SUNUfi (BAfiKANIN MESAJI). . . 03
GENEL DE⁄ERLEND‹RME VE BEKLENT‹LER. . . 04
B‹R BAKIfiTA ÜÇÜNCÜ ÇEYREK. . . 06
I.DÜNYA EKONOM‹S‹. . . 08
II.DÜNYA ‹NfiAAT VE KONUT SEKTÖRÜ. . . 10
III. DÜNYA T‹CAR‹ GAYR‹MENKUL SEKTÖRÜ. . . 11
IV. TÜRK‹YE EKONOM‹S‹. . . 13
V. TÜRK‹YE KONUT SEKTÖRÜ. . . 15
VI. TÜRK‹YE T‹CAR‹ GAYR‹MENKUL SEKTÖRÜ. . . 21
VII. TÜRK‹YE GAYR‹MENKUL SEKTÖRÜ F‹NANSAL GÖSTERGELER. . . 27
VIII. TÜRK‹YE ‹NfiAAT SEKTÖRÜ. . . 29
IX.TÜRK‹YE F‹NANSAL GÖSTERGELER. . . 31
Güncel veriler içeren önemli bir baflvuru kayna¤›yla karfl›n›zday›z
YODER olarak geçmifli sa¤l›kl› de¤erlendirmek ve gelece¤e yönelik do¤ru öngörüler oluflturmak için güncel verilere büyük önem veriyoruz. Bu do¤rultuda, 2006 y›l›ndan beri gayrimenkul sektörünü detayl› bir flekilde inceledi¤imiz raporlar yay›ml›yoruz.
Gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimler için önemli bir veri kayna¤› olaca¤›na inand›¤›m›z, bundan sonra üç ayl›k dönemlerde yay›mlanarak sektörün tüm alt segmentleriyle birlikte irdelenece¤i raporlar›n ilki olan “Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 3. Çeyrek, 2009” bafll›kl› raporumuzu sizlerle paylaflmaktan mutluluk duyuyoruz.
Geliflmelerin h›zl› yafland›¤› sektörümüzde bir baflvuru niteli¤inde güncel bilgiler sa¤layacak olan bu üç ayl›k raporlar›m›zda, dünyada ve Türkiye’de gayrimenkul sektörünün gelifliminin yan›
s›ra içinde bulundu¤umuz dönemde ülkemiz dahil tüm küresel ekonominin durumunu da de¤erlendirecek ve gelece¤e yönelik beklentilerimizi analiz edece¤iz. Çeyrek dönemler itibariyle haz›rlanacak raporlar›m›z›n gayrimenkul sektörünün Türkiye ekonomisine katt›¤› de¤eri göstermesi aç›s›ndan da tüm kesimler için önemli bir baflvuru kayna¤› oldu¤una inan›yoruz.
GYODER Yönetim Kurulu Baflkan›
G
YAYINLAYAN
Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i Nispetiye Caddesi, Levent ‹fl Merkezi, 6 / 2 34330 Levent - ‹stanbul
Tel: 0 (212) 282 53 65 Faks: 0 (212) 282 53 93
YAZAR
Dr. Can Fuat Gürlesel
Ekonomi ve Strateji Dan›flmanl›k Hizmetleri
HAZIRLAYAN
Özgencil Yay›nc›l›k Tan›t›m Organizasyon A.fi.
Teflvikiye Caddesi, Sadun Apt. 105 / 6 34367 Teflvikiye - ‹stanbul
Tel: 0 (212) 227 61 52/53/54 Faks: 0 (212) 227 61 44
Tüm Haklar› Sakl›d›r. © 2009 Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i
“Kaynak Gösterilmeden Al›nt› Yap›lamaz”
Turgay Tanes
Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Raporu Üçüncü Çeyrek 2009, Ekonomi ve Strateji Dan›flmanl›k Hizmetleri taraf›ndan ba¤›ms›z olarak haz›rlanm›flt›r. Çal›flmada ulusal ve uluslararas› resmi ve özel kurumlar›n verileri ile bu verilere dayal› analiz ve de¤erlendirmeler yer almakta olup, haz›rlayan kurumun görüfllerini yans›tmaktad›r.
‹yileflme ç›k›fl stratejileri ve yeni finansal balon riskleri
D
ünya ekonomisi küresel kriz ile birlikte ulafl›lan dip noktas›ndan döndükten sonra 2009 y›l›n›n üçüncü çeyre¤inde iyileflme dönemine girmifltir. Ancak iyileflmenin yavafl ve kademeli olaca¤› ve zaman alaca¤› öngörülmektedir. ‹yileflmenin kal›c› ve istikrarl› olaca¤›na iliflkin kayg›lar sürerken geliflmifl ülkelerin kriznedeniyle ald›klar› önlemlerin 2010 y›l›ndan itibaren geri çekilmesi, yani ç›k›fl stratejileri de tart›fl›lmaya bafllam›flt›r. Hükümet destekleri ile birlikte Merkez Bankalar›n›n düflük faiz ve genifl likidite olanaklar›
uygulamalar›n› 2010 y›l› ikici yar›s›ndan itibaren çekmeye bafllamalar› halinde ekonomideki iyileflmenin sürdürülebilir olup olmayaca¤› önemli bir risk
oluflturmaktad›r. Buna karfl›n di¤er bir risk ise ucuz ve bol likidite ile özellikle geliflen ülkelerde oluflmaya bafllayan yeni finansal balon riskleridir.
Dip aray›fl› sürüyor
K
üresel krizin konut ve gayrimenkul sektörü finansman sistemi kaynakl› olmas› nedeniyle inflaat sektörü ile gayrimenkul sektöründe küçülme kuvvetli olmaktad›r ve iyileflme gecikmektedir.Geliflmifl ülkelerde ABD ve Avrupa genelinde inflaat faaliyetlerinde ve harcamalar›nda daralma halen sürmektedir. Konut sektöründe ise özellikle ABD’de üçüncü çeyrekten itibaren iyileflme iflaretleri kuvvetlenmeye bafllam›flt›r. Ticari gayrimenkul sektörü ise ABD’de halen gerilemektedir. Asya-Pasifik bölgesinde ise inflaat, konut ve ticari gayrimenkul sektörlerinde görülen geniflleme yeni finansal balon risklerini ortaya ç›karmaktad›r.
Küçülme yavafllarken büyümeye geçifl kademeli olacak
T
ürkiye ekonomisinde küçülme giderek yavafllamaktad›r ve ekonomi y›l›n dördüncü çeyre¤inde muhtemelen pozitif büyüme gösterecektir. Ancak iktisadi faaliyetlerdeki canlanma henüz istenilen seviyede de¤ildir. Merkez Bankas›’n›n faiz indirimlerine ra¤men iç talebi canland›rmaya yönelik desteklerin çekilmesi ile birlikte iktisadi faaliyetlerdeki geniflleme s›n›rl›kalmaktad›r. ‹ç ve d›fl talep koflullar› henüz istenilen seviyede de¤ildir ve Türkiye’de ekonomik iyileflme yavafl ve kademeli olacakt›r.
TÜRK‹YE EKONOM‹S‹:
DÜNYA EKONOM‹S‹:
DÜNYA ‹NfiAAT KONUT VE T‹CAR‹ GAYR‹MENKUL SEKTÖRÜ:
GENEL DE⁄ERLEND‹RME VE BEKLENT‹LER... GENEL DE⁄ERLEND‹RME VE BEKLENT‹LER...
