ANKARA ÜNİVERSİTESİ

ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

DÖNEM PROJESİ

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN UYGULAMALARI:

KASTAMONU İLİ ÖRNEĞİ

İsa YILMAZ

GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI

ANKARA 2018

Her hakkı saklıdır

i ÖZET

Dönem Projesi

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN UYGULAMALARI: KASTAMONU İLİ ÖRNEĞİ

İsa YILMAZ Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü

Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Şebnem AKİPEK ÖCAL

Türkiye önemli fay hatlarının geçtiği bir coğrafya üzerinde olduğu için yıkıcı etkileri olan şiddetli depremlere maruz kalabilmektedir. Gerek depremlerin büyüklüğü ve yıkıcılığı, gerekse bilinçsiz ve kontrolsüzce inşa edilmiş olan riskli yapıların dayanıksızlığı, depremlerin neden olduğu can ve mal kayıplarının boyutlarının atmasına neden olmaktadır. Kentlerde konut alanları, ticaret bölgeleri, konaklama tesisleri, endüstriyel tesisler, eğitim ve sağlık tesisleri başta olmak üzere hatalı yer seçimi kararları; hem tarım, orman ve mera arazileri ve doğanın tahribatına neden olmakta, hem de çevre ile uyumlu olmayan görüntü ve yaşam kalitesi zayıf kent halkının ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Bununla birlikte riskli yapı alanlarının kısa sürede dönüşümünün yapılması; riskli yapı alanlarının yaygınlığı, etkilenebilecek konut ve hane sayısının fazlalığı ve yüksek finansman gereksinimi nedenleri ile kısa sürede mümkün olamamaktadır.

Bu çalışmada 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uygulamaları ile ülke düzeyinde yapılan riskli yapı tespit çalışmaları ile Kastamonu ilinden seçilen örnek riskli yapı tespiti çalışmaları birlikte değerlendirilmiştir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti için yapılan başvurular ve riskli yapı tespiti çalışmalarının incelenmesi neticesinde, yasal düzenlemelerin uygulanabilirliğini artırmak için söz konusu tespit çalışmalarının maliklerin müracaatına gerek duyulmaksızın doğrudan yetkili kamu otoritesi kanalıyla yapılması ve bu işlemlerde bir veya iki gibi az sayıda taşınmazdan oluşan parsel yerine yapı adasının tamamının ele alınması zorunlu görülmektedir.

Riskli yapı tespitinden sonra ada düzeyinde taşınmaz değerleme, arsa payı dağıtımı, proje geliştirme ve değerleme ile şerefiye uygulamaları gibi konularda gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının görev ve yetkili kılınması zorunlu olacaktır.

Ocak 2017, 55 sayfa

Anahtar Kelimeler: Afet riski, afet riskli yapıların tespiti, kamu yararı, kentsel dönüşüm proje geliştirme ve uygulama olanaklarının değerlendirilmesi

ii ABSTRACT

Term Project

APPLICATIONS OF THE LAW NO. 6306 ON TRANSFORMATION OF AREAS AT DISASTER RISK: KASTAMONU PROVINCE EXAMPLE

İsa YILMAZ Ankara University

Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development and Management

Supervisor: Prof. Dr. Şebnem AKİPEK ÖCAL

As it is on a geography where major fault lines pass, Turkey may be exposed to earthquakes with devastating effects. Both the magnitude and destructiveness of earthquakes as well as the lack of stability of risky structures, which are constructed intuitively and uncontrollably, increase the loss of life and property losses caused by earthquakes. Incorrect site selection decisions in cities, especially at residential areas, trade zones, accommodation facilities, industrial facilities, education and health facilities, cause destruction of both agriculture, forest and pasture lands and nature, and emergence of weak urban people whose image and quality of life are incompatible with the environment. On the other hand, short-term transformation of risky building sites is not possible in the short term due to the prevalence of risky construction sites, the high number of houses and households that can be affected and the need for high financing.

In this study, the applications of Law No. 6306 on Transformation of Areas at Risk of Disasters and the risky structure determination studies conducted at the country level were evaluated together with the risky structure determination studies selected from Kastamonu. As a result of the examination of the applications made for the risky structure determination and the risky structure determination works within the scope of Law No. 6306, it seems that there is a requirement to make such determination works directly with the competent public authority channel without the need for the application of the owners in order to increase the applicability of legal regulations and to deal with the whole of the building area instead of parcel basis consisting of a small number of real estate such as one or two buildings. After the risky structure identification, there will be a requirement to appoint and authorize real estate development and management experts in matters such as real estate valuation at the level of buildings areas, land share distribution for flat in condominium projects, project development and appraisal and betterment fee analysis.

January 2017, 55 pages

Keywords: Disaster risk, determination of structures at disaster risk, public benefit, evaluation of urban transformation project development and implementation opportunities

iii TEŞEKKÜR

Dönem projemin hazırlanması aşamasında bilgi, öneri ve yardımlarını esirgemeyen, çalışmalarımı yönlendiren, kendisinden “Taşınmaz Hukuku” dersini alarak engin fikirleriyle kendimi yetiştirmem ve gelişmem konusunda katkıda bulunan saygıdeğer hocam Sayın Prof. Dr. Şebnem AKİPEK ÖCAL’a, yüksek lisans eğitimi süresi içinde verdikleri destek ve katkılarından dolayı Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanı Sayın Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’e ve emeği geçen bütün hocalarıma teşekkür etmeyi büyük bir görev sayarım.

Lisansüstü eğitim programına başlamam konusunda ki teşviklerinden ve katkılarından dolayı, birlikte yüksek lisans eğitimi aldığım, Kastamonu Tapu ve Kadastro XIX. Bölge Müdürü Sayın Mustafa ÇETİNKAYA’ya, eğitim süresince katkılarından dolayı Müdür Yardımcımız Sayın Duran ŞAHİN ve mesai arkadaşım Fatih GÜNEŞ’e, Kastamonu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü personeli inşaat mühendisi Sayın Ozan AYDIN’a, TKGM İmar ve Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü personeli tapu ve kadastro uzmanı Sayın Sabahattin ARSLAN’a ve eğitim hayatım süresince birçok fedakârlık göstererek beni destekleyen sevgili eşim ve çocuklarıma en derin duygularla teşekkür ederim.

