Henri Prost

Ş e h i r c i l i k :

İMAR P L A N L A R I N D A N D O Ğ A N G A Y R İ M E N K U L MÜKELLEFİYETLERİNİN (Servitudes) TATBİKİ

H A K K I N D A K İ FİKİRLER

Henri Prost

İstanbul Belediyesi Şehircilik Mütehassısı Tercüme eden: ZÜHTÜ FER AN

İmar plânlarına ait Türk Kanunu, bu projelerin, yollar, büyük caddeler, meydanlar ve skuarler için lü- zumlu umumî meydanların ayrıca her nevi mebanii resmiyenin (okul, hastahane, spor tesisleri ve sa- ire ...) yani asrîleşme ve inkişaf devresine girmiş her iskân mahallinin bel kemiğini teşkil eden bütün un- surların yerlerini göstermesini ister.

İstanbul şehrinin büyük bir kısmı, imar plânının tatbikma mâniler teşkil eden, bir çok küçük emlâkler- den müteşekkildir.

Bir mmtakanın imar plânı tasdik edildiği zaman, şahsî menfaatlerini umumî menfaatin fevkinde tutan, bir çok kimselerin bu hususta imar bürosuna envai müşkülât çıkardıkları müşahede edilmiştir.

Bunun bir neticesi olarak istikameti olan yerler- de inşaat müsaadesi istemek ve bu suretle kendilerine menfaatli olacak bir istimlâk temin etmek maksadi- le müracaatlar vuku bulmaktadır.

Bu sebeple belediyenin malî kudretinin imkânsız- lığı dolayısiyle anında tatbik edilmiyen istimlâkler, yolların, skuarlerin ve meydanların açılma veya ge- nişletilmesini gayri mümkün kılmaktadır.

Okullara, spor sahalarına ve hastahanelerin genişletilmesine tahsis edilen arazinin plân mucibince bu işlere tahsisinde aynı müşkülât vuku bulmaktadır.

Çünkü Millî Eğitim. Sağlık.ve Sosyal Yardım Bakan-

İstanbul Şehrinin imar plânı tam bir faaliyet halinde bulunan bir şehre tatbik edilecektir.

Bu sebeble, hususî emlâkin vaziyeti bakımın- dan bu imar plânı arazi üzerinde yeniden kurulacak veya tevsi' edilecek bir şehrin imar plânı ile kabili kıyas değildir.

Bu notun gayesi, şehircilik kanununa, İstan- bul şehrine mahsus ve ancak ona tatbik edi- lecek hususî kayıtları ihtiva eden bir nizam- namenin ilâve edilmesi lüzumu üzerinde yüksek makamın nazarı dikkatini celpetmek- tedir.

lıkları kendilerine ekseriya pek yakın bir istikbalde lü- zumu olmıyan bu araziyi satın almak için lüzumlu tah- sisata her zaman malik bulunmamaktadırlar.

Aşağıdaki tekliflerin gayesi hazine menfaatleri- ni İstanbulun bir çok gayrimenkul sahiplerinin men- faatlerile telif etmektedir.

TEKLİFLER :

M u c i p s e b e p l e r :

İmar plânının tasdiki anında hiç bir şehrin büt- çesi, bu plâna göre gerek umumî menfaatlere ayrılan yol ve meydanların, gerekse resmî binalara tahsis edil- miş arazinin derhal ve birden istimlâkine, kifayet et- mez.

Bu istimlâkler, nüfus tekâmülüne ve bütçe vazi- yetine göre muayyen seneler zarfında icra edilmelidir.

Maamafih bu istimlâklerin hazinece icrası için umumiyetle azamî yirmi seneyi geçmiyen bir müddet kabul edilmiştir. (Bu notun sonunda ecnebi mevzuata tahsis edilen bir müşahedeye müracaat).

Bu suretle imar plânına göre istimlâki icap eden gayrimenkuller mutlak bir inşaat memnuiyetile mü- kellef kılınmıştır.