‹nflaat sektöründe kuvvetli daralma
Y
›l›n üçüncü çeyre¤inde tüm iktisadi faaliyetlerdeki toparlanma ve canlanmaya karfl›n inflaatsektöründe kuvvetli daralma devam etmifltir. Sektörde konut ile konut d›fl›
bina inflaat faaliyetleri önemli ölçüde daralm›flt›r. Üçüncü çeyrekte konut kredileri faiz oranlar›n›n gerilemesi ve kulland›r›lan konut kredilerinde büyüme konut talebi için olumlu geliflme olmufltur. Ancak konut sat›fllar›nda henüz istenilen canlanma
gerçekleflmemifltir. Ticari gayrimenkul sektöründe de yeni yat›r›mlarda dura¤anl›k sürerken, varl›k fiyatlar›, kiralar ve getirilerde gerileme üçüncü çeyrekte önemli ölçüde yavafllam›flt›r.
TÜRK‹YE ‹NfiAAT KONUT VE T‹CAR‹ GAYR‹MENKUL SEKTÖRÜ:
ABD ekonomisi yüzde 0.7 Euro Bölgesi ekonomisi 0.4 ile yeniden büyüdü.
Geliflmifl ülkelerde güven ve beklenti endeksleri 50 puan›
aflarak pozitife geçti.
ABD’de kriz sonras›
yeni ve mevcut ev sat›fllar› ile konut fiyatlar› artt›.
Avrupa Euro bölgesinde inflaat sektörü faaliyetleri
yüzde 9.2 küçüldü.
6
ABD’de ticari gayrimenkulfiyatlar› endeksi (2005=100) 124’den 112’ye geriledi.
7
Türkiye ekonomisinde küçülme yüzde 3.3’e geriledi.OECD Bileflik Öncü Göstergeleri 100.6 ile kriz öncesi seviyesine geri döndü.
8
Türkiye CumhuriyetiMerkez Bankas› faizi yüzde 6.5’e indi.
9
Al›nan konut yap›ruhsatlar› say›s› 88.892 ile geçen y›l›n ayn› dönemine
göre yüzde 35 geriledi.
10
11 12
13
15 16
18 19
20
17 14
Konut kredileri y›lbafl›ndan itibaren 2.1 milyar TL artarak 39.5 milyar TL oldu.
Üçüncü çeyrek içinde 96.808 adet ve toplam 6.0 milyar TL tutar›nda yeni konut kredisi kullan›ld›.
Konut kredisi ayl›k faiz oran› ortalama 0.96 ile yüzde 1.0’in alt›na indi.
Konut fiyatlar› endeksi (2007=100) 92.1 seviyesine, konut kiralar›
endeksi (2007=100) 90.8 seviyesine yükseldi.
AVM Perakende Endeksi (2005=100) toplam ciro endeksi 153 ile en yüksek seviyesine ulaflt›. M2bafl›na ciro endeksi ise 107 oldu.
Yeni ofis binas›, sanayi binas› ve lojistik binas›
al›nan yap› ruhsatlar› m2 büyüklükleri önemli ölçüde küçüldü.
‹nflaat sektörü yüzde 18.1 küçüldü. ‹nflaat harcamalar› 17.3 milyar TL ile büyük ölçüde küçüldü.
Yabanc›lar›n portföy yat›r›mlar› 63.2 milyar dolardan 81.3 milyar dolara yükseldi.
Yabanc›lara gayrimenkul sat›fl› 466 milyon dolar, do¤rudan yabanc›
sermaye yat›r›mlar›
164 milyon dolar oldu.
‹stanbul ofis piyasas›nda A ve B tipi ofis kiralar› M‹A ve M‹A d›fl› bölgelerde ikinci çeyrek döneme göre de¤iflmedi.
Aç›lan 7 AVM ile birlikte toplam AVM say›s› 205, toplam kiralanabilir alan büyüklü¤ü 4.8 milyon m2’ye ulaflt›.
1 2
3 4
5
B‹R BAKIfiTA ÜÇÜNCÜ ÇEYREK... B‹R BAKIfiTA ÜÇÜNCÜ ÇEYREK...
Dünya ekonomisinde karfl›lafl›lan derin krizin
önlenmesine yönelik olarak al›nan önlemler ve sa¤lanan destekler etkisini göstermeye bafllam›fl ve geliflmifl ülkelerde ekonomik daralma ikinci çeyrekten itibaren sona ermifltir. ABD ekonomisi üst üste dört çeyrek küçüldükten sonra üçüncü çeyrekte yüzde 0.7 büyümüfltür. Japonya ekonomisi de ikinci çeyrekte yüzde 0.7 ve üçüncü çeyrekte yüzde 0.3 büyümüfltür. Avrupa’da
Euro bölgesi befl çeyrek dönem daralman›n ard›ndan üçüncü çeyrekte yüzde 0.4 büyüme göstermifltir.
Geliflmifl ülkeler üçüncü çeyrekte yeniden büyümeye geçerek resesyondan ç›km›flt›r.
Mali göstergelerde y›l›n ikinci çeyre¤inde bafllayan iyileflme dalgalanmalar ile birlikte devam ederken, ulafl›lan yeni seviyeler itibari ile yeni finansal balonlar›n oluflmas› riskleri de artmaktad›r. Hisse senedi piyasalar›ndaki toparlanman›n ard›ndan üçüncü ve dördüncü çeyrekte h›zl› yükselmeler yaflanm›flt›r. Para otoritelerinin düflük faiz oranlar› devam etmektedir. ABD Merkez Bankas› FED’in faiz oran› yüzde 0.25’dir. Krizin dip noktas›ndan sonra Dolar yine de¤er kaybettikten sonra Euro Dolar paritesi dalgalanma ve yön aray›fl› içinde bulunmaktad›r.
Alt›n fiyatlar›nda h›zl› art›fllar yaflanm›flt›r. Ancak alt›n fiyatlar› ve petrol fiyatlar› son çeyrekte yeniden
gerilemektedir. Mali göstergelerde ve emtia fiyatlar›nda dalgalanmalar ve yön bulma gayreti devam etmektedir.
Ekonomik krizin dip noktas›n›n yafland›¤› birinci çeyrekte en düflük seviyelerine inen beklenti ve güven endeksleri ikinci ve üçüncü çeyreklerde kuvvetli bir iyileflme göstermifltir. ABD, AB ve Çin’de imalat sanayi beklenti endeksleri 50 seviyesi üzerine ç›karak yeniden pozitife dönmüfltür. Tüketici güven endekslerinde de ikinci ve üçüncü çeyreklerde h›zl› bir iyileflme yaflanm›flt›r. Ancak ABD’de tüketici güven endeksi Kas›m ay›
itibariyle yeniden gerilemifltir. Beklenti ve güven endekslerinin seviyeleri 2010 y›l› ekonomisi için ümit vermektedir.
