İM 306 YAPIM YÖNETİM. Doç. Dr. Ferhat Karaca

İM 306 YAPIM YÖNETİM

Doç. Dr. Ferhat Karaca

11. Hafta

Proje maliyetlerinin tahmini

Günün ajandası

• Giriş

• Tahmin sürecinin ortak noktaları

• Tahmin işinin fonksiyonu/işlevi

• Tahmin kriterleri (Projenin büyüklüğü, Projenin kalitesi, yar ve zaman)

• Tahmin türleri

• Tasarım sürecinde tahmin yapma

• Yapım sürecinde tahmin yapma

• Sonuç ve değerlendirme

Öğrenim hedefleri

Bu ders sürecinde bu hafta öğrenmeniz beklenen temel hususlar şunlardır:

1. Bir proje sürecinde tahmin işi nasıl gelişir ve evrilir 2. Maliyet hesaplarının/tahminin ortak özellikleri

3. Proje öncesinde uygulanan üç temel maliyet hesap/tahmin yöntemi

4. Maliyet hesabı yapabilmek gerekli organizasyon, teknik

detaylar ve metodoloji.

Tipik bir evsel bina için iş başına maliyet dağılımı (ABD tabanlı araştırma sonuçları)

Ekipman; 1,90%

Şantiye işleri; 5,00%

Temel ve bina altyapısı; 6,50%

Üstyapı (kaba inşaat); 18,00%

Çevre ve dış cephe işleri; 12,10%

Çatı işleri; 2,80%

İç tasarım; 17,30%

Nakliye; 3,50%

Mekanik; 21,00%

Elektrik;

11,90%

4734 sayılı Kamu İhale Kanunu

• Yaklaşık Maliyet

MADDE 9. - Mal veya hizmet alımları ile yapım

işlerinin ihalesi yapılmadan önce idarece, her türlü fiyat araştırması yapılarak katma değer vergisi hariç olmak üzere yaklaşık maliyet belirlenir ve

dayanaklarıyla birlikte bir hesap cetvelinde gösterilir.

Yaklaşık maliyete ihale ve ön yeterlik ilanlarında yer

verilmez, isteklilere veya ihale süreci ile resmi ilişkisi

olmayan diğer kişilere açıklanmaz.

Yapım işlerinde maliyet oluşturan faaliyetler

Dolaylı maliyetler

• Finansal anlaşmalar

• Gayri menkul devirleri

• Danışmanlık servisleri

• Halkla ilişkiler

• Pazarlama

• İdari düzenlemeler

• Bakım

• İşletme

Doğrudan maliyetler

• Mevcut teknolojiler

• Malzeme, ekipman ve işçilik piyasası

• Malzemelerin miktarı

• Kolektif pazarlık sürecinin süresi ve süreci

• İş miktarı

• Tamamlama için gereken

kriterler ve gereksinimler

Bazı ipuçları ve önemli detaylar

Maliyet tahmini dinamik bir süreçtir. Projenin en erken aşamasında başlar ve projenin telim edildiği ana kadar devam eder.

Proje ilerledikçe, toplanan bilginin nitelik ve niceliği de artacaktır. Bu durum tahminlerin doğruluğunu artıracak olmasına karşın tahmin maliyetleri de artacaktır.

Tahmin işini yapan kişinin geçmiş projeler hakkında bilgi sahibi olması gerekir.

Eğer geçmiş projelere ait iyi bir veri tabanı oluşturulmuşsa, bu doğruluğu yüksek tahminlerin hızlı bir şekilde yapılmasını sağlayacaktır.

Yapılacak her yeni proje, maliyet tahmini bilgisini artıracak ve bu konudaki kurumsal veri tabanın gelişmesini sağlayacaktır .

Büyük yapım firmaları kendi öz veri tabanlarını ve hesap tahmin cetvellerini oluşturur ve kullanırlar.

Küçük firmalar ise bu konuda uzman olan firma veya kurumlardan danışmanlık hizmeti veya servis hizmeti satın almak sureti ile etkin bir maliyet tahmin süreci yürütebilirler.

