VERGİ
RAPORU
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA PAYI DÂHİL EMSAL BEDELİN TESPİTİ ve MUHASEBELEŞTİRİLMESİ
DETERMINATION OF IMPUTED VALUE INCLUDING LAND SHARE IN FLAT-FOR-LAND BUSINESS AND ITS ACCOUNTING
Zübeyir BAKMAZ* Ender POLAT*
ÖZ
Kat karşılığı inşaat işleri, vergi mevzuatımı
zın en karmaşık ve en özellikli konularından bir tanesidir. Bu konuda vergi idaresi ile vergi yargı
sının görüşlerinin birbirinden farklı olmasından, vergi idaresinin konunun sadece KDV boyutuna ilişkin düzenleme yapmış olmasından ve ağırlıklı olarak özelge bazında görüş belirtmesinden do
layı farklı uygulamalar ortaya çıkabilmekte ve ihtilaflar yaşanabilmektedir. Kat karşılığı inşaat işlerindeki özellikli hususlardan bir tanesi de emsal bedel tespitidir. Zira vergi idaresi, kat kar
şılığı inşaat sözleşmesine konu arsanın ve ba
ğımsız bölümlerin, emsal bedeli tespit edilirken arsa payının da dikkate alınmasını istemektedir.
Bu nedenle arsa payı dâhil emsal bedelin tespiti özellik arz etmektedir.
Anahtar Kelimeler: Kat Karşılığı İnşaat İşi, Arsa Payı Dâhil İnşaat Maliyeti, Emsal Bedel
ABSTRACT
Flat-for-land business is one of the most complicated and special issues in our tax legislation. Differing practices and conflicts may occur due to different views of the courts and the tax administration, the fact the tax administration has traditionally concentrated on the VAT side of the issue, and the fact that the administration prefers producing private tax rulings, rather than generally applicable rules.
One of the complicated issues in flat-for-land business is the determination of computed value. Because the tax administration requires computation to include the share of land while determining the imputed value of land and flat in flat-for-land contracts. Therefore, the determination of imputed value including the share of land is important.
Keywords: Flat-for-land business, cost of construction including land share, imputed value
* Vergi Müfettişi
** YMM, E. Vergi Müfettişi
M.G.T.: 28.09.2015 / M.K.T.: 22. 12.2015
1- GİRİŞ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasının belli bir payını devretmiş olup karşılığında müteahhidin verdiği dairelere ve işyerlerine sahip olmaktadır. Arsa payının bir kısmı ise kendisin
de kalmakta, bu kalan kısım da müteahhit tarafından kendisine verilen dairelere isabet etmektedir.
Müteahhit ise inşa ettiği dairelerden/işyerlerinden bir kısmını arsa sahibine vermekte olup bunun karşılığında elde ettiği iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı (müteahhide kalan dairelere isabet eden) arsa payıdır. Buna göre arsa sahibine bırakılan dairelerin/işyerlerinin karşılı
ğında müteahhit ise kendisinde kalan dairelere/işyerlerine isabet eden arsa payını devralmaktadır Vergi idaresi arsa karşılığı bağımsız bölüm yapımı işlerinin iki tarafında karşılıklı olarak birbirlerine mal teslimi yaptıkları bir trampa işlemi olduğu görüşündedir. Vergi idaresi kat karşılığı inşaat sözleş
mesine dayanılarak yapılan inşaat işlerine ilişkin gerekli açıklamaları 30 seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin (D) bölümünde ve 60 seri No.lu KDV Sirkülerinde yapmıştır. 30 seri No.lu KDV Genel Tebliği 01.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren KDV Genel Uygulama Tebliği ile uygulamadan kaldırılmış ise de, yeni tebliğde de aynı görüşlere yer verilmiş bir diğer anlatımla vergi idaresinin bu konudaki görüşü değişmemiştir.
Bu çalışmada arsa karşılığı olarak teslim edilen bağımsız bölümlerin emsal bedelleri tespit edilir
ken arsa payı dâhil emsal bedelin nasıl hesaplanacağı ve bu emsal bedellerin muhasebe kayıtlarına nasıl intikal ettirileceği konuları ele alınmıştır.
