İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ
HALKALI 3. ETAP (478 ADA 8 ve 9 PARSELLER) DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT – 09.11 – 112
bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr
İÇİNDEKİLER
RAPOR BİLGİLERİ ... 3
Rapor Tarihi ... 3
Rapor Numarası ... 3
Rapor Türü ... 3
Şirket Bilgileri ... 3
Raporu Hazırlayanlar ... 3
Sorumlu Değerleme Uzmanı ... 4
Müşteri Adı ve Bilgileri ... 4
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 4
Değerleme Tarihi ... 4
Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ... 4
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ... 5
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ... 5
Gayrimenkulün Tapu Bilgileri ... 8
478 Ada 8 Parsel ... 8
478 Ada 9 Parsel ... 9
Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler ... 10
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ...11
Gayrimenkulün İmar Durumu ...13
1/1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı ... 13
1/1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Plan Notları ... 14
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. ...15
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ...16
Bölge Analizi. ...16
İstanbul İli ... 16
Küçükçekmece İlçesi ... 17
Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ...18
Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...18
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ...19
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ...19
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...19
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ...20
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...20
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ... 20
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ... 20
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ... 21
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...21
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ...22
Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri ...22
Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması ... 22
Yakın Çevrede Ticari Emsal Araştırması ... 23
Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması...42
Arsa Değeri ...43
Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri ... 43
Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri ... 44
Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri ... 46
Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil) ...48
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...48
En Verimli Kullanım Analizi...48
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...49
RAPOR EKLERİ: ...50
RAPORA KONU GAYRİMENKULE AİT FOTOĞRAFLAR ...51
1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 26.09.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT KÜÇÜKÇEKMECE HALKALI 3– 09.11 – 112 1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin talebi üzerine, İstanbul ili Küçükçekmece ilçesi Halkalı Mahallesi 844 Ada 2 ve 3 Parsel, 478 ada 8 ve 9 parsel numaraları ile tapuya kayıtlı bulunan, üzerinde ‘İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’
ile ilgili olarak 478 Ada 8 ve 9 Parsellerde bulunan A1, A2, A3, A4, C1, C2, C3, C4 bloklarda ki toplam 1005 adet bağımsız bölümün, Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı ve Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanvekili olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
‘İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’ ile ilgili olarak A1, A2, A3, A4, C1, C2, C3, C4 bloklarda bulunan toplam 1005 adet bağımsız bölümün mevcut durum değerinin SPK mevzuatı uyarınca tespiti.
1.9 Değerleme Tarihi : 23.09.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin 20.09.2011 tarih ve EMD.
160.169 – 8703 sayılı yazısıdır.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ
Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri
Rapora konu gayrimenkul tapunun İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi arsa 478 ada 8 ve 9 parsel numaralarında kayıtlı, arsa vasıflı gayrimenkullerdir. Gayrimenkul üzerinde İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi projelendirilmiştir.
Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, takribi 60.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Menekşe Evleri, Manolya Evleri, Toki Halkalı Konutları, Avrupa Konutları 2. Etap, Toki Bezirganbahçe Konutları, Ölçükent sitesi, Konut Birlik 1. Kısım projeleri yer almaktadır. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayoluna ve Mahmutbey kavşağına yakın konumludur.
Mahmutbey Kavşağı TEM
Rapora Konu Gayrimenkul
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 28 km.’dir. Küçükçekmece Halkalı’da bulunan gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına takribi 9 km., Taksim Meydanına takribi 25 km. dir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Edirne istikametine O-3 karayolu üzerinden ilerlerken İstoç’u geçtikten sonra Atatürk Bulvarı çıkışına girilir, takribi 2 km.
ilerlendikten sonra Hürriyet Caddesi yönünde sağa dönülür bu cadde üzerinde takribi 3 km.
ilerlendikten sonra 4. Cadde yönüne devam edilir ve takribi 1 km. sonra Halkalı Altınşehir İstanbul Caddesi yönüne dönüş yapılır, bu cadde üzerinde takribi 300 m ilerlediğinde rapora konu gayrimenkule intikal edilmiş olunur.
2.2 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri 2.2.1. 478 Ada 8 Parsel
İLİ : İSTANBUL
İLÇESİ : KÜÇÜKÇEKMECE
MAHALLESİ : HALKALI MAH.
