BİNADA TAKRİBİ MALİYET VE RANTABLİTENİN
HESAPLANMASI
Yazan : E R C A N E V R E N Y. M i m a r
«Berne»
Memleketimizde takribi maliyet hesap-ları metre kare üzerinden yapılır. Bu usul, her ne kadar müsabakalarda projeler ara-sındaki mukayeseyi sağlarsa da, maliyeti tâyin etmekte hassas olmamaktadır. Bil-hassa maliyetin ve rantabilitenin en ince noktalara kadar hesaplandığı bir devirde, baştan savma, yanlış hesaplar, gerek mal-sahibi, gerek m i m a r , gerekse her ikisi ara-sında hoşnutsuzluk yaratacak bir mevzudur. Projeyi yapmak, inşaatı yürütmek kadar maliyet ve rantabilite hesaplarını hazırla-m a k da hazırla-mihazırla-marın vazifeleri arasına gir-mektedir. H a t t â o kadar ki, bu husus pro-jenin t ü m ü n d e çok defa birinci derecede rol oynamaktadır. Rasyonel ve ekonomik inşaat yapmak mecburiyetinde olan Türki-yemizde bu işin başka memleketlerde oldu-ğu gibi f o r m ü l e edilip, tatbik edilmesi za-ruretine inanıyorum.
Metre kare usulünün mahzurlarını an-latabilmek için, bunun; yakından etüd et-mek fırsatını elde ettiğim, İsviçre (Sıa N o . 116) normu ile mukayesesini faydalı buldum. İsviçre n o r m u n d a bina takribî maliyeti «M3» olarak hesaplanıyor.
Bina-lar üç buutlu olduğuna göre, onu en iyi ifade edebilmek şeklinin yine metre küb olduğu zannındayım. Meselâ, m2 ile
yapı-lacak bir spor salonu hesabında maliyet daima u f a k olacaktır. Buna mukabil 2,20 m . yüksekliğinde bir b o d r u m hesabı da daha ziyade çıkacaktır. (M2 hesabına esas olan
normal kat yüksekliğini 2,80 m . kabul edersek) her hacım için ayrı bir m2 fiyat
birimi almak ise pratik olmadığı kadar zor ve uzun bir çalışma ister.
Fazla teferruata' girmeden bu, «M3»
hesabında ne gibi hususların göz önünde tutulduğundan bahsetmek istiyorum.
Çatılar meyil ve kullanılış şekline göre 1 -1,50 m. yüksekliği olan bir hacım olarak kabul ediliyor. D ü z çatılarda bu yükseklik üstü kullanılıyorsa 1 m. kullanılmıyorsa 0,50 m. oluyor. Bodrumu olmayan zemin katlarda 1 m. lik yükseklik ilâvesi icap edi-yor. Yine; teras, balkon veya konsol gibi binanın açık olan kısımları için de ilâveler yapılmaktadır. Bu hesaplar neticesinde
el-de edilen yekûn, mimarlık ve kontrollük ücretleri dahil binanın takribî teslim fiya-tını vermektedir. Arsa parası, dış tanzim^ kanalizasyon gibi dış tesisler, mobilya mas-rafları ve banka faizleri bu yekûnun dışın-dadır. Zeminin gayritabiî olmasında, do-ğacak hesaplar ayriyeten ilâve edilir.
İnşa edilmiş muhtelif binalardan bir-kaç misal :
Senesi M3 Maliyeti İs. F r . M a l î / M
Schwyz'de kilise 1 9 5 7 - 1958 3220 490.000 152.— Zürih'de ilkokul 1 9 5 5 - 1957 18.350 3.143.000 105.— Bir villâ 1960 1800 280.000 155.— Genevre'de blok ap. 1958 - 1959 28.716 3.158.760 110.— Bern'de b ü r o binası 1 9 5 6 - 1959 25.400 4.350.000 148.— D e p o binası 1951 23.300 1.585.500 68.— N O T :
Bu misallerden de anlaşılacağı üzere inşaat nev'i ve kalitesi maliyette önemli rol oynamaktadır.
