ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
YÜKSEK LİSANS TEZİ
MESKEN (APARTMAN) PROJELERİNDE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ARSA PAYLARININ BULANIK MANTIK YAKLAŞIMI İLE BELİRLENMESİ:
ANKARA İLİ YENİMAHALLE İLÇESİ ÖRNEĞİ
Evgin APAYDIN
GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI
ANKARA 2019
Her hakkı saklıdır
ÖZET
Yüksek Lisans Tezi
MESKEN (APARTMAN) PROJELERİNDE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ARSA PAYLARININ BULANIK MANTIK YAKLAŞIMI İLE BELİRLENMESİ: ANKARA İLİ
YENİMAHALLE İLÇESİ ÖRNEĞİ Evgin APAYDIN
Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü
Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ
Türkiye’de özellikle son yıllardaki kentsel dönüşüm sürecinde mevcut yapıların arsa payı dağıtımı uygulamaları büyük önem kazanmıştır. Apartmanlarda bağımsız bölümlerin arsa paylarının hatalı dağıtılmasına bağlı olarak kişilerin sahip oldukları gayrimenkullerine ilişkinhak ve yükümlülüklerinin 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’na göre paylaştırılmasında önemli sorunlarla karşılaşılmaktadır. Bu koşullarda yapılan araştırmanın iki temel amacı bulunmaktadır.
Birinci amaç; arsa payı dağıtımında yaşanan sorunların ortaya konulması, mevzuatta yer alan eksikliklerin tespit edilmesi ve çözüm önerilerinin saptanmasıdır. İkinci amaç ise, arsa payının doğru ve pratik biçimde dağıtılmasında kullanılabilecek bulanık mantık yönteminin etkililiğinin incelenmesidir. Araştırmada, arsa payı dağıtımıyla ilgili mevcut durumu belirlemek için 120 teknik uzman ile anket çalışması yürütülmüş olup, anket sonuçları doğrultusunda araştırmanın genel çerçevesi çizilmiştir. Saha çalışması aşamasında örnek olarak Nevbahar Botanik-1 Mesken Projesi seçilmiştir. İncelenen projede bağımsız bölüm değeri ve arsa paylarının dağıtımında etkili olabilecek faktörleri tespitine yönelik olarak proje satış ofisi, emlak ofisleri ve bölgede yaşayan bağımsız bölüm sahipleri ile görüşülerek bölgesel faktör analizi çalışması yapılmıştır. Analiz sonuçlarına göre önce klasik şerefiyelendirme yöntemi kullanılarak arsa payları saptanmış ve daha sonra bulanık mantık uygulaması için klasik şerefiyelendirmeden elde edilen veri setleri, Matlab Fuzzy Toolbox yazılımında Sugeno tipi oluşturulan modelde girdi olarak kullanılarak analiz tekrarlanmıştır. Bulanık mantık yöntemi (bulanık tahmin modeli (APBTM)) ile oluşturulan arsa payı, klasik şerefiyelendirme sonuçları ile karşılaştırılmış olup, model ile oluşturulan arsa payları ile klasik yöntemle bulunan sonuçlardan sapmanın - % 1,56 ile % 2,66 arasında olduğu ve tahminin tutarlı bulunduğu saptanmıştır. Bu sonuç; bulanık mantık yönteminin arsa payı dağıtımında kullanılabilecek etkili bir yöntem olduğunu göstermesi bakımından önemli görülmektedir. Araştırma sonuçlarına göre bağımsız bölümlerin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi öncesinde onaylı proje ve maket üzerinden gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca değerleme yapılması, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak dağıtılması ve bulanık mantık gibi bilimsel yöntemlerin arsa payı dağıtımı uygulamasında yaygın olarak kullanılmasının gerektiği vurgulanmalıdır. Bu yolla kentsel gelişim ve dönüşüm çalışmalarını olumsuz etkileyebilecek arsa payı düzeltim davalarının asgari düzeye çekilmesi ve kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlandırılması mümkün olabilecektir.
Nisan 2019, 138 sayfa
Anahtar Kelimeler: Mesken projeleri, bağımsız bölüm şerefiye değeri, şerefiye kriterleri, arsa payı, bulanık mantık yaklaşımı ve arsa payı dağıtımı.
ABSTRACT
Master Thesis
DETERMINATION OF CO-OWNERSHIP SHARES OF CONDOMINIUM UNITS THROUGH FUZZY LOGIC APPROACHES IN MULTI-STOREY HOUSING PROJECTS:
THE CASE OF YENIMAHALLE DISTRICT IN ANKARA PROVINCE Evgin APAYDIN
Ankara University
Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development and Management
Supervisor: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ
Particularly in recent times, the practice of distribution of co-ownership share within the process of urban transformation has gained great importance in Turkey. There have been big problems in allocation of persons’ rights and charges related to their real estate properties in accordance with the Condominium Act No. 634 due to the misdistribution of co-ownership share of condominium units in multi-story buildings. In mentioned conditions, this research has two basic purposes. The first purpose of the research is to reveal the problems about distribution of co-ownership shares, to identify the deficiencies in regulations and to suggest solutions to these current problems. The second purpose of the research is to analyze the effectiveness of fuzzy logic method which can be used in distribution of co-ownership shares in a correct and practical way. In this research, a survey has been conducted with 120 technical experts to determine the current situation of the co- ownership shares distribution and the research has been outlined in accordance with this survey results. Within the scope of field research, Nevbahar Botanical-1 Residence Project was selected as a case. Regional factor analysis has been done in order to determine the factors that may be effective in the distribution of co-ownership shares in the chosen project as well as interviewed with the project sales officers, real estate officers and owners of condominium units who live in the area. According to results of the survey analysis, firstly the co-ownership shares were calculated via classical betterment method and then the data sets obtained from betterment study were used as inputs in the Fuzzy Model that was created as Sugeno type in Matlab Fuzzy Toolbox software and co-ownership shares was calculated once again. Co-ownership shares obtained with fuzzy logic method and classical betterment method were compared and it was determined that fuzzy model could predict accurately co-ownership share with a discrepancy of - % 1,56 and % 2,66 in proportion to classical betterment method. This result becomes important because it shows that fuzzy logic method is an effective method which can be used in distribution of co-ownership shares in buildings. According to the results of the research, relative values of condominium units must be calculated on basis of building projects or models in advance of constitute of easement and condominium by real estate appraiser, the distribution of co-ownership shares must be done in proportion with the values of condominium units, and scientific methods as fuzzy logic should be widely used in co-ownership share distribution applications. By this way, it could be possible to minimize the number of co-ownership shares correction cases that could adversely affect urban development and transformation works and to accelerate urban transformation practices.
April 2019, 138 page
Key Words: Multi-storey projects, betterment value of condominium unit, betterment criteria, co-ownership share, fuzzy logic approach and distribution of co-ownership share.
TEŞEKKÜR
Gayrimenkul proje geliştirme ve özellikle kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri alanında çok katlı yapılarda arsa payı dağıtımı sorunu ile karşılaşılmakta ve bu işlem ülkemizde genellikle görevli kişilerin eğilimleri ve kişisel görüşlerine dayalı olarak yürütülen çalışma olarak görülmektedir. Şerefiye değerleme aynı zamanda toplu yapılarda lansman öncesi yapılacak bağımsız bölümü değerlerinin tespiti ile yönetim giderlerinin belirlenmesi çalışmalarında gerekli olmaktadır. Bu alanda matematiksel modellerin kullanımı ve bu modellere dayalı paket programlardan yararlanılması genellikle ihmal edilmektedir. Araştırma süreci boyunca önerileri ile rehber olan değerli danışman hocam Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’e (Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanı) sonsuz teşekkürlerimi sunarım. Araştırmam boyunca bilgi ve deneyimiyle büyük katkılar sunan, desteklerini hiç esirgemeyen değerli hocam Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU’na (Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Öğretim Üyesi) ve Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanlığında yer alan bütün hocalarıma teşekkür ederim.
Araştırma için desteklerini esirgemeyen değerli arkadaşım inşaat mühendisi Volkan BARAN’a, Eskişehir Osmangazi Üniversitesi öğretim üyesi Doç. Dr. Osman AYTEKİN’e, YDA İnşaat A.Ş. Genel Müdürlüğü yöneticileri ve çalışanlarına, Nevbahar Botanik-1 site yöneticilerine ve katkı sağlayan bütün katılımcılara ayrıca teşekkürü borç bilirim. İyi bir eğitim alarak kendimi yetiştirmemde çok önemli katkıları olan ve her türlü özveriyi göstererek bugünlere beni taşıyan manevi ailelerim Meral-Yavuz TURAN’a ve Nihal-Süleyman Adil BUMİN’e çok teşekkür ederim. Bu hayattaki en iyi arkadaşım, her umutsuzluğa düştüğümde beni cesaretlendiren ve motive eden, her türlü maddi manevi desteği sunan, bir eşten her zaman daha fazlası olan kıymetli eşim Gamze APAYDIN’a ayrıca çok teşekkür ederim.