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
ABD % 0.5 -0.2 0.4 -0.7 -1.4 -1.6 -0.2 0.7
EURO BÖLGES‹ %
0.4 0.8 -0.3 -0.4 -1.8 -2.5 -0.2 0.4
Ç‹N % 11.2 10.6 10.1 9.0 6.8 6.1 7.9 8.9
JAPONYA % 1.0 1.0 -0.7 -1.7 -3.0 -3.2 0.7 0.3
Dünya Ekonomisi Büyüme
(B‹R ÖNCEK‹ ÇEYREK DÖNEME GÖRE)
KAYNAK: OECD
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
DOW JONES ENDEKS‹
13.167 11.740 11.347 10.850 8.776 7.608 8.447 9.712 10.330
PETROL VAR‹L DOLAR
95.9 101.5 139.9 95.3 34.7 46.4 67.9 70.4 71.0
ALTIN ONS DOLAR
835 932 922 895 860 976 939 1.002 1.120
ABD MERKEZ BANKASI FA‹Z‹ %
4.25 2.25 2.00 2.00 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
EURO DOLAR PAR‹TES‹
1.4598 1.5787 1.5744 1.4580 1.2919 1.3304 1.4070 1.4613 1.4365
Dünya Ekonomisi Mali Göstergeleri
KAYNAK: MENKUL KIYMET, EMT‹A VE VADEL‹ ‹fiLEM BORSALARI, FED
DÖNEMLER
2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4
ABD 43.4 32.9 36.3 44.8 52.6 53.6 (1)
‹MALAT SANAY‹ BEKLENT‹ ENDEKSLER‹ TÜKET‹C‹ GÜVEN ENDEKSLER‹
AB 45.0 33.9 33.9 42.6 49.3 51.2 (1)
Ç‹N 47.7 41.2 44.8 51.8 54.3 55.2 (1)
ABD 70.3 60.1 57.3 70.8 73.5 67.4 (1)
AB -19 -30 -32 -23 -17 -17 (1)
Ç‹N 93.4 87.3 86.0 86.5 88.1 88.5 (2)
Dünya Ekonomisi Güven ve Beklenti Endeksleri
KAYNAK: RESM‹ ‹STAT‹ST‹K KURUMLARI
Geliflmifl ülkeler üçüncü çeyrekte resesyondan ç›kt›
Öncü göstergeler ümit verirken iflsizlik art›yor
Mali göstergelerde iyileflme, dalgalanma ve yeni finansal balon riskleri birlikte yaflan›yor
Beklenti ve güven endekslerinde iyileflme
Dünya ekonomisindeki iktisadi faaliyetlerin öngörülmesi aç›s›ndan izlenen seçilmifl öncü göstergelerde iyileflme sürerken iflsizlik art›fl› devam etmektedir. OECD bileflik öncü göstergesi birinci çeyrekteki dip noktas› ard›ndan üçüncü çeyrekte 100.6’ya ulaflm›flt›r. Dördüncü çeyrekte Ekim ay›nda 101.4 ile iyileflmesini sürdürmektedir. Dünya ticaretindeki geliflmeleri yans›tan Balt›k Capsize tafl›mac›l›k endeksi
dalgal› bir fleyin izlemesine ra¤men dördüncü çeyrekte Aral›k ay› itibari ile yeniden art›fl içindedir. Di¤er bir öncü gösterge metal fiyatlar› endeksi ise y›l›n ilk çeyre¤indeki dip noktas› ard›ndan istikrarl› art›fl›n›
sürdürmektedir ve dördüncü çeyrekte Kas›m ay› itibari ile 142.0 seviyesine ulaflm›fl bulunmaktad›r. Ekonomilerdeki büyüme ve öncü göstergelerdeki iyileflmeye ra¤men OECD ülkelerinde iflsizlik artmaya devam etmektedir.
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4
OECD B‹LEfi‹K ÖNCÜ GÖSTERGE
ENDEKS‹
102.4 102.0 100.6 97.2 93.3 93.0 96.5 100.6 101.4 (1)
BALTIK CAPSIZE TAfiIMACILIK
ENDEKS‹
13.603 13.745 13.978 4.318 1.337 2.066 7.241 2.846 5.387 (2)
IMF METAL F‹YAT
ENDEKS‹
162.6 201.1 186.3 164.1 103.4 96.5 118.5 134.8 142.0 (3)
OECD BÖLGES‹
‹fiS‹ZL‹K % TOTAL
5.6 5.7 5.8 6.2 6.7 7.6 8.3 8.5 8.8 (1)
Dünya Ekonomisi Öncü Göstergeleri
KAYNAK: OECD, IMF, WTO
I. DÜNYA EKONOM‹S‹
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) 18 Aral›k
(1) Kas›m, (2) Ekim.
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Ekim (2) Aral›k (3) Kas›m
II. DÜNYA ‹NfiAAT VE KONUT SEKTÖRÜ
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Ekim.
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle
ABD konut sektöründe iyileflme sürüyor
Avrupa Euro alan›nda toplam inflaat sektörü faaliyetlerinde küçülme sürüyor
Ekonomik krizin özellikle ABD’de konut finansman sistemi kaynakl› olmas› nedeniyle inflaat sektörü krizden di¤er sektörlere k›yasla daha kuvvetli etkilenmifltir. ABD’de inflaat sektörü harcamalar› kriz ile birlikte önemli ölçüde daralmaya bafllam›flt›r. Konut inflaat›
harcamalar›ndaki daralma 2008 y›l› ilk
çeyre¤inde, konut d›fl› bina harcamalar›nda ise 2008 y›l› son çeyre¤inde bafllam›flt›r. Konut d›fl›
bina harcamalar› daralmaya devam etmektedir ve 2009 y›l› üçüncü çeyre¤i son ay› itibari ile y›ll›k 357.9 milyar dolar olmufltur. Konut inflaat harcamalar› ise üçüncü çeyrekte y›ll›k bazda 256 milyar dolar olmufl ve 6 çeyrek dönem sonra yeniden artm›flt›r.
Ekonomik kriz Avrupa Birli¤i’ndeki inflaat sektörü faaliyetlerini de olumsuz etkilemifltir ve Euro bölgesinde inflaat faaliyetlerinde 2008 y›l› ikinci çeyre¤inde bafllayan küçülme sürmektedir. 2009 y›l› üçüncü çeyre¤inde de Euro bölgesinde inflaat faaliyetleri bir önceki y›l›n ayn› çeyrek dönemine göre yüzde 9.2 gerilemifltir. ‹nflaat faaliyetlerinde küçülme konut inflaat› faaliyetlerindeki daralmadan kaynaklanmaktad›r. Konut inflaat› faaliyetlerinde daralma kuvvetli oranda sürmektedir. Konut d›fl› bina inflaat›
faaliyetleri ise ikinci ve üçüncü çeyrekte s›n›rl› da olsa büyüme göstermifltir.
ABD’de konut sektöründe ev sat›fllar› ve konut fiyatlar›nda y›l›n ikinci çeyre¤inde bafllayan dip noktas›ndan dönüfl, üçüncü çeyrekte iyileflmeye dönüflmüfltür. Ekim ay› itibari ile yeni ev sat›fllar›
y›ll›k 430 bin, mevcut ev sat›fllar› ise y›ll›k 6.1 milyon olmufltur. Konut fiyatlar›nda ikinci çeyrek sonunda bafllayan art›fl üçüncü çeyrekte de sürmüfltür. Case Schiller 10 Kompozit konut fiyat endeksi Eylül ay›nda 158.6 ile y›l›n en yüksek de¤erine ulaflm›flt›r.