İsa YILMAZ Ankara, Ocak 2017

iv İÇİNDEKİLER

ÖZET ... i

ABSTRACT ... ii

TEŞEKKÜR ... iii

KISALTMALAR DİZİNİ ... vi

ŞEKİLLER DİZİNİ ... vii

ÇİZELGELER DİZİNİ ... viii

1. GİRİŞ ... 1

2. RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ ... 4

2.1 Risk Tespitine Yetkili Kurum ve Kuruluşlar ... 4

2.2 Bireysel Başvurunun Yapılması ... 5

2.3 Risk Tespitinin Yapılması ... 5

2.4 Başvuruların Değerlendirilmesi ... 6

3.RİSKLİ YAPILARIN TAPU SİCİLİNDE İŞLENMESİ ... 7

3.1 Tapu Müdürlüğüne Evrakların Gönderilmesi ... 7

3.2 Riskli Yapı Belirtmelerinin Yapılması ... 7

3.2.1 Riskli yapı belirtmesinin ilgililerine tebliği ... 9

3.3 Sonucun İlgili Kuruma Bildirilmesi ... 9

4.HARÇ, VERGİ ve ÜCRET MUAFİYETLERİ ... 10

5.RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ ve RİSKLİ YAPININ YIKIM AŞAMASI 13 5.1 İtirazların İncelenmesi ... 13

5.2 Yıkım Sürecinin Takibi ... 13

5.3 Kontrol Aşaması ... 15

5.4 Yıkım İşleminin Yapı Maliklerince Yapılmaması ... 15

5.5 Yıkım Sonrası Uygulama ... 16

6.KİRA ve FAİZ YARDIMI ... 19

6.1 Kira Yardımı ... 19

6.2 Faiz Yardımı ... 21

7. 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUN KAPSAMINDA KASTAMONU İLİNDEKİ UYGULAMALASININ İNCELENMESİ ... 23

7.1 Örnek Uygulama Sonuçları ... 23

v

8. SONUÇ ve ÖNERİLER ... 38 KAYNAKLAR ... 41 EKLER ... 43 EK 1 Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün kira yardımı

başvuruları konulu genelgesi ve ekleri (1/5) ... 44 EK 2 Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün faiz desteğine

yönelik talimatı (1/2) ... 49 EK 3 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığının 2013/8

sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi konulu genelgesi (1/4) ... 51

ÖZGEÇMİŞ ... 55

vi

KISALTMALAR DİZİNİ

BGK Belediye Gelirleri Kanunu ÇŞB Çevre ve Şehircilik Bakanlığı

G. Genelge

HK Harçlar Kanunu

İK İmar Kanunu

K. Kanun

M. Madde

S. Sayfa

SY. Sayı

T.C. Türkiye Cumhuriyeti TDB Tapu Dairesi Başkanlığı

TKGM Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

TM Tapu Müdürlüğü

TMK Türk Medeni Kanunu TOKİ Toplu Konut İdaresi

UY Uygulama Yönetmeliği

vii

ŞEKİLLER DİZİNİ

Şekil 3. 1 Tapu kütüğünün beyanlar hanesine yapılan riskli yapı belirtmesi... 8

Şekil 7.1 Risk tespiti yapmaya yetkili kuruluşa verilen lisans belgesi ... 24

Şekil 7.2 Risk tespiti yapmaya yetkili kuruluşa yapılan başvuru dilekçesi ... 25

Şekil 7.3 Örnek uygulamadaki risk tespiti yapılacak binanın uydu görüntüsü ... 26

Şekil 7.4 Örnek uygulamadaki risk tespiti yapılacak binanın ön cephe görünümü ... 27

Şekil 7.5 Örnek uygulamadaki binadan kritik kat karot numunesi alımı ... 27

Şekil 7.6 Örnek uygulamadaki binadan kritik kat röntgen numunesi alımı ... 28

Şekil 7.7 Örnek uygulamadaki binadan kritik kat sıyırma numunesi alımı ... 28

Şekil 7.8 Lisanslı kuruluşça düzenlenen riskli bina tespit raporu ... 29

Şekil 7.9 Lisanslı kuruluşça hazırlanan risk raporu inceleme sonucu ... 30

Şekil 7.10 İlgili kurumca hazırlanan riskli yapı belirtmesi talep yazısı ... 31

Şekil 7.11 Tapu Müdürlüğünce riskli yapı maliklerine yapılan duyuru ... 32

Şekil 7.12 Tapu Müdürlüğünce ilgili kuruma tebligat sonuçlarının bildirilmesi ... 33

Şekil 7.13 İlgili kurum tarafından yapılan açık arttırma usulü ile ihale bildirimi ... 34

Şekil 7.14 Riskli yapı maliklerinin yıkım talepleri ... 35

Şekil 7.15 İlgili kurumun riskli yapı yıkım kararı... 36

Şekil 7.16 İlgili Belediye Başkanlığınca düzenlenen yanan ve yıkılan yapılar ruhsatı .. 37

viii

ÇİZELGELER DİZİNİ

Çizelge 6.1 2017 yılı riskli yapı maliklerine yapılacak kira yardım dağılımı ... 20 Çizelge 6.2 Riskli yapı türüne göre 2017 yılı kredi dağılımı ... 21 Çizelge 6.3 Riskli yapı maliklerine kullanılan kredi tutarına göre banka dağılımı (%) . 22

1 1. GİRİŞ

Türkiye’de kırsal kesimden kentlere sürekli ve düzensiz göçün olması; kentlerde meydana gelen bilinçsiz, kontrolsüz ve çarpık yapılaşma, kentsel alanların düzenlenmesini zorunlu hale getirmiştir. Bu alandaki açığın kapatılabilmesi için kanunlar yürürlüğe konmuş, bazı kanunlarda ise değişikliğe gidilerek pratikte uygulanabilirlik adına çözüm aranmıştır. Sağlam (2006) tarafından göç olgusuna ilişkin olarak; “Türkiye 1950 yılından itibaren köylerden şehirlere doğru çok yoğun ve hızlı bir göç hareketi yaşanmıştır. Bu süreçte ortaya çıkan kentleşme, sanayileşmenin sonucunda gerçekleşmiş bulunan sağlıklı kentleşme olmayıp, düzensiz kentleşme özelliği taşımaktadır” şeklinde değerlendirme yapılmıştır.