Evgin APAYDIN Ankara, Nisan 2019
İÇİNDEKİLER
TEZ ONAY SAYFASI
ETİK ... i
ÖZET ... ii
ABSTRACT ... iii
TEŞEKKÜR ... iv
KISALTMALAR DİZİNİ ... viii
ŞEKİLLER DİZİNİ ... ix
ÇİZELGELER DİZİNİ ... xi
1. GİRİŞ ... 1
1.1 Araştırmanın Önemi ve Amaçları ... 1
1.2 Araştırmanın Kapsamı ve Sınırlılıkları ... 2
1.3 Önceki Çalışmaların Değerlendirilmesi ... 3
2. KURAMSAL TEMELLER ... 9
2.1 Arsa Payı ... 9
2.1.1 Arsa paylarının belirlenmesi ... 10
2.1.2 Arsa payı dağıtımında dikkat edilecek hususlar ... 13
2.1.3 Arsa payı dağıtımının önemi ... 15
2.1.4 Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi ... 16
2.2 Kat Mülkiyetinin İncelenmesi ... 19
2.2.1 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun incelenmesi ... 19
2.2.2 Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli şartlar ... 21
2.2.3 Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ana gayrimenkulde bulunan bölümler ... 22
2.2.3.1 Bağımsız bölümler ... 23
2.2.3.2 Ortak yerler ... 23
2.2.3.3 Eklentiler ... 24
2.2.4 Kat Mülkiyet Kanunu açısından toplu yapılar ... 25
2.3 Şerefiye Kavramı ... 26
2.3.1 Şerefiyelendirmenin önemi ve hesaplanması ... 28
2.3.2 Şerefiye değerini etkileyen faktörler ... 32
2.4 Farklı Ülkelerdeki Arsa Payı Uygulamaları ... 34
2.5 Arsa Payına İlişkin Yargı Kararlarının İncelenmesi ... 36
3. MATERYAL VE YÖNTEM ... 40
3.1 Bulanık Mantık Metodolojisi ve Materyal ... 40
3.1.1 Bulanık kümeler ... 43
3.1.2 Üyelik fonksiyonları ve üyelik dereceleri ... 44
3.1.3 Bulanıklaştırma ... 48
3.1.4 Bulanık kural tabanı ... 48
3.1.5 Bulanık sonuç çıkarım sistemi ... 49
3.1.5.1 Mamdani tipi bulanık sonuç çıkarım sistemi (Mamdani BSÇS) ... 50
3.1.5.2 Takagi-Sugeno tipi bulanık sonuç çıkarım sistemi (TS BSÇS) ... 51
3.1.6 Durulaştırma yöntemleri ... 52
3.2 Araştırma Materyali ... 53
3.3 Araştırmanın Metodolojisi ... 53
3.3.1 Örneklem ve örneklem seçimi ... 54
3.3.1.1 Arsa payının belirlenmesine yönelik teknik uzmanların genel bakış açısının değerlendirilmesine ilişkin örneklem seçimi ... 55
3.3.1.2 Arsa payının bulanık mantık ile belirlenmesine ilişkin alan uygulamasında örneklem seçimi ... 56
3.3.2 Veri toplama araçları ... 57
3.3.2.1 Arsa payının belirlenmesine yönelik teknik uzmanların genel bakış açısının değerlendirilmesi anket formu ... 58
3.3.2.2 Arsa payının bulanık mantık yaklaşımı ile belirlenmesine ilişkin alan uygulaması için uzman görüşü formu ... 58
3.3.3 Veri analiz teknikleri ... 59
4. ARSA PAYININ BELİRLENMESİNE YÖNELİK TEKNİK UZMANLARIN GENEL BAKIŞ AÇISININ DEĞERLENDİRİLMESİ ... 60
4.1 Teknik Uzmanların Genel Bakış Açısının Ölçülmesine Yönelik Yapılan Anket Çalışmasının Genel Değerlendirmesi ... 60
4.2 Kamuda ve Özel Sektörde Çalışan Teknik Personellerin Arsa Payının Belirlenmesine Yönelik Yaklaşımlarının Analizi ... 60
4.2.1 Teknik uzmanların demografik özellikleri ... 60
4.2.2 Teknik uzmanlar ile yapılan anket çalışmasının analizi ... 63
5. ARSA PAYININ BULANIK MANTIK YAKLAŞIMI İLE BELİRLENMESİNE İLİŞKİN ALAN UYGULAMASI SONUÇLARI ... 83
5.1 Uygulama Alanının Belirlenmesi ... 83
5.2 Uygulama Alanının Özellikleri ... 84
5.3.1 Şerefiye değeri üzerinde etkili olan faktörlerin ve faktörlerin etki
derecelerinin analizi ... 90
5.3.2 Şerefiye değerlerinin tespit edilmesi ... 94
5.3.3 Şerefiye değerlerine ilişkin elde edilen sonuçlar ... 95
5.4 Uygulama Alanında Bulanık Mantık Modelinin Oluşturulması ... 96
5.4.1 Arsa payı bulanık mantık tahmin modeli (APBTM) ... 97
5.4.2 Model sonuçlarının değerlendirilmesi ... 102
6. SONUÇ VE ÖNERİLER ... 107
KAYNAKLAR ... 112
EKLER ... 117
EK 1 Arsa Payının Belirlenmesine Yönelik Teknik Uzmanların Genel Bakış Açısının Değerlendirilmesi Anket Formu ... 118
EK 2 Arsa Payı Dağıtımına Yönelik Bölgesel Faktör Analizinde Kullanılan Uzman Görüşü Formu ... 124
EK 3 Nevbahar Botanik-1 Projesinin Klasik Şerefiyelendirme Yöntemi ile Arsa Payı Dağıtımına İlişkin Sonuçları ... 125
EK 4 Nevbahar Botanik-1 Projesinin Bulanık Mantık Yöntemi ile Arsa Payı Dağıtımına İlişkin Sonuçları ... 133
ÖZGEÇMİŞ ... 138
KISALTMALAR DİZİNİ
ANFIS Uyarlamalı Ağ Bulanık Mantık Sistemi APBTM Arsa Payı Bulanık Tahmin Modeli
BRM Bulanık Regresyon Modeli
ÇRA Çoklu Regresyon Analizi
HD Hukuk Dairesi
IAS Uluslararası Muhasebe Standartları
KMK Kat Mülkiyeti Kanunu
Mamdani BSÇS Mamdani Tipi Bulanık Sonuç Çıkarım Sistemi MAPE Ortalama Mutlak Hata Yüzdesi
RG Resmi Gazete
RMSE Ortalama Hata Kareleri Kökü
SPK Sermaye Piyasası Kurulu
SPSS Sosyal Bilimler için İstatistik Programı TFRS Türkiye Finansal Raporlama Standartları TMS Türkiye Muhasebe Standartları
TS BSÇS Takagi-Sugeno Tipi Bulanık Sonuç Çıkarım Sistemi UDS Uluslararası Değerleme Standartları
YSA Yapay Sinir Ağları
ŞEKİLLER DİZİNİ
Şekil 2.1 Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin genel iş akış şeması ... 12
Şekil 2.2 Arsa payı dağıtımında gerekli olan ek çizimler ... 13
Şekil 2.3 Türkiye’de 2010-2017 yılları arasında yapı kullanım izni alınan binaların niteliklerine göre yıllık değişimi ... 15
Şekil 2.4 Türkiye’de hukuk mahkemelerine açılan arsa payının düzeltilmesi davalarının 2010-2016 yılları arasındaki değişimi ... 19
Şekil 2.5 Türkiye’de kat mülkiyetine ilişkin tarihsel sürecin önemli aşamaları ... 20
Şekil 2.6 Ana gayrimenkulde bulunan bölümlerin birbirleri arasındaki ilişki ... 22