2 - VERGİ İDARESİNİN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNE İLİŞKİN GÖRÜŞÜ
KDV Genel Uygulama Tebliği’nde “Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bun
lardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından ar
saya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir” ifadesine yer verilerek arsa karşılığı inşaat işlerinin bir “trampa işlem i” olduğu kabul edilmiştir. Konu hakkında 60 seri No.lu KDV Sirkülerinde aşağıdaki gibi detaylı açıklamalar yapılmıştır.
“Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleş
mekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumun
da da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.
Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itiba
riyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir.
Buna göre;
-Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide ya
pılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dâhil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.
- Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsa
sını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.
- Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir”
Buna göre arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi emsal bedel üzerinden KDV’ye tabidir. Aynı şekilde müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan bağımsız bölüm teslimlerinde de emsal bedel üzerinden KDV uygula
nır. Söz konusu sirküler düzenlemesinden her iki ticari işletme tarafından aynı anda ve aynı tutarda karşılıklı olarak fatura tanzim edilmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Öte yandan ticari işletmeye dahil olmayan bir başka ifadeyle özel mameleke dahil bulunan bir arsanın kat karşılığı müteahhide teslim edilmesi durumundaysa arsa sahibi gelir vergisi ve KDV hesaplamayacak lakin müteahhit firma yine emsal bedel üzerinden gelir vergileri ve KDV hesaplayacaktır.
3 - KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİYİ DOĞURAN OLAYIN GERÇEKLEŞME ZAMANI
Vergi idaresi 60 seri No.lu KDV sirkülerinde gerek arsa sahibi açısından gerekse müteahhit açı
sından vergiyi doğuran olayın müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birim leri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşeceğini belirtm iştir. Aynı sirkülerde “taşınmazda teslim kural olarak ta
puya tescil ile gerçekleşmekle birlikte tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcrnın tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir" ifadesine yer verilmiştir. 60 seri no.lu KDV sirkülerinde yer verilen “tapuya tescil” ifadesi kat mülkiyeti tescili olarak kabul edilmelidir.
Zira henüz inşaat başlamadan ya da devam ederken kat irtifakı tescili ile de satış yapılabilmektedir.
Bu tür kat irtifakı tesciline bağlı satışlarda gelir vergileri ve KDV açısından vergiyi doğuran olay ger- çekleşmemektedir. Öte yandan inşaat tamamlandıktan sonra ancak henüz iskân ruhsatı alınmadan kat irtifakı tescili ile yapılan satışlarda ise vergiyi doğuran olayın gerçekleştiği aşikârdır. Zira burada artık bağımsız birim ler alıcının tasarrufuna terk edilmektedir. Bir başka anlatımla İmar Kanunu’nun 31. maddesine göre inşaatın bitme gününü ve yapı kullanma izninin verildiği tarihi ifade eden iskân ruhsatının gecikmesi durumunda eğer inşaat fiilen kullanılmaya başlanmışsa (içine yerleşme, kira
lama gibi şekillerde) yani arsa sahibinin tasarrufuna terk edilmişse kullanılmaya başlandığı tarihte inşaatın tamamlanarak teslim edildiği ve vergiyi doğuran olayın gerçekleştiği kabul edilmektedir.1 Bağımsız bölüm sahibi adına düzenlenmiş elektrik, su, telefon, internet, doğalgaz vb. tüketim belge
leri fiili kullanıma karine teşkil etmektedir.
Netice itibariyle yapı kullanım izninin yani iskân ruhsatının alındığı tarihte hem arsa teslimi hem de bağımsız bölüm teslimi aynı anda gerçekleşmektedir. Ancak arsa sahibi konut ya da işyerlerini iskân ruhsatı alınmadan önce fiilen kullanmaya başlarsa bu durumda gerek arsa sahibi gerekse müteahhit açısından vergiyi doğuran olay fiili kullanıma terk (fiilitasarruf) anında meydana gelmektedir. Öte yan
dan bağımsız birimlerin bir kısmının henüz iskan ruhsatı alınmadan müteahhit firma tarafından 3. kişi
lerin tasarrufuna terk edilmesi işlemi, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa ve bağımsız birim ler açısından, vergiyi doğuran olay anlamına gelmemelidir. Zira arsa sahibine teslim edilecek bağımsız birimlerin inşaatı henüz tamamlanmamış ve dolayısıyla arsa sahibinin fiili tasarrufu başlamamış ola
bilir. Bu nedenle ancak arsa sahibinin fiili tasarrufa başladığı tarih itibarıyla (kat karşılığı inşaat sözleş
mesine konu) arsa ve bağımsız birimlerin eş zamanlı yani karşılıklı teslimi/satışı gerçekleşmiş olur.