Kentsel alanların düzenlenmesine yönelik olarak 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 5104 sayılı Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ile 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73’ncü maddesi, çeşitli yönetmelik ve genelgeler ile düzenleme yapılarak çevreyle uyumlu, yaşanabilir, sosyal imkânlar yönünden zengin ve en önemlisi güvenli konutlar inşa edilmesi için yasal altlık hazırlanmıştır. Zaman içinde artan dönüşüm gereksinimine karşın, mevcut yasal düzenlemelerin yetersiz olduğunun görülmesi üzerine 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe konulmuştur. 6306 Sayılı Kanun ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşvik etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek amaçlanmıştır.

Aydın (2013) tarafında afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin olarak;

“afet riski altında bulunan alanların dönüştürülmesi ve riskli yapıların afetlere dayanıklı hale getirilmesi, var olan doğal afet beklentileri nedeniyle güncel ve acil bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Afet riski altındaki alanların ve yapıların risklerinin giderilmesi uygulamalarında şehrin dönüştürülmesi sağlanacaktır. Risklerin ortadan kaldırılmasına yönelik çalışmaların şehircilik ilke ve kurallarına aykırı olmaması gerektiği aşikârdır.

Planlamanın temel esaslarını dikkate alarak, plansız ya da plana aykırı yapılanmış kentsel alanların ve ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşa edilmiş yapıların durumlarının

2

imar mevzuatına uygun hale getirilmesi sağlanarak risklerin ortadan kaldırılması gerekir. Bu noktada, kenti dönüştürme çalışmalarında da, imar planlama ve uygulama sürecinin temel hedefleri olan, düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşmenin sağlanması amaçlanmalıdır” değerlendirmesi yapılmıştır.

Türkiye’den son 20 yılda kentsel dönüşüm çalışmalarına ilişkin birçok yayın olmasına karşın, dönüşümde değerleme ile dönüşüm proje geliştirme, riskli yapı tespitinde paydaşların sorunları ve durum analizleri ile etki değerleme çalışmalarının genellikle ihmal edildiği gözlenmektedir. Diğer bir ifade ile kentsel dönüşüm kapsamında günümüze kadar yapılan çalışmalarda, farklı tarihlerde günümüze kadar bu alanda yapılan çalışmaların karşılaştırılması yapılmış ve çıkarılan hukuki düzenlemelere eleştirel bir bakış açısı getirilmiştir. Ancak 6306 Sayılı Kanun’a göre riskli yapıların tespiti esnasında karşılaşılan uygulama problemlerinin vaka tabanlı olarak ilk defa incelenmesine nadiren rastlanmaktadır (Uğur vd. 2016, Saka 2017). Özellikle farklı illerde yapılan riskli yapı tespiti çalışmalarının incelenmesinin sonuçlarına göre mevzuatta yapılması gereken değişikliklerin tespiti ve hızlı dönüşüm için alınması gereken önlemlerin belirlenmesi mümkün olacaktır. Belirtilen amaçla hazırlanan çalışmada; öncelikle 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin temel esasları ile Kastamonu ilinden örnek olarak seçilen riskli yapı tespiti dosyalarının analizi yapılarak sorun tespiti ve temel çözüm yaklaşımları ortaya konulmuştur.

Araştırma sonuçları sekiz bölümde özet olarak sunulmuş olup, çalışmanın birinci bölümünde 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların tespiti ile risk tespitine yetkili kurum ve kuruluşlar, bireysel başvuruların yapılması ve değerlendirilmesi aşamaları açıklanmıştır. İkinci bölümde ise riskli yapı tespitlerinin tapu siciline tescili ile yapılan işlemlerin ilgililerine ve yetkili kurum ve kuruluşlara bildirilmesi hususları anlatılmıştır. Üçüncü bölümde riskli yapı maliklerine tanınan harç, vergi ve ücret muafiyetleri açıklanmıştır. Dördüncü bölümde ise riskli yapı tespitine ilgililerince yapılabilecek itirazlar ile riskli yapıların yıkım aşamaları incelenmiş olup, yıkım süreci, kontrol aşaması ve yıkım sonrası uygulamalar anlatılmıştır. Beşinci bölümde ise risk tespiti neticesinde yıkımı gerçekleştirilen yapı maliklerine yapılacak kira ve faiz yardımları açıklanmıştır. Çalışmanın son bölümünde Kastamonu ilinde örnek uygulama tespit edilerek, riskli yapı tespiti yapmaya yetkili kurum ve kuruluşlar, zeminde

3

yapılması gereken çalışmalar ile taşınmaz maliklerine tanınmış haklar incelenmiş ve değerlendirilmesi yapılmıştır. 6306 sayılı Kanun’un riskli yapıların dönüştürülmesinde teknik anlamda yeterli ve uygulanabilir olduğu gözlemlenmiştir. Riskli yapıların dönüştürülmesindeki amacın sadece risk tespitinde dayanıksız olduğu görülen binaların dönüştürülmesi olarak düşünülmemesi gerektiği, gerçek amacın dönüşüm ile birlikte riskli yapı tespit aşamasında tüm taşınmaz malikleri ile görüşülerek konunun önemi ile sağlayacağı faydaların kendilerine anlatılması, rant kaygısından uzak tüm insanlığın en doğal hakkı olan barınma hakkına önem verilerek, yaşanabilir sosyal donatılarla zenginleştirilmiş ve çevre ile uyumlu konut alanlarının inşa edilmesinin gerekli olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

4 2. RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ

2.1 Risk Tespitine Yetkili Kurum ve Kuruluşlar

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde risk tespitine yetkili kurum ve kuruluşlar aşağıdaki gibi tespit edilmiştir:

 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,

 Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini,

 Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisanslandırılan (yetkilendirilen),

 Kamu kurum ve kuruluşları (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü),

 Üniversiteler,

 Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,

 Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin geliştirilmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,

 29.06.2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a göre Bakanlıktan İzin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,

 27.01.1954 tarihli 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar.

Dükkancı (2013) tarafından 6306 sayılı Kanun’un uygulanmasına yönelik eleştirilerin temel odak noktasını, “büyük ölçüde Çevre ve Şehircilik Bakanlığının, yani merkezi yönetimin yetkilendirmesidir. Böylece Bakanlık, uygun gördüğü herhangi bir alanı riskli alan ilan edebilecek ve bu alanlardaki her türlü uygulamayı kendi başına yürütebilecektir” görüşleri ile ifade etmiştir.

5 2.2 Bireysel Başvurunun Yapılması

Riskli yapı tespiti yaptırmak isteyen kişiler, risk tespiti yapılacak yapılarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığına, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara tespit ettirebilirler. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir. Müracaat için tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi gerekli olup, riskli yapılar, 6.3.2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilir.