İmar plânının en mühim cihetini teşkil eden işbu

gayrimenkul mükellefiyeti hazineyi, birtakım arazi

spekülâsyonuna mâni olmak ve şehrin inkişafına en-

gel olacak teşebbüslere karşı koymak için bihakkın

l ü z u m l u d u r .

Yolların, meydanların, skuarlerin, ve âmme hiz- metlerine tahsis edilmiş diğer yerlerin üzerine yeni inşaat yapıldığı takdirde bunlar ilerde istimlâkleri bu yüzden azim masarifi mucip olacağından belediyece bu gibi yerlere inşaat yapılmasına müsaade edilmiye- cektir.

Zira aksi bir usul hiç bir bütçenin kifayeti kudre- ti içine girmez.

B u t a k d i r d e B e l e d i y e b i z z a r u - r e , ş e h r i n i m a r v e g e n i ş l e m e p l â n ı n ı n t a t b i k ı n d a n s a r f ı n a z a r m e c b u r i y e t i n d e k a l a c a k d e m e k - t i r . B u d a ; Ş e h i r c i l i ğ i n k ü l l i y e n i n k â r ı d e m e k o l a c a k t ı r .

Bu inşaat memnuiyeti mükellefiyeti gayrimen- kuller üzerinde muhtelif şekillerde tesir eder :

Gayri menkullerden bazıları, vuku bulacak ter- kiyat neticesinde saha itibarile küçülmekle beraber in- şaata salih bir halde kalacaklarından mal sahibi hak- kı indifaını muhafaza ve istimlâk edilen yeri için mu- hik bir tazminat alacaktır.

Bazıları vuku bulacak terkiyat neticesi, üzerinde inşaat yapılamıyacak derecede de küçüleceklerdir.

Diğer bir kısmıda tamamile, yeni açılacak umumî meydanlar ve resmî binalar sahası dahilinde kalacak- tır.

Şehir plânının tastikile vaziyetleri takyit edilmiş olan gayrimenkullerin, halihazır durumuna yüksek idarenin nazarı dikkatini celbederim.

Bu suretle vaziyetleri takyit (cristallisees ) edil- miş gayrimenkul (arsa veya bina) sahipleri, plânın tastikı anından itibaren yirmi seneden az bir zaman zarfında yapılacak olan; istimlâk anma kadar indifa haklarını muhafaza edeceklerinden d o ğ r u d a n d o ğ r u y a b i r z a r a r a düçar olmayacak- tır.

Bununla beraber bu gayrimenkul sahipleri istim- lâk tarihinin gayri muayyen olması dolayısile n i s- b î b i r z a r a r a maruz bulunacaktır.

Zira bunlar gayrimenkullerini başka şekilde kul- lanamıyacakları gibi ipotek etmek veya satmak hu- susunda zorluk çekeceklerdir.

Bir ölüm vukuu halinde de, mirasçıları izaleî şuyu teşebbüslerine, bilhassa arada satışı icabetti- ren sağirler bulunduğu taktirde talip noksanı yüzün- den mutazarrır olmaları varittir.

En nihayet, bu gayrimenkul sahibinin komşuları projenin neticesi olan bir fiat artışından çabuk istifa- de edebilecekleri halde mezkûr emlâk sahibi böyle bir

karardan mahrum edilmiş olacaktır.

Çünkü o gayri muayyen bir tarihte, en fazla ola- rak ancak emlâkin (projenin kabulü anındaki) kıyme- ti tutarını alabilecektir.

Salifüzzikir mevât, vaziyeti takyit edilmiş olan gayrimenkullerin hazineye tahmil edeceği yüzü azalt- maya gayret edecektir.

KANUN TEKLİFİ MADDE I :

Her imar projesine münhasıran bunun tastiki anında vaziyetleri takyit (cristallisees) edilmiş olan gayrimenkullerin istimlâkine ait bir malî projenin eklenmesi lâzımdır.

Bu mali proje, şehircilik projesinin kabul edildi- ği tarihten itibaren 6 aylık bir müddet zarfında bele- diye tarafından tanzim edilecektir.