Bu hususların rasyonel şekilde tesbiti, mevcut misallerin etüdü ve neşri, inşaat katalogunun hazırlandığı bugünlerde, alâ-kalı herkes için çok faydalı olacağı kanaa-tindeyim.
B. Rantabilite:
Bir binanın doğmasına sebep olan âmillerin başında rantabilite yer alır dene-bilir. Zira kapital sahipleri kâr görmedik-leri bir yere para yatırmamaktadırlar. Mi-marların; muayyen bir inşaat için kapital sahiplerine, ihtiyacı ve faydayı etüd ede-rek yapacakları teklifler inşaat faaliyetini artıracağı gibi bu etüdların zevkli bir ça-lışma olduğu kanaatindeyim. Avanprojeler mimarî kalite bakımından ne kadar üstün olurlarsa olsunlar gelirleri düşük olursa mal sahiplerine cazip gelmemektedir. Pek
çok arkadaşlarımın ideal meslekî anlayış-larına rağmen, mimarî ve sanattan pek az anlayan iş sahiplerini bu yüzden kaçırdık-larını hatırlarım. Öyle zannediyorum ki, yeryüzünde yalnız güzellik için inşaat yap-tıranların sayısı herhalde pek mahduttur. Buna göre mimarlık faydayı güzel bir şe-kilde ifade etmek sanatı oluyor.
Rantabilite hesapları avanproje ile beraber ilk konuşmalarda en önde yer alan bir unsurdur. Bunun için b ü r o m u z d a proje-leri hazırlanan «Köniz» nokta apartmanı-nın rantabilite hesaplarını misal olarak ver-mek istiyorum. Garip bir kaderi olan bu projenin. İsviçre'de proje hazırlığı, fiat-lar, halk mantalitesi ve hüviyeti hakkın-da bir fikir vereceğini de u m a r ı m .
İlk çalışmalar 1958 de başlamış... Kö-niz kazasında yükseklik müsaadesi 11 m. olduğu için 14 katlı olan bu proje için hal-kın oyuna müracaat etmek icabetmiş. H e r yıl 5 6 defa yapılan bu oylamalarla; k a -saba ve şehirlerin su, kanalizasyon, yol
v.s. gibi ihtiyaçları ve yürürlükte olan kai-delere aykırı teklifler için, halkın fikri alı-nıyor. N o k t a apartmanının da projeleri broşür halinde hazırlanıyor, halkla müna-kaşalar tertipleniyor ve b u r a y a yapılacak yüksek bir binanın yayvan bir yapıdan da-ha güzel olacağı anlatılmaya çalışılıyor. Netice; mahallî idarenin rızasına rağmen,
«Hayır» dır. Beş ay sonra yeniden çalışma-lar, fotomontajçalışma-lar, ve modellerle proje hal-ka bir defa daha sunuluyor... Netice yine az bir farkla «hayır». Köniz halkı kasaba-larında yüksek bina istemiyor. Üç katlı, dik çatılı, kremit örtülü evlerden daha çok hoşlanıyor. İsviçreliler bir b a k ı m a çok mu-h a f a z a k â r ve inatçı insanlar. Ellerindedki hürriyet de istediklerini yaptırmaya yeti-yor. Patronlar bir gün «Canım bu kadar hürriyet de iyi değil» diye bana dert yan-dılar. Şimdi yeni oylama için proje hazır-lıyoruz. Kat adedini 8 e indirdik. Buna da hayır denirse üç katlı yayvan, doîu bir bina teklif edeceğiz. Onun da projeleri hazır.
