1 PLAN DEĞİŞİKLİĞİNİN KONUSU
Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanan alan, Manisa İli, Salihli İlçesi, Cumhuriyet mahallesinde kain tapunun 2254 ada 32 parselidir. Söz konusu parsel imar planında konut alanı olarak yer almaktadır.
Planlama alanı yakın çevresi yürüyüş mesafesi içerisinde herhangi bir cami bulunmamasına bağlı , Türkiye Diyanet vakfı tarafından ibadet yeri olarak imar planı değişikliği talebine bağlı olarak hazırlanmıştır.
2 PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ
Planlama alanı, Manisa İli, Salihli İlçesi sınırları içerinde Cumhuriyet mahallesinde yer almaktadır. Salihli ilçesi Manisa İline yaklaşık 75 km. uzaklıkta yer alan adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre 2018 yılı toplam nüfusu 160 810 kişidir. Nüfusun yaklaşık % 60’ını ilçe merkezi oluşturmaktadır. İlçe İzmir – Ankara karayolu ağı üzerinde yer almaktadır. Planlama Alanı Salihli İlçe merkezinde yer almaktadır.
Şekil 1 : Manisa İlinin Türkiye ve Bölgedeki Yeri
Şekil 2 : Salihli İlçesinin Bölgedeki yeri
Şekil 3 : Bölgedeki yeri Uydu görüntüsü
3 PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI
Çalışma alanı Salihli ilçesinin merkezinde yer almaktadır. Bölgede Akdeniz iklimi hüküm sürmektedir. Yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçer.
4 PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI
Manisa il sınırları içinde yer alan yerleşmelerin büyük bir bölümü, gerek içinde yer aldıkları verimli havzanın etkisiyle ve gerekse yakın konumlandıkları bölgesel merkez niteliğindeki İzmir ile var olan güçlü bağları nedeniyle hızlı gelişme gösteren yerleşmelerdir. İl içinde yer alan yerleşmelerin bulundukları coğrafi konum, ulaşım olanakları, tarımsal verimlilik gibi unsurlar gelişme ve büyümeyi doğrudan etkileyen unsurlar olarak öne çıkmaktadır.
Salihli İlçesinin ekonomisi, tarıma dayalıdır. Başlıca tarım ürünleri üzüm, buğday, pamuk, çiğit, tütün ve meyvedir. Hayvancılık ekonomik açıdan önemli gelir kaynağıdır. Tarıma bağlı sanayi gelişmiştir. Son dönemlerde Organize sanayi bölgesinin varlığı, kurşunlu Termal turizm alanın varlığına bağlı olarak diğer sanayi kolları ve Turizm alanında gelişme göstermiştir.
5 PLANLAMA ALANI ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ
Planlama alanı 2254 ada 32 parsel Salihli(Manisa) İmar planında 1/1000 ölçekli L20-a-03-b-3-b, yer almakta olup dikeyde 600 100 - 600 200 ile yatayda 4 262 000 - 4 262 200
koordinatları arasında yer almaktadır. Cumhuriyet mahallesinde 17 metrelik genişliğe sahip 319 sokağa cepheli köşe parseldir.
Şekil 5 : Ulaşım Ağındaki yeri
6 MÜLKİYET DURUMU
Planlama alanı 2254 ad 32 parselidir. . Mülkiyet sahibi Türkiye Diyanet Vakfıdır. 378 m² büyüklüğe sahiptir.Akif Köse tarafından şartlı bağış yapılmıştır.
Şekil 5 : Kadastral Durum Krokisi
7 ÜST PLAN KARARLARI
7.1 1/100000 ÇEVRE DÜZENİ PLANI
Planlama alanı İzmir-Manisa çevre düzeni planına göre Sanayi Alanı içerisinde yer almaktadır. Çevre düzeni plan hükümleri madde 4.11’de Sanayi Alanları: “orta ve büyük ölçekli sanayi işletmelerinin 1593 sayılı umumi hıfzısıhha kanunu ve ilgili yönetmeliklerine uygun olarak, çevre ve sağlık koşulları gözetilerek, toplu olarak yer almaları öngörülen her türlü sanayi tesislerinin yer alabileceği alanlardır.” Olarak tanımlanmaktadır. Ayrıca 8.2.2.4.maddesinde de ; “Bu planla belirlenmiş olan sanayi alanlarında sanayi kullanımlarına hizmet veren ve konut dışı kentsel çalışma alanları altında tanımlanmış olan kullanımlar yer alabilir.” denilmektedir.