Şekil 2.7 Türkiye’de yapı üretiminin 2010-2017 yılları arasında sektörel değişimi... 29
Şekil 3.1 Bulanıklaştırma-durulaştırma birimli bulanık sistem ... 42
Şekil 3.2 Klasik ve bulanık küme ... 44
Şekil 3.3 Klasik mantıkta üyelik fonksiyonun bitişik dikdörtgen şekilde gösterimi ... 46
Şekil 3.4 Bulanık mantıkta üyelik fonksiyonun bitişik üçgen gösterimi ... 47
Şekil 3.5 Bulanık mantıkta üyelik fonksiyonun örtüşmeli üçgen şekilde gösterimi ... 47
Şekil 3.6 Min-maks operatörlerini kullanan Mamdani Tipi BSÇS ... 50
Şekil 3.7 TS tipi BSÇS ... 51
Şekil 4.1 Görüşülen teknik uzmanları çalıştıkları kurumlara göre dağılımları ... 61
Şekil 4.2 Görüşülen teknik uzmanların ana gayrimenkulün arsa payı dağıtımında göz önünde bulundurdukları faktörlerin dağılımları ... 77
Şekil 5.1 Nevbahar Botanik-1 Sitesinin konumu ... 84
Şekil 5.2 A ve B Blok bağımsız bölüm dağılım şeması ... 86
Şekil 5.3 C ve D Blok bağımsız bölüm dağılım şeması ... 87
Şekil 5.4 Nevbahar Botanik-1 Sitesi vaziyet planı... 88
Şekil 5.5 Nevbahar Botanik-1 Sitesinin genel görünümü ... 89
Şekil 5.6 Nevbahar Botanik-1 Sitesinin kat planları ... 89
Şekil 5.7 Sugeno tipi geliştirilen bulanık modelleme ... 98
Şekil 5.8 Nevbahar Botanik-1 sitesi için oluşturulan APBTM’nin eğitilmesi ... 99
Şekil 5.9 APBTM’nin eğitilmesi sürecinde oluşan hata miktarları ... 100
Şekil 5.10 APBTM’nin ANFIS mimarisi ... 101
Şekil 5.11 APBTM’nin test edilmesi sonucunda oluşan test hatası ... 101
Şekil 5.12 APBTM’nin kural tabanı ve bulanık sonuç çıkarım motoru ... 102
Şekil 5.13 APBTM’nin bulanık sonuç çıkarım sistemine ait simulink tasarımı ... 103
Şekil 5.14 Test verilerine ilişkin APBTM sonucu elde edilen arsa payları ile klasik yöntem sonucu elde edilen arsa paylarının karşılaştırılması ... 104 Şekil 5.15 Test verilerine ilişkin APBTM sonucu elde edilen arsa payları ile klasik
yöntem sonucu elde edilen arsa payları arasındaki ilişkinin dağılımı ... 105 Şekil 5.16 APBTM sonuçlarına göre A blok arsa payı grafiksel dağılımı... 106 Şekil 5.17 B, C ve D blokların arsa payı grafiksel dağılımları ... 106
ÇİZELGELER DİZİNİ
Çizelge 2.1 Kat mülkiyetine tabi olan binalarda karar yeter sayıları ... 17
Çizelge 2.2 Kooperatifler için aritmetik ortalama yöntemine göre şerefiye değerlerinin belirlenmesi ... 31
Çizelge 2.3 Şerefiye değerine etki eden faktörler ... 33
Çizelge 2.4 Farklı ülkelerdeki arsa payı uygulamalarına ilişkin örnekler ... 35
Çizelge 3.1 En sık kullanılan bulanık üyelik fonksiyonları ... 45
Çizelge 3.2 Bulanık mantıkta durulaştırma yöntemleri ... 52
Çizelge 4.1 Görüşülen teknik uzmanların yaş ve tecrübelerine göre dağılımı ... 62
Çizelge 4.2 Görüşülen teknik uzmanların demografik özellikleri ... 63
Çizelge 4.3 Görüşülen teknik uzmanların ikamet ettiği konutta malik olma durumları ... 63
Çizelge 4.4 Görüşülen teknik uzmanların arsa payının nasıl hesaplanması gerektiğine ilişkin verilen cevapların dağılımı ... 65
Çizelge 4.5 Görüşülen teknik uzmanların arsa payının kim tarafından hesaplandığına ilişkin verilen cevapların dağılımı ... 65
Çizelge 4.6 Görüşülen teknik uzmanların arsa payı bilgisini hangi kaynaktan öğrenildiğine ilişkin verilen cevapların dağılımı ... 66
Çizelge 4.7 Görüşülen teknik uzmanların arsa payının gayrimenkul değerine etkisine ilişkin verilen cevapların dağılımı ... 67
Çizelge 4.8 Görüşülen teknik uzmanların arsa payının gayrimenkul değeri üzerinde etkisi hakkında verilen cevapların dağılımı ... 67
Çizelge 4.9 Görüşülen teknik uzmanların arsa payının tesis edilmesine ilişkin algılarının ölçülmesi ... 68
Çizelge 4.10 Gayrimenkulün zaman içerisince değer kazanmasının arsa payının düzeltilmesini gerektirip gerektirmediğine ilişkin görüşler ... 70
Çizelge 4.11 Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri ve ortak alanlarında yapılan uygulamalarda arsa payı oranının etkisinin değerlendirilmesine ilişkin görüşler ... 72
Çizelge 4.12 Arsa paylarının dağıtılması uygulamalarının hangi meslek grubunca yapılması gerektiğine ilişkin görüşler ... 74
Çizelge 4.13 Görüşülen teknik uzmanların ana gayrimenkulde arsa paylarının dağıtılması uygulamalarında göz önünde bulundurdukları değer faktörlerine ilişkin görüşleri ... 76
Çizelge 4.14 6306 sayılı Kanunun arsa payının önemi üzerindeki etkisine ilişkin görüşler ... 78
Çizelge 4.15 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan uygulamada hatalı arsa payı dağıtımı bulunması durumunda izlenecek yol haritasına ilişkin görüşler ... 80
Çizelge 4.16 Arsa payına ilişkin mevzuatın yeterli olup olmadığına ilişkin görüşler .... 82 Çizelge 5.1 Nevbahar Botanik-1 sitesinin genel fiziksel özellikleri ... 88 Çizelge 5.2 Şerefiye değerine etki eden konum faktörlerinin etki yüzdeleri ... 93 Çizelge 5.3 Şerefiye değerine etki eden faktörlerin etki katsayıları ... 94 Çizelge 5.4 Modelin eğitiminde ve test edilmesinde kullanılan giriş ve çıkış
verilerinin değişim aralığı ... 99 Çizelge 5.5 Eğitim ve test verileri ile model tahmini sonucu oluşan hata miktarları ... 103
1. GİRİŞ
1.1 Araştırmanın Önemi ve Amaçları
Türkiye’de üretilen konutlardaki ortak mülkiyete konu olan alanların kullanım ölçüsünü belirleyen arsa payı, 1950’li yıllardan bugüne kadar, kentsel alanların hızlı kentleşme ve çok katlı yapılaşma süreçlerine bağlı olarak önemini ve etkisini devamlı olarak artırmıştır.