Arsa paylı tapunun söz konusu olduğu hallerde arsa maliklerinden herhangi birinin arsa üzerinde bulunan yapıların tamamının riskli yapı tespitini yaptırması söz konusu değildir. Arsa maliklerinin fiilen hak sahibi oldukları bina için riskli bina tespit talebinde bulunabilecekleri değerlendirilmektedir.

2.3 Risk Tespitinin Yapılması

Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez. Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti kurum ya da kuruluş tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri raporları inceler, raporlarda eksik veya yanlış olan hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir, diğer raporlar ise ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir.

Yapı malik ya da maliklerin başvurusu üzerine, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisanslı kurum veya kuruluş tarafından gerekli saha çalışmaları yapılarak yapı üzerinden risk tespitine yönelik bilgiler toplanır. Toplanan bilgi ve örnekler laboratuvar kapsamında analiz edilerek yapı ile ilgili modelleme çalışması ve analizi tamamlanır.

Elde edilen sonuçlar neticesinde yapı ile ilgili risk tespiti yapılarak rapor hazırlanır ve

6

incelenmek üzere en geç on iş günü içerisinde ilgili kuruma bildirilmektedir. Riskli binaların tespiti, mevcut bina taşıyıcı sistem özelliklerinin kritik kat rölevesiyle hesaplanarak belirlenir. 6.3.2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmeliğe göre her kattan numune alınması gerekirken, 6306 sayılı Kanun’a göre kritik kat denilen ve genelde zemin kat olan yerden numuneler alınabilir. 8 kattan daha fazla veya 25 metreden daha yüksek yapılarda mevcut Deprem Yönetmeliği’ndeki uygulamalar dikkate alınacaktır. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği mülkiyeti gerçek kişilere ait taşınmazlar, oteller ve işyeri gibi yapılar için geçerli olurken, kamu binaları, tiyatro ve hastane gibi yapılardaki işlemler yine Deprem Yönetmeliği’ne göre yapılması gerekmektedir (Anonim 2016a).

2.4 Başvuruların Değerlendirilmesi

Riskli yapı tespitinde, yapı bütünlüğü olamayan, büyük bir bölümü yıkılmış olan ve bu sebeple içerisinde oturulamadığı için terk edilmiş olan harabe halindeki metruk yapılar ile henüz tamamlanmamış olan inşaat halindeki binalar 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilememektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında tekil olarak dönüştürülmüş olan yapının bulunduğu alan daha sonra riskli alan ilan edilirse, söz konusu yapı yeni uygulamanın dışında tutulabileceği gibi, uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde uygulama kapsamına da alınabilmektedir.

Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde, tespiti yapan idarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Raporlar Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde müdürlükçe incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir¹.

1 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, m:7/4, Değişik: RG-25.7.2014-29071 (Resmi Gazete, Tarih:15.12.2012, Sayı:28498).

7

3. RİSKLİ YAPILARIN TAPU SİCİLİNDE İŞLENMESİ 3.1 Tapu Müdürlüğüne Evrakların Gönderilmesi

Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya Bakanlıkça görevlendirilmiş idare tarafından ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Tapu Müdürlüğü tarafından taşınmazın kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilmesi gerekmektedir. Tapu Müdürlüklerine yapılan bildirimler sonrasında riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe, riskli yapı tespit raporunda tespit edilen eksikliklerin tamamının, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun sunulması zorunlu tutulmuştur².

3.2 Riskli Yapı Belirtmelerinin Yapılması

Yetkili idareler tarafından riskli yapı olarak tespit edilerek Tapu Müdürlüğüne bildirilen taşınmazların tapu kütüğünün beyanlar sütununda “6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır” tarih ve yevmiye şeklinde belirtme yapılarak, sonucundan tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir (Şekil 3.1).

Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde; ilgili Tapu Müdürlüğünce, parsel üzerinde mevcut olan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne riskli yapıdır belirtmesi yapılır. Riskli olarak tespit edilen bu yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının etkilenmemesi şartı ile bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatına istinaden düzenlenir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından taşınmazın önceki niteliği ile değerlendirildiğine ilişkin tespit yazısı veya malik ile yapılan anlaşmanın varlığı hususunda tapu kütüğünün beyanlar sütununda belirtme yapılır. Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat

2 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, m:7/4, Değişik: RG-25.7.2014-29071 (Resmi Gazete, Tarih:15.12.2012, Sayı:28498).

8

mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın yetkili idarenin talebi üzerine Tapu Müdürlüğü tarafından re’sen terkin edilerek, malikleri adına payları oranında tescil edilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkin edilen taşınmazların niteliği ile ayni ve şahsi haklar ve temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh ana gayrimenkul üzerine aktarılır. 6306 sayılı Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (mesela ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyeceği gözden uzak tutulmamalıdır (Anonim 2016b).

Şekil 3. 1 Tapu kütüğünün beyanlar hanesine yapılan riskli yapı belirtmesi

Yetkili idare tarafından yapılan risk tespitine ait masraflar, yapı maliklerinin T.C.

kimlik numaralarını içeren liste halinde ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Riskli yapı paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek kanuni ipotek belirtmesi yapılır. Tapu Müdürlüğünce TMK’nın 1019’uncu maddesi gereğince müşterek ipoteğin varlığından tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine ve ilgili yetkili idarelere bilgi verilir³.

3 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu Dairesi Başkanlığı’nın 2013/8 sayılı Genelgesi, m: A/1.

9 3.2.1 Riskli yapı belirtmesinin ilgililerine tebliği

İlgili Tapu Müdürlüğünce tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren ilgili idarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir (Anonim 2016c).

6306 sayılı Kanun kapsamında Tapu Müdürlükleri tarafından yapılacak olan tebligatlar, ilgililerin adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslerine yapılacak olup, Tapu Müdürlüğünce tebligat adresi tespit edilemeyen gerçek kişiler ile Tapu Müdürlüklerine adres bilgisi bulunamayan tüzel kişilerin adres tespitinin yapılabilmesi için yetkili idareye bilgi verilir. Yetkili idare tarafından yapılan adres tespiti veya adres tespitine esas olabilecek kimlik bilgisine istinaden gereğince ilgililerine tebligat yapılır.

