MANİSA İLİ
SARUHANLI İLÇESİ
UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU
ÖLÇEK:1/1000
PAFTA NO
K19-d-02-a-3b / K19-d-02-a-3c / K19-d-02-a-3d
PARSEL NO
5251, 5592, 5165, 6813, 6174 ve 5307
Yılmaz Şevket KOCATUĞ / Şehir Plancısı Yarhasanlar Mahallesi 2035 Sk.No:7/2
Şehzadeler / MANİSA E-Posta: ykocatug@mynet.com
Tel: 0 - 236 - 234 52 68 / GSM: 0 - 544 - 2009722
M A N İ S A K A S I M - 2018
2
İÇİNDEKİLER S.NO
1-PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU 3
Amaç Kapsam 3
2-PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ 3
3-PLANLAMA ALANININ COĞRAFİK YAPISI 5
4-PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK,
SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI 5
5-PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 6
6-MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ 7
7-ÜST ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI 9
8- PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER’İ PLAN BİLGİSİ 10
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı 10
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 11
9-PLAN İLİŞKİN RAPORLAR 12
Jeolojik Etüt Raporu 12
Yerleşime uygunluk haritası 12
10-PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ 13
11-KURUM GÖRÜŞLERİ 13
12-ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI 13
13-PLAN KARARLARI 14
ŞEKİL DİZİNİ S.NO
Şekil 1: Manisa İlinin Türkiyedeki yeri 3
Şekil 2: Manisa İlinin Bölgedeki yeri 4
Şekil 3: Planlama alanının ilçe sınırlarındaki yeri 4 Şekil 4: Planlamaya konu alanın uydu fotoğrafı 5 Şekil 5: Planlama alanı ulaşım ağındaki yeri 6
Şekil 6: Kadastral mülkiyet durumu 7
Şekil 7: Planlama alanına ait ortofoto 8
Şekil 8: 1/100.000 ölçekli ÇDP 9
Şekil 9: Yürürlükteki N.İ.P 10
Şekil 10: Yürürlükteki U.İ.P 11
Şekil 11: Yerleşime uygunluk haritası 12
Şekil 12: Değişiklik U.İ.P 15
3 1- PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU
Amaç ve Kapsam
Uygulama İmar Planı değişikliği yapılan, 5251, 5592, 5165, 6813, 6174 ve 5307 nolu parseller, onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında, Konut Alanı, Park Alanı, Sağlık Tesisi Alanı ve Otopark olarak planlanmıştır.
Yapılan plan değişikliği ile bu alan da, tek bir imar adasında, site şeklinde bir yapılaşmanın yapılabilmesi ve düzenli bir yapılaşmanın sağlanması amaçlanmıştır.
Planlama alanı, Manisa İli, Saruhanlı İlçesi, Bahçealtı Mevkii, tapunun 5251, 5592, 5165, 6813, 6174 ve 5307 noul parsellerini kapsamaktadır.
Planlamaya konu alan, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, K19-d-02-a-3b, K19- d-02-a-3c ve K19-d-02-a-3d nolu imar paftalarında yer almaktadır.
2- PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ
Nazım İmar Planına konu olan alan, Ege Bölgesinde bulunan Manisa İli, Saruhanlı İlçesinde yer almaktadır.
Şekil 1: Manisa İlinin Türkiyedeki yeri
4 Şekil 2: Manisa İlinin Bölgedeki yeri
Şekil 3: Planlama alanının ilçe sınırlarındaki yeri
5 Şekil 4: Planlamaya konu alanın uydu fotoğrafı
3- PLANLAMA ALANININ COĞRAFİK YAPISI
Saruhanlı ilçesi düz ve verimli bir arazi olan Gediz Ovası üzerinde yer alır.
Yüzölçümü 890 km2 ve denizden yüksekliği 43 m dir. Manisa Merkeze, 17 km uzaklıktadır.
İlçe Akdeniz iklimi etkisinde olup, yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlı geçer. İlçenin, güneybatısında Şehzadeler, kuzeydoğusunda Akhisar, doğusunda, Gölmarmara, güneyinde Turgutlu ve Ahmetli, ilçeleri ile sınırlıdır.
İzmir-İstanbul Devlet Karayolu ve İzmir-Bandırma, İzmir-Ankara Devlet Demiryolu hatları ilçe sınırları içinden geçmektedir.
4- PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI
Manisa ilinin toplam nüfusu 2017 yılı Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 1.413.041 kişidir. Bu nüfus, 710.378 erkek ve 702.663 kadından oluşmaktadır.
Saruhanlı ilçesinin nüfusu 2017 yılına göre 54.259 dur.Bu nüfus, 27.187 erkek ve 27.072 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,11 erkek, %49,89 kadındır.