Şekil 7 : Çevre Düzeni Planı
7.2 1/5000 NAZIM İMAR PLANI
Planlama alanı, Manisa İli Salihli İlçesi Cumhuriyet mahallesi 2254 ada 32 parseli parselleri Nazım İmar Planında İbadet alanı olarak görülmektedir.
Şekil 8 : 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı
8 PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER’İ PLAN BİLGİSİ
Planlama alanı olan 2254 ada 32 parseli Salihli(Manisa) Uygulama İmar Planında Konut Alanı olarak görünmektedir .
Şekil 9 : 1/1000 Ölçekli Mevcut Uygulama İmar Planı
9 PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN ANALİZ
9.1.1 Fiziksel Eşikler
İnceleme alanı olan Salihli ilçesi Cumhuriyet mahallesinde sit koruma alanları, koruma bölgeleri, afete maruz alanlar ve taşkın alanları gösterilmiş olup planlama alanı herhangi birisi içerisinde kalmamaktadır.
9.1.1.1 Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporu
Planlama alanına ilişkin 18.04.2017 tarih ve E.7104 sayı ile onaylanan etüd raporunda aşağıdaki hususlara yer verilmiş olup planlama aşamasında bu hususlar dikkate alınmıştır.
9.1.2 Jeomorfoloji
İnceleme alanı olan Salihli ilçesinin eğim değeri %0-60 arasındadır.
9.1.2.1 Jeoloji
İnceleme alanının jeolojisini yapılan çalışma ve literatür bilgilerine göre; Mesozoyik- Paleozoyik yaşlı Menderes Masifi(mr), Üst Miyosen yaşlı Acıdere Formasyonu(acd), Pliyosen yaşlı Göbekli Formasyonu(gbk), Pliyo-Kuvaterner yaşlı Mevlütlü Formasyonu (met), Pleistosen yaşlı Asartepe Formasyonu (ast), Kuvaterner yaşlı Alüvyon (Qal)birimlerinden oluşmaktadır.
Gediz Grabeni, Menderes Masifi’nin kuzeyinde, Kemalpaşa - Sarıgöl arasında uzanan, D-B gidişli ve güneye iç bükey olan 140 km uzunluktaki çöküntü havzasıdır. Bu çöküntü havzası, Sarıgöl-Salihli arasında morfolojik olarak çok belirgin olmakla beraber havzayı sınırlayan faylar, temel kayaç olan metamorfikleri, Miyosen, Pliyosen ve Kuvaterner yaşlı çökelleri kesmektedir. Çalışma alanı ve yakın çevresinde dağılım gösteren kaya birimlerini başlıca üç grup içinde toplamak mümkündür. Bunlar Metamorfik temel kayaları, Neojen yaşlı birimler ve Yamaç molozları ve Alüvyonlardır. Alüvyonun, gözlendiği alanlarda derinliği 3,45-21,00 m arasında değişen toplam 5180 m 332 adet sondaj kuyusu açılmış bu kuyuların 185’inde yeraltı suyuna rastlanmıştır. Yeraltı suyu seviyeleri 1,00-15,00 m aralığındadır. Bu kuyularda Alüvyonda yeraltı suyu olan sıvılaşma şartlarını sağlayan kuyularda sıvılaşma analizleri yapılmış ve Salihli ilçesi alüvyon zeminlerinde sıvılaşma riski olan alanlar tespit edilmiştir. Olası sıvılaşma riskine karşı, yapının temelini oluşturan yapı elemanları sıvılaşmanın etkilerini karşılayabilecek şekilde tasarlanmalı veya zemin iyileştirmesi yapılmalıdır. Çalışma alanı içerisinde su ve kanalizasyon borusu vb. gibi gömülü hafif alt yapı elemanlarının sıvılaşmadan zarar görmemesi veya hasarı en aza indirilmesi için boruların sıvılaşmadan kaynaklanan yanal hareketleri ve yer değiştirmeleri karşılayacak düzeyde esnekliğe sahip bağlantılarla birleştirilmesi tercih edilmelidir.
