Al›flverifl merkezleri alt sektöründe küresel krizin de etkisi ile önemli trend de¤ifliklikleri yaflanmaktad›r.
Küresel krizin de etkisi ile birlikte al›flverifl merkezlerinde 2008 sonuna kadar süren h›zl› büyüme dönemi sona ermifltir.
Al›flverifl merkezi yat›r›mlar›nda yavafllama, erteleme ve iptaller yaflanmaktad›r. AVM yat›r›mlar›n›n getirileri azal›rken, yat›r›mlar›n geri dönüfl süresi uzamaktad›r. Yat›r›mlar›n finansman olanaklar› da halen s›n›rl›d›r ve olanlar›n vadeleri 3-4 y›la gerilemifltir.
AVM’lerde 2009 y›l bafl›ndan bu yana kiralarda ortalama yüzde 25 gerileme yaflanm›flt›r. AVM ile perakendeciler aras›nda yeni makul kira koflullar› yarat›lmaktad›r. Yerli ve yabanc› perakendeciler düflen kiralar ve daha uygun yeni koflullardan yararlanma e¤ilimi içindedir. Yabanc› perakendecilerin Türkiye ilgisi sürmektedir.
AVM’lerde krizin de etkisi ile 2009 y›l›n›n genelinde Outlet’e dönüflüm e¤ilim yaflanmaktad›r. Yabanc›lar›n AVM sat›n alma iflleri ise 2007 y›l› sonundan beri durmufltur. Yabanc›lar›n orta ölçekli AVM’ler ile daha çok ilgilenmektedir, ancak efektif bir ifllem olmam›flt›r. AVM’lerde h›zl› büyüme dönemi sonras› sindirme dönemi yaflanacakt›r.
Al›flverifl merkezlerinde h›zl› büyüme dönemi sona erdi
Ekonomik krizin do¤al bir sonucu olarak sat›n alma e¤ilimi 2008 y›l› son çeyre¤inde h›zla dip noktas›na ulaflm›flt›r. 2009 y›l›n›n ilk çeyre¤inde tüketici güveninde art›fl, sat›n alma e¤iliminde ise dura¤anl›k yaflanm›flt›r.
Y›l›n ikinci çeyre¤inde ise tüketici güvenindeki h›zl› iyileflme ile birlikte tüketicinin sat›n alma e¤ilimi de güçlenmifltir. Y›l›n üçüncü ve dördüncü çeyre¤inde ise sat›n alma e¤ilimi yeniden gerilemeye bafllam›flt›r.
Sadece yar› dayan›kl› tüketim mal› sat›n alma e¤ilimi daha kuvvetli kalmaktad›r.
Tüketici sat›n alma e¤ilimi yeniden zay›fl›yor
H›zla toparlanan al›flverifl merkezleri toplam ciro endeksi ekim ay›nda zay›flad›
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
TÜKET‹C‹
GÜVEN ENDEKS‹
93.89
Türkiye’de Tüketici Güven Endeksi ve Sat›nalma E¤ilimleri
KAYNAK: TÜRK‹YE ‹STAT‹ST‹K KURUMU
YARI DAYANIKLI TÜKET‹M MALLARINA
HARCAMA E⁄‹L‹M‹
107.83
DAYANIKLI TÜKET‹M MALLARINA
HARCAMA E⁄‹L‹M‹
17.64
GENEL EKONOM‹K DURUM
69.52 Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Kas›m
Veriler çeyrek dönemin son ay› itibariyle. (1) Ekim
AVM perakende endeksi içinde yer alan toplam ciro endeksi krizin etkisi ile birlikte 2009 ilk çeyre¤inde 121 ile dip seviyesine ulaflt›ktan sonra y›l›n ikinci ve üçüncü çeyre¤inde h›zl› bir toparlanma ve art›fl göstermifl ve üçüncü çeyrek sonunda 153 seviyesinde ç›km›flt›r. Ancak ciro endeksi Ekim ay›nda yeniden 130 seviyesine düflmüfltür. Yeni aç›lan AVM’ler ile birlikte kiralanabilir alan m2endeksi art›fl›n› sürdürürken, m2bafl›na ciro endeksinde de dalgalanma devam etmektedir. Üçüncü çeyrekte 107 ile y›l›n en yüksek seviyesine ulaflan endeks Ekim ay›nda tekrar 93’e gerilemifltir.
Ekonomik krizin etkileri ile birlikte önemli ölçüde daralan hane halk› tüketim harcamalar› üçüncü çeyrekte art›fl göstermifltir. Hane halk› tüketim harcamalar› 2009 y›l› ilk çeyre¤inde yüzde 10.0 darald›ktan sonra daralma ikinci çeyrekte yüzde 1.5 ve üçüncü çeyrekte yüzde 0.9 olmufltur. Tüketim harcamalar›n›n dibe vurdu¤u y›l›n ilk çeyrekten sonra ikinci ve özellikle üçüncü çeyrekte tüketim harcamalar›n›n mutlak büyüklük olarak geniflledi¤i ve tüketim harcamalar›n›n artt›¤› görülmektedir.