3.3 Sonucun İlgili Kuruma Bildirilmesi

Ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılan tebligatlar liste halinde yazılı veya elektronik ortamda Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilir. Tapu Müdürlüğünce, ilgililerine yapılan tebligatların takibi yapılır ve ulaşıp ulaşmadığı belirlenir. İlgilisine tebligat ulaşanlar için bir liste, ulaşmayanlar için de ayrı bir liste yapılır ve bu durum yetkili idareye bildirilir. Tapu Müdürlüğünce, adrese dayalı nüfus kayıt sisteminden adresleri tespit edilemeyen ya da tespit edilen adreste ilgilisine ulaşılamayan riskli yapı malikleri için yetkili idareden adres tespiti edilip edilemeyeceği hususu soru konusu edilmesi gerekmektedir.

10 4. HARÇ, VERGİ ve ÜCRET MUAFİYETLERİ

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin 16 (9). maddesinde Kanun uyarınca;

 İlgili kurum, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

 Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, ilgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.

 Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, 1. ve 2. maddelerde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.

Uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek kişi veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan, riskli yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemleri kanun uyarınca yapıldığından; noterler, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri, Belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında 1. ve 2. maddelerde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.

 6306 sayılı Kanun uyarınca alınmaması gereken harç, vergi ve ücretlere ilişkin aşağıdaki hususların vurgulanması gerekir:

 2.7.1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 38’inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.

11

 Harçlar Kanunu’nun 57’nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.

 26.5.1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun 79’uncu, 80’inci, 84’üncü maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar.

 1.7.1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tabi kağıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.

 8.6.1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.

 Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler;

Belediye Gelirleri Kanunu’nun 86’ncı, 87’nci, 88’inci ve 97’nci maddeleri ile 3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21’inci ve 23’üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1.7.1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücretler.

 Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13.7.1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi olarak muafiyet uygulanacak hususlar belirtilmiştir.

Yapı için 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespitinin yaptırılması ve risk tespit raporunun kesinleşmesinden önce yapının yıktırılması durumunda, bu yapının bulunduğu parsel üzerinde yapılacak uygulamalar ve işlemler harç ve döner sermaye ücretinden muaf değildir. Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri harç ve döner sermaye ücretinden muaftır. Bu kanun kapsamında yapılacak devir ve satış işlemlerinde muafiyetin alıcı veya satıcı ayrımı yapılmaksızın işleme özgü uygulanması gerekmektedir. Riskli yapı belirtmesi bulunan parsel ile belirtme bulunmayan parselin tevhit işleminde belirtme bulunmayan parselin beyan değeri üzerinden tapu harcı ve ayrıca döner sermaye ücreti tahsil edilmesi gerekmektedir.

6306 Sayılı Kanun gereğince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden istisna tutulmuş

12

olduğundan, 6306 Sayılı Kanun gereğince yapılacak olan işlemlerden tapu harcı ve döner sermaye ücreti alınmaması gerekmektedir. Tapu Müdürlüklerince, yetkili idarece talep edilen işlemin, 6306 Sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı hususunda tereddüt yaşanması halinde, yetkili idarenin yapılan işlemin 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapıldığına ilişkin yazısına istinaden söz konusu istisnalar uygulanmalıdır⁴.

4 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu Dairesi Başkanlığı’nın 2013/8 sayılı Genelgesi, m: F.

13

5. RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ ve RİSKLİ YAPININ YIKIM AŞAMASI

5.1 İtirazların İncelenmesi

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ve en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin katılımı ile oluşturulur. Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir (Anonim 2016c).

Teknik heyet tarafından, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile itiraza bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun 6306 Sayılı Kanun’a ve kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını incelenir. Teknik heyet toplantısı sonunda alınan kararlar, itiraz gerekçeleri belirtilerek yazılır, başkan ve üyelerce imzalanır. Kararlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığına, tespiti yapan veya yaptıran idareye ve itiraz eden taşınmaz maliklerine bildirilmesi gerekmektedir. Teknik heyetçe yapılan inceleme neticesinde yapının risk taşımaması ve itirazın kabul edilmesi halinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce ilgili Belediyesine ve Tapu Müdürlüğüne yazılı olarak yapı üzerindeki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması istenir. Yapılan inceleme sonucunda itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemesi durumunda, riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım sürecine geçilir. Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir ve ilgili idarenin bildirimi üzerine “6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır” belirtmesi terkin edilerek, ilgililerine ve yetkili idareye bilgi verilmesi gerekmektedir (Anonim 2016c).

5.2 Yıkım Sürecinin Takibi

Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapılarının yıktırılması istenir. Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle,

14

tespitin kesinleşmesi halinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını ilgili idareden ister.

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin 8 (2). maddesinde ilgili idarece;

a) Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması yapı maliklerinden istenilir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananlara, tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir.

b) Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine, elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulması ile yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde düzenlenir.

Demirkol ve Baş (2013) 6306 sayılı Kanun’un insanların barınma hakkını ne yönde etkilediği hakkındaki görüşlerini, “mülkü boşalttırmak amacıyla, en minimum hizmetler olan elektrik, su ve doğalgazın ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulmasını düzenleyen maddesi barınma ve konut hakkına aykırıdır. Herhangi bir yer göstermeksizin insanlara sunulan kamu hizmetlerini de ortadan kaldırmak en basit insan hakkı olan barınma hakkını zedelemektedir” şeklinde açıklamışlardır.

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ile yıkıma yönelik iş ve işlemleri engelleyenler hakkında ilgili idarece veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce tutanak tutulur ve bunlar hakkında, 26.9.2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulması gerekmektedir. Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde;

maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekmektedir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Tapu

15

Müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır⁵.

5.3 Kontrol Aşaması

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin 8 (2). maddesinde ilgili idarece;

c) (a) bendinde verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek yapı maliklerine tebligatta bulunulur.

ç) (a) ve (c) bentlerinde belirtilen şekilde verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması yetkili kurum ve kuruluşlardan istenilir ve maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mülki amire bildirilir.

5.4 Yıkım İşleminin Yapı Maliklerince Yapılmaması

Riskli yapının verilen süreler sonunda taşınmaz maliklerince yıktırılmadığı tespit edildiğinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca bu durum yazılı olarak ilgili idareye bildirilir. Verilen sürelere rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilerek yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek yapılması istenir.

Bir yapının riskli yapı statüsü alması, kanuna göre tahliye ve yıkımını gerektirmektedir. Riskli yapıların yıktırılması için öncelikle malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi denenmelidir. Hatta bu amaçla oturanlara kira yardımı dahi yapılabilecektir.

Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir ve bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek

5 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, m:8/4-5, (Resmi Gazete, Tarih:15.12.2012, Sayı:28498).

16

tekrar süre verilerek tebligat yapılacaktır. Verilen bu süre içinde de yapı, maliklerince yıktırılmaz ise, yıkım masrafları yapı sahiplerinden tahsil edilmek koşulu ile bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülki amir tarafından yaptırılacaktır (Anonim 2016d).

İlgili idare, tahliye edilerek yıktırılan riskli yapılar ile tahliye veya yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar hâlinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirir. Eğer riskli yapı, yetkili idare tarafından yıktırılmışsa; yıkım masrafları ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir ve Tapu Müdürlüğünce yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında ilgili idare lehine müşterek kanuni ipotek belirtmesinde bulunulur ve taşınmazın ayni ve şahsi hak sahiplerine ve binayı yıktıran idareye bilgi verilir⁶.

5.5 Yıkım Sonrası Uygulama

Yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligata istinaden kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek riskli yapı maliklerince oybirliği ile anlaşmaya çalışılır, anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.

Söz konusu usule göre, oybirliğiyle anlaşma sağlanamaması halinde, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilerek tutanağa geçirilir. Tutanak, toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir. Ayrıca bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Çevre ve

6 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu Dairesi Başkanlığı’nın 2013/8 sayılı Genelgesi, m: B/1.

17

Şehircilik Bakanlığınca tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda hazine adına re’sen tescil edileceği belirtilmesi gerekmektedir (Anonim 2016e).

Tapu kaydında cins tashihi, arsa düzenlemesi ve benzeri konular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi veya ilgili idare tarafından re’sen yapılır. Bu doğrultuda ilgili idarece, maliklere tebligat yapılmak suretiyle, maliklerden otuz gün içerisinde değerlendirmeye ilişkin karar almaları istenir. Otuz gün içerisinde 2/3 çoğunlukla karar alınması durumunda, bu karara göre hareket edilir. Karara katılmayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, açık artırmayla diğer maliklere satılır. Bu payların riskli yapı maliklerince alınmaması durumunda, Bakanlığın talebi üzerine, rayiç bedel üzerinden hazine adına tescili gerçekleştirilir. 2/3 oranıyla karar alınamaması durumunda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ ya da ilgili idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Kamulaştırma bedelinin 1/5’i peşin ödenir ve geriye kalan miktar ise beş eşit taksite bölünmek suretiyle beş yılda ödenebilir (Anonim 2016f).

Üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamadığı durumlarda ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ veya ilgili idarenin acele kamulaştırmaya başvurabileceği görülmektedir (Öngören ve Çolak, 2013). Bu kısımda söz konusu olan acele kamulaştırma, riskli yapıların devletin belirleyeceği bedelin 1/5’ini peşin ödemesi ve kalan kısmın ödemesini de 5 yıl içinde tamamlaması koşulu ile devlete geçmesidir Baydur (2013) riskli yapıların Devlet eliyle kamulaştırılması hakkındaki düşüncelerini,

“Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli binaları kamulaştırırken arsanın değerini arsa üzerinde bulunan eski gayrimenkul özelliklerine göre belirleyebilmektedir. Ancak yeniden imar edilecek bir arsanın değerinin eski gayrimenkullerin değil, yeni gayrimenkullerin özelliklere göre belirlenmesi gerekir. Kanunun kentsel dönüşüm projeleri bağlamında ortaya çıkacak arsa değerleri üzerinde bir değerleme sürecini dikkate almaması hak sahipleri açısından kentsel dönüşüm sürecini zorlaştıracaktır”

şeklinde açıklamaktadır.

18

Yasin ve Şahin (2013) riskli yapı tespitinin insanlar için önemi konusundaki görüşlerini,

“yapının riskli olup olmadığının tespiti, sağlıklı ve güvenli yapıda yaşama konusunda menfaati olan malikin elbette yararınadır. Yine sahip olduğu ve belki de yaşadığı yapının, ekonomik ömrünü tamamlayıp tamamlamadığı, yıkılma yahut ağır hasar görme riskinin bulunup bulunmadığı hususlarının belirlenmesi ilk planda onun menfaatine hizmet eden bir işlemdir” şeklinde açıklamıştır.

19 6. KİRA ve FAİZ YARDIMI

6.1 Kira Yardımı

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.

Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını geçemez. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay ve 6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma yolu ile kamulaştırılan yapılarda 5 aydır. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Taşınmaz maliklerine, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır.

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması halinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilmektedir⁷.

Kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise beş katı kadar bir kereye mahsus kira yardımı yapılabilmektedir⁸. Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması halinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması halinde ise, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir (Çizelge 6.1).

7 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, m:16/1, Değişik: RG-25.7.2014-29071, (Resmi Gazete, Tarih:15.12.2012, Sayı:28498).

8 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, m:16/3, Değişik: RG-25.7.2014-29071, (Resmi Gazete, Tarih:15.12.2012, Sayı:28498).

20

Çizelge 6.1 2017 yılı riskli yapı maliklerine yapılacak kira yardım dağılımı

2017 YILI İL BAZLI KİRA YARDIMI TUTARLARI

İL ADI HAK SAHİPLİĞİ (Kira Bedeli - TL)

Malik

(Aylık) Kiracı (Defaten)

Sınırlı Ayni Hak(Defaten) Artvin, Bilecik, Bingöl, Bolu, Burdur, Çankırı,

Erzincan, Gümüşhane, Hakkâri, Kırşehir, Nevşehir, Sinop, Tunceli, Bayburt, Karaman, Kırıkkale, Bartın, Ardahan, Iğdır, Yalova, Karabük, Kilis

535,00 TL 1.070,00 TL 2.675,00 Tl

Amasya, Bitlis, Edirne, Giresun, Isparta, Muş, Kars, Kastamonu, Kırklareli, Niğde, Rize, Siirt, Uşak, Yozgat, Aksaray, Şırnak, Osmaniye, Düzce

605,00 TL 1.210,00 TL 3.025,00 TL Adıyaman, Afyonkarahisar, Ağrı, Çorum, Elazığ,

Kütahya, Ordu, Sivas, Tokat, Zonguldak, Batman, Çanakkale

675,00 TL 1.350,00 TL 3.375,00 TL Aydın, Balıkesir, Denizli, Diyarbakır, Erzurum,

Eskişehir, Gaziantep, Hatay, Mersin, Kayseri, Kocaeli, Malatya, Manisa, Kahramanmaraş, Mardin, Muğla, Sakarya, Samsun, Tekirdağ, Trabzon, Şanlıurfa, Van

745,00 TL 1.490,00 TL 3.725,00 TL

Adana, Antalya, Bursa, Konya 810,00 TL 1.620,00 TL 4.050,00 TL

Ankara, İstanbul, İzmir 860,00 TL 1.720,00 TL 4.300,00 TL

 Kira yardımı aylık 600 Türk Lirası’nı geçemez.

 Kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, bulunduğu il için belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise beş katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

 Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay ve kanun kapsamında anlaşma yolu ile kamulaştırılan yapılarda 5 aydır. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir.

 Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir.

 Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebilir. Yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenecek oranda bir defaya mahsus kira yardımı yapılabilir (Anonim 2017a).

6306 Sayılı Kanun kapsamında yapılacak kira yardımı başvuruları, tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yapılır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımları, uygulama alanındaki riskli yapı maliklerinin kira yardım taleplerinin uygulamayı yapan ilgili idare veya TOKİ tarafından uygun görülmesiyle

21

onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilir. Talebin Bakanlıkça kabul edilmesiyle riskli yapı maliklerine ödenmek üzere ilgili idare veya TOKİ’nin hesabına yapılır. Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kira yardımı talebinin müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi ile doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılır. Dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamazlar (Anonim 2016g).

6.2 Faiz Yardımı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Faiz desteği verilebilmesi için tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi almak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekmektedir. Riskli yapı sahipleri talep etmeleri halinde yapacakları işlem türüne göre bankalardan kredi kullanabilir (Çizelge 6.2).

Çizelge 6.2 Riskli yapı türüne göre 2017 yılı kredi dağılımı Kredi Türü Faiz Desteği

Oranı (%)

Azami Ödemesiz Dönem (Yıl)

Azami Vade (Yıl)

Güçlendirme Kredisi 4 2 10

Konut Yapım Kredisi 4 2 10

İşyeri Yapım Kredisi 3 2 7

6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapı maliklerine yapılacak faiz desteği esasları aşağıdaki gibi özetlenebilir:

 Bakanlık kendisine başvuran bankalarla protokol imzalar.

 Banka, kredi başvurularını protokol hükümleri ve bankanın kredilendirme usul, esas ve mevzuatı çerçevesinde değerlendirir.

 Banka kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini Bakanlığa bildirir.

Bakanlıkça başvuru 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir.

 Faiz desteğinden yararlandırılacaklar bankaya bildirilir.

22

 Faiz desteği sağlanacak krediler için bankalar tarafından talep edilecek ücret, sigorta ve benzeri giderler hak sahipleri tarafından ödenir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı maliklerine sağlanan faiz desteklerinin geri ödemeleri, banka tarafından kullandırılan kredilere ilişkin taksit vadesi sonuna kadar hesaplanan ve her ay kendi kayıtlarına göre kesinleşmiş aylık faiz desteği tutarlarını Bakanlığa bildirmesini takiben, Bakanlıkça hesaptan gerçekleştirilir. Hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulmaktadır (Anonim 2017b).

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında hak sahiplerine bankalardan kullandırılacak kredilerde sağlanacak faiz desteğine ilişkin, Devlet iştiraki olan İş Bankasının %49 oranla ilk sırada katkı sağladığı görülmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalardan riskli yapı maliklerince kullanılan kredi miktarlarının dağılımı gösterilmektedir (Çizelge 6.3).

Çizelge 6.3 Riskli yapı maliklerine kullanılan kredi tutarına göre banka dağılımı (%) Kredi Tutarına Göre Banka Dağılımı (2017)

Banka İsmi Dağılım Oranı (%)

AKBANK 1

BANK ASYA 2

DENİZ BANK 38

FİNANSBANK 2

GARANTİ BANKASI 2

HALK BANKASI 1

İŞ BANKASI 49

KUVEYT TÜRK 3

ŞEKERBANK 1

TEB 0

TÜRKİYE FİNANS BANK 0

VAKIFBANK 1

23

7. 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

HAKKINDAKİ KANUN KAPSAMINDA KASTAMONU İLİNDEKİ

UYGULAMALASININ İNCELENMESİ 7.1 Örnek Uygulama Sonuçları

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Kastamonu ilinde yetkilendirilen kurumlar; Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Belediye ve İl Özel İdaresidir. Yapı maliklerinin başvurusu üzerine risk tespiti yapmak üzere yetkilendirilen kuruluşlar; Kastamonu Yapı Denetim Ltd. Şti., Kastamonu Birlik Yapı Denetim Ltd. Şti., Dizayn Plan Proje Mim. Müh. İnş.

Taah. Tic. ve San. Ltd. Şti., Ankabe Yapı Denetim Ltd. Şti. ve Kastamonu İlkim Yapı Denetim Ltd. Şti. olarak tespit edilmiştir.

Kastamonu İli özelinde 6306 sayılı Kanun kapsamında toplam 450 adet yapı için riskli yapı tespiti yapılmıştır⁹. 6306 Sayılı Kanun’un uygulamaya girdiği 31.05.2012 tarihinden bu güne kadar Kastamonu ilinde Bakanlıkça belirlenmiş “Rezerv Yapı Alanı” ve Bakanlar Kurulunca kararlaştırılmış “Riskli Alan” bulunmamaktadır.

Çalışmalar hep yapı maliklerinin bireysel başvuru üzerine “Riskli Yapı” şeklinde olmuştur. Başvuruların ve yapılan tespitlerin geneline bakıldığında tek yapı yada 2-3 yapıdan oluşan yapı maliklerinin yapılan bireysel başvuruların değerlendirilmesi sonucu riskli yapı tespiti yapılmıştır.Bu güne kadar yapılmış riskli yapı tespit çalışmalarının bir tanesi başlangıcından yani yapı malikinin bireysel başvurusundan, yıkım aşaması ve yeni yapının yapım aşamasına kadar olan süreç resmi evraklar ve örneklerle açıklanacaktır.

Kamu kurum ve kuruluşlarının risk tespit çalışmalarını yürütebilmeleri için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının belirttiği kriterlere sahip olup, lisans belgelerini almaları zorunludur. Yapı maliklerinin başvurusu üzerine riskli yapı tespit çalışmalarını yapmak üzere Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara ait lisans belgesi (Şekil 7.1).