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4
YEN‹ EV SATIfiLARI AYLIK B‹N(1)
512 496 488 436 374 332 400 402 430 (1)
MEVCUT EV SATIfiLARI YILLIK B‹N(1)
5.652 4.920 4.900 5.100 4.740 4.550 4.890 5.570 6.100 (1)
CASE SHILLER 20 185.0 172.2 167.8 161.6 150.6 140.0 141.9 146.0 -
KONUT F‹YATLARI ENDEKS‹
CASE SHILLER 10 200.7 186.2 180.5 173.4 162.1 151.4 152.7 158.6 -
ABD Konut Sektörü
KAYNAK: NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, US, STANDARD AND POORS CASE SHILLER HOUSE PRICE INDICES
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
ABD ‹nflaat Sektörü Harcamalar›
(YILLIK, M‹LYAR DOLAR)
KAYNAK: US BUREAU OF CENSUS
KONUT ‹NfiAATI HARCAMALARI
410.3 383.1 351.7 350.4 292.3 248.9 237.0 256.0
KONUT DIfiI ‹NfiAAT HARCAMALARI
399.9 407.8 417.8 423.2 404.3 401.5 382.6 357.9
‹nflaat harcamalar›ndaki daralma ABD’de sürüyor
DÖNEMLER 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
TOPLAM
‹NfiAAT SEKTÖRÜ
-3.8 -5.0 -8.2 -10.3
-7.4 -9.2
KONUT
‹NfiAATI -4.3 -5.9 -9.0 -12.4 -10.2 -12.1
KONUT DIfiI B‹NA
‹NfiAATI -2.4 -2.4 -6.8 -2.8 1.8 0.5
Avrupa Birli¤i Euro Alan› ‹nflaat Faaliyetleri
(B‹R ÖNCEK‹ YILIN AYNI ÇEYREK DÖNEM‹NE GÖRE DE⁄‹fi‹M YÜZDE)
KAYNAK: EUROSTAT CONSTRUCTION OUTPUT
III. DÜNYA T‹CAR‹ GAYR‹MENKUL SEKTÖRÜ
Ticari gayrimenkul sektörüne yönelik finansman olanaklar› halen çok s›n›rl› kalmaya devam etmektedir.
Daha önce kulland›r›lm›fl olan finansman kaynaklar›n›n geri dönüflüne iliflkin riskler sürmektedir. Finansal kald›raç oranlar› azalm›fl, kredi vadeleri 3-4 y›la inerek k›salm›flt›r. ‹kincil finansman pazar›nda (menkul k›ymetlefltirme) ilk ifllemler üçüncü çeyrekte s›n›rl› olarak yap›lmaya bafllam›flt›r.
Ticari gayrimenkul yat›r›mlar› (sat›n alma iflleri) önemli ölçüde daralm›flt›r. Varl›k fiyatlar›na iliflkin belirsizlik, ticari gayrimenkul getirilerinin düflmesi ve sat›n alma finansman olanaklar›n›n azalmas› nedeni ile yat›r›m ifllemleri dura¤anlaflm›flt›r. Al›c›-sat›c› fiyat fark› önemli ölçüde aç›lm›flt›r. Küçük ölçekli ifller yap›lmaktad›r. Üçüncü ve dördüncü çeyrekte Avrupa’da iyi getirili ve A s›n›f› ticari gayrimenkullere yat›r›m yeniden bafllarken Asya Pasifik bölgesinde bankalar›n finansman olanaklar› ile yat›r›m faaliyetleri daha canl› görülmektedir.
Ticari gayrimenkul sektöründe yeni arzlar Asya Pasifik bölgesinde sürerken, Avrupa’da dura¤an, ABD’de gerileyen yeni arz faaliyetleri sürmektedir.
Finansman olanaklar›, yat›r›mlar ve
yeni arzlar halen çok s›n›rl›
IV. TÜRK‹YE EKONOM‹S‹
Ticari gayrimenkul sektöründe 2009 y›l›n›n genelinde varl›k fiyatlar›nda yüzde 15-20 aral›¤›nda gerileme yavafllayarak sürmektedir. Varl›k fiyatlar›nda dip seviyeleri 2010 y›l›nda görüldükten sonra yeniden art›fl süreci bafllayaca¤› öngörülmektedir.
Ticari gayrimenkul kiralar›nda y›l›n ilk üç çeyre¤inde yaflanan gerileme dip noktalar›na yaklaflm›fl görülmektedir. Al›flverifl merkezi, ofis ve lojistik alan kiralar› küresel ölçekte ortalama yüzde 10 gerileme gösterdikten sonra üçüncü çeyrekte dura¤anlaflm›flt›r. Varl›k fiyatlar› ve kiralardaki gerilemeler ile ticari gayrimenkul getirileri de düflmüfltür. Kirac›lar 2009 y›l› genelinde daha düflük maliyetli ticari gayrimenkulleri tercih etmektedir.
Asya bölgesinde varl›k fiyatlar› ve kiralarda dibe üçüncü çeyrekte ulafl›ld›ktan sonra artan talep etkisi ile birlikte iyileflme sürecine girilmektedir. Baz› ülkelerde varl›k fiyatlar›nda afl›r› fliflme riski de yaflanmaya bafllam›flt›r. Avrupa genelinde dip seviyeleri olarak 2010 y›l› ilk yar›s› öngörülmektedir. ABD’de ise zay›flama sürmektedir.
ABD ticari gayrimenkul sektöründe 2007 y›l› dördüncü çeyre¤inden itibaren bafllayan fiyatlardaki gerileme 2009 y›l›n›n ilk üç çeyre¤inde de devam etmifltir. Ticari gayrimenkul fiyatlar› 2008 y›l›nda yüzde 18, 2009 y›l›
üçüncü çeyre¤i sonunda ise yüzde 28.7 gerilemifltir. ABD ticari gayrimenkul sektöründe varl›k fiyatlar›ndaki gerileme ve ortalama yüzde 20’lere yaklaflan boflluk oranlar› ile yat›r›mc›lar›n talebi zay›f kalmaya devam etmektedir. Potansiyel kredi kay›plar› riski ile birlikte ABD’de ticari gayrimenkul sektörü genelinde zay›flama üçüncü çeyrekte de sürerken perakende binalar›n de¤erlerinde görülen ilk art›fl dip noktas› için iflaret vermektedir.
Varl›k fiyatlar›, kiralar ve getiriler dip noktas›na yaklafl›yor
ABD ticari gayrimenkul sektöründe zay›flama sürüyor
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
OF‹S B‹NALARI
175 173 165 163 151 124 127 114
SANAY‹
LOJ‹ST‹K B‹NALARI 190 183 185 172 165 163 131 123
ABD Ticari Gayrimenkul Piyasas› Fiyat Endeksleri 2000=100
KAYNAK: NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, US, STANDARD AND POORS CASE SHILLER HOUSE PRICE INDICES
PERAKENDE B‹NALARI
186 182 187 175 172 150 138 142
T‹CAR‹
GAYR‹MENKUL 192 183 171 175 157 148 124 112
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle
Türkiye ekonomisi 2009 y›l› üçüncü çeyre¤inde yüzde 3.3 küçülmüfltür. Y›l›n ilk çeyre¤inde yüzde 14.7, ikinci çeyre¤inde ise yüzde 7.9 olan ekonomideki küçülme üçüncü çeyrekte yavafllam›flt›r. ‹ktisadi
faaliyetlerden imalat sanayi, ticaret ve ulaflt›rma, iletiflim hizmetlerindeki küçülme de yavafllamaktad›r. Mali hizmetler faaliyetlerinde ise y›l genelinde büyüme sürmektedir. 2009 y›l› son çeyre¤inde iktisadi faaliyetlerde ve ekonominin genelinde pozitif büyümeye geçifl olaca¤› öngörülmektedir.
