ARTI GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu
NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır.
Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz,
çoğaltılamaz, dağıtılamaz.
DEĞERLEME RAPORU
NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.
MİTTERTEİCH BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00402 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013
DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER
RAPOR NO: 2013-OZ-00402
RAPOR TARİHİ: 20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN : NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM
A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME
VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI:
Engin AKKOÇ
Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244
Görkem ERKAN
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087
Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden
GAYRİMENKULUN ADRESİ:
Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km 43001 Merkez / KÜTAHYA
GAYRİMENKULUN KULLANIMI: Porselen Fabrikası
TAPU KAYIT BİLGİLERİ:
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41m² yüzölçümlü,
“Arsa” nitelikli taşınmaz.
İMAR DURUMU: Sanayi ve Ticaret Tesisleri
Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut durum değeri.
KDV Hariç: 13.690.000.-TL KDV Dahil: 16.154.200.-TL
Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu;
Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu;
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı;
Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı;
Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği;
Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu;
Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği;
Hususunu beyan ederiz.
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İçindekiler 4
1.2 Rapor Tarihi ve Numarası 7
1.3 Rapor Türü 7
1.4 Raporu Hazırlayanlar 7
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 7
1.6 Değerleme Tarihi 7
1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 7
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 8
BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 8
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 8
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 9
BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11
3.3 İmar Bilgileri 12
3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12
3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 13
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 13 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı
Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler
Hakkında Bilgi 14
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14
BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 15
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut 17
Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 17
4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası 19
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 20
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 20
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 21
4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 23
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 24
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 25
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 25
4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 26
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 26
4.12 Makine Teçhizatların Değeri 27
4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 28
4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 29
4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 29
4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 30
4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 30
4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 31
4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 31
4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 31
4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 32
BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler 32
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının
Gerekçeleri 32
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı 32
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya
Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde,
Bir Engel Olup Olmadığı 33
BÖLÜM 6 SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 34
6.2 Nihai Değer Takdiri 34
EKLER: 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU
2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI
3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI
5- İMAR DURUM YAZISI 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI 8- MİMARİ PROJESİ 9- YAPI RUHSATI
10- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 11- LİSANS BELGESİ
1.2 Rapor Tarih ve Numarası
Bu rapor NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00402 rapor numarası ile düzenlenmiştir.
1.3 Rapor Türü
Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41 m² yüzölçümlü, “Arsa”
nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 1.420m² alanlı palet fabrikası, 14.260m² kapalı alanlı Mitterrteich olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.4 Raporu Hazırlayanlar
Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir.
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır.
1.6 Değerleme Tarihi
Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir.
1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00402 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize
‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’
hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir.
“Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır.
Mitterteich Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.
2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41m² yüzölçümlü, “Arsa”
nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 1.420m² alanlı palet fabrikası, 14.260m² kapalı alanlı Mitterrteich olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları
Adil Piyasa (Pazar ) Değeri
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda;
satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.
BÖLÜM 3
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER
3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan Mitterteich Fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.
Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait olan Mitterteich Tesisi’dir.
Taşınmazın güneyinde Çalca Yolu, doğusunda demir yolu ve Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi, kuzeyinde demir yolu hattı ve Kütahya Ambalaj Fabrikası, batısında komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Porselen Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Taşınmaza, Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Çalca Yolu’na dönüldükten sonra yaklaşık 50m sonra sola dönüldüğünde 200m ilerledikten sonra Mitterteich Fabrikasına ulaşılır.
Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na ~240m, Çalca Yolu’na ~200m, Kütahya Otogarı’na ~4km, demiryolu hattına ~10 m, Zafer Havaalanı’na ~42 km, şehir merkezine yaklaşık ~7 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu Taşınmaz
Kütahya Porselen
Demiryolu
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Coğrafi Koordinatları;
İLİ KÜTAHYA MEVKİİ -
İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR
BUCAĞI - YEVMİYE NO 16731
MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO 29
KÖYÜ - SAHİFE NO 2842
SOKAĞI - TAPU TARİHİ 30.10.2013
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO 21 PARSEL NO 2502
ADA NO - YÜZÖLÇÜMÜ 35.358,41 m²
NİTELİĞİ ARSA
MALİKİ NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. (TAM)
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 03.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 98030830-7812-35854 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur.