MADDE II :

Belediye bu istimlâkleri aşağıda zikredilen « A » ve «B» usullerinden birine göre yapacaktır.

A — Belediye vaziyetleri takyit (cristallisees) edil- miş olan gayrimenkullerin derhal istimlâki için lâzım gelen meblâğı istikraz ile temin et- miye mezun olacaktır.

Bu istikraz hükümet ve belediye tarafın- dan madde IV de işaret edilen şartlar altında tekeffül edilecektir. Belediye vaziyetleri tak- yidedilmiş olan gayrimenkullerin istimlâkin- den sonra bunları menafii umumiyeye tahsisi- nin tahakkukuna kadar (azamî 20 sene) kira- ya vermeye salâhiyeti olacaktır.

Bu kiralardan meydana gelecek meblâğ bütçe harici hususî bir hesaba geçirilerek istik- raz faizini azaltmıya yarayacaktır.

B — V a z i y e t l e r i t ? k v i t (cristallisees) e d i l m i ş o l a n gayrimenkul sahiple- rinin tazmini için, belediye tedavüle arzı, pa- raya tahvili ve satın alınması mümkün, bono- lar ihracına salâhiyettar olacaktır.

Bu bonolar, faizli olacak ve azamî yirmi sene zarfında, itfa edilecektir.

MADDE III :

İkinci maddenin «B» fıkrası muhtelif şekillerde tatbik edilebilir :

1 — Bono ile tazmin edilmiş olan mal sahibi mül- künden istimlâk anma kadar indifa etmek is- terse, bu bonoların en az emlâkin kira bedeli- ne tekabül eden, faiz miktarını hazineye iade- ye mecbur olacaktır.

2 —- Bono ile tanzim edilmiş olan gayrimenkul sa-

hibi indifa hakkını, belediyeye terketmiş bulu- nacağı cihetle, belediye satın aldığı bu gayri- menkulleri inşaatın tatbikma kadar kiraya ver- mek salâhiyetini haiz olacaktır.

3 — Bonoların sayışı halinde yeni hâmiller belediye- ye karşı 1 ve 2 nci fıkrada gösterilen hak ve vecibelere aynen malik olacaktır.

MADDE IV :

İstikraz ve bonoların itfasına lüzumlu tahsisat : B i r t a r a f t a n : İmar plânının icabı olarak,

maarif, sıhhat, spor v.s. gibi muhtelif idarî müesseseleri namına belediye tarafından istim- lâk edilen arsa ve binaların bedelleri mukabi- li bu müesseselerin yapacağı tediyelerle, D i ğ e r t a r a f t a n : Yeni proje mucibince, yol,

meydan, skuarlerin ve diğer mahallerin yeni- den açılması yüzünden arazi ve binalar üzerin- de hasıl olacak fiat yükselmesi dolayısile alına- cak şerefiye bedelile temin edilecektir. Bu şe- refiye borcu ödeninceye kadar alâkalı gayri- menkuller üzerinde bir nevi ipotek, tesisi için yeni bir nizamname tanzim edilecektir.

Y a b a n c ı m e m l e k e t l e r d e k i m e v z u a t :

Yabancı memleketlerde imar plânının tatbiki için kullanılan usul gayrimenkul mülkiyetinin s u r e t i i n k ı s a m ı n a göre değişir.

Hususî mülkiyetin ilga edildiği Rusya gibi mem- leketlerde imar plânları kolayca tatbik edilebilir.

Almanya, büyük ve basiretli bir imar siyasetiyle ekseriya önceden hazırlanmış plânlar mucibince nüfus tekâmülüne göre peyderpey müsait şehirlerin muhi- tinde mevcut geniş zer'iyat sahasını önceden istimlâk etmiştir.

İngiltere eski bir miras hukukunun hükümleri neticesi olarak büyük mülkiyetlerden müteşekkildir.

Böylece hususî menfaatlerin doğurduğu engellere dü- çar olmaksızın bir hamlede geniş iskân mahalleri ya- pılabildi.