Saruhanlı İlçesinin ekonomisi tarıma dayalı olup, nüfusun % 80’i tarımla uğraşmaktadır. Sanayi, genelde sadece tarım kolunda faaliyet gösteren işletmelerdir. İlçede, kuru üzüm işletmeleri, turşu işletmeleri, zeytin ve zeytin yağ işletmeleri, kanatlı hayvan işletmeleri yoğunluktadır.
Genel olarak zeytin, tütün ve buğdayın bir kısmı kuru tarım arazilerinde, diğerleri ise sulu arazilerde yetiştirilmektedir.
Plan değişikliği alanı
6 İlçede 6 çeşit ana ürün olan, zeytin, bağ, tütün, buğday, mısır ve sebzecilik, ekili-dikili alanların büyük bir bölümünü kapsamaktadır. İklim özellikleri nedeniyle İlçede yılda iki ürün almak mümkündür. Genel olarak buğdaydan sonra mısır ve hayvancılık işletmesi olanlar da yem bitkileri ekimini tercih etmektedirler.
5- PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ
Saruhanlı ilçesi, Manisa il merkezine 17 km. uzaklıkta bulunur. Saruhanlı ilçe merkezi İzmir-İstanbul Devlet Karayolu ve İzmir-Bandırma, İzmir-Ankara Devlet Demiryolu hatları üzerinde yer almaktadır. Planlama değişikliği yapılan alan Manisa İli, Saruhanlı İlçe merkezinde Cengiz Topel Mahalleisnde bulunmaktadır.
Şekil 5: Planlama alanı ulaşım ağındaki yeri
7 6- MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ
Nazım İmar Planı değişikliği alanı, Saruhanlı İlçesi, Bahçealtı Mevkii, tapunun 5251, 5592, 5165, 6813, 6174 ve 5307 nolu parsellerini kapsamaktadır. Plan değişikliğine konu parseller şahıs mülkiyeti konumundadır. Kadastral mülkiyet durumu aşağıda verilmiştir.
PARSEL
PLANLAMAYA
GİREN ALAN MÜLKİYET SAHİBİ VEKİLİ
5251 1.580 m2 Ahmet DOĞAN Mehmet Yusuf UYGUN
5592 5.200 m2 Ahmet DOĞAN Mehmet Yusuf UYGUN
6174 2.020 m2 Ayfen YAVAŞ, Hasan ALSAN Mehmet Yusuf UYGUN 5165 8.380 m2 Nermin BACAK, Zehra HARMANCI Ömer ÇALIŞKAN 6813 10.300 m2
Kadriye OPUT, Kemal EMRE, Ahmet
EMRE, Hayriye CİVAN Doğukan AKBABA 5307 1.155 m2
Haşime GÜRCAN, Emine
KADIOĞLU, Fersay KADIOĞLU Doğukan AKBABA
Şekil 6: Planlamaya konu parsellerin kadastral durumu
8 Şekil 7: Planlama alanına ait ortafoto
7- ÜST ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI
Nazım İmar Planı değişikliği yapılan alan, İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Ç.D.P Kentsel Yerleşik alan ve Kentsel Gelişme alanında kalmaktadır.
Şekil 8: 1/100.000 ölçekli ÇDP
Plan değişikliği alanı
10 8- PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER’İ PLAN BİLGİSİ
a- Mevcut 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı
Plan değişikliğine konu olan alan, Manisa Büyükşehir Belediye Meclisinin, 12.06.2018 tarih ve 356 sayılı Meclis Kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında, Orta Yoğunlukta Gelişme Konut Alanı, Park Alanı, Belediye Hizmet Alanı ve Genel Otopark Alanı olarak planlanmıştır.
Şekil 9: Mevcut Onaylı 1/5000 ölçekli N.İ.P
Planlama Alanı
11 b- Mevcut 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı
Plan değişikliğine konu olan alan, Saruhanlı İlçesi, 02.04.2007 tarih ve 19 sayılı Meclis Kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Konut Alanı, Park Alanı ve Sağlık Tesisi ve otopark olarak planlanmıştır.
Şekil 10: Mevcut Onaylı 1/1000 ölçekli U.İ.P
Plan değişikliği alanı
12 9- PLAN İLİŞKİN RAPORLAR
İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu
Plandeğişikliğine konu olan alan, İller Bankası tarafından 26.01.2006 tarihinde onaylanan, Saruhanli İlçesi, (Merkez) 1/1000 ölçekli yerleşime uygunluk paftasında, ÖA-1 olarak belirlenmiştir.
ÖA-1 olarak belirlenen alanlardaki yapılaşmalarda, sıvılaşmaya karşı önlemler alınmalı, yapılaşma öncesi mutlaka parsel bazında sondajlı Zemin etüdü yapılmalı ve bu etüd içinhazırlanacak raporda sıvılaşan seviyeler tespit edilmeli, etki derinliği boyunca zeminin oturma,şişme taşıma gücü özellikleri ve diğer jeoteknik hesaplamalar ile beraber Zeminparametreleride belirlenmelidir.