PAFTA : -
ADA : 478
PARSEL : 8
NİTELİĞİ : ARSA
YÖZÖLÇÜMÜ : 20.263,64
CİLT NO : 137
SAHİFE NO : 13447
TARİH / YEVMİYE NO : 08.12.2010 / 18776
EDİNME SEBEBİ : İFRAZ İŞLEMİ (TSM)
MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM
Rehinler, Şerhler, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde:
21.09.2011 tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde 20.09.2011 tarih, 21996 yevmiye no ile Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi (99 yıllığı 1 TL bedelle) şerhi bulunduğu tespit edilmiştir.
Beyanlar Bölümünde:
21.09.2011 tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan bulunmadığı tespit edilmiştir.
Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır.
2.2.2. 478 Ada 9 Parsel
İLİ : İSTANBUL
İLÇESİ : KÜÇÜKÇEKMECE
MAHALLESİ : HALKALI MAH.
PAFTA : -
ADA : 478
PARSEL : 9
NİTELİĞİ : ARSA
YÖZÖLÇÜMÜ : 19.267,33
CİLT NO : 137
SAHİFE NO : 13448
TARİH / YEVMİYE NO : 08.12.2010 / 18776
EDİNME SEBEBİ : İFRAZ İŞLEMİ (TSM)
MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM
Rehinler, Şerhler, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde:
21.09.2011 tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde 20.09.2011 tarih, 21996 yevmiye no ile Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi (99 yıllığı 1 TL bedelle) şerhi bulunduğu tespit edilmiştir.
Beyanlar Bölümünde:
21.09.2011 tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan bulunmadığı tespit edilmiştir.
Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır.
2.2.3 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı 09.06.2009 tarih 12852 yevmiye no, 16.09.2009 tarih 13449 yevmiye no, 16.09.2009 tarih 13487 yevmiye no ve 19.06.2009 tarih 13834 yevmiye no’lu işlemler ile 128 cilt 12542 sayfada yer alan 801 Ada 8 Parselde hisseler satın almıştır.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı 09.06.2009 tarih 12820 yevmiye no, 16.06.2009 tarih 13449 yevmiye no, 16.06.2009 tarih 13487 yevmiye no, 19.06.2009 tarih 13894 yevmiye no ve 22.10.2009 tarih 20480 yevmiye no’lu işlemler ile 129 Cilt 12614 sayfada yer alan 478 Ada 4 Parselde hisseler satın almıştır.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın satın aldığı bu hisseler 15.12.2009 tarih 22794 yevmiye no’lu işlem ile imar uygulaması sonucu 135 cilt 13192 sayfada 39.530,97 m² yüzölçümlü 478 Ada 6 Parsel no ile kayıt edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 08.02.2010 tarih 1367 yevmiye no’lu işlem ile 33.400.000 TL bedelle 478 Ada 6 Parseli satın almıştır.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde bulunan 478 Ada 6 Parsel 08.12.2010 tarih 18776 yevmiye no’lu işlem ile ifraz işlemi sonucu 478 Ada 8 ve 9 parsellere ayrılmıştır.
2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, 478 ada 1 ve 2 parsel numaraları ile kayıtlıdır.
K
K
2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu
2.4.1 1/1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı
Rapora konu gayrimenkul; 07.11.2010 tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında ticaret alanı olarak planlanmıştır. Dere Taşkın Alan Sınırında kalmasından dolayı İSKİ’den görüş alınması gerekmektedir.
2.4.2 1/1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Plan Notları
Genel Hükümler:
1.1. Bu plan kapsamında, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik Hükümlerine uyulacaktır.
1.2. İlgili Kurum (TEİAŞ, BEDAŞ, İSKİ, İGDAŞ vb.) görüleri doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
1.15. Dere güzergahında kalan parsellerde ilgili kurumlardan (İSKİ vs. ) alınacak görüş doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler.
Rapora konu gayrimenkuller 844 Ada 2 ve 3 parsel ve 478 Ada 8 ve 9 parseller üzerinde İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında projelendirilmiş 844 Ada 2 ve 3 parseller için yapı ruhsatları daha önce alınmıştır. Rapora konu 478 Ada 8 ve 9 parseller için bloklara ait yapı ruhsatları mevcut olup yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıdadır, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur.
Ada Parsel Blok No
Belgenin Onay Tarihi
Belge No
478 9 A1 15.09.2011 714
478 9 A2 15.09.2011 715
478 8 A3 15.09.2011 716
478 8 A4 15.09.2011 717
478 9 C1 15.09.2011 713
478 9 C2 15.09.2011 712
478 8 C3 15.09.2011 718
478 8 C4 15.09.2011 719
3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi.