Türkiye ekonomisinde küçülme yavafll›yor
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
GSMH 3.4 7.2 2.8 1.0 -6.5 -14.7
-7.9 -3.3
‹MALAT SANAY‹
4.1 9.1 4.8 0.3 -10.8 -21.8 -11.2 -3.9
T‹CARET 7.3 9.9 4.5 -1.5 -15.9 -26.3 -15.4 -7.2
ULAfiTIRMA
‹LET‹fi‹M 8.3 7.9 4.2 1.2 -7.4 -17.7 -12.2 -6.9
MAL‹
H‹ZMETLER 7.8 9.3 9.6 8.0 9.4 10.8
7.5 7.8
Türkiye Ekonomisi ‹ktisadi Faaliyetlerde Büyüme
KAYNAK: TÜRK‹YE ‹STAT‹ST‹K KURUMU
Küresel krizin etkileri ile birlikte 2009 y›l› ilk çeyrek döneminde dip noktas›na gerileyen beklenti ve güven endeksleri y›l›n ikinci çeyre¤inde çok h›zl› bir toparlanma göstermifltir. Reel kesim beklenti endeksi 99.4, tüketici güven endeksi 85.27 seviyelerine ulaflm›flt›r.
Üçüncü ve dördüncü çeyrekte ise beklenti ve güven endekslerinde k›smi bir gerileme yaflanmaktad›r ve
endekslerdeki iyileflme dura¤anlaflm›flt›r.
Endekslerdeki k›smi gerileme ve dura¤anlaflma ekonomideki iyileflmenin de yavafl ve kademeli olaca¤›na iflaret etmektedir.
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
Türkiye Ekonomisi Güven ve Beklenti Endeksleri
KAYNAK: TC. MERKEZ BANKASI
REEL KES‹M BEKLENT‹ ENDEKS‹
101.4 105.4 98.3 85.2 52.3 67.8 99.4 97.8 91.2
TÜKET‹C‹
GÜVEN ENDEKS‹
93.89 81.96 75.01 80.72 69.90 74.77 85.27 81.92 78.38
Güven ve beklenti endekslerinde h›zl› iyileflme dura¤anlaflt›
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Kas›m 2009
V. TÜRK‹YE KONUT SEKTÖRÜ
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
Al›nan Konut Yap› Ruhsat› ve Kullan›m ‹zin Belgeleri
KAYNAK: TC. MERKEZ BANKASI
YAPI RUHSATI DA‹RE SAYISI 162.613 121.403 148.346 136.476 113.994 118.473 115.369 88.892
YAPI KULLANIM ‹Z‹N BELGES‹ DA‹RE SAYISI
115.123 91.463 88.070 79.912 91.639 100.746
87.620 97.832
Al›nan konut yap› ruhsatlar› üçüncü çeyrekte azald›
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Kas›m 2009
Konut sektöründe yeni ev bafllang›çlar›n›
gösteren al›nan konut yap› ruhsat› say›s› 2009 y›l› üçüncü çeyre¤inde 88.892 ile önemli ölçüde küçülmüfltür. Al›nan konut yap›
ruhsatlar› ekonomik kriz ile birlikte 2008 y›l›
dördüncü çeyrek döneminden itibaren azalmaya bafllam›flt›r. 2009 y›l› ilk iki çeyre¤inden sonra en keskin küçülme y›l›n üçüncü çeyre¤inde gerçekleflmifltir. Al›nan yap› kullan›m izin belgesi say›s›nda ise 2009 y›l›
üçüncü çeyre¤inde bir önceki döneme göre art›fl olmufltur. Konut arz›ndaki genifllemeye karfl›n yeni konu bafllang›çlar›nda kuvvetli daralma yaflanmaktad›r.
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) 26 Kas›m
Konut sektöründeki faaliyetlerde belirleyici olan bireysel konut kredilerinde y›l›n ikinci yar›s›nda canlanma yaflanmaktad›r. Ancak genel faizlerdeki ve konut kredisi faizlerindeki gerilemenin tetikledi¤i kredi talebi ile görülen canlanma s›n›rl› kalmaktad›r. 2008 y›l sonunda 37.4 milyar TL olan konut kredileri toplam› ilk yar› y›l sonunda sadece 1.2 milyar TL artarak 38.6 milyar TL olmufltur. Kas›m ay› sonunda ise konut kredileri hacmi 41.6 milyar TL’ye ulaflm›flt›r. Konut kredileri toplam hacminde görülen canlanma henüz s›n›rl› kalmaktad›r.
Toplam konut kredileri hacminde y›l›n ikinci yar›s›ndaki canlanma s›n›rl›
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
KONUT KRED‹LER‹
M‹LYAR TL 30.7 33.9 36.2 37.6 37.4 37.4 38.6 39.5 41.6
M‹LYAR TL 64.0 69.9 75.0 80.7 78.8 78.2 81.0 84.9 88.4
TÜKET‹C‹ KRED‹LER‹ TOPLAM KRED‹LER
KONUT KRED‹LER‹ % 44.9 48.5 48.3 46.6 47.5 47.8 47.6 46.5 47.1
M‹LYAR TL 280.4 319.5 342.7 361.8 367.6 366.2 368.2 373.7 394.6
KONUT KRED‹LER‹ % 10.9 10.6 10.6 10.4 10.2 10.2 10.5 10.6 10.5
Konut Kredileri ve Tüketici Kredileri ile Toplam Krediler ‹çindeki Pay›
KAYNAK: TC. MERKEZ BANKASI
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4
Türkiye Ekonomisi Temel Göstergeler
KAYNAK: TÜRK‹YE ‹STAT‹ST‹K KURUMU, TC MERKEZ BANKASI, MAL‹YE BAKANLI⁄I
TÜKET‹C‹ F‹YATLARI
%YILLIK 8.39 9.15 10.61 11.13 10.06 7.89 5.73 5.27 5.53 (1)
CAR‹ AÇIK YILLIK M‹LYAR DOLAR
38.0 41.0 44.4 48.5 41.6 31.3 20.9 14.7 11.4 (2)
BÜTÇE AÇI⁄I YILLIK M‹LYAR TL %
13.7 15.9 5.9 6.6 17.6 37.9 43.0 53.7 56.0 (3)
‹fiS‹ZL‹K
% 10.6 10.7 9.0 10.3 13.6 15.8 13.0 13.4
DOLAR / TÜRK L‹RASI
1.16 1.32 1.23 1.26 1.53 1.67 1.54 1.50 1.51
MERKEZ BANKASI FA‹Z ORANI %
15.75 15.25 16.25 16.75 15.00 10.50 8.75 7.25 6.50
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Kas›m 2009, (2) (3) Ekim 2009 (4) (5) Aral›k
2009 y›l›nda temel göstergeleri etkileyen en önemli gösterge Merkez Bankas› faiz oranlar› olmufltur.