Bütün bu çalışmaların çıkış noktasını «Rantabilite» hesaplan teşkil etti diyebili-rim. Kapital sahipleriyle her konuşmada bu hesaplar baş köşeyi alıyor. Mal sahibi bina-nın yüksek yahut alçak olması ile değil, geliri ile alâkadar. Biz sadece bu faydayı mimarî anlayışımıza göre ifadeye ve hal-ka hal-kabul ettirmeğe çalışıyoruz.
Köniz Kreuzplatz inşaatının m3 ve
ma-liyet hesaplan :
I. H a c ı m :
A. Yüksek blok 16.019.000 m3
B. D e p o - G a r a j ve
b o d r u m 7.730.000 m3
Zemin kat «mağaza» 4.055.000 m3
C. Alçak blok 8.065.000 m3
Yekûn 35.869.000 m3
«Bu hesaplar brüt rantabiliteyi ver-mekte. Bina vergisi, banka faizleri ve bele-diye hizmetleri vergileri buna dahil değil. Vergi, bina kıymetinin 1,2 %o» sini teş-kil ediyor. (Bu miktar her kontrolda değiş-mektedir). Yeni binalarda hiç bir vergi muafiyeti yok. Ayriyeten binaya kapital olarak konan şahsî para yekûnundan da devlete bir vergi ödemek icap ediyor.
Banka kredileri hakkında bir fikir ver-mek için, bedeli 2.560.000.— Fr., senelik
II. Tahminî maliyet hesabı:
Arsa fiyatı ve eski binanın yıkılması 1.290.000.-Bina m a l i y e t i : A. Yüksek blok 16.019 x 1 4 0 . — = 2.242.660.— B. D e p o - G a r a j - Bodrum 7.730 X 90.— = 695.700.— Zemin kat 4.055 X 120.— = 486.600.— C. Alçak blok 8.065 x 130.— = 1.048.450.— 4.473.410,
Harç, vergi, ruhsat 2 5 0 . 0 0 0 , Bahçe ve çevre tanzimi 50.000,
Sair masraflar 36.590, Yekûn 6.100.000.— S. F r .
III. Kiralar: Aylık Senelik Y e k û n
A. Yüksek blok : 27 daire 2 İ oda 215 2580 69.660 28 daire 3İ oda 275 3300 92.400 1 Kiosk 215 2580 2.580 B. Ticaret hacımları : Küçük mağaza (Bodrum) 50 m - X 50.-Depo Büyük mağaza G a r a j Mağaza Tâli hacımlar (Bodrum) (Bodrum) (Zemin) (Zemin) 580 m - X 30.-350 m - X 46.-20 oto X 4 8 0 , 750 m - X 7 8 , 80 m2 X 3 5 , Yekûn = 2500 = 17400 = 16100 = 9600 = 58500 ... 2800 164.640 S. Fr. Yekûn 106.900.— S. F r . C. Alçak blok : 8 daire 3 oda 240 2880 23.040 16 daire 4 İ oda 335 4020 64.320 Yekûn 87.360 S. F r . Senelik kira bedeli 358.900,— 358.900 X 100
IV. Rantabilite: = 5,88 %
6.100.000
(Buradaki banka faizlerine göre % 6 ya yakın bir rantabilite iyi sayılıyor.) kira geliri 145.320.— F r . olan bir binanın
(Rantabilite 5,65 % ) finansmanını misâl
olarak vereceğim 1. ipotek 2. ipotek Şahsî kapital Yekûn 1.350.000.— 6 1 0 . 0 0 0 — 600.000.— 2.560.000.— Faiz % 3 3/4 % 4 1/2 % 6 Senelik faiz 50.625.— 27.450.— 36.000.— 114.075.— (Şahsî kapitalin rantabl olması için surette kalıyor. Bu hususî teşebbüs ve in-% 6 faiz getirmesi icap ediyor). 2 nci ipotek şaat faaliyetini tabiatiyle çok artıran bir ekseriyetle 25 senede amortize ediliyor, husustur.»