3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.
5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul İli
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.2 Küçükçekmece İlçesi
Küçükçekmece İlçesi 04.07.1987 tarihli resmi gazetede yayınlanan 3392 Sayılı Kanunla 1 köy 25 Mahalle olmak üzere toplam 26 yerleşim yeri Bakırköy ilçesinden ayrılarak kurulmuş bir ilçedir.
Fiilen ve törenle hizmete giriş tarihi ise 15.07.1988'dir. 06.02.2008 tarihinde yayınlanan "5747 sayılı Büyükşehir Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla"; 17 sayılı listede yer alan 6 mahalle, yeni kurulan Başakşehir ilçesi sınırlarında yer almıştır.
Sahil uzunluğu 7 km. dir. İl merkezine uzaklığı ise 23 km.dir. 11.845 hektarlık bir alana sahip olup, İstanbul'un batı yarısında yer alan ve Marmara Denizi'nin kuzey kıyısına kadar uzanan Küçükçekmece İlçesi; kuzey ve kuzeydoğuda Gaziosmanpaşa, doğuda Esenler, Bağcılar ve Bahçelievler, güneyde Bakırköy, Marmara Denizi ve Avcılar, güneybatıda yine Avcılar ve batıda ise Büyükçekmece ilçeleriyle çevrilmiştir. Küçükçekmece Gölü, Avcılar ve Küçükçekmece ilçelerini birbirinde ayırır. İlçeye adını veren Küçükçekmece Gölü'nün yüzölçümü 16 km² dir.
Fazla derin olmayan gölün güney kıyılarındaki derinliği 20 metreye ulaşır. Gölün morfolojik yapısı nedeniyle tam ve tipik bir lagün gölüdür. Dünyada pek ender oluşan lagün göllerden birisi olup doğa harikasıdır.
Küçükçekmece geniş düzlükler halinde engebeli bir alana yayılmıştır. Çatalca Yarımadası'nın güneydoğu kesiminde yer alan ilçe toprakları alçak dalgalı düzlüklerden oluşur. Sularını yarımadanın orta kesimlerinden toplayan Sazlıdere ve Nakkaşdere, Küçükçekmece Gölü'ne dökülür. Gölü, Marmara Denizi'nden ayıran kıyı kordonunun doğu bölümü, ilçe sınırları içindedir. İlçe toprakları, bu bölümdeki dar bir kıyı şeridinde Marmara Denizi'ne komşudur.
Türkiye'nin bilinen en eski yerleşim yerlerinden biri olan Yarımburgaz Mağarası, ilçe sınırları içindedir.
2009 yılında açıklanan genel nüfus sayımına göre ilçe nüfusu 674.795 dir.
3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi
Gayrimenkulün bulunduğu bölgede Menekşe Evleri, Manolya Evleri, Toki Halkalı Konutları, Avrupa Konutları 2. Etap, Toki Bezirganbahçe Konutları, Ölçükent sitesi, Konut Birlik 1. Kısım projeleri yer almaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde M. Akif Ersoy Göğüs, Kalp Damar Cerrahisi Hastanesi, Kanuni Sultan Süleyman Araştırma Hastanesi, İBB Halkalı Katı Atık Arıtma Merkezi, TCDD İstasyon Ambarları bulunmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu ve Mahmutbey Kavşağına yakın konumludur.
3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı işi kapsamında yerinde yapılan incelemeler sonucunda 478 Adaya ait perdelerin %61’i ve A1, A2, A3, A4, C1, C2, C3, C4 blokların zemin çalışmaları tamamlanmış olup; A4 ve C3 blokların temel atma işlemine hazır durumda olduğu tespit edilmiştir.
3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
06.08.2008 tarihli ve 26959 Sayılı Resmi gazetede yayımlanan “Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre “Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları
tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur” denilmektedir.
07.11.2010 tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkul üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır.
4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Rapora konu gayrimenkulün nitelikli toplu konutların hızla yapıldığı bir alanda olması,
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskân edilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyede karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması,
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve Mahmutbey Kavşağına yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması,
4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
Tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması,
Rapora konu gayrimenkulün ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması,
Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi
5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır.
6. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
6.1 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri
6.1.1 Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması
Konut Konumu Kaynak İrtibat m² Fiyat (TL)
Birim Değeri (TL/m²) Güneşpark Evleri
Turyap Güney YILMAZ
0 212 698 58 48 99,00 227.000,00 2.292,93
Laleşehir Konakları Turyap Mehmet KENGER
0 533 727 05 32 122,00 287.000,00 2.352,46
Soyak Olimpiakent
Trend Plus Özlem YÖRÜK
0 532 766 66 67 94,00 220.000,00 2.340,43
Soyak Olimpiakent
City Gayrimenkul
Fatih GÜNEY 0 212 697 12 15 94,00 210.000,00 2.234,04 Soyak Olimpiakent
Trend Plus Özlem YÖRÜK
0 532 766 66 67 140,00 350.000,00 2.500,00
Avrupa Konutları Turyap Hakan AKALIN
0 533 597 51 30 141,00 380.000,00 2.695,04
Soyak Olimpiakent
Trend Plus Özlem YÖRÜK
0 532 766 66 67 94,00 240.000,00 2.553,19
Soyak Olimpiakent
Trend Plus Özlem
YÖRÜK 0 532 766 66 67 60,00 150.000,00 2.500,00
Soyak Olimpiakent
Medya Gayrimenkul
Arzu DURMUŞ
0533 931 54 21 60,00 155.000,00 2.583,33
Soyak Olimpiakent
Turyap Hakan AKALIN
0 533 597 51 30 84,00 250.000,00 2.976,19
Bosphorus City
Century 21 SNG Gayrimenkul
Musa KUZULU
0 212 697 76 77 193,00 500.000,00 2.590,67
Avrupa Konutları 2. Etap Bosphorus
Gayrimenkul 0 212 696 66 45 149,00 450.000,00 3.020,13 Soyak Olimpiakent Uydu Emlak
Şadi KALE 0 212 548 82 57 120,00 350.000,00 2.916,66
6.1.2 Yakın Çevrede Ticari Emsal Araştırması Emsal 1:
Ergin ERKAN (0 533 397 57 01) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, 125,00 m² dükkanın 350.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
350.000,00 TL / 125,00 m² = 2.800,00 TL / m² Emsal 2:
Ergin ERKAN (0 533 397 57 01) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, 100,00 m² dükkanın 290.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
290.000,00 TL / 100,00 m² = 2.900,00 TL / m² Emsal 3:
Ergin ERKAN (0 533 397 57 01) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, 185,00 m² dükkanın 550.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
550.000,00 TL / 185,00 m² = 2.972,97 TL/m² Emsal 4:
Mehmet Kutlu (0 212 495 18 46) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Bezirganbahçede, 42,00 m² dükkanın 150.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
150.000,00 TL / 42,00 m² = 3.571,43 TL/m²
Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.
İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Konut İnşaatları ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaatı İşleri kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.
6.2 Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması Emsal 1:
Hakan SONCE (0 543 886 21 08) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, Emsal:0.90 yapılaşma koşulunda bulunan konut imarlı 265,00 m² arsanın 200.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
200.000,00 TL / 265,00 m² = 754,72 TL / m² Emsal 2:
Abdullah DOĞAN (0 212 470 26 87) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, Hmax: 9,50m, konut imarlı 135,00 m² arsanın 115.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
115.000,00 TL / 135,00 m² = 851,85 TL / m² Emsal 3:
Turgay GÖKÇE (0 535 619 96 02) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, konut imarlı 530,00 m² arsanın 600.000 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
600.000,00 TL / 530,00 m² = 1.132,07 TL / m² Emsal 4:
Seval Gayrimenkul Ersoy İSTEK (0 212 624 70 07) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, Bosphorus City yanında, konut imarlı 420,00 m² arsanın 250.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
250.000,00 TL / 420,00 m² = 595,24 TL / m² Emsal 5:
Muammer AYDIN (0 533 424 69 74) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, Bosphorus City ve Kanuni Sultan Süleyman Araştırma Hastanesi arasında, konut imarlı 302,00 m² arsanın 220.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
220.000,00 TL / 302,00 m² = 728,48 TL / m² Emsal 6:
Selin Emlak Bülent ÇOKAL (0 538 338 88 13) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesinde, Avrupa Konutlarına yakın konumlu, konut imarlı 295,00 m² arsanın 265.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
Emsal 7:
Liva Gayrimenkul Hakan DÜZGÜN (0 532 234 79 93) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, ticaret imarlı 900,00 m² arsanın 1.100.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
1.100.000,00 TL / 900,00 m² = 1.222,22 TL / m² Emsal 8:
Towers Gayrimenkul Cemil ÖZER (0 212 444 08 64) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, ticaret imarlı 1.800,00 m² arsanın 1.800.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
1.800.000,00 TL / 1.800,00 m² = 1.000,00 TL / m² Emsal 9:
Pınar Emlak Seyfi KARABIYIK (0 212 560 44 66) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, ticaret imarlı 1.800,00 m² arsanın 1.200.000,00 USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
1.200.000,00 USD / 1.800,00 m² = 666,66 USD / m² = 1.219,98 TL/m²
* 1 USD = 1,83 TL
6.3 Arsa Değeri
Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli Küçükçekmece İlçesi Halkalı Mahallesi, 478 Ada, 8 ve 9 Parsel numaralarında kayıtlı olup toplam yüzölçümü 39.530,97 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır.