Küresel kriz ve kuvvetli ekonomik daralma karfl›s›nda Merkez Bankas› faiz oranlar›n› yüzde 6.5’e kadar indirmifltir. Merkez Bankas›’n›n faiz indirimlerinin sonuna gelinmifltir. Tüketici fiyatlar› ile enflasyon ise yüzde 5’ler ile son y›llar›n en düflük seviyelerine yaklaflm›flt›r. Cari aç›k Ekim ay›nda y›ll›k bazda 11.4 milyar dolara gerilemifltir. Bütçe a盤› ve iflsizlik ise artmaya devam etmektedir. Bütçe a盤› y›ll›k bazda ekim ay›
itibariyle 56.0 milyar TL’ye ulaflm›flt›r. ‹flsizlik oran› ise yeniden art›fl e¤ilimine girmifltir ve Eylül ay› itibari ile yüzde 13.4’e yükselmifltir. Türk Liras› istikrarl› bir bant içinde dalgalanmaktad›r.
‹flsizlik ve bütçe a盤› olumsuz seyrediyor
DÖNEMLER 2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
PARA C‹NS‹ VE TOPLAM TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T TL YP TL
KRED‹ M‹LYON TL 4.279
0 4.280 4.686 1 4.681 5.377 0 5.338 4.735 2 4.737 3.701 4 3.705 1.578 3 1.581 2.475 4 2.479 3.968 4 3.972 5.985 5 5.991
Çeyrek Dönemlerde Kulland›r›lan Konut Kredileri
KAYNAK: TÜRK‹YE BANKALAR B‹RL‹⁄‹
KRED‹ ADET‹
65.139 2 65.141 69.991
8 69.999 78.428
3 78.431 72.743
7 72.750 58.641 20 58.661 27.418 23 27.441 40.979 38 41.017 64.598 35 64.633 96.757 51 96.808
Çeyrek dönemler içinde kulland›r›lan konut kredileri say›s›nda y›l›n üçüncü çeyrek döneminde kuvvetli bir art›fl görülmektedir. Krizin etkileri ile birlikte 2008 y›l› dördüncü çeyre¤i 27.441 adet ve 1.58 milyar TL ile en az konut kredisi kullan›lan dönem olmufltur. ‹zleyen çeyrek dönmelerde adet ve miktar olarak geniflleyen konut kredileri üçüncü çeyrekte 96.808 adet ve 6 milyar TL ile kuvvetli bir art›fl göstermifltir. Düflen faiz oranlar›, tüketici talebinde art›fl ve bankalar›n kredi verme konusundaki ifltahlar› kuvvetli art›flta rol oynam›flt›r.
Üçüncü çeyrekte kulland›r›lan konut kredisi say›s›nda ve miktar›nda kuvvetli art›fl
Konut kredilerinin yeniden canlanmaya bafllamas› ve özellikle üçüncü çeyrekte kulland›r›lan kredilerde yaflanan kuvvetli genifllemeye ba¤l› olarak kredilerin vade yap›s› da de¤iflmekte ve 1-3 y›l ile 3-5 y›l vadeli kredilerin pay› genifllemektedir. Özellikle üçüncü ve dördüncü çeyrekte kullan›lan kredilerin vade yap›s›n›n etkisi ile 3-5 y›l vadeli kredilerin pay› yüzde 27.8’e, 1-3 y›l vadeli kredilerin pay› ise yüzde 7’ye ç›karken, 5 y›l ve üzeri vadelerde kulland›r›lan kredilerin pay› göreceli olarak azalmaktad›r. Tüketici talebi ile birlikte bankalar›n da daha orta vadeli kredi kulland›rma iste¤i (kapasitesi) bu yeni e¤ilimde belirleyici olmaktad›r.
Konut kredilerinde orta vadeli kredilerin pay› art›yor
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) 26 Kas›m
Konut kredisi faiz oranlar›nda h›zl› gerileme
Konut kredisi faiz oranlar›nda y›l›n
üçüncü çeyre¤inde h›zl› bir gerileme yaflanm›flt›r ve bu gerileme y›l›n dördüncü çeyre¤inde de devam etmektedir. Ekonomik kriz ile birlikte ayl›k ortalama yüzde 1.78 oran›na kadar ç›kan konut kredisi faizleri 2009 y›l› birinci çeyrek sonunda yüzde 1.64, ikinci çeyrek sonunda ise ortalama yüzde 1.48 olmufltur. Merkez Bankas›’n›n agresif faiz indirimi ile Hazine borçlanma ve mevduat faizlerindeki gerilemeye paralel olarak y›l›n üçüncü çeyre¤inde konut kredisi ayl›k ortalama faiz oranlar› da h›zla gerilemifl ve çeyrek dönem sonunda yüzde 0.96’ya kadar inmifltir.
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
M‹N‹MUM 0.99 1.30 1.48 1.16 1.51 1.49 1.29 0.58
ORTALAMA 1.24 1.49 1.60 1.49 1.78 1.64 1.48 0.96
MAKS‹MUM 1.32 1.54 1.77 1.79 2.10 1.84 1.79 1.25
Konut Kredisi Ayl›k Faiz Oranlar› Yüzde
KAYNAK: DEVLET PLANLAMA TEfiK‹LATI
DÖNEMLER 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
1-12 AY 0.3 0.3 0.2 0.4 0.4 0.4
Konut Kredilerinin Vade Da¤›l›m› Yüzde Pay
(TÜRK L‹RASI KULLANDIRILAN KRED‹LER)
KAYNAK: T.C. MERKEZ BANKASI
13-36 AY 6.5 6.2 5.9 5.8 6.2 7.0
37-60 AY 24.7 24.4 23.6 23.2 25.0 27.8
61-120 AY 49.4 49.7 50.7 51.0 49.8 48.2
121-180 AY 16.4 16.7 17.0 17.1 16.4 14.6
181-240 AY 1.8 1.9 1.9 1.8 1.6 1.3
241+
AY 0.9 0.8 0.7 0.7 0.7 0.7
Küresel krizin etkileri ile birlikte bankalar›n kulland›rd›klar› kredileri içinde geri dönmeyen ve tasfiye olunacak kredilerin pay› artmaktad›r. Tüm kredilerde tasfiye olunacak kredilerin oran› üçüncü çeyrek sonunda yüzde 5.65 olmufltur. Kulland›r›lan konut kredileri içinde de tasfiye olunacak kredilerin pay›nda art›fl yaflanmaktad›r.
2007 sonunda yüzde 0.38 olan pay 2008 sonunda yüzde 1.24’e, 2009 y›l› üçüncü çeyrek sonunda ise yüzde 2.17’ye yükselmifltir. Miktar olarak tasfiye olunacak konut kredisi toplam› 857 milyon TL’ye ulaflm›flt›r.
Tasfiye olunacak konut kredileri miktar› ve pay›ndaki art›fla ra¤men oran›n genel ortalaman›n çok alt›nda ve konut finansman sistemi için henüz risk oluflturmayan bir seviyede oldu¤u görülmektedir.