Son yıllarda arsa payının önemi, kentsel dönüşüm uygulamaları ile birlikte daha da belirginleşmiştir. Şöyle ki; geçmişte hızlı kentleşme süreçlerine bağlı olarak inşa edilen apartmanlar ve toplu konutlar son zamanlarda işlevlerini yitirmiş ve dolasıyla bu yapıların günümüzün ihtiyaçları doğrultusunda dönüşüm ve yenileme çalışmalarına gereksinim duyulmuştur. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun ile riskli yapıların bertaraf edilmesi ve dönüşüm çalışmaları ivmelenmiştir. Bu süreçte kentsel dönüşüm çalışmaları, apartmanların mülkiyet yapısına doğrudan etki etmektedir. Dönüşüm uygulamaları ile riskli yapılar ortadan kalmakta ve geriye bağımsız bölümlerin arsadan aldığı pay ölçüsünde mülkiyet yapısı oluşmaktadır. Ancak, Türkiye’de bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirlenmesine ilişkin yasal boşlukların bulunması ve belli bir sisteme oturtulmaması nedeniyle arsa payı dağıtımı uygulamalarında çok fazla hatalar yapılmaktadır. Arsa paylarının adil, objektif ve bilimsel ölçütlere uygun olarak belirlenmemesi neticesinde, kentsel dönüşüm uygulamalarında kat malikleri hak kaybına uğramamak için arsa payının düzeltilmesi davalarına yönelmektedir. Bu durum, dönüşüm çalışmalarının uzamasına ve neticede ekonomik ve sosyal kayıpların oluşmasına sebep olmaktadır.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre, ana yapının arsası ile birlikte kamulaştırılması durumunda, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, arsa değeri ile ana gayrimenkulün (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra, arsa payı dağılımına göre, her bağımsız bölümün bedeli ayrı ayrı tespit edilmektedir. Arsa payları dağılımı hatalı olan binalarda, kamulaştırma bedellerinin paylaştırılmasında arsa payından kaynaklı önemli hak kayıpları yaşanmaktadır. Buna benzer pek çok uygulamada, arsa paylarının doğru ve hakkaniyetli dağıtılması, kişilerin kazanımlarının korunması açısından oldukça önemlidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bağımsız bölümlerin arsa paylarının dağıtımı, söz konusu gayrimenkullerin konumları, yüzölçümleri ve değerleri ile orantılı olarak yapılması gerekmektedir. Bununla birlikte arsa payı dağıtımı uygulamaları incelendiğinde, arsa payı dağıtımı uygulamalarında tek bir birim fiyat baz alınarak değer takdir edildiği ve değere etki eden şerefiyelendirme faktörlerinin göz ardı edildiği veya kat mülkiyetine tabii çok katlı yapılar için değer tespiti yapılmadan, toplam büyüklük üzerinden arsa payı verildiği gözlenmekte, mevzuatın belirlediği temel kıstaslar göz ardı edilmektedir. Arsa payı dağıtımı uygulamalarında yaşanan sorunların ve çözüm önerilerinin tartışılması, mevzuatta yapılması gereken düzenlemelerin içeriğinin saptanması ve arsa payı dağıtımı uygulamalarında alternatif hesaplama yöntemlerinin incelenmesi araştırmanın temel amaçları arasındadır. Bu çerçevede, araştırma ile seçilen bir mesken projesinde, yapay zekâ yöntemlerinden biri olan bulanık mantık yöntemi kullanılarak arsa payı dağıtımının yapılabilme olanaklarının incelenmesi ve elde edilen sonuçlar ile geleneksel şerefiye tespiti sonuçlarının karşılaştırmalı analizinin yapılması temel hedef olarak belirlenmiştir. Araştırma çıktılarına dayalı olarak matematiksek modeller ve yapay zeka tekniklerine dayalı otomatik şerefiye değerleme modellerinin tasarım parametreleri de ortaya konulmuş olabilecektir.
1.2 Araştırmanın Kapsamı ve Sınırlılıkları
Türkiye’de 1927 yılında yapılan ilk nüfus sayımına göre, yaklaşık 14 milyon olarak tespit edilen nüfusun %75,8’i kırsal alanda yaşamaktaydı. 1985 yılında yapılan nüfus sayımında ilk defa kent nüfusu, kırsal nüfusu geçmiştir. 2017 yılında ise 80 milyon olan ülke nüfusunun % 92,5’i il ve ilçe merkezlerinde, % 7,5’i köy ve beldelerde yaşamaktadır.
Türkiye’nin kentleşme süreci incelendiğinde, çok hızlı ve yoğun bir şekilde kırsal alandan kentsel alana kayma olduğu görülmektedir (Çoruhlu vd. 2017). Kentlere olan bu yüksek talep, kentsel alanlarda arsa-arazi değerlerinin kontrolsüz bir şekilde artışına neden olmuş, bunun sonucunda değerlenen kentsel alanlarda apartman ve site tarzı toplu konut alanları inşa edilmiş ve kullanıma sunulmuştur. Kentsel alanlarda inşa edilen toplu konutlardaki nüfusun birlikte yaşama zorunluluğu, ortak alanlardaki hak ve sorumlulukların tanımlanması gerekliliğini de beraberinde getirmiştir. Türkiye’nin
yılında 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu yürürlüğe girmiş ve binaların ortak alanlarının kullanımına ilişkin esasların hukuki çerçevesi oluşturulmuştur. 634 Sayılı Kanuna göre kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak alanlarla bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlanmıştır.
Araştırma kapsamında ifade edilen değerlendirmeler çerçevesinde, bu araştırma altı bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde araştırmanın kapsamı ve daha önceki çalışmaların analizi açıklanmaktadır. İkinci bölümde, araştırmanın kuramsal altlığını oluşturan arsa payının belirlenmesine ilişkin temel kavramlar ve mevzuat açıklanmış, arsa payının saptanmasında kullanılan en önemli yöntemlerden biri olan klasik şerefiyelendirme uygulamalarının esasları detaylandırılmış, dünyadaki arsa payı uygulama örnekleri verilmiş ve bölüm sonunda arsa payı ile ilgili yargıya yansıyan davalar açıklanmıştır. Üçüncü bölümde, araştırmanın genel yapısı ile araştırmada kullanılan bulanık mantık yönteminin detayları açıklanmış ve araştırmada kullanılan materyaller tanıtılmıştır. Dördüncü bölümde, arsa payının belirlenmesi sürecinde aktif rol alan teknik uzmanların arsa payı kavramı hakkında bilgi düzeyleri ve konuya yaklaşımlarının ölçülmesi amacıyla yapılan anket çalışmasının sonuçları sunulmuştur.
Beşinci bölümde, arsa paylarının dağıtılmasında alternatif yöntemlerden biri olan bulanık mantık yönteminin uygulanabilirliği incelenmiştir. Araştırmanın temel bulguları, başlıca sorun alanları ve çözüm önerileri, altıncı bölüm olan araştırmanın sonuçları ve önerileri başlığı altında sunulmuştur.
1.3 Önceki Çalışmaların Değerlendirilmesi
Kat mülkiyetine ilişkin haklar ve sorumluluklar, Türkiye’de olduğu gibi, dünyanın pek çok bölgesinde arsa payı ölçüsünde şekillenmektedir. Arsa payına ilişkin kavramlar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında tanımlanmakta iken, dünyada arsa payına ilişkin kavramlar ya o ülkenin Medeni Kanunu kapsamında ya da varsa kat mülkiyetine ilişkin düzenlemelerde tanımlanmaktadır. Özellikle dikey yapılaşmanın yoğun olduğu Avrupa, Amerika ve Asya-Pasifik ülkelerinde, kat mülkiyetine ilişkin bağımsız yasal düzenlemeler çıkarılmış ve bu düzenlemelerde arsa payına geniş yer verilmiştir. Arsa payının belirlenmesine ilişkin Türkiye’de ve ülke dışında yapılan çalışmalar, genellikle
mevzuat incelemesine odaklanmış ve değer esaslı arsa payı hesaplama yöntemlerine yönelik bilimsel çalışmalar çok kısıtlı kalmıştır. Araştırma kapsamında incelenen bulanık mantık yaklaşımı ile değer esaslı arsa payının belirlenmesi, hemen hemen hiç çalışma konusu olmamıştır. Bulanık mantık yöntemi ile bağımsız bölümlerin arsa payının belirlenmesine ilişkin araştırma konusu kapsamında literatür incelenmiş, içerik analizi sonucunda, araştırma konusu ile benzerlik gösteren çalışmalar özet olarak sunulmuştur.
Gayrimenkul değerleme yöntemleri arasında sıklıkla yer almaya başlayan bulanık mantık yöntemi, bilgisayar teknolojilerinin sağladığı avantajlar ve olanaklar nedeniyle son yıllarda birçok araştırmacı tarafından tercih edilmektedir. Bulanık mantık yöntemlerini, gayrimenkul değerleme alanında ilk uygulayan araştırmacılardan biri Dilmore’nin olduğu bilinmektedir (Dilmore 1993). Daha sonraları bulanık mantık metodolojisi ile değerleme uygulamalarında birçok araştırma gerçekleştirilmiştir. Bunlardan, Bagnoli ve Smith (1998) bulanık mantığın gayrimenkul değerleme uygulamalarında kullanılabilirliğini irdelenmiştir. Çalışmada, gelir getiren gayrimenkullerin değerlemesi için konum, mimari tasarım, yapı inşaat kalitesi, işletme giderleri, mekanik aksamlar ve ilave tesisler gibi altı faktörü ve bu faktörlerin gayrimenkul üzerindeki etki oranları değerlendirilmiştir. Elde edilen sonuçlara göre bulanık mantık yöntemlerinin sadece gayrimenkul değerlemede değil, ayrıca gayrimenkul yönetimi, gayrimenkul karlılığının değerlendirilmesi ve gayrimenkul portföyü yönetimi gibi birçok alanda kullanılabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Sarpoulaki vd.’nin (2002) “Fuzzy Based Spatial Query and Analysis in an Urban Information System” adlı çalışmasına göre; kentsel bilgi sistemlerinin etkili bir biçimde işlemesi için parametrelerin sözel değişkenler olarak tanımlanması ve belirsizliği ortadan kaldıracak uygun modellerin kurulması gerekmektedir. Bulanık mantık yöntemi, İran’ın Tahran şehri için oluşturulan kentsel bilgi sisteminde, mekânsal sorgulamaya teşkil edecek modelin değişkenlerini tanımlamada kullanmıştır. Modellemenin ilk aşamasında, bir evin satışına karar vermek için sözel değişkenler tanımlanmıştır. Sonraki aşamada, ideal bir evi tanımlamak için sözel kurallara uyarak fonksiyonların üyelikleri tanımlanmıştır. Daha sonra, sözel ifadeler bulanık mantık yapısı içine gömülmüştür.