Tahmin işleminin ortak özellikleri

Projeler geliştikçe ve karmaşıklaştıkça, proje büyüklüğü, kalitesi, maliyetleri ve iş performansı noktalarındaki

rekabet de önemli miktarlarda artış gösterecektir

Maliyet hesabı/tahmini bilim ve sanatın bir bileşkesidir

Maliyet hesapları her zaman tam doğru sonuçları vermez

Yapılacak tahminler ve maliyet hesapları her durumda kullanılacak verinin ve belgelerin

detayları ve tutarlılığı ile orantılı olacaktır

Tahmin verimi ve toğrulu proje detayı arttıkça artacaktır

Kullanılan yöntem ve metotlar tahmin doğruluğu ve tutarlılığı

açısından çok önemlidir

Maliyet tahmini girdi olarak kullanılan

parametrelerin kalitesi ile doğrudan ilgilidir.

Tahmin için gerekli süre ve tahmin türüne göre hata/sapma oranları

Tahmin verimi

İçerik tanımı

Hazırlık ve hesap için ayrılan süre

Maliyet verisinin kalitesi

Tahmincinin yetenek ve

becerisi

20 % _ 15 % _ 10% _ 5% _

10 dak _ 1 saat _ 1 gün_ 3 hafta_

Kaba maliyet (büyüklük kertesi) Metrekare metreküp başına maliyet

Sistem maliyeti

Birim fiyat maliyetleri

Tahminin işlevi/fonsiyonu

İş veren için tahmin işlemin amacı

• Konsept aşamasında yatırım kararı almak için

• Uygulama aşamasında yüklenicilerle pazarlık yapmak ve ihaleye çıkmak

• Maliyet izleme ve takibi

Yapımcı/yüklenici için tahmin işlemin amacı

• Proje maliyetini belirlemek ve kar hesabı yapmak

• Maliyet kontrolü yapabilmek

• İleriki projelerde kullanmak üzere kendi öz veri tabanının oluşturmak

Mühendis için tahmin işlemin amacı

• İş sahibine doğru maliyet bilgisini temin etmek

• Alternatifleri değerlendirmek

Comparison of Contractor’s and Engineer’s Estimator

Con tr act or ’s Es tima tor

Determines actual cost of project for bidding purposes

Has detailed company cost data for labor and equipment

Knows which construction methods are to be used

Has knowledge of actual

materials’ suppliers to be used and quantity discount prices.

Eng ineer ’s Es tima tor

Determines expected cost

Does not know who will receive award, therefore does not know contractor’s exact resource costs Does not know actual labor rates

Must assume probable

construction methods to be use

Does not know who project

supplier will be. Must use local list

prices.

Tahmin sürecinde göz önünde bulundurulması gereken temel unsurlar

Proje bütçesini etkileyen faktörler Projenin

boyutu

Proje kalitesi

Yeri

İş başlama ve bitiş zamanlaması

Diğer piyasa

şartları

Önemli notlar 1:

boyut etkisi

• Projenin boyutu (metre kare alanı) arttıkça birim maliyet azalacaktır.

• Daha önce yapılmış bir proje temel alınarak yapılacak hesaplamada bu prensip göz önüne alınarak %20

düzeyine kadar birim maliyetlerde azalma veya artış

ön görülebilir.

Önemli not 2:

Yaklaşık Maliyet Akış Çizelgesi

• Teklif Birim Fiyatlı İşler

Mahal listesi hazırlanır.

İş grupları ve iş kalemleri (inşaat, tesisat, elektrik…gibi)

oluşturulur.

Proje üzerinden imalat miktarları çıkarılır ve metraj

listesi hazırlanır.

Arazi ve zemin etüdü yapılır.

Proje ve teknik şartname hazırlanır.

İmalat, ihzarat ve nakliye birim fiyatları tespit edilir.

“Yaklaşık Maliyet Hesap Cetveli” hazırlanır.

Tüm iş kalemlerinin

gösterildiği “Birim Fiyat Teklif Cetveli” hazırlanır.