1 Mehmet Maç ve Şenol Turut, “Arsa Karşılığı İnşaat İşleri ve Hâsılat Payı Karşılığı A rsa Satışına İlişkin 60 Seri No.lu KDV Sir
külerindeki Açıklamalar ve Görüşlerimiz”, Yaklaşım Dergisi, Sayı: 226, s. 93.
Diğer yandan tarafların anlaşması şartı ile arsa sahibinin henüz inşaat başlamadan müteahhidin hissesine düşen arsa payını tapuda devir ve teslim etmesi yani söz konusu arsadaki müteahhide verilecek arsa payının mülkiyetini devretmesi mümkündür. Bu durumda da arsanın teslim tarihi mü
teahhidin bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim ettiği tarih olacaktır. Zira henüz ortada bulunma
yan konut veya işyerlerinin emsal satış bedelinin belirlenerek arsanın satış bedelinin tespit edilmesi mümkün değildir.
4 - ARSA PAYI DÂHİL EMSAL BEDELİN TESPİTİ
60 seri No.lu KDV Sirkülerinin “ 1.8. Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” yan başlıklı bölümünde yapılan düzenleme arsa sahibi ticari işletmenin arsa payı teslimi için müteahhit firma adına düzenleyeceği faturadaki matrah ile müteahhit firmanın bağımsız birim teslimi için arsa sahibi ticari işletme adına düzenleyeceği faturada yer alan matrahın aynı olacağını göstermektedir. Ayrıca söz konusu fatura
ların eş zamanlı olarak yani aynı anda düzenleneceği de ifade edilmiştir. Mezkûr sirkülerde müteah
hide yapılan bu arsa payı teslimi nedeniyle arsa sahibi tarafından düzenlenecek faturada “arsa payı karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dâhil) üzerinden genel oranda KDV he
saplanacağı” belirtilm iştir. Bu düzenlemelerden “arsa sahibi ticari işletmeye teslim edilecek bağımsız bölümlerin emsal bedelleri üzerinden karşılıklı olarak fatura düzenleneceği" anlaşılmaktadır. Şayet arsa sahibi açısından arsa teslimi ticari bir hüviyet taşımıyorsa bu durumda müteahhit firm a emsal bedel üzerinden gider pusulası düzenlemek suretiyle arsa girişini sağlayacaktır2. Müteahhit firm a söz konusu emsal bedeli 213 sayılı VUK’un 267. maddesine uygun bir şekilde tespit ederken arsa payını da dikkate alm ak zorundadır3.
Binalara ilişkin emsal bedelin tespitinde VUK’un 267. maddesinde yazılı olan esaslardan maliyet bedeli esasına göre işlem tesis edilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Vergi idaresinin de görüşü bu yönde olup İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 17.09.2012 tarih ve 67854564-1741-857 sayılı özelgesinde
“Arsa karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir taahhüt söz konusudur. Ayni taahhütler olmasına rağmen söz konusu olayda maliyet bedelinin belirlenmesi mümkün olduğu takdirde bu esasın kullanılması mümkün bulunmaktadır. Ancak söz konusu olayda maliyet bedeli esasının kullanılması da mümkün olmazsa takdir komisyonunca takdir esasına göre teslim edeceğiniz dairelerin emsal bedelinin belirleneceği tabiidir” izahatlarına yer verilmiştir.
Ortalama fiyat esasının uygulanabilmesi için müteahhit firma, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği ayda veya bir önceki ayda veya bir daha önceki ayda kendisine kalan bağımsız bölümlerinden en az %25’ini satmış olmalıdır. Öte yandan emsal bedelin ortalama fiyat esasına göre tespit edilebil
mesi için iktisadi kıymetlerin cins ve nev’inin aynı olması gerekmektedir. Bağımsız bölümün bulun
duğu kat, cephesi, büyüklüğü gibi unsurlar aynı cins ve neviden olmayı engellemektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine verilecek taşınmazların ikinci sırada yer alan “maliyet be
deli esasına” göre tespit edilmesi gerekmektedir. Söz konusu maliyet bedeline, KDV Kanunu’nun 27.
maddesi uyarınca, genel idare giderlerinden ve genel giderlerden mamule düşen hissenin de katıl
ması zorunludur.