Çalışmada bulanık mantık girdileri olarak; yapının konumu, boyutları, maliyeti (fiyatı) ve diğer özelliklerinin tanımlandığı Mamdani yapısı kullanılmıştır.
Van der Merwe (2002) tarafından yapılan “The Distribution of Ownership in a Apartment Ownership or Condominium Scheme” adlı çalışmada; farklı ülkelerdeki kat mülkiyetine ilişkin düzenlemelerde yer alan bağımsız bölüm mülkiyeti (apartment ownership), ortak alanlar (common properties) ve ortak alan giderleri (common expenses) kavramları incelenmiş ve arsa payının (co-ownership share) bu kavramlar üzerindeki etkisi tartışılmıştır. Çalışma kapsamında; ABD, Almanya, Güney Afrika ve İskoçya’da uygulanan arsa payı dağıtımı yöntemlerine değinilmiştir.
Lee vd.’nin (2003) çalışmaları, gayrimenkul değerlemesinde kalitatif (sözel) değişkenler dikkate alınarak gayrimenkul değerinin sübjektif olarak ifade edildiği çalışma örneğidir.
Çalışmada, bulanık mantık yöntemi, değere etki eden faktörlerin sübjektifliğinin azaltılmasında kullanılmaktadır. Çalışma sonucunda, gayrimenkul değerine etki eden kalitatif formdaki değişkenlerin, bulanık mantığın sağladığı pratik uygulama alanları ile insandan kaynaklı hataları en aza indirgediği görülmüştür.
Lokshina vd.’nin (2003) gayrimenkul değerlemede yapay zekâ yöntemlerinin uygulanması için yaptıkları çalışmalarında; çoklu regresyon analizi (ÇRA), yapay sinir ağları (YSA) ve bulanık mantık yöntemlerinin, gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmasını yaparak bazı sonuçlara ulaşmıştır. Bunlardan birincisi, konut değerlemesinde ÇRA yöntemine ilişkin yarı logaritmik (semi-log) ve logaritmik (log-log) fonksiyon formlarının, veri testlerinde en iyi tahmin sonucunu gösterdiği sonucuna ulaşılmıştır. İkinci olarak, ÇRA, YSA ve Uyarlamalı Ağ Bulanık Çıkarım Sistemi (ANFIS) modellerine dayanan konut değerlemesinde, az veri ile karşılaştırma sonucu, ÇRA’nın en iyi sonuçları gösterdiği, ancak ANFIS’te gerekli veri sayısı sağlandığında iyi sonuçlar elde edildiğini göstermiştir. Üçüncü ve son olarak, yapay zeka yöntemleri ile yapılan gayrimenkul değerlemesi uygulamalarında, oluşturulacak sağlıklı bir model ile beklenen sonuçların elde edilmesinin mümkün olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Özdemir vd.’nin (2007) “Şerefiye Bedelinin Bulanık Mantık Yaklaşımı ile Hesaplanması” adlı çalışmasında; seçilen bir toplu konut sitesinde yer alan dairelerin şerefiye bedellerinin hesaplanmasına yönelik bazı ön analiz çalışmaları ile saha araştırmaları yapmıştır. Çalışma sonuçlarına göre; dairenin alanı, yön ve kat durumu, manzara ve aydınlanma durumları, çevre ve tali yollara olan cepheler ve uzaklıklar, ısı ve korunumu gibi unsurlar göz önüne bulundurularak, şerefiye bedelleri hem klasik yönteme, hem de bulanık mantık yaklaşımına göre saptanmıştır. Klasik yöntem ve bulanık mantık yaklaşımına göre bulunan bedeller birbirleriyle karşılaştırılmıştır.
Çalışmanın sonucuna göre Sugeno bulanık mantık yapısı ile hesaplanan daire değerlerinin, klasik yönteme göre hesaplanan bağımsız bölüm değerlerinden - % 4,3758 ile % 2,5770 arasında farklılık gösterdiği ortaya konulmuş olup, bulanık mantık yaklaşımının toplu konutlarda şerefiye değerlerinin saptanmasında uygulanabilirliğine yönelik öneriler de sıralanmıştır.
Yalpır (2007) tarafından yapılan “Bulanık Mantık Metodolojisi ile Taşınmaz Değerleme Modelinin Geliştirilmesi ve Uygulanması” adlı çalışma ile Konya bölgesinde yapılaşmanın düşük düzeyde olduğu ve yapılaşmanın çok olduğu iki farklı bölgede taşınmaz değerini belirlemeye yönelik sayısal ve sayısal olmayan kriterleri bir arada kullanarak bulanık mantık modelleri geliştirmiştir. Oluşturulan modeller, bulanık mantık yöntemlerinden olan Mamdani ve Sugeno sistemlerinde test edilmiştir. Çalışma sonuçlarına göre, her iki bölgede ve her iki sisteme göre test verileri ile yapılan analiz sonucunda; ortalama olarak yapılaşmamış alanda %83 ve yapılaşmış alanda ise %87 oranlarında, gerçek değerlere yaklaşma oranları elde edilmiştir. Araştırmacı, çalışma sonucunda bulanık mantık metodolojisinin gayrimenkul değer tespitinde kullanılabilir bir yöntem olduğunu ve Mamdani bulanık mantık sistem yapısının, değerleme tahmin modeli oluşturmak için en uygun araç olacağı sonucuna ulaşmıştır.
Büyükbaş Umut’un (2010) “Gayrimenkul Değerlemede Şerefiye Kriterlerinin Belirlenmesi ve Şerefiyelendirme Uygulamaları” adlı çalışması ile benzer gayrimenkullerin toplu konut değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranlarını, içsel unsurlar ve dışsal unsurlar
Kooperatifi içerisinde yer alan 329 adet dairenin şerefiyelendime uygulaması, İstanbul Başakşehir’de bulunan Misstanbul Evleri 1. Etap ve 2. Etap konutların şerefiyelendirme uygulaması ve İstanbul Başakşehir’de 104 adet imar parselinin şerefiyelendirme uygulaması yapılmıştır. Çalışma sonucunda, konut değerine etki eden şerefiye faktörlerinin; büyüklük, iç mekân özellikleri, plan tipi, ısınma, manzara, yön, aydınlanma, mahremiyet, rutubet, gürültü, bina içinde bulunduğu kat, emniyet, ulaşım kolaylığı, otopark alanlarına - yeşil alanlara - çocuk oyun alanlarına - sosyal tesislere mesafesi, WC - banyo - balkon sayısı/büyüklüğü gibi değişkenlerin olduğu tespit edilmiştir. Ticari birimlerin değerine etki eden şerefiye faktörleri ise; büyüklük, reklam kabiliyeti, vitrin genişliği, erişilebilirliği, plan tipi, köşe parsel olup olmadığı, ana yola cephesi ve yaya yoğunluğu gibi değişkenler olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca çalışmada, aynı bölgede yer alan toplu gayrimenkuller için yapılan şerefiyelendirme uygulamalarında, şerefiye değerini etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etki oranlarının, söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesine göre farklılık göstereceği, bu sebeple şerefiyelendirme uygulamalarında öncelikle, bölgesel faktör analizi çalışmalarına önem verilmesi gerektiğini vurgulanmaktadır.
Sarip vd. (2016), Kuala Lumpur şehrinde bulunan gayrimenkullerin satış fiyatını tahmin etmek için geliştirdikleri Bulanık Regresyon Modeli (BRM) ile YSA ve ANFIS yöntemlerine ilişkin sonuçları karşılaştırmıştır. Oluşturulan model çerçevesinde, Kuala Lumpur’un Petaling bölgesine bulunan gayrimenkullerin arsa alanı, yapı alanı, oda sayısı, banyo sayısı, yapı yaşı, yapının fiziksel durumu, mobilya kalitesi ve konum değişkenleri gibi özellikleri analiz edilmiştir. Elde edilen sonuçlara göre; BRM, YSA ve ANFIS yöntemlerinin, gayrimenkul değerini tahmin etmede birbirlerine yakın sonuçlar verdiği ortaya konulmuştur.