9 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Riskli Yapı 1. Dairesi Başkanlığının Türkiye Geneli ve Kastamonu İlindeki 6306 Sayılı Kanun Uygulamalarına Yönelik İstatistiki Veriler, (BMER Başvuru, Tarih:10.05.2017, Sayı:1700669635).

24

Şekil 7.1 Risk tespiti yapmaya yetkili kuruluşa verilen lisans belgesi

Kanun kapsamında uygulamalardan faydalanmak isteyen yapı malik ya da maliklerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşa, sahibi bulunduğu yapının risk tespitinin yapılması için başvuru dilekçesi (Şekil 7.2). Riskli bina tespitinin ilk aşaması olup, yapı malik ya da maliklerinin lisanslı kuruluşa başvurması gerekli görülmektedir.

25

Şekil 7.2 Risk tespiti yapmaya yetkili kuruluşa yapılan başvuru dilekçesi

Riskli yapı tespiti uydu görüntüsündeki kırmızı ile çevrili ‘A’ harfi ile gösterilmiş yapı için yapılmıştır. Halbuki en azından bu çalışma sarı renk ile çevrili ‘B’ harfi ile gösterilmiş alandaki tüm binaları kapsamış olsaydı, kadastro adasının tamamını kapsayacak ve imar planında da emsal değer artışından faydalanılabilecektir. Böylece daha çok konut elde etmenin yanı sıra teknik donanımlara sahip, fiziksel ve görsel özellikler bakımından çevreyle uyumlu ve en önemlisi de insanların can ve mal korkusu olamadan yaşamlarını sürdürebilecekleri yaşam alanı elde edilmiş olacaktır (Şekil 7.3).

26

Şekil 7.3 Örnek uygulamadaki risk tespiti yapılacak binanın uydu görüntüsü

Risk tespiti yapılacak bina teknik ve görsel özelliklerden yoksun, olası bir doğal afet meydana geldiğinde can ve mal kaybına yol açabilecek durumdadır. Yapı etrafındaki diğer binalarda aynı fiziksel ve görsel özellikte olmasına rağmen, kanunda riskli yapı tespiti için ilgilisinin ya da yasal temsilcisinin başvurma şartı arandığından ve diğer binaların ilgililerince de herhangi bir başvuru yapılmadığından çalışma sadece bu yapıya yönelik yapılmıştır (Çizelge 7.4).

A

B

27

Şekil 7.4 Örnek uygulamadaki risk tespiti yapılacak binanın ön cephe görünümü

Yapı malikinin başvurusu üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluş tarafından risk tespiti yapılacak binadan (Şekil 7.5) te gösterildiği şekilde kritik kat karot numunesi, (Şekil 7.6) da gösterildiği şekilde kritik kat röntgen numunesi ve (Şekil 7.7) de gösterildiği şekilde de kritik kat sıyırma numunesi alınarak laboratuvarda analizleri yapılır ve analiz neticesinde binanın risk tespit raporu hazırlanır.

Şekil 7.5 Örnek uygulamadaki binadan kritik kat karot numunesi alımı

28

Şekil 7.6 Örnek uygulamadaki binadan kritik kat röntgen numunesi alımı

Şekil 7.7 Örnek uygulamadaki binadan kritik kat sıyırma numunesi alımı

29

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kurum ve kuruluş tarafından, riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esaslara göre yapı üzerinde yapılan inceleme ve analizler neticesinde riskli bina tespit raporu inceleme formu düzenlenerek yetkili kuruma gönderilmesi gerekmektedir (Şekil 7.8).

Şekil 7.8 Lisanslı kuruluşça düzenlenen riskli bina tespit raporu

30

Risk tespiti yapılan yapıya ait lisanslı kuruluşça hazırlanmış tüm evraklar üst yazı ekinde sunularak yetkili kuruma gönderilir (Şekil 7.9).

Şekil 7.9 Lisanslı kuruluşça hazırlanan risk raporu inceleme sonucu

31

Lisanslı kuruluş tarafından, deprem risk raporu ve yapılan çalışmaya ait dokümanların ilgili kuruma gönderilmesi ile ilgili kurum tarafından başvuru ve hazırlanan rapor incelenir. İnceleme neticesinde kanun ve yönetmeliklerde belirtilen kıstaslara aykırı bir durum yok ise Tapu Müdürlüğünden taşınmaz üzerine riskli yapı belirtmesi yapılması istenmektedir (Şekil 7.10).

Şekil 7.10 İlgili kurumca hazırlanan riskli yapı belirtmesi talep yazısı

32

İlgili kurumun talebi üzerine Tapu Müdürlüğü tarafından belirtme yapılacak taşınmaz üzerine “6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdır” belirtmesi yapılarak (Şekil 3.1), taşınmaz malik/maliklerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre bildirimde bulunulur (Şekil 7.11).

Şekil 7.11 Tapu Müdürlüğünce riskli yapı maliklerine yapılan duyuru

33

Tapu Müdürlüğü tarafından riskli yapı malik/maliklerine bildirimde bulunulmasını müteakiben, ilgilisine tebligat ulaşan ve ulaşmayanların listesi yapılır ve durum hakkında ilgili kuruma bilgi verilir (Şekil 7.12).

Şekil 7.12 Tapu Müdürlüğünce ilgili kuruma tebligat sonuçlarının bildirilmesi

34

İlgililerine verilen süre içerisinde riskli yapılarının yıkım talebinde bulunmamaları veya kat maliklerinin hisseleri nispetinde 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlayamamaları durumunda, öncelik hissedarlarda olmak üzere anlaşmaya yanaşmayan malikin hissesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere satışa çıkartılır (Şekil 7.13).

Şekil 7.13 İlgili kurum tarafından yapılan açık arttırma usulü ile ihale bildirimi

35

Tapu Müdürlüğünden ilgililerine tebligatın ulaşmasını müteakip, yapı maliklerinin riskli yapı belirtmesine bir itirazı yok ise ilgili kuruma itirazlarının olmadığını ve taşınmazlarını yıkmak istediklerini belirten bir dilekçe ile başvurmaları gerekli görülmektedir (Şekil 7.14).

Şekil 7.14 Riskli yapı maliklerinin yıkım talepleri

36

Riskli yapı faaliyetlerini takip ve yürütmekle yetkili kurumun ilgili Belediye Başkanlığından, belirtme yapılan riskli yapının yıkım aşamasının takibi istenmesi gerekli olacaktır (Şekil 7.15).

Şekil 7.15 İlgili kurumun riskli yapı yıkım kararı