2 Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 03.01.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.01-KDV-2010-14001-33-8 sayılı özelgesi.
3 213 sayılı V U K ’un 267. maddesinde “emsal bedel tespit yöntemlerinin” sıra ile uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Bu nedenle emsal bedeli tespit ederken madde hükmünde yer alan bu sıralamaya uyulması gerekmektedir.
Müteahhit açısından arsa payının maliyet bedeli, arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin (bağımsız bölümlerin) inşası için yapılan harcamaların toplamını oluşturm akta olup bu bedel toplam inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır.4 Söz konusu harcamalar arsa sahibine teslim edilecek olan bağımsız birimlerin arsa payı hariç inşaat maliyetine tekabül etmektedir. Bu tutar aynı zamanda müteahhit firmanın arsa maliyeti anlamına gelmektedir.
Arsa karşılığı olarak arsa sahibine teslim edilecek olan bağımsız birimlerin arsa payı dahil emsal bedeline ve aynı zamanda müteahhide devredilen arsanın emsal bedeline ilişkin hesaplamayı aşağı
daki silsile dahilinde müteahhit firm a yapabilir.
. İnşaatınToplamMaliyeti = Bir Metrekarenin İnşaat Maliyeti (Arsa Payı Hariç) İnşaatınToplamMetrekaresi
Arsa Sahibine Verilen Bağımsız Bölümlerin (Binaların) İnşaat Maliyeti (Arsa Payı Hariç)
=Bir Metrekarenin İnşaat Maliyeti X Arsa Sahibine Verilen Bağımsız Bölümlerin Toplam Metrekaresi
Arsa Sahibine Verilen Binaların İnşaat Maliyeti = Müteahhide Kalan İnşaat Alanına İsabet Eden Müteahhide Kalan Toplam İnşaat Alanı Bir Metrekare Arsa Maliyeti
Müteahhide Kalan Arsa Payının Maliyeti
=Müteahhide Kalan İnşaat Alanına İsabet Eden Bir Metrekare Arsa Maliyeti X Arsa Sahibine Verilen Binaların Toplam Metrekaresi
Arsa Sahibine Verilen Binaların İnşaat Maliyeti +Müteahhide Kalan Arsa Payının Maliyeti
=Arsa Sahibine Verilen Binaların Arsa Payı Dahil İnşaat Maliyeti
KDV uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderlerinden ve genel giderler
den mamule düşen hissenin de dikkate alınması mecburi olduğu için arsa sahibine verilen binaların arsa payı dâhil inşaat maliyetine bu giderlerden pay verilmesi gerekmektedir. Buna göre emsal bedel uygulamasına esas alınacak tutar aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır.
Arsa Sahibine Verilen Binaların Arsa Payı Dâhil İnşaat Maliyeti+Arsa Sahibine Verilen Binalara İsabet Eden GYG Hissesi
=Emsal Bedel Hesabında Esas Alınacak Maliyet Bedeli
Tüm bu hesaplamalara bağlı olarak arsa sahibine teslim edilecek olan bağımsız birimlerin arsa payı dâhil emsal bedeli ve aynı zamanda müteahhide devredilen arsanın emsal bedeli aşağıdaki gibi bulunmaktadır.
Arsa Sahibine Verilen Binaların Arsa Payı Dahil Emsal Bedeli =Müteahhide Devredilen Arsa Payının Emsal Bedeli
=Emsal Bedel Hesabında Esas Alınacak Maliyet Bedeli X 1,05
4 Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 27.08.2014 tarih ve 27575268-105[262-2013-209]-831 sayılı özelgesi ile 03.01.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.01-KDV-2010-14001-33-8 sayılı özelgesi.
Bu şekilde müteahhit firm a tarafından hesaplanacak olan emsal bedel üzerinden arsa sahibi ticari işletme %18 oranında, müteahhit firma da (2012/4116 sayılı Kararname kapsamındaki duruma göre)
%18, %8 ya da %1 oranında KDV hesaplayıp beyan edecektir.