Şimşek ve Uzun (2017) tarafından yapılan “Using 3D BIM Model for the Value-Based Land Share Calculations” adlı çalışmada; kat mülkiyetine tabi olan yapılarda, bağımsız bölümlerin arsa paylarının değer esaslı yöntemlerle belirlenmesine ilişkin uygulamalar incelenmiştir. Çalışmada, bağımsız bölümlerin arsa paylarının değer esaslı belirlenebilmesi için değer faktörlerinin kat irtifakının kurulması aşamasında tespit edilmesinin gerektiği, ancak söz konusu faktörlerin neler olacağına dair 2 boyutlu projeler
üzerinden karar verilmesinde sıkıntılar yaşanacağı, Yapı Bilgi Modellemesi (BIM - Building Information Modeling) ile oluşturulacak 3 boyutlu görsel modeller ile değer faktörlerinin kolaylıkla tespit edilmesinin mümkün olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Çalışma sonucunda, BIM sistemlerinin, değer esaslı arsa payı dağıtımı uygulamalarında kullanılabilirliği ortaya konulmuştur.
Çağdaş vd.’nin (2018) “Co-Ownership Shares İn Condominiums – A Comparison Across Jurisdictions And Standarts” adlı çalışmalarında; Danimarka, Almanya, Güney Afrika, İsveç, İsviçre, Hollanda ve Türkiye’nin bulunduğu 7 ülkenin arsa payı dağıtımına ilişkin yasal mevzuatı ve uygulama prosedürleri karşılaştırmalı olarak incelenmiştir. Çalışmada ayrıca, Coğrafi Bilgi Sistemleri kapsamında ISO Arazi Yönetim Modeli (Land Administration Domain Model) ile arsa payı uygulamaları ele alınmıştır. Çalışma sonucunda, incelenen ülkelerin kat mülkiyetine ve arsa payına ilişkin yasal mevzuatının geliştirilmesi yönünde önerilerde bulunulmuştur.
Yukarıda özet olarak verilen araştırma konusuna benzer önceki çalışmalar genel olarak, arsa payına ilişkin mevcut mevzuatın analizi, seçilmiş ülke örneklerinin incelenmesi ve yapay zeka yöntemlerinin gayrimenkul değerleme uygulamalarında kullanılabilirliğine odaklanmaktadır. 634 Sayılı Kanun hükümleri, yüksek yargı kararları ve bilimsel çalışmalar, kat mülkiyetli yapılarda arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı dağıtılması gerektiğini vurgulamaktadır. Ancak, yapay zeka yöntemlerine benzer bir yöntem ile değer esaslı arsa payı dağıtımı uygulaması hemen hemen hiç çalışma konusu olmamıştır. Mevzuatın ve mevcut çalışmaların yetersizliği değerlendirildiğinde, aynı gayrimenkulde bulunan bağımsız bölümlerin birbirlerine göre olası şerefiye farklarını ortaya çıkaracak ve kat mülkiyeti çerçevesinde, söz konusu farkların arsa paylarına yansıtılmasını sağlayacak yöntemlerin incelenmesi ve geliştirilmesi, hem literatüre önemli katkı sağlayacağı, hem de uygulama yapanlara rehber olacağı düşünülmektedir.
Bu araştırmada, alan araştırması bulguları ve daha önceki çalışmalar birlikte ele alınmış, değer esaslı arsa payı dağıtımı uygulamalarında bulanık mantık yöntemi kullanılarak Türkiye koşullarına uygun model oluşturma olanakları irdelenmiştir.
2. KURAMSAL TEMELLER
Araştırmanın kuramsal çerçevesi kapsamında, arsa payı ve arsa payına ilişkin mevzuat incelenmiş, arsa payı dağıtımında ve gayrimenkul uygulamalarında şerefiye analizleri genel olarak değerlendirilmiş ve farklı ülkelerdeki arsa payı uygulamaları ile arsa payına ilişkin yargı kararları tartışılmıştır.
2.1 Arsa Payı
Bağımsız bölümlere özgülenen arsa payları, bağımsız bölümlerin arsadan kazandıkları bir büyüklükten ziyade mülkiyet hakkını ifade etmektedir. Kat mülkiyeti olarak ifade edilen bu hak, arsa ile bağımsız bölümler ve ortak alanlar arasındaki bağlantıyı tanımlamaktadır. 634 sayılı Kanunu’nun 2. maddesinin d bendi uyarınca bir arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına, arsa payı denilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesinde; “ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz” denilmesiyle arsa payı ile kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki sıkı bağ vurgulanmaktadır. Buna göre, arsa payı, bir gayrimenkulün ortak mülkiyet payını ifade eden ve ondan ayrılması mümkün olmayan bağımsız bölümlerin arsa payları toplamının, ana gayrimenkulün parsel yüzölçümüne eşitleyen oran olarak tanımlanmaktadır (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2015).
Kanunda arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken, ana gayrimenkulün bulunduğu arsadan bağımsız bölümlerin her birinin konum ve büyüklüklerine göre tespit edilen değerleri oranında verilen pay olarak tanımlanmaktadır. Kanun koyucu tarafından yapılan bağımsız bölüm değerine ilişkin tanımlamada, bağımsız bölümlerin değerini oluşturan fiziksel, çevresel ya da sosyal birçok faktörün yerine, büyüklük ve konum faktörlerine bağlı hesaplanan değerin, dağıtım uygulamalarında esas alınması gerektiğine vurgu yapılmaktadır. Buna göre, arsa paylarının hesaplanmasında, bağımsız bölümlerin büyüklükleri ile bağımsız bölümlerin ana gayrimenkul içindeki konumlarını veya diğer bir ifade ile şerefiye farklarını dikkate alan değer kavramı göz önünde bulundurulmalıdır.
2.1.1 Arsa paylarının belirlenmesi
14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun yürürlüğe girmeden önce, bağımsız bölümlere özgülenecek arsa paylarının dağıtılması işi, mülkiyet sahipleri tarafından yapılmaktaydı. Ancak, böyle bir düzenlemenin bağımsız bölüm malikleri arasında ilerleyen süreçte bir takım çekişmelere yol açtığı olgusu karşısında yasa koyucu, KMK’nın 3. maddenin ikinci fıkrasında değişiklik gerçekleştirmiştir. Söz konusu değişiklikle, kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının dağıtılması işi, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olmaktan çıkarılmış, projeyi düzenleyen uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine dayandırılmıştır. Bu düzenleme ile birlikte, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi ve mülkiyet sahipleri arasında çıkması olası çekişmelerin önlenmesi amaçlanmıştır (Germeç 2011).
Arsa paylarının dağıtılması sürecinde, bağımsız bölümlerin değerlerini hesaplayabilmek için her bir bağımsız bölümün büyüklüğünün ve konum farklarının doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Türkiye’de konutların büyüklüklerinin tespitine ilişkin kavramlar, 30113 sayılı ve 03.07.2017 tarihli Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde tanımlanmaktadır. Bu Yönetmeliğe göre, bağımsız bölümler için birbirleriyle ilişkili farklı alan kavramları kullanılmaktadır. Bunlar net alan, brüt alan, genel brüt alan ve toplam brüt alan olarak 4 grupta sınıflanmıştır. Bu yönetmeliğe göre; net alan, bağımsız bölümün içerisindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlanırken, brüt alan, şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan olarak ifade edilmiştir. Genel brüt alan, brüt alana ortak alanlardan düşen payların eklenmesiyle, toplam brüt alan ise eklenti veya eklentilerin brüt alanının ilave edilmesiyle elde edilir. Arsa paylarının dağıtımına esas değerleme uygulamalarında, belirtilen alan kavramlarından hangisinin kullanılacağına dair tereddütler yaşanmaktadır.