6.3.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri
Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve
E=1.50 H=Serbest yapılaşma koşulunda ticaret alanı olarak planlanmış olması,
Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapılar için üzerinde 74.667,41 m² konut, 253,20 m² dükkan için yapı ruhsatlarının alınmış olması,
Bölgenin nitelikli toplu konut projeleri için bütüncül bir yapıda planlanmış olması,
Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 900,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri
= 39.530,97 m² x 900,00 TL/m² = 35.577.873,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri
İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’nin yapı ruhsatlarına göre; satışa esas konutların toplam brüt alanı 62.090,49 m², dükkanların brüt alanı 253,20 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.465 gündür.
Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.480,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 5 oranında artacağı,
Dükkanlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 3.050,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 5 oranında artacağı,
Konutların ve ticari ünitelerin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı,
2011 2012 2013 2014
Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%
İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği
Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuş ve Ek-1’de sunulmuştur.
Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 1000 adet konut ve 5 adet dükkan olmak üzere toplam 1005 bağımsız bölümün bugünkü finansal değeri 154.756.675,00 TL olarak bulunur.
Toplam finansal değerden inşaat maliyetini ve yüklenici karını çıkardığımızda projelendirilmiş arsa değerini hesaplamış oluruz.
Projelendirilmiş Arsa Değeri = Toplam Finansal Değer – (İnşaat Maliyeti + Yüklenici karı) Yüklenici karı = 77.542.831,35 x % 30 = 23.262.849,41
Projelendirilmiş Arsa Değeri = 154.756.675,00 – (77.542.831,35 +23.262.849,41)
= 53.950.994,24 TL ≈ 53.951.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.
6.3.3 Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri
İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında gerçekleştirilecek proje için aşağıdaki veri ve varsayımlar çerçevesinde maliyet yöntemi ile arsa değeri hesaplanmıştır.
İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.465 gündür.
Toplam parsel alanı 39.530,97 m² dir.
Yapı Ruhsatlarından edinilen bilgiye göre;
o Yapıların Toplam İnşaat Alanının takribi 74.920,61 m²
o Projedeki Konutların Toplam Emsale Dâhil Alanının takribi 50.855,71 m² o Projedeki Dükkanların Emsale Dâhil Alanının takribi 253,20 m²
o Projedeki Ortak Kullanım Alanları Toplamının takribi 23,811.70 m² dir.
Yapı ruhsatlarına göre, projedeki A1-A2-A3-A4 Bloklarda bulunan Konutlar ve Dükkanlar 5A, C1-C2-C3-C4 Bloklarda bulunan konutlar ise 4A grubudur. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
“Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”inde 5A grubu yapılar için inşaat maliyeti 1.035,00 TL/m², 4A grubu yapılar için 625,00 TL/m² dir.
Satış Hâsılatlarının;
o Konutların proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının 2.480 TL, o Dükkanların proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının 3.050 TL, olacağı öngörülmüştür.
Projenin Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Oranı Toplam Hâsılatın %26,10 oranında belirlenmiş olup, sözleşmesi taraflarca imzalanmıştır.
Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan Proje Analiz Tablosu aşağıdadır.
Projelendirilmiş Arsa Değeri = Toplam Satış Hâsılatı – (İnşaat Maliyeti+Yüklenici kârı) Yüklenici karı = 67.274.457,55 x % 30 = 20.182.337,26 TL
= 154,756,675.20 TL –(67.274.457,55 TL + 20.182.337,26 TL ) = 67,299,880.39 TL olarak hesaplanmıştır.