Arsa sahibine teslim edilen bağımsız birim ler için müteahhit firma tarafından yukarıdaki şekilde tespit edilen emsal bedel (hem arsa sahibi ticari işletme hem de müteahhit firma açısından) gelir ve kurum lar vergisi uygulamasında da matrah olarak dikkate alınmalıdır. Zira müteahhit firm a tarafın
dan tespit edilen bu bedel trampanın karşılıklı edimlerini oluşturan arsa ve bağımsız bölüm şeklindeki malların “emsal satış bedeline” tekabül etmektedir. Müteahhit firmanın emsal satış bedeli arsa sahibi ticari işletme açısından 252. Binalar Hesabının maliyet bedelini oluştururken arsa sahibi ticari işletmenin emsal satış bedeli ise müteahhit firmanın arsa giderini oluşturmaktadır.
Müteahhit firmaya devredilen arsa payı için arsa sahibi işletme tarafından (müteahhit firmanın tespit ettiği) emsal bedel üzerinden düzenlenen arsa satış faturası tutarı ile müteahhit firmaya devredilen arsa payına isabet eden kayıtlı değer arasındaki fark ticari kazanç ya da zarar olacaktır. Diğer taraftan arsa sahibi işletmeye kalan arsa payına isabet eden kayıtlı değerin de 252. Binalar Hesabının maliyetine ila
ve edilmesi gerektiği tabiidir. Böylece arsa sahibi işletme 252. Binalar Hesabının maliyetine müteahhit firmanın düzenlediği faturada yer alan emsal bedel ile kendisine kalan arsa payına isabet eden kayıtlı değeri kaydetmiş olacaktır. Söz konusu bağımsız bölümler satıldığında ise satış hasılatı ile bu şekilde hesaplanan bağımsız bölüm maliyeti arasındaki fark ticari kar ya da zarar olarak dikkate alınacaktır.
Arsa karşılığı olarak arsa sahibine verilecek taşınmazların emsal bedelinin müteahhit firm a ta
rafından ticari kazancın tespitinde hasılat olarak dikkate alınması gerekmektedir5.Arsa sahibi ticari işletme tarafından düzenlenen arsa payı faturası ise müteahhit firmanın arsa gideri olacaktır. Eğer arsa bir ticari işletmeye dahil değilse bu durumda müteahhit firma yine arsa payı dahil emsal bedel üzerinden tanzim edeceği gider pusulası marifetiyle arsa payı giderini kayıtlarına intikal ettirecektir6.
Dikkat edileceği üzere arsa sahibine teslim edilen bağımsız birimlere ilişkin olarak müteahhit firma tarafından hesaplanan emsal bedel müteahhit firmaca bir yandan gelir bir yandan da gider olarak kayıtlara alınacaktır. Dolayısıyla arsa sahibine verilen birim ler için kâr veya zarar oluşmayacaktır.
Müteahhidin arsa sahibine verdiği bağımsız birimlere ait inşaat maliyetleri ise müteahhidin kendisine kalan daire ve işyerlerinin “satılan m am ul maliyeti” olarak satışların gerçekleştiği dönem kârından indirileceği tabiidir.
5 - UYGULAMA ÖRNEĞİ
Körfez Gemicilik A.Ş. Ocak/2014döneminde yatırım amaçlı olarak 8.000 m2 arsayı 900.000 TL maliyet bedelli olarak edinmiştir. Ekim/2014 döneminde ise Kiremit İnşaat A.Ş. ile kat karşılığı in
şaat sözleşmesi imzalamıştır. Bu anlaşma kapsamında Kiremit İnşaat A.Ş. tarafından inşa edilecek iş merkezinin 6 adet kat ofisini Körfez Gemicilik A.Ş. arsa karşılığı olarak alacaktır. Kiremit İnşaat A.Ş. inşaata Ekim/2014 döneminde başlamış ve Ağustos/2015 döneminde tamamlamıştır. İnşaat 200 m2’lik 12 kat ofisi ve 800 i r i l i k 1 adet zemin işyeri olm ak üzere toplam 13 birimden (tamamı işyeri) oluşmaktadır ve inşaatın toplam üretim maliyeti (Ekim/2014-Ağustos/2015 arası) 3.200.000 TL ola
rak gerçekleşmiştir. Kiremit İnşaat A.Ş.’nin Ağustos/2015 itibariyle ilgili hesapları şöyledir.
5 Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 27.08.2014 tarih ve 27575268-105[262-2013-209]-831 sayılı özelgesi.