KMK’da ya da ilgili diğer mevzuatlarda, uygulamacıların arsa payı dağıtımı uygulamalarında hangi alan kavramını kullanacağına dair tereddütte düşmesini engelleyecek herhangi bir düzenlemenin bulunmaması, Kanuna yönelik yapılan önemli eleştiri konularından biridir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ifade edilen konum kavramı, bağımsız bölümün bölgedeki toplu ulaşım olanaklarına yakınlık veya ticaret merkezlerine yakınlık gibi arsa/arazinin mekânsal avantajlarından ziyade, binada bulunan bağımsız bölümlerin birbirlerine göre konum avantajını ya da dezavantajını nitelendirmektedir. Arsa payı dağıtımı uygulamalarında, bağımsız bölümlerin değerini etkileyen konum faktörünün bu çerçevede değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, bağımsız bölüm değerlemesi ve arsa payı dağıtımı ele alındığında, değer üzerinde etkili olan konum faktörleri olarak adlandırılan şerefiye faktörleri çok çeşitlidir. Bağımsız bölümlerin şerefiye faktörleri ve bu faktörlerin etki dereceleri, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki arz - talep dengesine bağlı olarak değişmektedir. Bazı bölgelerde, gayrimenkulün değeri üzerinde manzara, yön ve ısınma gibi faktörler daha çok etki yaratırken, bazı bölgelerde de güvenlik, mahremiyet ve gürültü gibi faktörler daha belirgin olmaktadır. Örneğin, Ankara gibi karasal iklimin etkin olduğu bir bölgede, bağımsız bölümün güneşten yararlanmasına olanak sağlayan cephe yönü, en önemli şerefiye faktörü olarak ön plana çıkarken, İstanbul gibi boğaz manzarasının etkin olduğu bir bölgede, manzara faktörü en önemli şerefiye faktörü olarak görülmektedir. Bu koşullarda arsa payı dağıtımına esas değerleme uygulamalarında, bölgesel faktör analizi çalışmalarının yapılması zorunlu olmaktadır.
Mevcut mevzuat hükümlerine göre arsa payı dağıtımı proje müellifi olan teknik uzmanlar tarafından genellikle iki boyutlu mimari proje ve ekleri üzerinden yapılmaktadır. Ancak, gayrimenkul değerlemesi konusunda uzman olmayan bir mimari proje müellifinin, iki boyutlu proje üzerinden bölgesel faktör analizini yapıp arsa payı dağıtımına karar vermesi, bazı sorunların temelini oluşturmaktadır. Gayrimenkul değerleme uygulamalarında herhangi bir tecrübesi olmayan proje müelliflerinin, çoğu zaman sadece bağımsız bölümlerin büyüklüklerini dikkate alarak ya da her bağımsız bölüme eşit arsa payı vererek dağıtım yaptığı gözlenmektedir. Hatalı arsa payı dağıtımı nedeniyle, apartmanda yaşayanlar arasında hak ve yükümlülüklerin paylaştırılmasında büyük sıkıntılar yaşanmaktadır. Arsa payının doğru ve hakkaniyetli tespit edilebilmesi için, şerefiyelendirme çalışmalarının ve değer tespitinin bu konuda uzman teknik personeller tarafından bölgesel analizler sonucunda yapılması gerekmektedir.
Kat irtifakının kurulması ya da doğrudan kat mülkiyetine geçilmesine ilişkin gerekli olan belgeler, 634 Sayılı Kanunun 10., 11., 12., 13. ve 14. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemelere göre, kat irtifakının kurulabilmesi için mimari proje ve yönetim planı; kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için sadece yapı kullanım izin belgesi; doğrudan kat mülkiyeti kurulması için mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı gibi belgelere ihtiyaç duyulmaktadır (Şekil 2.1). Arsa payı dağıtımında, bağımsız bölümlerin değerini tespit etmek için mimari proje ile birlikte vaziyet planı, proje genel görünümü gibi mimari proje eklerinden ve varsa projenin maketinden faydalanılması önerilmektedir (Şekil 2.2).
Şekil 2.2 Arsa payı dağıtımında gerekli olan ek çizimler
2.1.2 Arsa payı dağıtımında dikkat edilecek hususlar
Daha önceki bölümlerde belirtildiği üzere arsa payının belirlenmesine ilişkin süreçlerin genel hatları, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu ile çizilmiştir. Ancak, söz konusu Kanunun, arsa payının hesaplanmasına ilişkin usul ve esasları açıklamada yetersiz kaldığı düşünülmektedir. Arsa paylarının tartışmalardan uzak, herkesin kabul edeceği bir şekilde
Proje Genel Görünümü 2 Boyutlu mimari ve diğer projeler
Vaziyet Planı
Projenin Üç Boyutlu Çizim Modeli ya da Maketi
İmar Parseli
Bulunduğu Kat
Manzara Yön Güneşten
faydalanma
Rüzgardan etkilenme Dairenin
Büyüklüğü
Şerefiye Faktörleri
dağıtılması için arsa payı dağıtımını yapan teknik uzmanın, mevcut mevzuat hükümlerine ilaveten, yargı içtihatlarını ve geçmişte yapmış olduğu doğru örnek uygulamaları göz önünde bulundurarak hesaplamalarını yapması gerekmektedir. Bununla birlikte, uygulama yapan teknik uzmanın, aşağıda belirtilen temel kaideleri de göz önünde bulundurması gerekmektedir:
Bağımsız bölümlere tahsis edilen (özgülenecek) arsa payı, bağımsız bölümlerden her birinin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olmalı ve bu paylar ana gayrimenkulün belediyece onaylı mimari projesinde açıkça gösterilmelidir.
Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulmaksızın yapı tamamlanmış ve doğrudan kat mülkiyetine geçilmek istenmişse, arsa payını etkileyen değişkenler ve bu değişkenlerin etkisi, kat mülkiyetine geçiş tarihini dikkate alınarak yapılmalıdır. Arsa paylarının hukuken geçerlilik kazanması, kat irtifakının veya doğrudan kat mülkiyetinin tapuda tescil olduğu tarih olarak kabul edilmektedir.
Bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilmemelidir. Bir diğer ifadeyle, arsa paylarının belirlendiği tarihten sonra, bağımsız bölümlerin niteliklerinde ya da değerlerinde meydana gelecek olası değişimler, arsa payı oranlarına daha sonrasında etki etmemektedir.
Bir bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı başkasına devredildiğinde, o bağımsız bölüme özgülenmiş olan arsa payı da başka bir işleme gerek kalmaksızın kendiliğinden devredilmiş olur. Kat maliki, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkını kısmen devrederse, bu devir sonucunda, aynı zamanda o bağımsız bölüme ilişkin arsa payı üzerindeki hakkını da kısmen devretmiş olur.
KMK’nın 5. maddesine göre “Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz” denilmektedir. Buna göre, söz Kanun, arsanın tamamının bağımsız bölümlere özgülenmesini öngörmüş, açıkta ya da arsa alanından fazla arsa payı bırakılmamasını öngörmektedir.
Ana gayrimenkulde bağımsız bölümler dışında kalan ortak yerler ve eklentiler için arsa payı ayrılmamalıdır. Ortak yerler ve eklentilere, bağımsız bölüm gibi arsa payı ayrılması durumunda, kanuna aykırı bu işlemin iptali için dava açılması gerekmektedir (Germeç
2.1.3 Arsa payı dağıtımının önemi
Arsa payı, gündelik hayatta kişilerin sahip oldukları gayrimenkuldeki hak ve yükümlülüklerine dair birçok konuda belirleyici unsur olarak ortaya çıkmaktadır. Bu açıdan arsa payı, apartmanda birlikte yaşayan hak sahipleri arasındaki adalet ve huzurun tesis edilmesi açısından büyük öneme sahiptir. TÜİK verilerine göre Türkiye’de son yıllarda yapı kullanım izni alan yapıların önemli bir kısmının, iki ve daha çok bağımsız bölüme sahip, apartman tipi yapılaşma türünde olduğu dikkate alınırsa, apartmanlar ve apartmanların beraberinde getirdiği sorunlar gündelik hayatta önemli bir yer kaplamaktadır (Şekil 2.3). Apartmanlarda yaşanan sorunların birçoğu, kat mülkiyetinin getirmiş olduğu hak ve yükümlülüklerin, kat malikleri arasında hakkaniyetli paylaştırılamamasından kaynaklanmaktadır. Arsa payı, kat mülkiyetine konu olan apartmanların ortak yerlerindeki kullanım, yararlanma ve ortak giderlere katılım ölçüsünde temel belirleyici etkendir (Çizelge 2.1). Apartmanlarda yaşanan sorunların önlenmesi, adalet ve huzurun sağlanması için apartmanlardaki birçok hak ve yükümlülüklerin belirleyici ölçüsü olan arsa payının doğru tespit edilmesi gerekli olmaktadır.