3.3. İmar Bilgileri
Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 98030830- 7812-35854 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir.
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1002 metre ile 1016 metre kodları arasındadır. Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,
-Bila tarih ve sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2454 parsel için düzenlenmiştir.) -28.08.2009 tarih ve 2009/384 sayılı yeniden düzenleme ruhsatı. (Aynı parsel üzerinde bulunan palet fabrikası için düzenlenmiştir.) Bu ruhsat üzerinden 16.11.1989 tarih ve 7/35 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir.
-25.08.2009 tarih ve 2009/385-1 sayılı yapı ruhsatı (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.08.2009 tarih ve 2009/385-2 sayılı yapı ruhsatı, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.08.2009 tarih ve 2009/385-3 sayılı yapı ruhsatı, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
bulunduğu belirlenmiştir.
Palet fabrikasında ruhsat dışı olarak inşa edilen 541m² alanlı yapılar ve Mitterteich fabrikasında ise inşa edilen 1.498m² alanlı ruhsat dışı yapılar ile ilgili Kütahya Belediyesi'nde İmar Arşivi’nde yapılan incelemede söz konusu parselin imar işlem dosyasında herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır.
3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son 3 yıl içinde; Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği mevcuttur.
İlgili değişiklik kararı rapor ekinde sunulmuş olup, yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. (3813178/3929689 hisse), Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. (416511/3929689 hisse) adına kayıtlı iken 30.03.2011 tarihinde 5075 yevmiye numarası ile satış ve hisse tevhit işleminden, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.
mülkiyetlerine geçmiştir.
Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına kayıtlı iken 30.10.2013 tarihinde 16731 yevmiye numarası ile ünvan tashihi işleminden, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. mülkiyetlerine geçmiştir.
3.5
Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 03.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın;
Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde;
“M: G Harfi ile gösterilen 2328.87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak için 2454 parselin lehine ve aleyhine 2432 ve 2443 parsellerin lehine irtifak hakkı vardır 02.04.2007 tarih 2856 yevmiye no” kaydı mevcuttur.
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1002 metre ile 1016 metre kodları arasındadır. Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,
-Bila tarih ve sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2454 parsel için düzenlenmiştir.)
-28.08.2009 tarih ve 2009/384 sayılı yeniden düzenleme ruhsatı. (Aynı parsel üzerinde bulunan palet fabrikası için düzenlenmiştir.) Bu ruhsat üzerinden 16.11.1989 tarih ve 7/35 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir.
-25.08.2009 tarih ve 2009/385-1 sayılı yapı ruhsatı (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.08.2009 tarih ve 2009/385-2 sayılı yapı ruhsatı, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.08.2009 tarih ve 2009/385-3 sayılı yapı ruhsatı, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (1.750m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (6.115m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
-25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (4.900m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
bulunduğu belirlenmiştir.
Palet fabrikasında ruhsat dışı olarak inşa edilen 541m² alanlı yapı için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapıyla ilgili olarak ise, yapı kullanma izin belgesinin alınması, Mitterteich fabrikasında ise inşa edilen 1.498m² alanlı ruhsat dışı yapılar için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır.
Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır.
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır.
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.
BÖLÜM 4
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır.
Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur.
Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır.
Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır.
Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir.
Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır.
Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir.
Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir.
ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır.
Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır.
Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır.
Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır.
Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır.
İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır.
Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel
sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir.
Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır.
Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir.
Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır.
Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır.
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.2.1 Makro Ekonomik Veriler;
Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu.
2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır.
Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur.
Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla
birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır.
Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir.
2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir.
2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır.
2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de
%8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu.
Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta
%0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır.
Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28
artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu.
4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası
Porselen ürünlerde tüketim miktarının artmasını sağlayan en önemli hususlar tüketicilerin gelir seviyesinin artması sonucu porselen ürünlerin günlük hayatta daha çok kullanılmasıdır.
Porselen sofra eşyalarında en çok tüketilen ürün grupları, düz tabaklar, kupalar, çukur tabaklar ve büyük servis tabaklarıdır.
Katma değerli ürünler, ağırlıklı olarak Batı Avrupa' da tüketilmektedir. Amerika pazarında Avrupa' ya kıyasla, gündelik hayatta kullanılan daha fonksiyonel ürünler tercih edilmektedir.
Plastik ve porselen, Avrupa' da en çok tercih edilen sofra eşyası materyalleridir. Plastik, seramik, metal, cam, tahta gibi materyaller, sofra eşyaları pazarında porselenin doğal rakipleri gibi görünmesine karşın, kullanım alanları farklılıklar göstermektedir. Porselene en benzer materyal olan seramik malzemeler, su geçirgenliklerinin olması, çatlama yapması, kararması, gibi nedenlerden ötürü daha çok süs eşyalarında tercih edilmektedir. Cam ürünler, kolay çizilebildiği için, daha çok kadeh ve bardak üretiminde kullanılırken; porselen, düz tabak ve kupalarda tercih edilmektedir.
Türkiye' de 2003-2007 arasında yıllık yaklaşık %15 oranında büyüme kaydeden sektörün, 2007 yılı itibarıyla büyüklüğü yaklaşık 370 milyon ABD Doları seviyesindedir. Yerli üreticilerin iç piyasadaki pazar payları %55 seviyesindedir.
2005 yılı baz alınarak yıllık ortalama üretim endeksleri değerlendirildiğinde; sektöre, 2005 - 2008 yılları arasında artan bir ivme ile büyüme kaydetmiş olup, 2009 yılına gelindiğinde küresel daralmanın da etkisiyle üretimde düşüş göstermiştir. 2010 yılında ise üretim endeksi değeri artarak 93,60 seviyesine, 2011 yılında ise 107,80 değerine ulaşmıştır.
Sektörde; üç büyük porselen firmasının yanı sıra, seramik süs eşyası üreten 15 civarında küçük ve orta büyüklükte firma bulunmaktadır. Yerli üreticiler yüksek teknoloji ile üretim yapmakta ve Avrupa Birliği düzenlemelerinin isteği istihdam, çevre koruma, kalite, sağlık ile ilgili şartları karşılayabilmektedir. Çin menşeli ürünlerin bu standartları karşılamada yaşadığı zorluklar, yerli üreticiler için avantaj yaratmaktadırlar.
Yerli üreticiler için en büyük tehdit, alt ürün segmentlerinde Çin menşeli düşük kaliteli ürünlerin yaratmış olduğu haksız rekabet ve yurt içinde merdiven altı üreticilerin yaptıkları kayıt dışı üretimdir.
Dünyada tek çatı altında en büyük üretim tesisleri Türkiye' dedir. Sofra ve Süs Eşyaları Sektöründe; tüm Avrupa' daki toplam üretim miktarı, Türkiye' deki üretim miktarının altındadır.
Fakat yerli firmaların marka gücünün sınırlı olması nedeniyle, miktarsal büyüklük tutarsal büyüklüğe dönüşememektedir.
Nüfus artış hızı, şehirleşme oranının artması, yeme-içme alışkanlıklarındaki değişiklikler dekoratif ürün tercihindeki artışlar, hane halkı büyüklüğünün azalması ve kullanım alanlarının ürün çeşitliliği ile birlikte artması, porselen ve seramik sofra ve süs eşyaları talebinde etkili olmaktadır.