6 Konya Vergi Dairesi Başkanlığının01.08.2013 tarih ve 48349025-VUK-2-1266-71 sayılı özelgesi.
Ağustos/2015 TUTAR
HESAP KODU HESAP ADI BORÇ ALACAK
151 YARI MAMULLER ÜRETİM 700.000 -
710 D.İ. M. M. GİD. 2.000.000 -
720 DİREKT İŞÇİLİK GİD. 400.000 -
730 G.Ü.G. 100.000 -
TOPLAM 3.200.000
Ayrıca inşaat faaliyeti boyunca 200.000 TL genel yönetim gideri yapılmıştır. Bu giderin 90.000 TL’si 2014 yılında ve 110.000 TL’si ise 2015 yılında yapılmıştır. Genel yönetim giderleri, 213 sayılı VUK’un 275/1-4. maddesinin getirm iş olduğu ihtiyarilik sonucu, inşaat üretim maliyetine (151 ve dolayısıyla 152 no.lu hesaba kaydedilmek yerine) atılmak yerine doğrudan cari dönem gideri olarak dönem ka
rından indirilmiştir. İnşaat firmasının bu süreçte başkaca bir faaliyeti yoktur.
MÜTEAHHİT FİRMA KİREMİT İNŞAAT A .S.’ NİN EMSAL BEDEL HESAPLAMALARI ve MUHASEBE KAYITLARI
ARSA SAHİBİNE VERİLECEK BAĞIMSIZ BİRİMLERİN
EMSAL BEDELİNE ESAS TEŞKİL EDECEK MALİYETİN TESPİTİ______________
Arsa Payı Hariç Toplam Üretim Maliyeti (151+710+720+730 toplamı) = 3.200.000 TL Toplam Üretim (12 kat ofisi x 200 m2 + 800 m2 zemin işyeri)=3.200 m2
Arsa Sahibine Verilen Üretim (6 kat ofisi x 200 m2) = 1.200 m2
Müteahhide Kalan Üretim (6 kat ofisi x 200 m2 + 800 m2 zemin işyeri)= 2.000 m2 Arsa Payı Hariç Birim m2 İnşaat Maliyeti (3.200.000 TL/ 3.200 m2) = 1.000TL/m2 Birim m2 İnşaat Maliyeti X Arsa Sahibine Verilen Toplam m2 (1.000 TLx1.200 m2) =Arsa Karşılığı Olarak Arsa Sahibine Verilen Birimlerin İnşaat Maliyeti=1.200.000 TL_______
Arsa Sahibine Verilen Birimlerin İnşaat Maliyeti/Müteahhide Kalan Toplam İnşaat Alanı (1.200.000 TL/2.000 m2)=Müteahhide Kalan İnşaat Alanına İsabet Eden Birim m2 Arsa Maliyeti = 600 TL/m2
Müteahhide Kalan İnşaat Alanına İsabet Eden Birim m2 Arsa Maliyeti X Arsa Sahibine Verilen Toplam m2 (600 TL x1.200 m2) = Müteahhide Kalan Arsa Payının Maliyeti = 720.000 TL______________________________________________________________
Arsa Sahibine Verilen Birimlerin İnşaat Maliyeti + Müteahhide Kalan Arsa Payının Maliyeti (1.200.000 TL + 720.000 TL) = Arsa Sahibine Verilecek Bağımsız Birimlerin Arsa Payı DâhilÜretim Maliyeti= 1.920.000 TL
ARSA SAHİBİNE YÖNELİK DÜZENLENECEK FATURADA KDV MATRAHININ (ARSA PAYI DÂHİL EMSAL BEDELİN) BELİRLENMESİ Arsa Sahibine Verilen Binaların Arsa Payı Dâhil İnşaat Maliyeti 1.920.000 TL KDVK 27/4 Gereği Genel Giderlerden Mamullere Düşen Hisse (*) 75.000 TL VUK 267 Gereği Yapılacak %5 ilave (1.995.000 x 0,05) 99.750 TL
KDV Matrahı (EMSAL BEDEL) 2.094.750 TL
Hesaplanan KDV (KDV Matrahı x 0,18) 377.055 TL
(*) 1 m2’ye düşen GYG hissesi= Toplam GYG/Toplam Üretim m2’si = 200.000 TL/3.200 m2 = 62,5 TL/m2 Arsa sahibine verilen birimlere düşen GYG hissesi= 1.200 m2 x 62,5 TL/m2= 75.000 TL
Aaustos/2015 Muhasebe Kayıtları
/. 151. YARI MAMULLER ÜRETİM H.