9.1.3 Hidrojeoloji
9.1.3.1 Yeraltı suyu Durumu
İnceleme alanı olan Salihli ilçesinde açılan jeoteknik sondajların 264’sında yeraltı suyuna rastlanmıştır. Yeraltı suyu seviyeleri 1,00-15,00 m aralığındadır.
Alüvyonda açılan sondajların 261’inde(SK1, SK2, SK3,…….) yeraltı suyuna rastlanmıştır.
Yeraltı suyu seviyeleri 1,00-15,00 m aralığındadır.
9.1.3.2 Yüzey Suları
İnceleme alanı olan Salihli ilçesinde sürekli akış gösteren Tabaklı, Alaşehir, Gümüş Çayı, Çakallar, Yenipazar Deresi, Gediz Nehri mevcuttur. Ayrıca alanın kuzeyinde, güney, doğu ve batısında mevsimsel yağışlara bağlı olarak akış gösterebilecek kuru dereler mevcuttur. Çalışma alanının doğusunda (Durasıllı Mahallesi) kalan 6 adet yapay gölet, alanın kuzeyinde (Yılmaz Mahallesi) 1 adet yapay gölet ile alanın güneydoğusunda yer alan 1 yapay gölet mevcuttur.
9.1.3.3 İçme ve Kullanma Suyu
İnceleme alanında içme ve kullanma suları şehir şebekesinden sağlanmaktadır.
9.1.4 Deprem Durumu
Ülkemizin %42 si I. Derece deprem kuşağı üzerindedir ve bu alanda nüfusun yaklaşık %45 i yaşamaktadır. Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün yayınlamış olduğu Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası’nda Manisa ilinin tümü I. Derece deprem bölgesinde bulunmaktadır.
İnceleme alanında Yapılan çalışmaya göre Gediz grabenini kontrol eden fay sistemlerini başlıca iki grup içinde toplanılmıştır. Bunları güneyden kuzeye doğru, (1) Gediz grabeninin güneyinde Metamorfik temel kayaları ile Neojen kırıntılı tortulları arasında gelişmiş olan düşük eğimli (22-24 derece) sıyrılma fayı (Gediz Grabeni Sıyrılma Fayı) ile, (2) Gediz grabenin dolduran alüvyonlar ile Neojen tortulları arasında gelişen yüksek eğimli (70-80 derece) normal faylar (Gediz Fayı) ile bunlara eşlik eden sintetik ve antitetik fay sistemleri olarak ayırt etmek mümkündür. Sarıgöl(Manisa)-Kemalpaşa(İzmir) arasında yaklaşık D-B doğrultusunda 150 kilometreye ulaşan bir uzanım gösteren Gediz fayı, büyük bölümü ile kuzeye eğimli normal fay özelliği göstermektedir. Gediz fayı doğudan batıya doğru, Alaşehir, Salihli ve Akçapınar segmentlerine ayrılmıştır. Bu çalışma, daha çok Salihli segmentinin yanısıra, Gediz Grabeni Sıyrılma fayının Allahdiyen kesiminde yapılmıştır. Salihli yöresinde Neojen yaşlı karasal tortullar ile Gediz Grabenini dolduran alüvyonlar arasında yer alan Gediz fayı, yörede birbirine parelel olan birden çok sintetik fay bileşenlerinden yapılıdır. Salihli
yöresinde yapılan çalışmalarda, Gediz Fayı’nın yanı sıra, bu fay ile benzer eğim ve doğrultu özelliğine sahip sintetik fay bileşenleri saptanmıştır. Yapılan hendek çalışmalarında, Salihli ovasını dolduran alüvyonlarla Neojen tortulları arasında yaklaşık D-B uzanımlı ve kuzeye eğimli normal fayların varlığı belirlenmiştir. H-1, H-6, H-8 ve H-9 no’lu hendeklerde saptanan faylar, üste gelen alüvyonal yelpaze ve yamaç molozlarına ait kırıntılı tortullar tarafından uyumsuz olarak örtülmektedir. Bu veriler, H-1, H-6, H-8 ve H-9 hendeklerinde gözlenen fayların daha