Tasfiye olunacak konut kredilerinde art›fl risk oluflturmuyor
2009 y›l› üçüncü çeyre¤inde konut sat›fllar› yeniden yavafllam›flt›r. Türkiye genelinde 2008 y›l›nda ortalama 110 bin olarak gerçekleflen çeyrek dönem konut sat›fllar› krizin etkisi ile birlikte son çeyrekte 92.5 bine gerilemifltir. 2009 y›l› ilk çeyre¤inde sat›fllar 109 bin olmufltur. 2009 ikinci çeyre¤inde ise sat›fl verisi 194.7 bin adet aç›klanm›fl olmakla birlikte bu say›n›n içinde fiili sat›fllardan çok daha önce sat›fl› yap›lan ancak tapuda sat›fl (devir) ifllemi yap›lmayan ve hükümetin ç›kard›¤› tapu harç teflvikinden yararlanmak isteyenlerin ifllemleri de yer almaktad›r. Fiili sat›fl› do¤ru yans›tmayan ikinci çeyrek verisinden sonra üçüncü çeyrekte sat›fllar 111.9 bin olmufl ve 2008 çeyrek dönem sat›fl ortalamalar›na geri dönmüfltür.
Konut sat›fllar› üçüncü çeyrekte normalleflti
Türkiye genelinde konut fiyatlar› 2008 y›l› ikinci çeyre¤inden itibaren gerilemeye bafllam›flt›r. Konut fiyatlar›
2007=100 endeksine göre konut fiyatlar› 2009 ilk çeyre¤inde 85.3 ile dip noktas›na ulaflm›flt›r. Konut fiyatlar›
y›l›n ikinci çeyrek döneminde ise yeniden artmaya bafllam›flt›r. Art›fl üçüncü çeyrekte de devam etmifltir ve konut fiyatlar› endeksi üçüncü çeyrek sonunda 91.2’ye ç›km›flt›r. Konut fiyatlar› art›fl› dördüncü çeyrekte ise dura¤anlaflm›flt›r.
Konut fiyatlar› ikinci ve üçüncü çeyrekte yeniden artt›
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
KONUT KRED‹LER‹
M‹LYON TL 30.735 33.930 36.203 37.649 37.347 37.384 38.610 39.510
Tasfiye Olunacak Konut Kredileri
KAYNAK: TC.MERKEZ BANKASI, BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU
TASF‹YE OLUNACAK KONUT KRED‹LER‹ M‹LYON TL
102 151 239 267 464 519 580 857
TASF‹YE OLUNACAK KONUT KRED‹LER‹ % PAY
0.38 0.47 0.66 0.71 1.24 1.39 1.50 2.17
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle.
DÖNEMLER 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
TÜRK‹YE GENEL‹
112.168 113.088 109.333 92.516 108.861 194.743 111.913
Konut Sat›fllar› Adet
KAYNAK: TÜRK‹YE ‹STAT‹ST‹K KURUMU
‹STANBUL 29.411 28.346 24.360 21.386 26.091 56.909 22.896
ÜÇ BÜYÜK ‹L 60.783 59.230 52.559 44.645 55.068 102.988
52.464
D‹⁄ER ‹LLER 51.385 53.858 56.774 47.871 53.793 91.755 59.449
DÖNEMLER 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
TÜRK‹YE 105.6
98.0 94.8 88.0 85.3 89.8 91.2 91.8
Konut Fiyatlar›, Konut Fiyatlar› Endeksi 2007=100
KAYNAK: GARANT‹ MORTGAGE, REIDIN EMLAK ENDEKS
‹STANBUL 108.3 101.6 96.2 87.8 84.4 87.2 88.6 89.7
ANKARA 98.9 88.1 87.6 82.9 81.6 86.5 87.1 87.5
‹ZM‹R 105.1 93.7 94.6 92.5 87.9 99.8 101.2 103.1
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Kas›m
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Kas›m
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
KONUT SATIN ALMA YA DA ‹NfiA ETT‹RME E⁄‹L‹M‹
6.31 7.74 8.69 8.34 8.57 7.54 9.32 7.07 6.65
Tüketicilerin Konut Sat›n Alma Ya da ‹nfla Ettirme E¤ilimi
KAYNAK: DEVLET PLANLAMA TEfiK‹LATI
Konut sat›n alma
e¤ilimi yeniden geriliyor
Hane halklar›n›n konut sat›n alma e¤ilimi krizin etkisi ile birlikte 2009 y›l› ilk çeyre¤inde gerilemifltir. ‹kinci çeyrekte ise ekonomide dipten dönülmesi ve tüketici güveninin artmas›na ba¤l› olarak verilen teflviklerin de deste¤i ile konut sat›n alma e¤ilimi 9.32 ile son 8 çeyre¤in en üst seviyesine ç›km›flt›r.
Tüketicilerin konut sat›n alma e¤ilimi üçüncü çeyrekte ise gerilemifl ve 7.07’ye inmifltir.
Son çeyrekte Kas›m ay› itibari ile e¤ilim 6.65 ile birinci çeyrek e¤iliminin de alt›na düflmüfltür.
Türkiye genelinde konut kiralar› endeksi konut fiyatlar› ile benzer geliflme göstermektedir. Konut kiralar›
endeksi de 2008 y›l› ikinci çeyre¤inden itibaren düflmeye bafllam›fl, düflüfl krizin etkisi ile h›zlanm›flt›r. Konut kiralar› endeksi 2009 y›l› ilk çeyre¤inde dip noktas›na ulaflt›ktan sonra ikinci çeyrekte yeniden artm›flt›r. Ancak konut kiralar› endeksinde art›fl üçüncü ve dördüncü çeyrek dönemlerde dura¤anlaflm›flt›r.
Konut kiralar› ikinci çeyrekte artt›ktan sonra dura¤anlaflt›
Al›flverifl merkezi yat›r›mlar›ndaki yavafllama, erteleme ve iptaller ile birlikte 2009 y›l›nda Kas›m ay› sonuna kadar aç›lan AVM say›s› azalm›fl ve 19 olmufltur. Aç›lan 19 yeni AVM ile birlikte toplam 699.640 m2ilave kiralanabilir alan yarat›lm›flt›r. Böylece Türkiye genelinde AVM toplam kiralanabilir alan› 5.080.698 m2’ye yükselmifltir.
2009 y›l›nda yeni aç›lan AVM say›s› azald›
DÖNEMLER 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
TÜRK‹YE 102.8
98.5 94.7 88.6 84.6 90.4 91.2 90.2
Konut Kiralar›, Konut Kiralar› Endeksi 2007=100
KAYNAK: GARANT‹ MORTGAGE, REIDIN EMLAK ENDEKS
‹STANBUL 106.2 100.1 94.6 87.8 81.7 89.0 89.6 89.4
ANKARA 100.5
99.4 99.2 95.0 91.6 95.4 96.1 93.0
‹ZM‹R 93.6 90.2 88.5 86.8 81.3 85.5 87.9 88.4
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Kas›m
DÖNEMLER 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (2)
AÇILAN AVM SAYISI
3 5 7 4
Türkiye Genelinde Al›flverifl Merkezleri
KAYNAK: GARANT‹ MORTGAGE, REIDIN EMLAK ENDEKS
AÇILAN AVM K‹RALANAB‹L‹R ALAN M2
36.700 129.000 251.000 282.940
TOPLAM AVM SAYISI
193 198 205 209
TOPLAM K‹RALANAB‹L‹R ALAN M2 4.366.558 4.403.258 4.797.758 (1)
5.080.698
(1) ADANA METRO1 AVM 14.500 M2‹LAVE ALAN AÇILMIfiTIR. (2) 15 ARALIK
VI. TÜRK‹YE T‹CAR‹ GAYR‹MENKUL SEKTÖRÜ
Al›flverifl merkezleri alt sektöründe küresel krizin de etkisi ile önemli trend de¤ifliklikleri yaflanmaktad›r.