Şekil 2.3 Türkiye’de 2010-2017 yılları arasında yapı kullanım izni alınan binaların niteliklerine göre yıllık değişimi (Anonim 2018a)
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Bina Sayısı
Yıllar
Bir daireli binalar
İki ve daha fazla daireli binalar
Diğer yapılar (Ticari ve ticari olmayan yapılar)
2.1.4 Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi
Kat malikleri bağımsız bölüme özgülenen arsa payının, gayrimenkulün değeri ile orantılı dağıtılmadığı, ortak yer niteliğinde bir yere arsa payı verildiği ya da sonradan bağımsız bölüm ilavesi gibi durumlarda, 634 sayılı Kanunu’nun 3. maddesine göre, arsa payının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilmektedir. Ancak, arsa payının düzeltilmesi davası açabilmek için davacının belli koşulları sağlaması gerekmektedir. Kat maliki veya kat irtifakı sahibi olmayan kişi (yönetici, kiracı, intifa hakkı sahibi gibi) arsa payların yeniden düzenlenmesi talebi ile dava açamamaktadır. Ayrıca arsa payının düzeltilmesi davasını açacak kişi, açacağı davada husumeti ancak yine bir kat malikine karşı açabilmektedir. Bunun haricinde, yönetici, kiracı, intifa hakkı sahiplerini taraf göstererek dava açılması mümkün değildir. Bununla birlikte, dava açan kat malikinin veya kat irtifakı sahibinin her şeyden önce iyi niyetli olması gerekir (Alpöğünç 2010).
Kat irtifakı veya kat mülkiyetine ilişkin resmi senette imzası bulunan ve proje müellifi tarafından bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarını bilen bir bağımsız bölüm malikinin, Borçlar Kanunu’nun iradeyi ortadan kaldırıcı sebepleri hariç, arsa payının düzeltilmesi talebinin, iyi niyetli olmadığı kabul edilmektedir1. Buna karşılık kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin resmi senedin tanzimine iştirak etmemiş, resmi senette imzası bulunmayan kat irtifakı sahibi veya kat malikinin, arsa payının yanlışlığına dayalı olarak dava açmak hakkı olduğu kabul edilmektedir2.
Arsa paylarının düzeltilmesi davalarında en önemli hususlardan biri, bağımsız bölümlerin değeri, ana gayrimenkulde kat irtifakının kurulduğu ya da doğrudan kat mülkiyetine geçildiği tarihteki koşullara göre belirlenmelidir3. Örneğin bir bina, 1960 yılında inşa edilmeye başlamış ve aynı tarihte kat irtifakı kurulmuşsa, olası bir arsa payının düzeltilmesi davası durumunda, teknik uzmanlar binanın 1960 yılındaki koşullarına ve özelliklerine göre incelemelerini yapmaları gerekmektedir.
Çizelge 2.1 Kat mülkiyetine tabi olan binalarda karar yeter sayıları
No Uygulamalar
Oybirliği Gerektiren
Durumlar
Çifte Çoğunluk Gerektiren Durumlar
(hem arsa payı, hem de sayı çoğunluğu)
Sadece Arsa Payının Arandığı Durumlar
Özel Oranların
Arandığı Durumlar 1 Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün eğlence, toplantı yeri, gıda ve beslenme yeri, imalathane,
boyahane, basımevi, dükkan, galeri veya çarşı gibi kullanımlar hakkında karar verilmesi. ✓
2 Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya teras katın tam kata çevrilmesi gibi durumlar hakkında karar
verilmesi ile arsa paylarının yeniden düzenlenmesi hakkında karar verilmesi. ✓
3 Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi, bölünen kısımların başkalarına devrolması ile
apartmanın dış duvarlarının çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri. ✓
4 Kat maliklerinden biri, öteki kat maliklerinin haklarını ihlal eder ve çekilmez hale getirirse, onun mülkiyet
hakkının devralınması. ✓
5 Yöneticinin atanması. ✓
6 Denetçinin atanması. ✓
7 Ortak yerlerin düzgün veya daha rahat bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın
çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler hakkında karar. ✓
8 Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi
sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi. ✓
9 Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, ortak yerlerde proje tadili yapılması. ✓
10
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa
katılım. ✓
11 Genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi ortak yerlerdeki kullanım ölçüsü. ✓
12 Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, yapı fiilen tamamlanmışsa ve fiilen kullanılmaya başlamışsa, kat
mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi, anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması. 2/3 13 Anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana ve boya yapılabilmesi
için karar alınması. 4/5
14 Yönetim planın değiştirilmesi. 4/5
17
Arsa payının düzeltilmesi davası, hak düşürücü süre ve zamanaşımına tabi değildir4. Arsa payının düzeltilmesi davasını, kat irtifakı veya kat mülkiyeti var olduğu sürece açmak mümkündür. Bu nedenle, kat irtifakı aşamasında yapı kullanma izin belgesi alınmadan önce ya da sonra ya da kaçak imalatlar sonucu yapı kullanma izin belgesi hiç alınamayacak olması halinde dahi, arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmektedir.
Ancak, arsa payının düzeltilmesi davası için hak düşürücü durum, kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin ortadan kalkmasıdır5. Diğer bir ifade ile arsa payının düzeltilmesi davası, ana yapıda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti statüsü korunduğu sürece açılabilmektedir.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararının kesinleşmesi sonucunda, bağımsız bölümlerin ve buna bağlı kat irtifakı ve kat mülkiyetinin hukuki statüsü sona ereceğinden, arsa payının düzeltilmesi davasının açılmasının da mümkün olmadığı değerlendirilmektedir (Özmen ve Çakmak 2013).
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte riskli yapı tespiti neticesinde, üzerinde binanın yıkılarak arsa haline gelen gayrimenkullerde, yeni uygulamalara ilişkin kat malikleri tarafından, arsa payı oranlarının üçte ikisine göre karar verilmektedir (Anonim 2012). Riskli yapı yıkılana kadar arsa payı oranlarını önemsemeyen kat malikleri, hatalı arsa paylarından dolayı yeni yapılacak yapılar için anlaşma sağlayamamaktadır. Bunun sonucunda, kentsel dönüşüm uygulamaları ile birlikte hak arayışına yönelen kat malikleri, gayrimenkul üzerindeki tasarruflarını korumak için arsa payının düzeltilmesi davası açmaktadır. Özellikle son yıllarda kentsel dönüşüm uygulamaları ile birlikte arsa payının düzeltilmesi davalarında önemli ölçüde artış gözlenmektedir (Şekil 2.4). Bununla birlikte, eski konut stokunun yoğun olduğu bölgelerde arsa payının düzeltilmesi davaları yüzünden dönüşüm projelerinin çok yavaş ilerlediği bilinmektedir (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2015). Arsa payının bilimsel yöntemlere ve mevzuatın aradığı ölçülere uygun olarak dağıtıldığı yapılarda, dönüşümün çalışmalarının gerekli olması durumunda, arsa payı düzeltim davalarının önüne geçilecek ve bu yolla kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlandırılması mümkün olabilecektir.
Şekil 2.4 Türkiye’de hukuk mahkemelerine açılan arsa payının düzeltilmesi davalarının 2010-2016 yılları arasındaki değişimi (Anonim 2018b)
2.2 Kat Mülkiyetinin İncelenmesi
634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu ile birlikte bağımsız mülkiyet hakkı, en küçük mekânsal birim olan arsalardan, bu arsalar üzerinde inşa edilen yapıların bölümlerine kadar indirgenmiştir (Balamir 1975). Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, yapıların ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilmektedir. Söz konusu Kanun ile yapıların bu bölümlerine “bağımsız bölüm”, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına “kat mülkiyeti”, yapının bağımsız bölümler dışındaki ortaklaşa kullanılan ve faydalanılan yerlerine “ortak yer”, bu yerler üzerindeki faydalanma hakkına “kullanım hakkı”, bağımsız bölümlere arsadan ayrılan ortak mülkiyet hakkına “arsa payı” tanımları getirilmiştir (Anonim 1965).
2.2.1 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun incelenmesi
1965 yılına kadar ortak mülkiyete konu olan hususlar, Tapu Kanunun 26. maddesi ile çözülmekteydi. Zamanla ortaya çıkan yeni gelişmeler ve ihtiyaçlar karşısında, Tapu Kanunun 26. maddesi yetersiz kalmış ve günün ihtiyaçlarını sağlamak üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girmiştir. Ancak, değişen koşullar karşında bu Kanun
13 16 29
163
296
447
288
0 100 200 300 400 500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Dava Sayıları (Adet)
Yıllar