711. DİREKT İ.M.M. GİDERLERİ YANSITMA H.
721. DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ YANSITMA H.
731. GENEL ÜRETİM GİDERLERİ YANSITMA H.
Dönem İnşaat Üretim Giderlerinin Maliyete Yansıtılması /
2.500.000
2.000.000 400.000 100.000
/
710. DİREKT İ.M.M. GİDERLERİ H. 2.094.750
Arsa Payı Maliyeti
191. İNDİRİLECEK KDV H. 377.055
320. SATICILAR H. 2.471.805
Arsa Payı Maliyetinin İnşaat Giderlerine Alınması (Arsa Sahibinden Gelen ... No lu Fatura)
/ /
151. YARI MAMULLER ÜRETİM H. 2.094.750
711. DİREKT İ.M.M. GİDERLERİ YANSITMA H.
Arsa Payı Giderinin Mamul Maliyetine Yansıtılması /
2.094.750
Bu kayıtlar sonucunda 151 no.lu hesap (700.000 + 2.500.000 + 2.094.750=) 5.294.750 TL borç bakiyesine ulaşmış olmaktadır.
/ 152. MAMULLER H.
151. YARI MAMULLER ÜRETİM H.
Üretimi Tamamlanan Birimlerin Mamul Hesabına Alınması
/
5.294.750
5.294.750
/
120. ALICILAR H. 2.471.805
Arsa Sahibi
600. YURTİÇİ SATIŞLAR H 2.094.750
391. HESAPLANAN KDV H. 377.055
Arsa Sahibine ... No lu Fatura İle Bağımsız Bölümler Teslimi
/
/____________________________________
620. SATILAN MAMULLER MALİYETİ H. 2.094.750
Arsa Sahibine Yapılan Teslimlerin Maliyeti
152. MAMULLER H. 2.094.750
Arsa Sahibine Yapılan Teslimin (Mamullerin) Maliyeti
/____________________________________
Bu kayıtlar sonucunda müteahhit firmanın 152 no.lu hesabının borç bakiyesi (5.294.750- 2.094.750=) 3.200.000 TL’ye düşmüş olmaktadır ki bu tutar gerçek inşaat maliyetidir. Müteahhit firma 3.200 m etrekarelik üretim alanı için katlanmış olduğu bu maliyeti kendisine kalan 2.000 metrekarelik üretim alanının satış hasılatından indirecektir. Böylelikle arsa sahibine verilen bağımsız birim ler ne
deniyle katlanılan (ve 3.200.000 TL’lik toplam üretim maliyetinin içerisinde yer alan) 1.200.000 TL tu
tarındaki inşaat maliyeti nihai tahlilde satışların gerçekleştiği dönem karından indirilm iş olmaktadır.
____________________________________ /_____
6320. SATICILAR H.
Arsa Sahibi
120. ALICILAR H.
Arsa Sahibi
Cari Hesapların Mahsup Yoluyla Kapatılması /_____
ARSA SAHİBİ KÖRFEZ GEMİCİLİK A .Ş.’ NİN HESAPLAMALARI ve MUHASEBE KAYITLARI Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılması mukabilinde ilgili arsa 258. Yapılmakta Olan Yatırım
lar Hesabına alınabileceği gibi nazım hesaplar üzerinde de izlenebilir. Bu hesabın arsa devri yapılın
caya (inşaat bitinceye) kadar hareket görmeden beklemesi de tapu devir tescilinin yapılmamasından dolayı mümkündür.
Arsa payının bir kısmı müteahhit firmaya bir kısmı ise arsa sahibinin kendisine gelen birimlere (katlara) düşmektedir. Kat ofislerinin ve zemin kat işyerinin arsa payı birim değerlerinin eşit olmasın
dan yola çıkarsak şöyle bir hesaplama yapılabilir.
Toplam Arsa =8.000 m2
Toplam İnşaat Üretimi =3.200 m2
Arsa Sahibine Verilen İnşaat Alanı =1.200 m2
1.200 m2/3.200 m2 = %37,50x8.000 m2= 3.000 m2 arsa payı Körfez Gemicilik A.Ş.’de kalacaktır.
2.000 m2/3.200 m2 = %62,50 x 8.000 m2 = 5.000 m2 arsa payı inşaat firmasına devredilecektir.