Çoğrafî bünyesi hususî bir teşekkül arz eden Hollânda arazisinin sahil kenarı deniz seviyesinden münhat olan arsalardan müteşekkildir.

İnşa edilebilmek için ekseriya bu arazi bir çok metre yüksekliğinde doldurulmak lâzımdır. Bunlarda şehirlerin büyümesini temin maksadile ancak devle

(veya şehirler) tarafından icra edilebilecek işlerdir.

Amsterdam şehrinin vaziyeti budur.

Amsterdam şehri, iskân mmtakasma hem hudut olan çayırları istimlâk ederek bunları doldurmuş ve böylece şehircilik bakımından lâzım gelen tanzim ameliyesini ikmal ettikten sonra inşaata salih arsalar halinde bunları satmıştır.

Rusya, Almanya, İngiltere ve Hollânda gibi muh-

telif memleketlerde şehircilik plânının tatbikında hu- susî menfaatlerin doğurabileceği engellerle karşılaşıl- mamıştır.

Fransa, İsviçre, Belçika ve bilhassa İtalyada ise arazi tasarrufu bir çok küçük mülkiyetlerden terek- küp ettiği cihetle bu memleketlerde imar plânlarının tatbikatı büyük engellerle karşılaşmıştır.

Bu sebeple bu memleketler bu engellere karşı ko- yabilmek için bir takım hususî mevzuat vaz'etmişler- dir.,

Bu imar plânlarının tatbiki için konulan müddet şehirlerin hususî durumlarına göre yirmi ile otuz sene arasında değişmektedir.

Bu kanunların bazı hükümlerinin İstanbulun hu- susî vaziyetine tatbiki kabil olduğu kanaatindeyim.

Ş e h i r c i l i k p l â n l a r i l e t a t b i - k a t p l â n l a r ı b i r b i r i n e k a r ı ş t ı - r ı l m a m a l ı d ı r :

İ m a r p l â n l a r i l e , t a t b i k a t p l â n l a r ı arasında olan bariz fark üzerinde ehem- miyetle İsrar etmekteyim.

Bir İ m a r p l â n ı n ı n g a y e s i muh- telif tesislere, umumî meydanlara ve mebanii resmiye- ye, ayrılan yerlerde hususî i n ş a a t ı n m e n ' i ve muhtelif semtlerin ciheti tahsislerine göre tesnifi- ni istihdaf eden bir hukukî kayıt vaz'ına münhasırdır.

Bir imar plânının mer'iyeti, evvelki fasılda da, zikredildiği veçhile yirmi ile otuz sene arasında deği- şebilir.

T a t b i k a t p l â n l a r ı i s e yol, mecari ve yeşil sahalar ile mebanii resmiye inşaatı gibi ame- liyatın imar plânı ile taayyün eden mevkilerinde ta- hakkuku temin gayesini güder.

Tatbikat plânlarının kemiyeti m a l î k a r - ş ı l ı ğ ı n m e v c u d i y e t nisbetinde olmak üzere bir veya beş senelik programlar gibi muhtelif senelere göre tanzim edilir. Bunlar müstaceliyet sıra sına göre imar plânının istihdaf ettiği bir kısım ameli- yatın tahakkukunu temin eden programlardır.

İmar plânı ile beş senelik programı karıştırm?

mak lâzımdır. Zira bu beş senelik programlar yapı- lacak işleri tayin ettiği halde imar plânları doğrudan doğruya yirmi veya otuz senelik bir müddet için hu- susî tasarrufun takyidini ilgilendirir.

İmar plânlarının mer'iyeti, daima tatbikat plânla- rına takaddüm eder.

Bu iki nev'i plânın hususî tasarrufun ilga edildiği veya evvelce bahsedilmiş olan tedabirin alındığı mem- leketlerde tefrikine lüzum yoktur.

İstanbul gibi bir çok küçük mülkiyetlerden te-

şekkül eden bir şehirde bu iki plânın mutlak surette

karıştırılmaması lâzımdır.