Küresel krizin de etkisi ile birlikte al›flverifl merkezlerinde 2008 sonuna kadar süren h›zl› büyüme dönemi sona ermifltir.
Al›flverifl merkezi yat›r›mlar›nda yavafllama, erteleme ve iptaller yaflanmaktad›r. AVM yat›r›mlar›n›n getirileri azal›rken, yat›r›mlar›n geri dönüfl süresi uzamaktad›r. Yat›r›mlar›n finansman olanaklar› da halen s›n›rl›d›r ve olanlar›n vadeleri 3-4 y›la gerilemifltir.
AVM’lerde 2009 y›l bafl›ndan bu yana kiralarda ortalama yüzde 25 gerileme yaflanm›flt›r. AVM ile perakendeciler aras›nda yeni makul kira koflullar› yarat›lmaktad›r. Yerli ve yabanc› perakendeciler düflen kiralar ve daha uygun yeni koflullardan yararlanma e¤ilimi içindedir. Yabanc› perakendecilerin Türkiye ilgisi sürmektedir.
AVM’lerde krizin de etkisi ile 2009 y›l›n›n genelinde Outlet’e dönüflüm e¤ilim yaflanmaktad›r. Yabanc›lar›n AVM sat›n alma iflleri ise 2007 y›l› sonundan beri durmufltur. Yabanc›lar›n orta ölçekli AVM’ler ile daha çok ilgilenmektedir, ancak efektif bir ifllem olmam›flt›r. AVM’lerde h›zl› büyüme dönemi sonras› sindirme dönemi yaflanacakt›r.
Al›flverifl merkezlerinde h›zl› büyüme dönemi sona erdi
Ekonomik krizin do¤al bir sonucu olarak sat›n alma e¤ilimi 2008 y›l› son çeyre¤inde h›zla dip noktas›na ulaflm›flt›r. 2009 y›l›n›n ilk çeyre¤inde tüketici güveninde art›fl, sat›n alma e¤iliminde ise dura¤anl›k yaflanm›flt›r.
Y›l›n ikinci çeyre¤inde ise tüketici güvenindeki h›zl› iyileflme ile birlikte tüketicinin sat›n alma e¤ilimi de güçlenmifltir. Y›l›n üçüncü ve dördüncü çeyre¤inde ise sat›n alma e¤ilimi yeniden gerilemeye bafllam›flt›r.
Sadece yar› dayan›kl› tüketim mal› sat›n alma e¤ilimi daha kuvvetli kalmaktad›r.
Tüketici sat›n alma e¤ilimi yeniden zay›fl›yor
H›zla toparlanan al›flverifl merkezleri toplam ciro endeksi ekim ay›nda zay›flad›
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
TÜKET‹C‹
GÜVEN ENDEKS‹
93.89 81.96 75.01 80.72 69.90 74.77 85.27 81.92 78.38
Türkiye’de Tüketici Güven Endeksi ve Sat›nalma E¤ilimleri
KAYNAK: TÜRK‹YE ‹STAT‹ST‹K KURUMU
YARI DAYANIKLI TÜKET‹M MALLARINA
HARCAMA E⁄‹L‹M‹
107.83 100.46 95.64 101.16
88.04 87.75 94.07 97.51 95.20
DAYANIKLI TÜKET‹M MALLARINA
HARCAMA E⁄‹L‹M‹
17.64 18.95 17.23 17.24 14.72 15.29 17.14 14.44 13.35
GENEL EKONOM‹K DURUM 87.65 71.51 64.73 75.55 56.51 55.46 79.44 72.95
69.52 Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Kas›m
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Ekim
AVM perakende endeksi içinde yer alan toplam ciro endeksi krizin etkisi ile birlikte 2009 ilk çeyre¤inde 121 ile dip seviyesine ulaflt›ktan sonra y›l›n ikinci ve üçüncü çeyre¤inde h›zl› bir toparlanma ve art›fl göstermifl ve üçüncü çeyrek sonunda 153 seviyesinde ç›km›flt›r. Ancak ciro endeksi Ekim ay›nda yeniden 130 seviyesine düflmüfltür. Yeni aç›lan AVM’ler ile birlikte kiralanabilir alan m2endeksi art›fl›n› sürdürürken, m2bafl›na ciro endeksinde de dalgalanma devam etmektedir. Üçüncü çeyrekte 107 ile y›l›n en yüksek seviyesine ulaflan endeks Ekim ay›nda tekrar 93’e gerilemifltir.
Ekonomik krizin etkileri ile birlikte önemli ölçüde daralan hane halk› tüketim harcamalar› üçüncü çeyrekte art›fl göstermifltir. Hane halk› tüketim harcamalar› 2009 y›l› ilk çeyre¤inde yüzde 10.0 darald›ktan sonra daralma ikinci çeyrekte yüzde 1.5 ve üçüncü çeyrekte yüzde 0.9 olmufltur. Tüketim harcamalar›n›n dibe vurdu¤u y›l›n ilk çeyrekten sonra ikinci ve özellikle üçüncü çeyrekte tüketim harcamalar›n›n mutlak büyüklük olarak geniflledi¤i ve tüketim harcamalar›n›n artt›¤› görülmektedir.
Tüketim harcamalar› üçüncü çeyrekte artt›
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
HANEHALKI TÜKET‹M HARCAMALARI
BÜYÜME % 6.1 5.7 1.2 -1.3 -5.3 -10.0
-1.5 -0.9
Türkiye’de Tüketim Harcamalar›
KAYNAK: TÜRK‹YE ‹STAT‹ST‹K KURUMU
GIDA HARCAMALARI
M‹LYAR TL 42.7 41.6 44.5 47.2 46.0 41.3 46.4 51.0
G‹Y‹M AYAKKABI HARCAMALARI M‹LYAR TL
9.2 9.7 10.6 10.7 8.8 8.6 9.6 10.2
MOB‹LYA EV EfiYALARI HARCAMALARI
M‹LYAR TL 10.5 13.6 13.4 11.8 10.4 11.6 13.5 12.5
E⁄LENCE KÜLTÜR HARCAMALARI
M‹LYAR TL 6.8 6.7 6.8 7.0 7.2 6.0 6.9 7.8
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
TOPLAM C‹RO ENDEKS‹
147 121 125 144 140 121 132 153 130
Al›flverifl Merkezleri Perakende Endeksi 2005=100
KAYNAK: AMPD NIELSEN PERAKENDE ENDEKS‹
K‹RALANAB‹L‹R ALAN M2ENDEKS‹
140 145 153 162 168 172 176 182 185
M2BAfiINA C‹RO ENDEKS‹
120 98 99 109 104 89 96 107 93