Tüketim harcamalar› üçüncü çeyrekte artt›
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
HANEHALKI TÜKET‹M HARCAMALARI
Türkiye’de Tüketim Harcamalar›
KAYNAK: TÜRK‹YE ‹STAT‹ST‹K KURUMU
GIDA HARCAMALARI
M‹LYAR TL 42.7
G‹Y‹M AYAKKABI HARCAMALARI M‹LYAR TL
9.2
MOB‹LYA EV EfiYALARI HARCAMALARI
M‹LYAR TL 10.5
E⁄LENCE KÜLTÜR HARCAMALARI
M‹LYAR TL 6.8 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 (1)
TOPLAM C‹RO ENDEKS‹
Al›flverifl Merkezleri Perakende Endeksi 2005=100
KAYNAK: AMPD NIELSEN PERAKENDE ENDEKS‹
K‹RALANAB‹L‹R ALAN M2ENDEKS‹ C‹RO ENDEKS‹
120
‹stanbul ofis piyasas›nda M‹A ve MIA d›fl› alanlarda A ve B tipi ofislerde boflluk oranlar›nda krize ra¤men s›n›rl› bir art›fl yaflanm›flt›r. A s›n›f ofislerde M‹A bölgesinde boflluk oranlar› yüzde 12.1’e yükselirken, M‹A d›fl›
Avrupa ve Asya bölgesine artan talep ile boflluk oranlar› gerilemifltir. B s›n›f› ofislerde ise MIA bölgesinde boflluk oranlar› yüzde 6.9’dan yüzde 15.1’e yükselmifl, MIA d›fl› Avrupa ve Asya bölgesinde ise boflluk oranlar›nda de¤iflim s›n›rl› kalm›flt›r.
Krize ra¤men ofislerin boflluk oranlar›nda art›fl s›n›rl› kald›
‹STANBUL OF‹S P‹YASASI
‹stanbul ofis piyasas›nda kiralar, tüm önemli dünya metropollerinde yafland›¤› gibi krizin etkisi ile birlikte gerilerken, 2007 ve 2008 y›l›nda kuvvetli art›fl gösteren kirac› talebi yavafllam›fl ve kirac›lar daha uygun (ucuz) kiralar›n oldu¤u M‹A d›fl› alt bölgelere yönelmifltir.
Bununla birlikte son dört çeyrektir duran ve ertelenen tafl›nma kararlar› y›l›n üçüncü çeyre¤inde yeniden gündeme gelmeye bafllam›fl ve tafl›nma için yer aray›fl› faaliyetleri artm›flt›r. Son dört çeyrekteki kirac›
piyasas› niteli¤indeki pazarda kirac›lar daha uygun koflullarda ofislere tafl›nma e¤ilimini sürdürmektedir.
M‹A d›fl›nda Ümraniye ve Kozyata¤› bölgesi ilgi oda¤› olmay› sürdürmektedir.
Ekonomik krizin etkisi ile birlikte ofis yat›r›mlar› yavafllam›fl olmakla birlikte AVM baflta olmak üzere di¤er ticari gayrimenkul yat›r›mlar›ndaki doygunluk nedeni ile ofis yat›r›mlar› en cazip yat›r›m alan› olmaya bafllam›flt›r. 2009 y›l genelinde ‹stanbul’da toplam yaklafl›k 250 bin m2A tipi kiralanabilir alan› eklenece¤i öngörülmektedir.
Ofis kiralar›nda gerileme ve daha
uygun kiral› bölgelere talep yaflan›yor
DÖNEMLER
2006 2. YARIYIL 2007 1. YARIYIL 2007 2. YARIYIL 2008 1. YARIYIL 2008 2. ÇEYREK 2009 1. ÇEYREK 2009 2. ÇEYREK 2009 3. ÇEYREK
M‹A
A SINIFI OF‹SLER B SINIFI OF‹SLER
M‹A DIfiI AVRUPA 31.0
M‹A DIfiI ASYA 17.8
M‹A DIfiI AVRUPA 31.0
M‹A DIfiI ASYA 17.8
‹stanbul Ofis Piyasas› Boflluk Oranlar› Yüzde
KAYNAK: PROPIN INVESTMENT CONSULTANCY, ‹STANBUL OF‹S PAZARI 2005
‹stanbul ofis piyasas›nda krizin etkisi ile birlikte MIA alan›nda yer alan A ve B s›n›f› ofis kiralar› y›l›n birinci ve ikinci çeyreklerinde geriledikten sonra üçüncü çeyrekte gerileme yavafllam›flt›r. Buna karfl›n MIA d›fl› Avrupa ve Asya bölgelerinde A ve B tipi ofislere talep artm›fl, bu nedenle bu bölgelerde yer alan ofis kiralar›nda önemli de¤ifliklikler ve düflüfller yaflanmam›flt›r. Y›l›n üçüncü çeyre¤inde kira seviyeleri ile krizin bafllang›c›ndaki kira seviyelerine birbirine çok yak›nd›r.
