi değerleri ile arsaların piyasa değerlerinin karşılaştırılması 0,00

50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00 350,00 400,00

2006 2010 2014

Değer (TL/m2)

Beyan Dönemleri

Beyan Değeri Güncel Değer

26

Piyasa Değeri

27

3.3 Ataşehir Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri

Mahalle, şehir merkezinin güney-batı kısmanda yer almakta ve yaklaşık 4 milyon m² alana kurulu bulunmaktadır. Mahallenin güncel nüfusu 15.000 kişi olup, fiziksel nüfus

Mahalle, şehir merkezinin güney-batı kısmanda yer almakta ve yaklaşık 4 milyon m² alana kurulu bulunmaktadır. Mahallenin güncel nüfusu 15.000 kişi olup, fiziksel nüfus