“Yaklaşık Maliyet İcmal Tablosu”

hazırlanır.

Önemli not 3:

Yaklaşık Maliyet Akış Çizelgesi

• Anahtar Teslimi Götürü Bedel İşler

Proje ve teknik şartname hazırlanır.

İş kısımları, iş grupları oluşturulur.

Proje üzerinden imalat miktarları çıkarılır ve metraj listesi hazırlanır.

Arazi ve zemin etüdü yapılır.

Mahal listesi hazırlanır.

İmalat, ihzarat ve nakliye birim fiyatları tespit edilir.

“Yaklaşık Maliyet Hesap Cetveli” hazırlanır.

İş kalemlerine ve iş kısımlarına ait pursantaj oranları

hesaplanır.

“Yaklaşık Maliyet İcmal Tablosu”

hazırlanır.

Yaklaşık maliyet çetvel örneği

Fiyat teklifi 1

Doğrudan (Direkt) Maliyet

Dolaylı (Endirekt) Maliyet

Kâr ve Risk

+

+

Teklif Fiyatı

=

Fiyat teklifi 2

İmalat Miktarları

Analizler Birim

Fiyatlar Hesap Cetvelleri

Doğrudan

(Direkt)

Maliyet

Fiyat teklifi 3

Şantiyenin Kurulması (Geçici binalar, tesisler, saha içi

imalatlar vs.)

Personel Giderleri*

Şantiye İşletme Giderleri (Haberleşme, enerji,

destek, eğitim, ofis giderleri vs.)

Makina ve Motorlu

Araç Giderleri*

Vergi, Sigorta, Finansman Giderleri (Gelir vergisi, All

Risk, Motorlu Araç Sigortası, Teminat mektubu, Avans mektubu

masrafı, Kredi faizi ... vs.)

Dolaylı (Endirekt)

Maliyet

*Doğrudan maliyette ve analizlerde verilmeyen

Ödev

Adımlar :

1. Yaşadığınız binayı tanımlayınız (ev, apartman dairesi, yut binası, vs)

2. Bu bina ile ilgili yaklaşık maliyete esas teşkil edecek detayları listeleyiniz (örneğin , toplam metre kare)

3. Binanın metre kare başına birim maliyetini hesaplayınız (kaba yöntemle, kaynakçada verilen birim cetveller kullanılacak

4. Binanın tahmini satış fiyatını tahmin ediniz/öğreniniz 5. 3 ve 4 maddelerinde dilen fiyatları mukayese ediniz Teslim :

Başlık dahil olmak üzere maksimum 1 sayfa rapor hazırlayınız

Son teslim tarihi : 04 Mayıs 2016 , yer: Research Assistants : Aysel Demirci/ E-

609 veya Mustafa Tolu / E-616.

Kaynakça ve araçlar

• Hizmet Alımı İhaleleri Uygulama Yönetmeliği,

http://www.mevzuat.gov.tr/Metin.Aspx?MevzuatKod=7.5.12918&sourceXmlSearch&MevzuatIlis ki=0

• RSMeans Square Foot Cost Models: https://www.rsmeans.com/square-foot-models.aspx

• İnşaat ve Tesisat Birim Fiyatları Kitabı:

http://www.csb.gov.tr/gm/yfk/index.php?Sayfa=haberdetay&Id=42780

• Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2015 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ:

http://img.oska.com.tr/MaliyetBul/images/page_img/hesaplama_araclari/ha_04/bb_2015.pdf

• Calculation tool: http://www.maliyetbul.com/ha04-bayindirlik-iskan-bakanligi-yapi-yaklasik- maliyetleri.php

• Emlak vergisi hesabı için 2016 YILI İÇİN BİNALARIN METREKARE NORMAL İNŞAAT MALİYET BEDELLERİNİ GÖSTERİR CETVEL :

http://www.gib.gov.tr/sites/default/files/fileadmin/user_upload/Tebligler/Emlak_Vergisi/66_ser no_emlak_vergenteb_ek.pdf