İnşaat firmasına devredilen arsa payının kayıtlı değeri = (900.000 TL/8.000 m2)x5.000 m2 = 562.500 TL Arsa sahibinde kalacak olan arsa payının kayıtlı değeri = (0,375 x 900.000) = 337.500 TL
Arsa Tesliminden Doğan Kazanç = Arsa Karşılığı Alınan Birimlerin Emsal Değeri - Verilen Arsa Payının Maliyeti = 2.094.750 -562.500 = 1.532.250 TL
2.471.805
2.471.805
____________________________________ /___________________________________
120. ALICILAR H. 2.471.805
İnşaat Firması
250. A R SA VE ARAZİLER H. 562.500
679. DİĞER OL. DIŞI GELİR VE KARLAR H. 1.532.250 Arsa Satış Karı
391. HESAPLANAN KDV H. (*) 377.055
Arsa Teslim Faturası
____________________________________ /___________________________________
(* ) KDVK’nın 1 7 /4 -r maddesinin uygulanması durumunda bu hesap açılmayacaktır.
/____
252. BİNALAR H.
Arsa Hariç Ofis Maliyetleri 191. İNDİRİLECEK KDV H.
320. SATICILAR H.
İnşaat Firması
Müteahhit Firmanın .... No.lu Faturası ile Bağımsız Bolümler Teslim Alınması
/____
/____
252. BİNALAR H.
Ofis Arsa Maliyeti
250. A R SA VE ARAZİLER H.
Ofislere Arsa Maliyet Payının İlave Edilmesi /____
Bu kayıtlar sonucunda arsa sahibi şirketin 250 no.lu hesabı sıfırlanırken 252 no.lu hesabı (2.094.750 + 337.500=) 2.432.250 TL’ye ulaşmıştır. Söz konusu binaların satılması durumunda ise satış hasılatı ile 2.432.250 TL’lik maliyet kıyaslanarak ticari kar ya da zarar hesaplanacaktır.
____________________________________ /_____
320. SATICILAR H.
İnşaat Firması 120. ALICILAR H.
Cari Hesapların Mahsup Yoluyla Kapatılması /_____
2.471.805
2.471.805 337.500
337.500 2.094.750
377.055
2.471.805
6 - SONUÇ
Vergi idaresine göre kat karşılığı inşaat işleri bir trampadır. Söz konusu trampada arsa sahibinin mükellefiyet durumu önem arz etmektedir. Eğer arsa özel mameleke dâhilse yani ticari işletmeye
dâhil değilse söz konusu arsa sahibi açısından arsa devrine bağlı olarak gelir vergisi ve KDV doğ- mamaktadır. Ancak arsa bir ticari işletmeye dâhilse bu takdirde arsanın müteahhide devrinde gelir vergileri ve KDV hesaplanması gerekmektedir. Bu durumda gerek arsa sahibi ticari işletme gerekse müteahhit firm a tarafından aynı anda ve aynı (arsa payı dahil) emsal bedel üzerinden karşılıklı olarak fatura tanzim edilmesi gerekmektedir. Arsanın özel mameleke dahil olması durumundaysa müteah
hit firma yine (arsa payı dahil) emsal bedel üzerinden düzenleyeceği gider pusulası marifetiyle arsa giderini kayıtlarına intikal ettirebilecektir.
KAYNAKÇA
• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu.
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu.
• 5520 sayılı Kurum lar Vergisi Kanunu.
• 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu.
• Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği.
• 30 seri no.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği.
• 60 seri no.lu Katma Değer Vergisi Sirküleri.
• Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 27.08.2014 tarih ve 27575268-105[262-2013-209]-831 sa
yılı özelgesi.
• Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 03.01.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.01- KDV-2010-14001-33-8 sayılı özelgesi.
• İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 17.09.2012 tarih ve 67854564-1741-857sayılı özelgesi.
• Konya Vergi Dairesi Başkanlığı’nın01.08.2013 tarih ve 48349025-VUK-2-1266-71 sayılı özelgesi.
• MAÇ M., TURUT Ş. “Arsa Karşılığı İnşaat İşleri ve Hâsılat Payı Karşılığı Arsa Satışına İlişkin 60 Seri No.lu KDV Sirkülerindeki Açıklamalar ve Görüşlerimiz”, Yaklaşım Dergisi, Sayı: 226.