çok Kuvaterner fayı olabileceğini gösterir. Gediz grabenini güneyden sınırlayan düşük eğimli sıyrılma fayı (detachment fault), yörede Kurşunlu kaplıcaları ile Allahdiyen Köyü arasından geçer. H-10 ve H-11 hendekleri, sözü edilen düşük eğimli sıyrılma fayı ve buna eşlik etmesi muhtemel olan sintetik ve antitetik bileşenlerin varlığını kontrol etmek üzere, Allahdiyen Köyü’nün doğusunda açılmıştır. Bu lokasyonda açılan H-10 ve H-11 hendeklerinde, bazı kesimlerde lokal gelişen yoğun hidrotermal alterasyonların dışında, herhangi bir faylanma izine rastlanmamıştır. Bu durum, Gediz grabenini güneyden sınırlayan düşük eğimli sıyrılma fayının Kuvaterner boyunca aktif olmadığını göstermesi bakımından önemlidir. Çalışma konusunu oluşturan alan içerisinde yapılan hendek çalışmalarında elde edilen veriler; Holosen ve Kuvaterner döneminde deprem üretmiş olan Gediz fayının gelecekte de deprem üretme potansiyelinin bulunduğunu göstermektedir. Ancak, açılan hendeklerde elde edilen veriler, Gediz fayının Salihli segmenti üzerinde Holosen döneminde yüzey faylanmasının gelişmediğini göstermektedir. Bunun yanısıra, Salihli yerleşim alanı ve yakın çevresinde, son dönemlerde meydana gelen depremler sırasında, herhangi bir yüzey deformasyonu meydana gelmediği gibi, herhangi bir yüzey kırığı oluşmamıştır. Bu nedenle;
incelenen çalışma sahası içinde yerleşime uygunluk açısından, herhangi bir Yüzey Faylanma Tehlike Zonunun (Fay Tampon Bölge ) oluşturulmasına gereksinme duyulmamıştır.
Şekil 10: Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası
Şekil 11: Manisa İli Fay Haritası
9.1.5 Planlama Alanının Yerleşime Uygunluk Değerlendirilmesi
İnceleme alanınının jeolojisini yapılan çalışma ve literatür bilgilerine göre aşağıda yaşlıdan gence doğru sıraladığımız 6 adet formasyondan oluşmaktadır. Bunlar;
(1)Mesozoyik-Paleozoyik yaşlı Menderes Masifi(mr) (2)Üst Miyosen yaşlı Acıdere Formasyonu(acd) (3)Pliyosen yaşlı Göbekli Formasyonu(gbk)
(4) Pliyo-Kuvaterner yaşlı Mevlütlü Formasyonu (met) (5)Pleistosen yaşlı Asartepe Formasyonu (ast)
(6)Kuvaterner yaşlı Alüvyon (Qal)
İnceleme alanı Deprem Bölgeleri Haritası’na (1996) göre 1. derece deprem bölgesinde olup beklenen efektif ivme değeri 0.40 g ve yukarısıdır. Çalışma konusunu oluşturan alan içerisinde yapılan hendek çalışmalarında elde edilen veriler; Holosen ve Kuvaterner döneminde deprem üretmiş olan Gediz fayının gelecekte de deprem üretme potansiyelinin bulunduğunu göstermektedir. Ancak, açılan hendeklerde elde edilen veriler, Gediz fayının Salihli segmenti üzerinde Holosen döneminde yüzey faylanmasının gelişmediğini göstermektedir. Bunun yanısıra, Salihli yerleşim alanı ve yakın çevresinde, son dönemlerde meydana gelen depremler sırasında, herhangi bir yüzey deformasyonu meydana gelmediği gibi, herhangi bir yüzey kırığı oluşmamıştır. Bu nedenle; incelenen çalışma sahası içinde yerleşime uygunluk açısından, herhangi bir Yüzey Faylanma Tehlike Zonunun (Fay Tampon Bölge ) oluşturulmasına gereksinme duyulmamıştır.
“Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan 19.08.2008 tarih ve 10337 Sayılı “Plana Esas Jeolojik-Jeoteknik ve Mikrobölgeleme Etüt Genelgesi”nde belirtilen esaslar ve ihale şartnamesinde belirtilen çalışmalar sonucu elde edilen veriler çerçevesinde oluşturulan jeolojik-jeoteknik model dikkate alınarak “İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt” çalışması kapsamında inceleme alanı yerleşime uygunluk açısından;
Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar 2.1 (ÖA-2.1) Önlemli Alanlar 5.1.(ÖA-5.1) Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma Açısından Sorunlu Alanlar
Önlemli Alanlar 2.3. (ÖA-2.3): Önlem Alınabilecek Nitelikte Heyelan ve Kaya Düşmesi(Kompleks Hareket) Sorunlu Alanlar
Önlemli Alan 1.1(ÖA-1.1): Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar
Önlemli Alanlar 5.1 ( ÖA-5.1): Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma Sorunlu Alanlar
"Alüvyon birimlerden oluşmaktadır. Topoğrafik eğim (%0-%10) arasındadır. Şişme değerinin düşük-orta-yüksek olması ve alüvyon birimlerin yanal ve düşey yöndeki litolojik ve mühendislik özelliklerinin farklılık göstermesinden dolayı, yer yer oturma-taşma gücü vb.
sorunlar beklendiğinden dolayı alüvyon birimlerin bir kısmı Önlemli Alanlar 5.1 olarak tanımlanmış olup /1000 ve 1/5000 ölçekli yerleşime uygunluk haritalarında ÖA-5.1 simgesiyle gösterilmiştir." denilmiştir.
10 PLAN GEREKÇESİ
Planlama Alanı olan 2254 ada 32 mevcut Uygulama İmar Planında konut alanı olarak görülmektedir.
Planlama alanının çevresinde Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği 12. madde kapsamında belirtilen yürüme mesafeleri kapsamında herhangi bir cami,mescit bulunmamaktadır. Mevcut imar planı ve mülkiyet yapısı incelendiğinde d cami ve mescit alanı olarak kullanılabilecek bir fonksiyon alanı görülmemektedir.
Türkiye Diyanet Vakfı Salihli Şubesi , kendisine şartlı olarak bağış yapılan bu parselde bu ihtiyacı karşılayabilme adına İmar Planı Değişikliği talebinde bulunmuştur.
bu bağlamda 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği hazırlanmıştır.
ALAN KULLANIM TABLOSU
Alan fonksiyonu Mevcut Plan Plan Değişikliğine Konu Alan
Öneri Plan
Konut Alanı 378 m² 378 m² -
İbadet Yeri - 378 m² 378 m²
11 PLAN KARARLARI
Planlama Alanı olan 2254 ada 32 parseli mescit alanı olarak planlanmıştır. planlanan alanda mescit , Kuran Kursu , idari ve sosyal mekanlar ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19.
maddesinin I bendi kapsamında zeminde ticaret yapılabilir.
Planlama Alanında yapılaşma nizamı aynen korunmuştur. Böylece mevcut ve oluşacak teşekküle uyum amaçlanmıştır.
Planda Hüküm bulunmayan hallerde Salihli(Manisa) İmar Planı Plan notlarına uyulacaktır.
12 PLAN NOTLARI
1/1000 UYGULAMA İMAR PLANI GENEL HÜKÜMLER 1. Plan, Plan Açıklama Raporu, Plan Hükümleri ile beraber ayrılmaz bir bütündür.
2. Her bir parsel için jeolojik – jeoteknik ve deprem yönetmeliğine uygun zemin etüdü yapılmadan ve ilgili kuruluş tarafından tastik edilmeden, proje tasdiki ve inşaat uygulaması 3. İmar planı ve bu plan hükümlerinde belirtilen kullanım amacı dışında hiçbir tesis
yapılamaz. Yapılacak tesisler sonradan hiçbir biçimde planda gösterilen amaç dışında kullanılamaz.
4. Parsel, yapılanma ve diğer hükümlerle ilgili bu plan hükümlerinde belirtilmeyen konularda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri, imar mevzuatı açısından yürürlükte olan kanun, yönetmelik ve tüzük hükümlerine uyulacaktır.
ÖZEL HÜKÜMLER
1. Planlama alanında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19. maddesinin "1) İbadet Yeri"
bendinde yer alan kullanımlar yer alabilir.
2. Planlama alanında yapılaşma nizamı adanın yapılaşma nizamıdır.Aynen korunmuştur.
3. Planlama alanı Salihli (manisa) İmara esas Jeolojik-Jeoteknik etüd raporuna göre ÖA-5.1 önlemli alanı içesinde kalmaktadır.
4. Planda Hüküm bulunmayan hallerde Salihli(Manisa) İmar Planı Plan notlarına uyulacaktır.
Şekil 12: 1/1000 Ölçek Uygulama İmar Planı Değişikliği