Proje Analiz Tablosu
Proje Analizi İçin Veriler ve Öngörüler
Açıklama Alan (m²)
Toplam Parsel Alanı 39,530.97
Toplam İnşaat Alanı 74,920.61
Projedeki Konutların Toplam Emsale Dâhil Alanı (Takribi) 50,855.71
Projedeki Dükkanların Emsale Dâhil Alanı (Takribi) 253.20
Projedeki Ortak Kullanım Alanları Toplamı (Takribi) 23,811.70
Maliyetler
Maliyet Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Konutların İnşaat Maliyeti (TL) 28,967.27 1,035.00 29,981,124.45 Konutların İnşaat Maliyeti (TL) 21,888.44 625.00 13,680,275.00
Dükkanların İnşaat Maliyeti (TL) 253.20 1,035.00 262,062.00
Ortak Alanların İnşaat Maliyeti (TL) 12,841.80 1,035.00 13,291,263.00 Ortak Alanların İnşaat Maliyeti (TL) 10,969.90 625.00 6,856,187.50
Genel Maliyetler (İnşa Maliyetinin %5'i) (TL) 3,203,545.60
Toplam Proje Maliyeti 67,274,457.55
Yüklenici Karı (%30) İlave Edilmiş Toplam Maliyet 87,456,794.81 Satış Hasılatı
Hasılat Türü Alan
(m²)
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Konutların Satış Hasılatı (TL) 62,090.49 2,480.00 153,984,415.20
Dükkanların Satış Hasılatı (TL) 253.20 3,050.00 772,260.00
Toplam Satış Hasılatı 154,756,675.20
Projelendirilmiş Arsa Değeri
Projelendirilmiş Arsa Değeri 67,299,880.39
6.4 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil)
Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa sartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihai değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz.
İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı işi kapsamında toplam 1005 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı ve toplam değeri hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır.
Projenin yapı ruhsatlardan alınan toplam inşaat alanı 74.920,61 m² dir. 2011 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğde 5A sınıfı yapıların inşaat maliyetinin 1.035,00 TL/m² dir.
Projenin tamamlanma oranının ise %4 olduğu müteahhit firma yetkililerinden öğrenilmiştir.
İnşaat Maliyeti = 74.920,61 m² x 1.035,00 TL/m² x %4 = 3.101.713,25 TL olarak hesaplanır.
Buna göre;
Gayrimenkulün Bu Günkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Değer + İnşai Yatırımlar
= 35.577.873,00 TL + 3.101.713,25 TL = 38.679.586,25 TL ≈ 38.680.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
6.5 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri
İstanbul Başakşehir Ispartakule-4.Etap Konut İnşaatları ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaatı İşleri tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin bugünkü pazar değeri; 171.021.602,00 TL olarak hesaplanmıştır.
6.6 En Verimli Kullanım Analizi
Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.
6.7 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi sınırları içerisinde mülkiyeti Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.2ye ait Soyak Yapı İnş. Ve Tic. A.Ş. taahhüdünde bulunan Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Projesi 40 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı başlanmış olan bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Projenin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları cezbedicidir.
Projedeki, 1000’i konut ve 5’i dükkan olmak üzere toplam 1005 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun 24 – 41. Sayfalarında) ve toplam değeri 154.808.253,20 TL (KDV siz) olarak hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır.
Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.
Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.
Arsa Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,48 TL) USD (1,83 TL)
35.577.873,00 TL 14.345.916,53 € 19.441.460,66 $
Projenin Mevcut Durum Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,48 TL) USD (1,83 TL)
38.680.000,00 TL 15.596.774,19 € 21.136.612,02 $
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,48 TL) USD (1,83 TL)
171.021.602,00 TL 68.960.323,39 € 93.454.427,32 $
Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne 478 Ada 8 ve 9 Parsellerden Düşen Şirket Payı
KDV Hariç (TL) EURO (2,48 TL) USD (1,83 TL)
44.636.638,12 TL 17.998.644,40 € 24.391.605,53 $
Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne
“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir.
arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
RAPOR EKLERİ:
1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar
2. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Vaziyet Planı ve Kat Planları 3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları 5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları 6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste 7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi
RAPORA KONU GAYRİMENKULE AİT FOTOĞRAFLAR
A1 BLOK
A2 BLOK
A3 BLOK
A4 BLOK
C1-C2 BLOKLAR
C1-C2 BLOKLAR
C3-C4 BLOKLAR
C3-C4 BLOKLAR
C BLOKLAR ARASINDAKİ OTOPARK
VAZİYET PLANLARI
A BLOK
A2 BLOK
A3 BLOK
A4 BLOK
C1 BLOK
C2 BLOK
C3 BLOK
C4 BLOK