Hızlı talep artışı, yurt içi üretimin yanı sıra son yıllarda Çin ve Uzak Doğu' dan gelen orta ve düşük kalitedeki ürünler ile karşılanmaktadır. İthalatın %50'den fazlası, Çin, Endonezya, Malezya ve Tayland' dan sağlanmaktadır.
Dünya seramik sofra ve süs eşyaları ihracatından %1 pay alan Türkiye, ağırlıklı olarak Avrupa Birliği ülkelerine ihracat yapmaktadır. 2009 yılında 77 milyon ABD Dolarlık ihracat yapan sektör, 2010 yılında ihracat değerini artırarak 91 milyon ABD Dolar seviyesine ulaşmıştır.
2011 yılında toplam ihracat tutarı 98 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir.
2009 yılında 123 milyon ABD Dolarlık ithalat yapan sektör, 2010 yılında ithalat payını 71 milyon ABD Dolarına yükseltilmiştir. 2011 verilerine göre ise, toplam ithalat 195 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir.
Hane halkı başına yıllık tüketim miktarı, 90'lı yıllarda 1,5kg seviyesinde iken, 2004 yılı itibariyle 4kg seviyesine ulaşmıştır. Yerli üreticiler, emek yoğun üretim yönteminin gerektirdiği yetkin insan gücüne sahiptir. Ayrıca üreticiler, küresel rakipleri ile aynı seviyede gelişmiş üretim teknolojileri ve kalite yönetimi uygulamaları kullanmaktadır.
Porselen sofra eşyalarında en büyük tüketicilerden birisi olan Avrupa pazarına coğrafi yakınlık, Türkiye' ye ihracatta rekabet avantajı sağlamaktadır. AB üye ülkelerine ihracat, son yıllarda sürekli artış eğilimindedir. Üretimin zor ve arzın kısıtlı olması nedeniyle, rakipler arasında ciddi fiyat rekabeti yaşanmaktadır.
Dünya pazarında ve özellikle Avrupa pazarında her yıl artan müşteri talepleri, ülkemizi şanslı kılmaktadır.
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
Bu husus dışında, raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır.
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
Değerlemeye konu 2454 no’lu parselin yüzölçümü 35.358,41m²’dir. Parsel zemini ve ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları arasında kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilmiştir.
Parsel üzerinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve Mitterteich binası olarak adlandırılan ruhsatlı ve iskanlı 12.765m², ruhsat dışı
1.495m² olmak üzere toplam 14.260m² alanlı fabrika ve ruhsatlı 879m², ruhsat dışı 541m² olma üzere toplam 1.420m² alanlı palet fabrikası bulunmaktadır.
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
Değerlemeye konu 2454 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir.
Mitterteich Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 14.260m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ön ve yan cephede trapez sac kaplama, diğer cephelerde plastik boyalı, giriş kapıları otomatik branda kapıdır.
İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=6,30m, minimum yükseklik h=13,00m olarak ölçümlenmiştir. Fabrikanın arka tarafındaki 473m² alanlı spray dryer kısmında ise yükseklik h=18,68m olarak ölçümlenmiştir.
Fabrika öne ve sağ yan cephelerinde, toplamda 1.350m² depolama ve üretim amaçlı kullanılan eklentiler mevcuttur. Yapılan eklentilerde zeminler şap beton, duvarlar trapez saç, tavan sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=6,30m, minimum yükseklik h=13,00m olarak ölçümlenmiştir.
Ayrıca fabrika içerisine asma katın 410m² olarak inşa edildiği ve yemekhane ve ofis olarak kullanıldığı belirlenmiştir. Yemekhane ve ofislerde zeminler seramik kaplamalı duvarlar plastik boyalı, tavanları asma tavandır.