MIA ofis kiralar›nda gerileme, MIA d›fl› ofis kiralar›nda art›fl
DÖNEMLER
2006 2. YARIYIL 2007 1. YARIYIL 2007 2. YARIYIL 2008 1. YARIYIL 2008 2. ÇEYREK 2009 1. ÇEYREK 2009 2. ÇEYREK 2009 3. ÇEYREK
M‹A
A SINIFI OF‹SLER B SINIFI OF‹SLER
M‹A DIfiI AVRUPA 9.4
M‹A DIfiI ASYA 12.3
M‹A DIfiI AVRUPA 6.5
M‹A DIfiI ASYA 8.9
‹stanbul Ofis Piyasas› Kira Ortalamalar› Dolar/M
2/Ay
KAYNAK: PROPIN INVESTMENT CONSULTANCY, ‹STANBUL OF‹S PAZARI 2009
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
OF‹S B‹NASI ALINAN YAPI RUHSATI M2
1.435.038
Türkiye Geneli Ofis (‹flyeri) Binas› Yap›
Ruhsat› ve Yap› Kullanma ‹zni
KAYNAK: TÜRK‹YE ‹STAT‹ST‹K KURUMU
OF‹S B‹NASI ALINAN YAPI KULLANMA ‹Z‹N BELGES‹ M2
800.016
Türkiye genelinde ofis binas›
yap›m› için al›nan yap› ruhsatlar›
ile kullan›ma aç›lma için al›nan yap› kullanma izin belgelerinde y›l›n ikinci çeyre¤inde ve özellikle üçüncü çeyrekte kuvvetli bir daralma yaflanmaktad›r. Y›l›n üçüncü çeyre¤inde ofis binas› al›nan yap› ruhsatlar› m2büyüklü¤ü 516.539 m2, yap› kullanma izin belgeleri m2büyüklü¤ü 386.035 m2ile en düflük seviyelerine inmifltir.
Ofis binas› arz›nda kuvvetli daralma
SANAY‹ VE LOJ‹ST‹K ALANLAR
Ekonomik daralman›n en çok etkiledi¤i ticari gayrimenkuller lojistik alanlar olmufltur. Sanayi üretimi ve ihracat›n h›zla gerilemesi ile birlikte lojistik alan talebi de duraklam›flt›r. Lojistik firmalar›n›n kendi ihtiyaçlar›
için devam eden yat›r›mlar d›fl›nda di¤er ve özellikle spekülatif projeler durmufltur.
Lojistik alan kiralar› 2008 y›l sonundan bu yana yaklafl›k ortalama yüzde 15 oran›nda gerilemifltir.
Yeni kiralama faaliyetleri çok s›n›rl›d›r. Sat›n alma ve yabanc›lar›n kat›l›m› da gerçekleflmemifltir.
Lojistik alanlarda boflluk oranlar› A s›n›f› binalarda Avrupa bölgesinde ortalama yüzde 10, Asya bölgesinde ortamla yüzde 20’ye yükselmifltir. Önümüzdeki dönemde öncelikle müflteriye özel (tailor made) yat›r›mlar›n canlanaca¤› öngörülmektedir.
Küresel kriz sonras› Türkiye’nin bölgesel ticaret merkezi olma potansiyelinin kuvvetlenmesi ise lojistik alanlar›n cazibesini artt›rmaya devam etmektedir.
Lojistik alan yat›r›mlar› yavafllarken kiralar geriledi
Yeni sanayi ve lojistik binalar›n arz› geriliyor
DÖNEMLER 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
SANAY‹ B‹NALARI VE DEPOLAR ALINAN YAPI RUHSATLARI M2
3.645.516 1.782.784 2.013.402 1.679.733 1.246.831 1.605.256 725.315 579.121
Türkiye Geneli Sanayi ve Depo Binalar›
Al›nan Yap› Ruhsatlar›
KAYNAK: TÜRK‹YE ‹STAT‹ST‹K KURUMU
Sanayi binalar› ile lojistik alanlar (depolar) inflaat› için al›nan yap› ruhsatlar› m2 büyüklü¤ü krizin etkisi ile birlikte önemli ölçüde gerilemektedir.
2009 y›l› ilk çeyre¤inde 1.6 milyon m2ile al›nan yap›
ruhsatlar› göreceli olarak büyüklü¤ünü korurken, ikinci çeyrekte 725 bin m2, üçüncü çeyrekte ise 579 bin m2yap›
ruhsat› al›nm›flt›r. Sanayi ve lojistik alan yat›r›mlar› önemli ölçüde yavafllamaktad›r.