Plan değişikliği alanı
13 Şekil 11: Yerleşime Uygunluk Haritası
10- PLANLAMA GEREKÇESİ
Uygulama İmar Planı değişikliği yapılan alan, onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında, Konut Alanı, Park Alanı, Sağlık Tesisi Alanı ve Otopark olarak planlanmıştır.
Yapılan plan değişikliği ile bu alanda tek bir imar adasında, site şeklinde bahçeli bir yapılaşmanın yapılabilmesi ve bu kapsamda düzenli bir yapılaşmanın sağlanması amaçlanmıştır.
11- KURUM GÖRÜŞLERİ
Uygulama İmar Planında, Sağlık Tesisi olarak planlanan alanın, plan değişikliği ile Belediye Hizmet Alanı olarak yeni bir fonksiyon getirileceğinden, İl Sağlık Müdürlüğünden plan değişikliği ile ilgili, Sağlık Tesisinin kaldırılması hakkında Saruhanlı Belediye Başkanlığı tarafından görüş alınmıştır. İl Sağlık Müdürlüğünün 02.10.2017 tarih ve 754 sayılı yazılarında, İmar Planında Sağlık Tesisi olarak planlanan alanın kaldırılmasında herhangi bir sakınca olmadığı bildirilmişitir.
12- ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI
Mecvut Uygulama Planındaki alan kullanım dağılımı
Alan Kullanımı Alanı (m2)
Konut Alanı 15.542,82
Park Alanı 5.989,95
Sağlık Tesisi 2.112,85
Uygulama İmar Planı değişikliği sonucu oluşan arazi kullanım dağılımı
Alan Kullanımı Alanı (m2)
Konut Alanı 15.004,72
Park Alanı 5.991,60
Belediye Hizmet Alanı 1.997,64
Nüfus Hesabı ALAN
ALAN
(m2) EMSAL
İNŞAAT ALANI
DAİRE SAYISI
AİLE (Kişi)
NÜFUS (Kişi) Konut Alanı 15.004,72 1.00 15.004,72 150 m2 3.5 525
14 13- PLAN KARARLARI
Uygulama İmar Planı değişikliği yapılan alan, Saruhanlı İlçesi, Bahçealtı Mevkii, tapunun 5251, 5592, 5165, 6813, 6174 ve 5307 nolu parsellerini kapsamaktadır.
Yapılan Uygulama İmar Planı değişikliğinde, mevcut planda ayrık nizam olarak planlanan 3 adet konut adası, Nazım İmar Planına uygun olarak, tek konut adası olarak planlanmıştır. Ayrıca plan değişikliğinde, mevcut planda Sağlık Tesisi olarak belirlenen alan, Sağlık İl Müdürlüğünden alınan görüş doğrultusunda kaldırılarak, Belediye Hizmet Alanı olarak planlanmıştır. Mevcut Uygulama İmar Planında ayrılan park alanı, plan değişikliğinde, yapılacak olan konutların Devlet Su İşleri kanalından olumsuz etkilenmemesi için, DSİ kanalına paralel olarak ve mevcut plandaki yeşil alan miktarı korunarak planlanmıştır.
Öneri planda, konut adasındaki yapılaşma koşulları, TAKS=0.20, E=1.00 ve Yençok=15.50 m. olarak belirlenmiştir. Planda yapı yaklaşma mesafeleri trafik yolları ve 10 metrelik yoldan 10 metre, 7 meterlik yoldan 5 metre olarak planlanmıştır.
Öneri planda aşağıda verilen plan notları belirlenmiştir.
Plan Notları
1- 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği; Plan Paftaları, Plan Raporu ve Plan Notları ile beraber bir bütündür.
2- Planlama alanında, bina oturma alanı dışında kalan alanlar; bahçe düzenlemesi gezi parkuru, dinlenme alanları, açık havuz, spor sahaları, açık otopark vb. alanlar olarak ortak kullanıma açık şekilde düzenlenecektir.
3- Planlama alanında, konut adası ve/veya parselinde, belirlenen Emsal alanı dışında, Yençok=5 metre, kat adedi 1 ve alanı 50 m²'yi geçmemek üzere gıda maddeleri satışı yapabilecek ticaret alanı yapılabilir.
4- Planlama alanında minumum ifraz koşulu 3.000 m² dir.
5- Planda hüküm bulunmayan hallerde, Saruhanlı (Merkez) uygulama imar planı plan notları ve 3194 sayılı imar kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
15 Şekil 12: U.İ.P Değişikliği