Isıtma Sistemi : Mevcut Değil
Hidrofor : Mevcut
Jeneratör : Mevcut
Paratoner : Mevcut
Yangın Tesisatı : Mevcut Değil
Asansör : Mevcut Değil
Bekçi Kulübesi : Mevcut
Otopark : Mevcut
Sığınak : Mevcut Değil
Su Deposu : Mevcut
Yangın Merdiveni : Mevcut
Taşıyıcı Sistemi : Betonarme Prefabrik Kullanılan Malzeme : Tuğla
Döşeme : Betonarme Karkas
Dış Cephe : İnce Sıva Üzeri Plastik Boyalı + Trapez Sac kaplamalı
Palet Fabrikası toplam 1.420m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi plastik boyalı, giriş kapıları raylı demir doğramadır. Bina içerisinde zeminler dökme mozaik, duvarlar ince sıvalı tavanlar sandviç panel, kapı ve pencereler demir doğramadır.
İç hacimlerde, zeminler dökme mozaik, duvarlar ince sıvalı tavanlar sandviç panel, kapı ve pencereler demir doğramadır. Fabrikanın yüksekliği ise h=8,02m olarak ölçümlenmiştir.
4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
Değerleme konusu taşınmaz 2454 parsel üzerinde yer alan Mitterteich fabrikası, palet fabrikası binası ile Mitterteich fabrikası makine teçhizatlarıdır.
Parselin yaklaşık 1,5km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı tesisin güney sınırından geçmekte olup, halihazırda kullanılmaktadır.
Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır.
Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu :
Fabrika
TAKS=0.75, E=1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile
“Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır.
Topografik Yapı : Hafif eğimli Kanalizasyon : Şebeke
Elektrik : Şebeke
Su : Şebeke
Doğalgaz : Şebeke
Telekom Hizmetleri : Şebeke
Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler
Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması,
İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması,
Ulaşım imkanlarının kolay olması,
Şehir merkezine yakın mesafede bulunması,
Altyapıdan istifadesinin tam olması,
Ruhsatlı ve iskanlı olması,
Mer’i imar durumuna uygun olması.
Olumsuz Faktörler
Ruhsat dışı ilavelerin bulunması,
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
Tarafımızdan 2454 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır.
Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.
Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır.
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir.
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların Kütahya Şehir Merkezine ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.
Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 40 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Arsa Değeri; 35.358,41m² x 40.-TL/m² = 1.414.336,40.-TL
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi
Parsel üzerindeki bina ve diğer inşai yatırımların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre;
a) Yasal durum değeri;
21 Pafta, 2454 Parsel
Alan
(m²) Birim Değer
(TL/m²) Toplam Değer (TL)
ARSA DEĞERİ 35.358,41 40,00* 1.414.336,40
MİTTERTEİCH FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 12.292 370** 4.548.040,00
SPRAY DRYER BİNASI (4-A) 473,00 650** 307.450,00
PALET FABRİKASI BİNASI (2-B) 879,00 320** 281.280,00
MİTTERTEİCH BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) -272.882,40
SPRAY DRYER (4-A) BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) -18.447,00
PALET FABRİKASI BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%25***) -70.320,00
HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** 300.000,00
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** 6.550.000,00
DÜZELTME DEĞERİ 543,00
GENEL TOPLAM 12.440.000,00
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 12.440.000.-TL olarak takdir edilmiştir.
b) Mevcut durum değeri;
21 Pafta, 2454 Parsel
Alan (m²)
Birim Değer (TL/m²)
Toplam Değer (TL)
ARSA DEĞERİ 35.358,41 40,00* 1.414.336,40
MİTTERTEİCH FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 12.292 370** 4.548.040,00
SPRAY DRYER (4-A) 473,00 650** 307.450,00
EK BİNA (2-C) 1.495,00 370** 553.150,00
PALET FABRİKASI BİNASI (2-B) 879,00 320** 281.280,00
EK BİNA (2-B) 541,00 320** 173.120,00
MİTTERTEİCH BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) -272.882,40
SPRAY DRYER BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) -18.447,00
MİTTERTEİCH EK BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) -33.189,00
PALET FABRİKASI BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%25***) -70.320,00
PALET FABRİKASI EK BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%25***) -43.280,00
HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** 300.000,00
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** 6.550.000,00
DÜZELTME DEĞERİ 742,00
GENEL TOPLAM 13.690.000,00
*Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir.
**Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ’den alınmıştır.
***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” ‘den alınmıştır.
****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, müştemilatlar, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 300.000.-TL olarak takdir edilmiştir.
*****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir.
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 13.690.000.-TL olarak takdir edilmiştir.
4.12 Makine Teçhizatların Değeri
Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir.
Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır.
İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır.
Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur.
Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 6.425.000 TL (Altımilyondörtyüzyirmibeşbin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine & teçhizat değeri 6.550.000 TL (Onikimilyonyüzellibin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır.
Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak Mitterteich Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 4.-TL, Palet Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 3.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri;
Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro
Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç) Mitterteich Fabrikasının;
Aylık Kira Bedeli: 14.260m² x 4.-TL/m²/Ay = 57.040.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 57.040.-TL x 12 Ay = 684.480.-TL Palet Fabrikasının;
Aylık Kira Bedeli: 1.420m² x 3.-TL/m²/Ay = 4.260.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 4.260.-TL x 12 Ay = 51.120.-TL Toplam Yıllık Kira Bedeli : 684.480.-TL + 51.120.-TL = 735.600.-TL Taşınmazın Toplam Değeri: 735.600.-TL / 0,10 = 7.356.000.-TL 7.356.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri
Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır:
Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika (0 532 786 62 63)
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’nde, reklam ve tabela değeri olan konumda, 5.000m² arsa üzerinde toplam 1.350m² kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500.-TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000.-TL fiyat istenmektedir.
3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur.
Bina Değeri = 360.-TL/m² (2C) x 1.350m² x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100.-TL Arsa Değeri = 500.000.-TL – 413.100.-TL = 86.900.-TL / 5.000m² = (17,38TL/m²) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa (0 532 275 26 06)
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.600m² imarsız arsa için aylık 2.000.-TL kira bedeli istenmektedir. (0,16TL/m²/ay)
0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33TL/m² bulunur. (21,33TL/m²) Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği (0 274 223 92 78)
Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m² birim değerlerinin 20.-TL/m² olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20.-TL/m²)
Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir.
Emsal – 4: Akarsu Emlak (0 274 223 08 00)
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.000m² arsa için 2.000.000.-TL bedel talep edilmektedir. (166.-TL/m²)
4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır.
Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.
Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak
Mitterteich Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 4.-TL, Palet Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 3.-TL olacağı belirlenmiştir.
Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca Köyü 2454 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere;
Mitterteich Fabrikasının;
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 14.260m² x 4.-TL/m²/Ay = 57.040.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 57.040.-TL/Ay x 12 Ay = 684.480.-TL Palet Fabrikasının;
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 1.420m² x 3.-TL/m²/Ay = 4.260.-TL/Ay Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 4.260.-TL/Ay x 12 Ay = 51.120.-TL
Toplam Aylık Kira Bedeli: 57.040.-TL/Ay + 4.260.-TL/Ay = 61.300.-TL/Ay Toplam Yıllık Kira Bedeli: 684.480.-TL + 51.120.-TL = 735.600.-TL
olarak takdir edilmiştir.
4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri
Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, müştemilatlar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır.
21 Pafta, 2454 Parsel
Alan
(m²) Birim Değer
(TL/m²) Toplam Değer (TL)
MİTTERTEİCH FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 13.787,00 370* 5.101.190,00
SPRAY DRYER BİNASI (4-A) 473,00 650* 307.450,00
PALET FABRİKASI BİNASI (2-B) 1.420,00 320* 454.400,00
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** 6.550.000,00
GENEL TOPLAM 12.413.040,00
*Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ‘den alınmıştır.
**Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir.
Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 12.413.040.-TL takdir edilmiştir.
4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü
